孫奇

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)需要巨額資金投入的行業(yè)，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，往往既是投資商又是開(kāi)發(fā)商，企業(yè)投入的資金多，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，除自籌之外，其資金來(lái)源主要依賴(lài)于購(gòu)房款和銀行等金融渠道。受其自身?xiàng)l件的限制，中小型房產(chǎn)企業(yè)大多存在銀行融資渠道不暢，財(cái)務(wù)管理不到位等問(wèn)題，使其發(fā)展空間極大程度上收到了限制。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理中一個(gè)重要的組成部分，解決企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：中小型房產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 問(wèn)題 對(duì)策

一、背景

隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)放，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，房產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)出現(xiàn)了數(shù)量眾多、規(guī)模各異的發(fā)展趨勢(shì)。然而，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度加大，房產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，中小型房產(chǎn)企業(yè)生存壓力不斷增大。在此發(fā)展背景下，對(duì)于中小型房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)營(yíng)效率，降低開(kāi)發(fā)成本，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已成為其發(fā)展與改革的必經(jīng)之路。

二、目前中小型房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)高度統(tǒng)一作為中小型房產(chǎn)企業(yè)典型的管理模式，由于企業(yè)管理人員大多來(lái)自房產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員與工程技術(shù)人員，受自身專(zhuān)業(yè)能力的限制，使其對(duì)于財(cái)務(wù)管理從思想認(rèn)識(shí)上比較淡薄，很多領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于財(cái)務(wù)工作的認(rèn)識(shí)還停留在會(huì)計(jì)就是個(gè)記流水賬，對(duì)于財(cái)務(wù)管理在成本控制，風(fēng)險(xiǎn)防范等方面的作用認(rèn)識(shí)不足。

（二）缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢?cái)務(wù)管理制度

中小型房產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置簡(jiǎn)單，存在著層次不清、分工不明的弊端。會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的不健全，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理制度的缺失，內(nèi)部管理混亂，使得財(cái)務(wù)部門(mén)沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理工作融入到企業(yè)工程招標(biāo)、施工、融資等全過(guò)程中去，只是單一的從事財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面的工作，因此無(wú)法全程參與經(jīng)營(yíng)管理，使其發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效用。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制比較落后

房產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求量高，需要大量銀行貸款和其他融資來(lái)支撐房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這種經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本高，資金風(fēng)險(xiǎn)大。隨著國(guó)家將房產(chǎn)行業(yè)列為新一輪調(diào)控的主要調(diào)控行業(yè)，同時(shí)國(guó)家適度從緊的貨幣政策出臺(tái)，使得單一依靠依靠銀行貸款生存的中小房產(chǎn)企業(yè)資金鏈面臨斷裂的可能。中小型房產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中，就貸款談融資，缺乏項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的整體融資策劃與實(shí)施的財(cái)務(wù)管理概念，導(dǎo)致融資手段簡(jiǎn)單低效，造成資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高。增加企業(yè)財(cái)務(wù)成本，使企業(yè)出現(xiàn)盈利水平下降甚至虧損的情況。

三、解決中小型房產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在問(wèn)題的具體對(duì)策

（一）樹(shù)立良好的財(cái)務(wù)管理意識(shí)

中小型房產(chǎn)企業(yè)要想在銀根緊縮和市場(chǎng)調(diào)控這一新的市場(chǎng)環(huán)境下，降低開(kāi)發(fā)成本，積極開(kāi)拓融資渠道，就需要樹(shù)立良好的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本核算與控制、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等方面的作用。首先，管理層必須從思想認(rèn)識(shí)上重視財(cái)務(wù)管理制度，通過(guò)制度的制定與執(zhí)行，為企業(yè)創(chuàng)造良好的財(cái)務(wù)管理氛圍；其次，充分貫徹財(cái)務(wù)管理理念，做到各環(huán)節(jié)科學(xué)經(jīng)營(yíng)，財(cái)務(wù)部門(mén)參與工程招標(biāo)-工程管理-市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)-資金管理等工作，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的作用；最后，樹(shù)立以財(cái)務(wù)管理為企業(yè)核心理念，通過(guò)企業(yè)經(jīng)營(yíng)報(bào)表的分析，及時(shí)分析內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)情況，發(fā)揮財(cái)務(wù)管理工作的作用，利用資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率和資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提供決策依據(jù)，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。

（二）健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制體系

作為企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成部分，財(cái)務(wù)控制體系通過(guò)現(xiàn)金流量控制等手段對(duì)于企業(yè)的各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行控制。首先，要根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，建立不相容職務(wù)分離制度，合理設(shè)置財(cái)務(wù)崗位，明確職責(zé)權(quán)限，形成相互制衡機(jī)制；其次，設(shè)立授權(quán)批準(zhǔn)控制制度，企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的各部門(mén)只在授權(quán)范圍內(nèi)行使職權(quán)和承擔(dān)責(zé)任；最后，企業(yè)建立以財(cái)務(wù)內(nèi)部控制為導(dǎo)向的內(nèi)部審計(jì)制度，使會(huì)計(jì)人員全面參與到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中。企業(yè)的會(huì)計(jì)人員要參與企業(yè)的項(xiàng)目招標(biāo)，項(xiàng)目施工，工程結(jié)算等環(huán)節(jié)，通過(guò)財(cái)務(wù)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，配合其他部門(mén)解決問(wèn)題，確保企業(yè)決策、經(jīng)營(yíng)及監(jiān)督三個(gè)環(huán)節(jié)能夠相互配合與制約。

（三）建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制

中小型房產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)識(shí)到在國(guó)家對(duì)房產(chǎn)行業(yè)調(diào)控發(fā)展背景下，企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)需要及時(shí)關(guān)注財(cái)稅金融政策的變化，管理層應(yīng)對(duì)投資項(xiàng)目，籌借資金方面可能出現(xiàn)的負(fù)面影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，以便及時(shí)采取措施。首先，企業(yè)關(guān)注市場(chǎng)變化，防止企業(yè)成本費(fèi)用和資金需求增加使財(cái)務(wù)成本上升和資金鏈的中斷而出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損或資不抵債的財(cái)務(wù)危機(jī)；其次，采取創(chuàng)新性的方式對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。要對(duì)企業(yè)中可能引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素進(jìn)行全面分析、有效識(shí)別，確定出合理的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，科學(xué)的制定出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型進(jìn)行研究，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施，最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少因財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的損失。

四、結(jié)束語(yǔ)

在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的當(dāng)下，中小型房產(chǎn)企業(yè)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，受其特殊性與局限性等自身?xiàng)l件的影響，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)制度配合風(fēng)險(xiǎn)管理，制定合理的會(huì)計(jì)制度強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理已然成為中小型房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。基于此，我們應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與控制，規(guī)范會(huì)計(jì)秩序等方法和手段的實(shí)施，使得中小型房產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面做到各系統(tǒng)協(xié)調(diào)運(yùn)作，以此提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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