■ 馬永群

對搞好單位物業(yè)管理的思考

■ 馬永群

物業(yè)管理有狹義和廣義之分，從狹義上說是指對建筑物和附屬物進行專門管理，從廣義上說包括總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運行維護和綠化、保潔等等。機關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理社會化，向社會購買服務(wù)，由專業(yè)公司承接管理已經(jīng)成為一種業(yè)態(tài)。

一、機關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理的趨勢

我國機關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理經(jīng)過了起步、發(fā)展、升級的過程，最初是由單位自行管理，現(xiàn)在，一種由專門的物業(yè)管理公司負責，為機關(guān)事業(yè)單位提供更加專業(yè)、全面、完善的物業(yè)管理模式逐步發(fā)展起來。特別是黨的十八屆三中全會提出，要求行政事業(yè)單位在公共服務(wù)領(lǐng)域更多地利用社會力量，只要屬于事務(wù)性工作的，都可以通過招投標，向社會購買服務(wù)。機關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理屬于事務(wù)性工作，很多單位均逐步采用向社會購買服務(wù)，對外委托承包。中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強和改進新形勢下檔案工作的意見》也明確指出要推廣政府購買服務(wù)，凡屬事務(wù)性管理服務(wù)要引入競爭機制，向社會購買服務(wù)，檔案部門的總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運行維護等事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會購買服務(wù)，將相關(guān)事務(wù)性管理工作委托給專業(yè)公司進行管理，以解決檔案部門缺乏相關(guān)領(lǐng)域的專業(yè)技能，而且長期以來人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年來新建成的檔案館的運行維護為突出代表，將大量的事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會購買服務(wù)，這需要大量資金作為保障，這在以前是不可想象的，這是社會經(jīng)濟發(fā)展和社會化分工的結(jié)果，是必然的趨勢。

二、單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀問題

（一）單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀

我單位物業(yè)管理過去是單位自行管理，但是隨著單位業(yè)務(wù)的發(fā)展，特別是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理更多地轉(zhuǎn)為向社會購買服務(wù)，委托專業(yè)化公司進行管理。一是安保值守，單位大門、中控室、資料樓、備份庫全天24小時均有安全保衛(wèi)值守，每月一次對圍墻護欄、監(jiān)控報警設(shè)施、消防設(shè)施、門窗水管等進行防火、防盜、防破壞、防事故四防安全檢查；二是供電系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司全年每天24小時保養(yǎng)維護，嚴格執(zhí)行云南地區(qū)電氣安全工作規(guī)程和電氣設(shè)備運行管理規(guī)程，定期對配電室內(nèi)的高低壓設(shè)備及設(shè)施進行運行巡視、管理與維護；三是消防系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司對消防安全設(shè)施設(shè)備定期維護保養(yǎng)，定期對滅火器充氣或更換氣瓶，定期檢測消防管道水壓和相關(guān)消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不留隱患。每年組織兩次消防培訓和演練，讓廣大干部職工掌握防火、防災(zāi)、搶險、逃生的基本知識和技能，增強消防意識，提高防災(zāi)能力。四是監(jiān)控信息系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司負責周界報警系統(tǒng)、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外線報警等系統(tǒng)的運行維護；五是電梯管理，配備專人對主樓、資料樓、備份庫的電梯等特種設(shè)備進行嚴格的安全管理,并委托專業(yè)公司定期維護保養(yǎng)，電梯設(shè)備安全措施到位，杜絕超載和帶病運行情況發(fā)生；六是車輛管理，車改后留用的公務(wù)車定點維修保養(yǎng)；七是保潔綠化，委托具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司對單位道路、大廳、樓梯、展廳等公共區(qū)域進行清潔、衛(wèi)生，并對院子進行綠化；八是職工食堂，將職工食堂對外承包，給職工提供一個干凈、經(jīng)濟、安全的就餐環(huán)境等等。

（二）單位物業(yè)管理存在的問題

一是分散。單位對外承包委托的安保、電力、消防、監(jiān)控、電梯、保潔、綠化等各項公共事務(wù)性工作都是委托給不同的專業(yè)公司負責運行維護，比較分散，有時會導致職責不清，難免推諉扯皮，協(xié)調(diào)的工作量大，牽扯太多的時間精力；

二是缺乏績效評價機制?？冃гu價要求依照一定的標準和評價程序，運用科學的評價方法、按照評價的內(nèi)容和標準對評價對象的工作業(yè)績進行綜合評價。目前對這些專業(yè)公司只是通過合同對其職責義務(wù)進行了約定，但就這些專業(yè)來說，因為單位不具備有相應(yīng)專業(yè)知識的人才，不具備判斷相關(guān)工作成效的技術(shù)，所以在評判相關(guān)工作質(zhì)量時缺乏標準和能力，基本只能以運行是否正常，服務(wù)態(tài)度好不好、故障報修響應(yīng)是否及時等進行簡單判斷。而對于系統(tǒng)是否在科學狀態(tài)下運行，所用材料、設(shè)備是否最佳配置、最佳方案等等，缺乏一套切實可行的績效評價機制。

三、搞好單位物業(yè)管理的對策

（一）采用大物業(yè)管理模式

當前，機關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理已經(jīng)不再局限于對建筑物的日常管理和維護，而是擴展到滿足單位主營業(yè)務(wù)的需求、與物業(yè)管理相關(guān)的各種服務(wù)。物業(yè)管理模式已經(jīng)朝著集團化和專業(yè)化發(fā)展，由規(guī)模較大的物業(yè)管理公司成立專業(yè)化的服務(wù)公司對物業(yè)進行分類管理，這對機關(guān)事業(yè)單位來說，將總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運行維護和綠化保潔等事務(wù)性業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)實力的集團公司，而不是一個個僅限于某專業(yè)的小公司，既保證了專業(yè)化的需求，又克服避免了多方協(xié)調(diào)，精力分散的弊端，便于人力和物力的統(tǒng)籌安排，一舉兩得。一些發(fā)達地區(qū)新建省級檔案館采用大物管的模式值得借鑒。

（二）引入績效評價機制

對于居民小區(qū)來說，物業(yè)管理好不好，大家從保安值守、保潔綠化、水電維修、環(huán)境整治等即可做出判斷，而作為機關(guān)事業(yè)單位來說，判斷物業(yè)管理好不好，并非易事，不能簡單化，特別是實行大物管，將總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運行維護和綠化保潔等事務(wù)性業(yè)務(wù)委托給一家集團公司管理，那么，引入績效評價機制是必須的。采用大物業(yè)管理模式，難點在于具有各種專業(yè)化管理能力的集團公司的選擇，在于保障經(jīng)費的科學合理界定。要引入績效評價機制，依照一定的標準，運用科學的評價方法，對物業(yè)管理公司的工作業(yè)績進行綜合評價，既促使物管公司時刻注意改進服務(wù)工作，又保證單位支付的物管費用科學合理。

作者單位：云南省檔案局