滕 騰

（212013 江蘇大學法學院 江蘇 鎮(zhèn)江）

論房屋買賣“陰陽合同”的效力
——以陳某某訴袁某某房屋買賣合同糾紛案為例

滕 騰

（212013 江蘇大學法學院 江蘇 鎮(zhèn)江）

近年來在房屋交易尤其是二手房交易市場中，陰陽合同已經(jīng)成為了逃稅、騙款等的重要方式。本文以典型案例入手，結合相關學說分析陰陽合同的效力問題，以期對司法實踐的認定提供相應的建議。

陰陽合同；房屋買賣；真實意思表示；合同效力

一、案例回顧

2015年4月25日，袁某某與陳某某通過某房產(chǎn)信息部簽訂《售（購）房協(xié)議書》，約定袁某某將其房屋出售給乙方，價款為230000元。2015年5月4日，雙方為少交稅款，原告與被告簽訂了《房屋買賣合同》，該合同已在縣住房和城鄉(xiāng)建設局存檔備案，合同約定房屋買賣價款為300000元。2015年6月9日，原告、被告又與該市住房置業(yè)擔保中心（丙方）簽訂了資金托管協(xié)議，該協(xié)議約定原告、被告委托擔保中心托管資金230000元，待房屋交付登記后由擔保中心打入被告的賬戶。

后原告和被告就前述房屋辦理了過戶手續(xù)，原告取得該房屋產(chǎn)權。2015年8月27日，原告以短信的方式向袁某某提出，其將購房款230000元立即支付給被告，要求被告將本案所涉房屋交付給原告。被告回復稱，要求原告將購房款300000元全部支付完畢，否則將不予交付房屋。

原告請求：中介公司慫恿原被告簽訂陰陽合同以避稅，該陰陽合同違反了國家稅收政策，屬于惡意串通損害國家利益的合同，故應屬于無效的合同。請求判令解除原告與被告簽訂的房屋買賣合同，被告雙倍返還原告定金20000元并賠償損失30341.46元（含產(chǎn)權登記費和工本費等2856.50元、過戶稅款24484.96元、中介費保證金3000元）；本案訴訟費用由被告承擔。被告辯稱：2015年簽訂的《購房協(xié)議書》系雙方真實意思表示，判令確認2015年4月25日雙方簽訂的《購房協(xié)議書》合法有效；判令原告按雙方約定向被告付剩余房款共計300000元；判令原告承擔違約金10000元；本案訴訟費用由原告負擔。

二、案件的焦點

本案的爭議焦點是：被告是否存在違約行為？合同是否達到解除條件，即合同目的是否不能實現(xiàn)？本案當事人先后簽訂了兩個合同，先簽訂了《售（購）房協(xié)議書》，約定的成交價款為300000元，之后又簽訂了《房屋買賣合同》，約定的價款為200000元，兩個合同的效力究竟如何，合同當事人又應該按照何者來履行，這是本案爭議的關鍵所在，即陰陽合同的效力問題。

三、陰陽合同的概念、特征及其效力認定

所謂房屋買賣的“陰陽合同”，即在房屋買賣的過程中，買賣雙方訂立合同時出于避稅等特定目的就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容并不一致的合同，一份對內(nèi)，一份對外。其中對內(nèi)的陰合同一般屬于雙方真實意思表示。[1]陰陽合同主要的特征是同時存在著公示性與隱蔽性，實際上其大部分起到的是在相關部門備案以逃避繳稅或者規(guī)避政府管理的作用，并不實際履行。在房屋買賣領域，迄今為止我國尚無法律或行政法規(guī)對陰陽合同的法律效力問題進行有關規(guī)定。[2]僅《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十二條規(guī)定，關于陰陽合同的法律效力，應當依據(jù)當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。而在學術界則有不同觀點：

1.陰陽合同均有效說

該說認為，①無論是先簽訂的陽合同還是后簽訂的陰合同，其所代表的都是當事人的真實意思表示，并且當事人在實際履行中同時履行了陰陽合同，認定合同的無效已失去了一定的意義；②房屋的買賣屬于私法自治的范疇，應當由當事人的真實意思決定，私法自治原則的核心就是確認和保障民事主體的自由。既然兩個合同都是由當事人自主訂立的，那么就應當認定兩個合同都有效。

2.陰合同有效、陽合同部分無效說

該說認為，根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，房屋買賣的陽合同應當無效，但又根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，部分有效的合同，除無效的部分外，其他部分依然有效。因此，陽合同中關于諸如違約責任、仲裁條款等約定在不違法的情況還是應當有效的；后簽訂的陽合同應當起到對先簽訂的陰合同補充與變更的作用，兩個合同中約定不一致的，除了關于價款的條款外，應當以后簽訂的陽合同的條款為準。

3.陰陽合同均無效說

該說認為，陰陽合同從整體上來看其實就是一種當事人惡意串通后以合法形式掩蓋非法目的的合同，故合同的條款當然無效。

四、研究的結論

根據(jù)我國當前相關的司法判例以及學說觀點，對于陰陽合同的效力問題應當從以下幾個方面討論：

1.當事人之間對于房屋買賣是否具有真實的意思表示

尊重合同雙方當事人的真實意思表示應當是評判陰陽合同是否有效最重要的標準，以不觸犯法律為前提，任何公民都可以憑借自己的真實意思做出相應的民事法律行為，這就是我國民法一直提倡的意思自治原則，因此在實踐中，弄清楚雙方當事人的真實意思往往會成為法院的首要也是關鍵工作。[3]

2.登記備案是否能夠影響陰陽合同的效力

根據(jù)我國《物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動以登記為生效要件。因此，在房屋買賣的交易中，當事人一般都會到相關部門進行備案登記。但《物權法》第十五條同時規(guī)定，基于物權變動的效力區(qū)分原則，未辦理物權登記的并不影響合同的效力。因此，實踐中陰陽合同一般只登記陽合同，但這并不能決定陽合同的有效與陰合同的無效，登記備案并不能影響到陰陽合同的效力。

3.合同中是否存在違反法律的條款

根據(jù)我國《合同法》第44條的規(guī)定，合同的而成立，必須以合法為前提，若合同中存在《合同法》第52條規(guī)定的五種違法情形的，則合同自始無效。陽合同由于滿足52條規(guī)定的惡意串通損害國家利益以及以合法形式掩蓋非法目的的情形，認定其無效本無可厚非。但一般來說只有陽合同對于房屋價格的條款會產(chǎn)生違法的后果，而根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，其價格以外的其他條款若并不屬于以上五種情形的話，還是應當認定為有效的。

五、結語

通過上文的分析，對于陳某某訴袁某某的案件筆者認為應當這樣處理：①合同雙方簽訂的《售（購）房協(xié)議書》即陰合同屬于雙方真實意思表示，應認定為有效的合同；②合同雙方簽訂的《房屋買賣合同》即陽合同中關于房屋交易價格的條款屬于惡意串通損害國家利益，應認定為無效的條款。

[1]徐霖.論虛假房屋買賣合同的效力[D].上海交通大學,2014.

[2]劉敏,劉金露.對龔某訴上海某房地產(chǎn)公司買賣合同糾紛案評析[J].法治與社會,2013（06）.

[3]高治.通謀虛偽表示下合同的效力及第三人權益保護[J].人民司法,2011（02）.