張京宇

（100088 中國政法大學(xué) 北京）

試析我國商品房買賣合同糾紛立法在法律適用中存在的問題及完善建議

張京宇

（100088 中國政法大學(xué) 北京）

隨著我國城鎮(zhèn)一體化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了發(fā)展的好機(jī)遇，商品房買賣市場一直呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，然而在這樣快速發(fā)展的背后，也隱藏著許多問題，如因房屋合同而引起糾紛等等，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。如何從法律適用的角度解決這一問題，控制商品房買賣領(lǐng)域的健康有序發(fā)展成為業(yè)界學(xué)者和專家研究的重點(diǎn)課題。本文在分析我國商品房買賣合同相關(guān)立法現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，剖析其中存在的一些問題，并提出相應(yīng)的建議，希望能夠?qū)Υ龠M(jìn)我國房地產(chǎn)的發(fā)展做出一份貢獻(xiàn)。

商品房買賣；法律適用；合同

隨著我國改革開放的不斷深入，我國各行各業(yè)都得到了充分的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場。房屋買賣、住房改革是關(guān)乎著每一個(gè)老百姓生活的民生大事，在當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房屋自由買賣的蓬勃發(fā)展也帶來了一系列的問題，如房屋買賣合同糾紛等，引起了社會(huì)各界的關(guān)注，針對(duì)這一問題，如何用法律的途徑來維護(hù)房產(chǎn)領(lǐng)域的和諧發(fā)展，如何通過立法來保證市場的健康運(yùn)行，是當(dāng)前相關(guān)學(xué)者們研究的重點(diǎn)。

一、目前我國商品房買賣合同糾紛的立法現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，房屋買賣合同糾紛也時(shí)有發(fā)生，相關(guān)領(lǐng)域的學(xué)者和專家一直都在不斷地努力，2003年，我國最高人民法院頒布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》[1]，隨后2005年，又繼續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》[2]，直至2013年出來了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，《關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策下人民法院嚴(yán)格審查各類虛假訴訟的緊急通知》、《關(guān)于軍事法院管轄民事案件若干問題的規(guī)定》、《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等相關(guān)文件[3]，這些政策在我國解決商品房合同買賣糾紛案件中起到了重要的規(guī)范作用，積極地促進(jìn)了我國房屋買賣市場的繁榮發(fā)展。

二、商品房買賣合同糾紛立法存在的問題

1.商 品房質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范缺失

從我國當(dāng)前已有的房屋質(zhì)量規(guī)程中，絕大部分的立法方向針對(duì)的都是質(zhì)檢與工程審批問題，但在合同案件中缺乏適用的依據(jù)，如果在買賣交易中的商品房里存在質(zhì)量問題，那么就必然會(huì)引起買賣雙方的糾紛，而當(dāng)前現(xiàn)有立法無法適用于民事審判實(shí)踐，因此也就急需商品房質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的制定。

2.法 律規(guī)范缺乏對(duì)誠信思想要求的體現(xiàn)

誠信意識(shí)的淡薄是造成許多商品房買賣合同糾紛的關(guān)鍵，在商品房交易的過程中，很多情況下是樓區(qū)還正在建設(shè)中沒有交工就已經(jīng)開售，合同是先于交易而簽訂的，放款也是提前繳納的，房屋質(zhì)量如何，是否會(huì)達(dá)到廣告中所承諾的那樣，是對(duì)開發(fā)商誠信思想的一項(xiàng)考驗(yàn)，因此，在法律規(guī)范中就對(duì)誠信提出具體要求，將會(huì)有效地減少糾紛。

3.拆 遷補(bǔ)償安置的專項(xiàng)立法仍不完善

我國城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程不斷加快，房屋的拆遷是房地產(chǎn)開發(fā)中重要的組成部分，但因?yàn)榉课莶疬w而帶來的問題和矛盾也越來越突顯，許多社會(huì)問題值得我們?nèi)ニ伎迹步o政府相關(guān)部門的工作造成了很大壓力，其中最突出的矛盾就在于拆遷如何進(jìn)行補(bǔ)償方面，對(duì)拆遷安置進(jìn)行專項(xiàng)立法將會(huì)促使房屋買賣交易環(huán)境更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。

三、完善商品房買賣合同糾紛立法的對(duì)策

1.制 定相關(guān)立法

原則上商品房買賣任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，在立法中得以體現(xiàn)并進(jìn)行規(guī)范，以房屋的質(zhì)量管理為例，需要對(duì)質(zhì)量評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)有一個(gè)統(tǒng)一且明確的規(guī)定，具體可以建立標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)制度，由專門的職能部門按規(guī)程進(jìn)行鑒定，也可由律師、購房業(yè)主等組成質(zhì)量檢查團(tuán)，對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控。在立法方面越細(xì)致越好，從開發(fā)商的資質(zhì)、廣告審核、房屋產(chǎn)權(quán)都事無巨細(xì)的進(jìn)行規(guī)定，使法律的適用性得到本質(zhì)的提升。

2.在 地級(jí)市設(shè)立專門的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督管理局

在地級(jí)市設(shè)立專門的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督管理局，這一行為最本質(zhì)的意義在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行實(shí)際的跟蹤監(jiān)管，從而保證房屋質(zhì)量，并對(duì)監(jiān)管的結(jié)果建立檔案，利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)信息的聯(lián)動(dòng)和共享，對(duì)于信譽(yù)不佳、有不當(dāng)行為的開發(fā)商聯(lián)合工商部門、建設(shè)部門、土地部門進(jìn)行備案，依據(jù)具體情況判斷其是否能夠進(jìn)入市場。

3.增 強(qiáng)行政監(jiān)管中的處罰力度

要增強(qiáng)行政監(jiān)管中的處罰力度，目的在于增加對(duì)開發(fā)商的約束力。在房屋合同買賣發(fā)生糾紛并訴至法院的情況下，如果責(zé)任歸于開發(fā)商，那么刻意對(duì)其進(jìn)行罰款，對(duì)于追求經(jīng)濟(jì)利益的開發(fā)商來說可以取得明顯的制約效果，促使開發(fā)企業(yè)不要去鉆法律的空子，把心思放在質(zhì)量上，增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)整體的誠信度。

4.完 善拆遷安置的相關(guān)補(bǔ)償條款

在我國提倡加速城市化進(jìn)行的大背景下，完善拆遷安置的相關(guān)補(bǔ)償條款是十分有必要的，能夠有效的減少因拆遷而引發(fā)的社會(huì)問題和合同糾紛案件。我國在這方面有相關(guān)規(guī)定，此外也規(guī)定了解除合同的相關(guān)條件，如商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的情況等，對(duì)規(guī)范市場交易活動(dòng)有很大的作用，但為了更好的緩解社會(huì)矛盾，要對(duì)相關(guān)立法進(jìn)行細(xì)化，包括拆遷選址、審批、安置等環(huán)節(jié)，保證房屋買賣的有序進(jìn)行。

5.施 行問責(zé)制度

問責(zé)制度的實(shí)施不止針對(duì)的是對(duì)買房者施行欺騙行為的企業(yè)，更要向監(jiān)管部門的相關(guān)人員進(jìn)行問責(zé)。限制官員權(quán)力，防止地區(qū)黨政出于私心和利益讓不法企業(yè)蒙混過關(guān)，問責(zé)制度的實(shí)施能夠有效降低損失風(fēng)險(xiǎn)，既是一種對(duì)人民群眾的保護(hù)，也是對(duì)相關(guān)行政人員自身的一種督促。

四、結(jié)論

安家置業(yè)是關(guān)系我國民生的頭等大事，房屋買賣的每一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)問題，從促進(jìn)社會(huì)整體文明穩(wěn)定的方面來說，完善我國商品房買賣合同糾紛立法是非常有必要的，而且內(nèi)容到細(xì)致詳盡，才能夠增強(qiáng)法律法規(guī)在實(shí)際民商事糾紛中的適用性。有利于維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)，促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的和平穩(wěn)定發(fā)展。

[1]柯穎.司法審判中商品房買賣合同糾紛研究——以東莞第一法院審判實(shí)踐為例[D].昆明理工大學(xué),2014-06-13.

[2]王林輝.商品房買賣合同糾紛若干法律問題探析(上)[J]仲裁研究,2010-03-31.

[3]吳雙珠.淺析法律中商品房認(rèn)購書的效力——以某商品房預(yù)售合同糾紛案為例[D].西南政法大學(xué),2015-04-01.

張京宇（1990.10.16～），性別：女，籍貫：北京，工作單位：北京市第一中級(jí)人民法院申訴審查庭書記員，學(xué)歷：本科。