李帥輝

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了較大的進(jìn)步，無論是在規(guī)模上還是在數(shù)量上都有顯著增長(zhǎng)，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也日益加劇。但是，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中也暴露出一些問題與不足，如企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高等，這也是房地產(chǎn)行業(yè)需要迫切解決的問題之一。鑒于此，本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并給出了房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略，希望對(duì)解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）028-000-01

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資比大、收益高等特點(diǎn)，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)也比其他行業(yè)高很多。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)具有其特殊性，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中需不斷加強(qiáng)防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

作為房地產(chǎn)企業(yè)，高負(fù)債率是其最顯著的特點(diǎn)，這也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要投入的資金量非常大，動(dòng)輒幾億、十幾億，只有保證足夠的流動(dòng)資金，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，但是房地產(chǎn)企業(yè)通常沒有這么多流動(dòng)資金，因此需要在銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金時(shí)，考慮更多的是如何快速集資，很少站在宏觀發(fā)展立場(chǎng)上進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)只有到開發(fā)項(xiàng)目完成后才會(huì)收回資金，期限較長(zhǎng)，加上銀行貸款利率較高，因此會(huì)產(chǎn)生較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在其他條件不變的情況下，企業(yè)負(fù)債越高，利息支出數(shù)額越大，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，隨著企業(yè)負(fù)債率的升高，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也加大，一旦某環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)貸款數(shù)額較大，因此對(duì)利率變動(dòng)比較敏感，尤其是國(guó)家因金融政策或者經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)而對(duì)利率做出的調(diào)整將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較大的影響，因此利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大也是造成房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的重要因素之一。如果國(guó)家想抑制房地產(chǎn)企業(yè)泡沫危機(jī)，就會(huì)出臺(tái)一系列加息政策，這將大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，企業(yè)的還貸壓力明顯增加。若企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，未實(shí)現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)危機(jī)中，難以確認(rèn)正常的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

3.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)中會(huì)和很多部門產(chǎn)生密切的經(jīng)濟(jì)往來，如政府部門、審計(jì)部門、企業(yè)內(nèi)部各部門、企業(yè)債務(wù)人、企業(yè)股東等；加之房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中涉及資金量非常大，在無形中也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚不夠完善，極易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞。如與關(guān)聯(lián)單位往來賬目不清、成本管理缺失等，這些因素都會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)較高，最終會(huì)直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量較大，其正常運(yùn)轉(zhuǎn)離不開從銀行等金融機(jī)構(gòu)融資。如果房地產(chǎn)企業(yè)在沒有疏通好融資渠道的前提下就盲目開建項(xiàng)目，就會(huì)出現(xiàn)融資出現(xiàn)問題，影響項(xiàng)目的正常開展。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量降低，企業(yè)貸款門檻提高等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將越來越窄。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，難以按時(shí)歸還貸款及利息，就會(huì)直接影響銀行的正常運(yùn)作，對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)危機(jī)的對(duì)策

1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須不斷優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有足夠的資金獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目，需要進(jìn)行融資解決，企業(yè)在融資時(shí)一定要考慮到自身的償債能力及開發(fā)項(xiàng)目的收益情況。盡管負(fù)債經(jīng)營(yíng)可利用金融杠桿增加企業(yè)收益，但是仍要將負(fù)債率控制在合理的范圍內(nèi)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中需不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

2.擴(kuò)寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開資本市場(chǎng)的支撐，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷擴(kuò)寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與資本市場(chǎng)對(duì)接，搭建起房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)系統(tǒng)。首先，應(yīng)研究資金鏈管理，探索出最適合本企業(yè)的發(fā)展模式；其次，除進(jìn)行信托計(jì)劃融資、基金融資、證券化融資等方式外，還可進(jìn)行民間融資方式，不斷拓寬企業(yè)融資渠道；最后，隨著國(guó)外融資平臺(tái)進(jìn)入中國(guó)金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用好國(guó)外融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，以不斷降低企業(yè)負(fù)債率，從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查

房地產(chǎn)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策等社會(huì)環(huán)境影響較大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前應(yīng)進(jìn)行大量的項(xiàng)目考察及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)研，出具一份風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告，以有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)成本控制。其次，對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出狀況做合理預(yù)算，可為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供數(shù)據(jù)支撐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)成本管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行合理預(yù)算，確保企業(yè)資金發(fā)揮出最大效用。

4.注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的不可預(yù)見性，且市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬變，一旦企業(yè)財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，極易引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，若財(cái)務(wù)危機(jī)不斷累積惡化，企業(yè)將爆發(fā)全面危機(jī)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。針對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一套完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，在危機(jī)出現(xiàn)之初就采取相應(yīng)補(bǔ)救措施，將企業(yè)危機(jī)扼殺于萌芽中。企業(yè)可以通過設(shè)置一些較為敏感的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這些指標(biāo)包括開發(fā)項(xiàng)目的收益率與銷售率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金的安全邊際率等。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策也不斷調(diào)整與變化，這勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，因此，企業(yè)應(yīng)關(guān)注對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的分析、經(jīng)濟(jì)政策的研究等，將企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)危機(jī)的概率降至最低。

三、結(jié)語

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還有許多不完善之處，相關(guān)財(cái)務(wù)管理等制度還存在一些問題，這些問題得不到妥善解決，必將造成企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、加強(qiáng)項(xiàng)目調(diào)查、注重風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等措施，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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