文·郝燕

淺析如何在物權(quán)公示原則下進一步完善房地產(chǎn)檔案查詢制度

文·郝燕

房地產(chǎn)檔案是房屋最原始、最重要的資料，在物權(quán)公示原則下，房地產(chǎn)檔案無論對于權(quán)屬登記或是日常查詢，都極具使用價值。目前我國大多數(shù)城市所實施的房地產(chǎn)登記制度是分級登記形式，在檔案查詢時存在諸多限制，使其利用價值無法充分實現(xiàn)。筆者結(jié)合房地產(chǎn)檔案管理實務(wù)工作中遇到的部分問題，就如何在物權(quán)公示原則下進一步完善房地產(chǎn)檔案查詢制度談一點自己的看法。

一、物權(quán)公示原則的重要性

在我國民法中，物權(quán)是一個非常重要的概念，屬于財產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）中對物權(quán)的概念進行了嚴(yán)格的界定，是指合法權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！段餀?quán)法》第9條第1款規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡?4條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！庇纱丝梢姡段餀?quán)法》確立了不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記。

從上述規(guī)定可以看出，物權(quán)一是具有對世性，對物權(quán)人之外的一切人都發(fā)生效力；二是具有排他性，其決定了物的購買、出售、抵押、典當(dāng)?shù)葘俚南嚓P(guān)權(quán)利。為維護物權(quán)交易安全，必須建立一套制度，使其他可能受到影響的人能夠知悉物權(quán)設(shè)立和變動的情況，以免自身的利益受到損害，這一制度就是物權(quán)的公示制度。

房地產(chǎn)作為一種典型的不動產(chǎn)，“不動產(chǎn)登記薄”是其物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。而房地產(chǎn)檔案信息屬于不動產(chǎn)信息中舉足輕重的一部分，它的查詢利用率一直是所有不動產(chǎn)信息中最高的。

二、房地產(chǎn)檔案的定義及社會價值

房地產(chǎn)檔案是指房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易買賣、房屋征收、建設(shè)用地及批租用地活動中，經(jīng)收集、整理、鑒定后形成的反映產(chǎn)權(quán)人、房屋自然狀況及使用土地狀況的，應(yīng)當(dāng)歸檔保存的文字材料、計算材料、圖紙、圖表、照片、錄像帶、錄音帶、磁介質(zhì)軟盤等各種載體內(nèi)容的文件材料。

房地產(chǎn)檔案具有重要的社會價值。它是房地產(chǎn)權(quán)屬、登記發(fā)證的重要依據(jù)，是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、房地產(chǎn)交易安全的重要保障，是房地產(chǎn)價格評估的數(shù)據(jù)來源，是落實住房政策的可靠憑證，是舊城改造、房屋征收的有效憑據(jù)，是司法仲裁、稅收工作的有利依據(jù)，是城市規(guī)劃建設(shè)、物業(yè)管理的依據(jù)，是編史修志的參考。

房地產(chǎn)檔案中記載的物權(quán)權(quán)利產(chǎn)生及變動的重要資料，關(guān)系到房地產(chǎn)交易的合法性、安全性，也和當(dāng)事人的利益息息相關(guān)。隨著房地產(chǎn)市場的日趨活躍，房地產(chǎn)交易量不斷增多，不少購房人為了降低風(fēng)險，會選擇去登記部門對擬購買的房地產(chǎn)信息進行查詢。舉個例子，在買賣二手房時，當(dāng)事人會去房地產(chǎn)管理機構(gòu)查詢房屋的登記信息，查詢有無抵押、查封等情況，這樣可以提高交易的安全性。由此可見，物權(quán)公示原則的貫徹，以及房屋登記檔案的社會價值的實現(xiàn)，是直接由房地產(chǎn)登記信息的公開查詢所決定的。

三、房地產(chǎn)檔案查詢制度存在的問題

（一）物權(quán)公示的社會影響仍然較低

《物權(quán)法》中將查詢?nèi)硕x為“權(quán)利人或者利害關(guān)系人”。《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）中針對查詢對象和查閱范圍也有具體要求。很多地區(qū)根據(jù)上述規(guī)定，對“利害關(guān)系人”的種類進行了劃分，比如明確為抵押權(quán)人、接受房地產(chǎn)的人、繼承人。在對房地產(chǎn)檔案進行查詢的過程中，這些“利害關(guān)系人”需要提供相關(guān)證明。從保護相關(guān)當(dāng)事人的隱私角度來看，這樣的方法也是可行的。然而，由于查詢?nèi)酥荒苁抢﹃P(guān)系人、權(quán)利人，也將一些房地產(chǎn)從業(yè)者、有意購房者排除在外，他們無法得到相關(guān)信息。如果將這些房地產(chǎn)從業(yè)者、有意購房者排除在公示之外，就使房地產(chǎn)登記的公示作用無法得到充分發(fā)揮。

另外，《物權(quán)法》中有一個詞叫“登記資料”，是指申請人申請不動產(chǎn)登記時向登記機構(gòu)提供的相關(guān)證明材料及登記機關(guān)的審核資料?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）對“登記資料”的概念做了進一步明確，指出房地產(chǎn)登記檔案有原始憑證、記載信息兩類，將記載信息作為不動產(chǎn)登記薄中的內(nèi)容，規(guī)定記載信息可以被公示，但原始憑證的查詢范圍卻存在一些限制要求。這樣一來，原始憑證（即相關(guān)檔案資料）查詢對象和查閱范圍變得狹窄，也使《物權(quán)法》中的不動產(chǎn)登記公示立法精神僅僅能照顧到特定的一些查詢內(nèi)容，物權(quán)公示的社會影響越來越小。

（二）“以房查房”的制度限制了登記的公示作用

《實施細則》中規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，應(yīng)當(dāng)提交查詢申請書、查詢目的的說明；利害關(guān)系人查詢的，提交證實存在利害關(guān)系的材料。這就嚴(yán)格控制了房地產(chǎn)查詢的范圍，即“以房查房”制度。如果某人只是有意購買某房地產(chǎn)，想了解該房地產(chǎn)的交易狀態(tài)，但受限于無法提供“證實存在利害關(guān)系的材料”，就無法查詢該房產(chǎn)的信息，從而被迫相信出賣方提供的信息，致使交易存在較大安全隱患。這雖然是為了保護房地產(chǎn)擁有者的隱私，卻也使房地產(chǎn)購買者無法看到相關(guān)信息。因此，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)采取一定措施，將房地產(chǎn)檔案中不涉及個人隱私、國家機密、可公開的信息實現(xiàn)完全開放式查詢。

四、完善房地產(chǎn)檔案查詢制度的建議

（一）按照不同需求，將房地產(chǎn)檔案分層級查詢

所謂不同需求，指的是查詢?nèi)说暮暧^需求及微觀需求。

宏觀需求指查詢?nèi)酥恍枰婪康禺a(chǎn)此時所處的權(quán)屬狀態(tài)，不需要知道具體信息。例如：房地產(chǎn)中介機構(gòu)或房地產(chǎn)投資策劃機構(gòu)，他們只需要了解某地區(qū)或某區(qū)域中房地產(chǎn)的規(guī)模、房型、價格、交易量及交易狀態(tài)等宏觀信息。類似這類查詢需求，房地產(chǎn)檔案管理機構(gòu)可以利用檔案數(shù)字化、信息化建設(shè)實現(xiàn)外網(wǎng)查詢，不需向檔案管理機構(gòu)提出申請。通過網(wǎng)絡(luò)平臺，以地圖形式將各樓盤部分信息予以公示，比如：用不同顏色表示房地產(chǎn)的不同交易狀態(tài)，點擊某套房地產(chǎn)的圖標(biāo)就可看到它的房型、是否抵押查封、實時權(quán)利狀態(tài)等宏觀信息；產(chǎn)權(quán)人還可以通過自己申請的客戶端或用戶名發(fā)布售房、出租等信息，信息發(fā)布后該房屋的交易狀態(tài)就可變?yōu)轭A(yù)出售或預(yù)出租，讓購房人或租賃人一目了然。要實現(xiàn)這種宏觀查詢，關(guān)鍵取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)登記機構(gòu)檔案數(shù)字化建設(shè)的水平，是否實現(xiàn)了全地區(qū)信息共享，是否全面掌握了全地區(qū)所有新舊樓盤的真實情況。

微觀需求就是涉及《實施細則》中規(guī)定的不動產(chǎn)登記資料，包括不動產(chǎn)登記簿等不動產(chǎn)登記結(jié)果、不動產(chǎn)登記原始資料的查詢。這方面的查詢應(yīng)嚴(yán)格按照《實施細則》的規(guī)定查詢。不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以在辦公大廳設(shè)置自動查詢柜員機，查詢?nèi)颂峤幌嚓P(guān)身份證明及相關(guān)關(guān)系證明，就可自行查詢。如需登記機關(guān)開具證明，再到業(yè)務(wù)窗口辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。這樣既方便查詢?nèi)耍矞p輕了登記機構(gòu)辦事人員的工作量。另外，在《不動產(chǎn)權(quán)證書》的打印中可以利用二維碼，實現(xiàn)某房地產(chǎn)的實時查詢，這樣買房人就可以不必去不動產(chǎn)登記機構(gòu)現(xiàn)場查詢，只需用手機掃一下二維碼，該產(chǎn)權(quán)的信息就一目了然，并且還可以辨別《不動產(chǎn)權(quán)證書》的真?zhèn)?，一舉兩得。這個方法現(xiàn)在已在天津等部分城市開始實施。

（二）按照房地產(chǎn)檔案的類別分類查詢

《實施細則》中將房地產(chǎn)檔案分為房地產(chǎn)登記結(jié)果、房地產(chǎn)登記原始資料兩類。筆者認(rèn)為房地產(chǎn)登記結(jié)果中除權(quán)利人姓名、身份信息、審核資料等信息不可公開外，其他信息包括房屋面積、坐落、交易狀態(tài)等都應(yīng)開放查詢。房地產(chǎn)登記原始資料則應(yīng)根據(jù)查詢?nèi)朔诸惒樵儯簷?quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動產(chǎn)登記資料；因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況；人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等可以依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料；其他有關(guān)國家機關(guān)執(zhí)行公務(wù)可依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

總之，只有合理地對房地產(chǎn)檔案的公開、保密范圍進行劃分，制定分類、分層級的查詢制度，充分利用現(xiàn)代化的信息技術(shù)，才能使房地產(chǎn)檔案更好地發(fā)揮物權(quán)公示作用，使房地產(chǎn)信息查詢制度更加科學(xué)合理、更加便民務(wù)實。

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[7]《中華人民共和國物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》

（作者單位：東營市房地產(chǎn)交易中心）