羅璋

[摘要]科學(xué)合理地做好地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計管理，是項目取得較好的經(jīng)濟(jì)收益的重要前提。本文分析地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設(shè)計管理工作體系，研究了建立設(shè)計管理標(biāo)準(zhǔn)化的可行方案，并提出了因地制宜的實施建議和策略。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；管理；體系研究

設(shè)計管理是項目開發(fā)建設(shè)的龍頭，建立科學(xué)、系統(tǒng)的設(shè)計管理程序，不僅是實現(xiàn)項目建設(shè)宏偉目標(biāo)的第一步，更是項目開發(fā)取得較好經(jīng)濟(jì)收益的重要前提。規(guī)范各項目設(shè)計管理的操作程序、優(yōu)化配置各項目設(shè)計資源、加強(qiáng)各項目設(shè)計的監(jiān)控與管理、提高工程設(shè)計質(zhì)量，有利于加快工程建設(shè)進(jìn)度，控制工程造價，確保項目投資效益最大化。

1建立規(guī)范設(shè)計管理體系的意義

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計管理作為項目開發(fā)建設(shè)管理的重要組成部分，對項目有著舉足輕重的影響。其核心是在產(chǎn)品的建造過程中實施的涉及設(shè)計內(nèi)容的管理，其依據(jù)是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，具體方式為通過建立完善的管理制度和有效的組織方法等一系列手段和措施。規(guī)范化地設(shè)計管理體系，能夠有效提高地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計管理水平、規(guī)范設(shè)計管理制度和流程、保證項目開發(fā)的總體質(zhì)量、提高項目開發(fā)的效能、提升公司項目運(yùn)營能力、打造企業(yè)核心競爭力。

2設(shè)計管理體系的目標(biāo)和核心內(nèi)容

設(shè)計管理工作貫穿于整個地產(chǎn)項目過程的始終，從項目前期對于地塊的規(guī)劃研究分析到設(shè)計全過程中的總體效果、技術(shù)協(xié)調(diào)、進(jìn)度控制以及施工期的技術(shù)支持，直到項目竣工投入使用等。按項目的階段來分，主要包括兩種：一種是新建、改建項目在投資決策的前期、投資建設(shè)時期各階段的設(shè)計管理工作；另一種則是已運(yùn)營項目的設(shè)計管理工作。由于項目所處的階段不同，設(shè)計管理的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。一般來說，前期策劃階段的設(shè)計管理主要是項目的總體規(guī)劃布局、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)、開發(fā)建設(shè)周期、實施策略以及項目建設(shè)期的設(shè)計服務(wù)等內(nèi)容。對于已投入運(yùn)營的項目設(shè)計管理則偏重于為滿足運(yùn)營期的需求，而對既有項目空間環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)計劃和實施方案，更強(qiáng)調(diào)方案的可實施性和對項目運(yùn)營帶來的價值提升空間。按專業(yè)內(nèi)容來分，主要包括：總圖規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、市政、景觀園林設(shè)計、照明設(shè)計、室內(nèi)精裝修設(shè)計、標(biāo)志標(biāo)識設(shè)計。一般情況下，各專業(yè)按照建筑、結(jié)構(gòu)等基礎(chǔ)專業(yè)所提供的既有條件，按照各自的設(shè)計效果目標(biāo)，先后開展工作，最終由負(fù)責(zé)項目的建筑專業(yè)工程師進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

3設(shè)計管理體系的工作分解

設(shè)計管理工作的實施主要由規(guī)劃設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)，具體包括：（1）項目設(shè)計管理。保證設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實現(xiàn)（規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計）；（2）材料設(shè)備選型、定版以及配合成本管理部門建立設(shè)計成本基準(zhǔn)體系。建立從研發(fā)開始的成本控制理念與系統(tǒng)，提高產(chǎn)品綜合性價比；（3）設(shè)計變更管理和施工期的技術(shù)支持。其它部門在設(shè)計管理過程中的職責(zé)，主要是依據(jù)各部門的具體職能分工，如成本管理部門的主要職責(zé)為：（1）按要求及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需成本目標(biāo)；（2）隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；（3）負(fù)責(zé)招標(biāo)中的各項與成本有關(guān)的工作。市場營銷部門的職責(zé)主要包括：（1）及時向設(shè)計管理部提交各設(shè)計階段所需資料條件；（2）對各階段設(shè)計成果提供市場評價建議；（3）制定各階段設(shè)計任務(wù)書中的市場定位部分的內(nèi)容。工程管理部門的職責(zé)主要是，盡早組織施工單位開展圖紙會審和技術(shù)交底，配合設(shè)計管理部門，研究各設(shè)計階段所需的建設(shè)技術(shù)條件，尤其是關(guān)鍵施工節(jié)點(diǎn)的技術(shù)措施和實施效果的把握。

4設(shè)計管理體系各階段關(guān)注的要點(diǎn)

設(shè)計管理體系的載體是規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容主要是根據(jù)企業(yè)的發(fā)展技術(shù)戰(zhàn)略，建立每項與具體工作相關(guān)的設(shè)計程序標(biāo)準(zhǔn)和評價標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)計管理的質(zhì)量保證工作有章可循。如：設(shè)計任務(wù)書（設(shè)計合同）的標(biāo)準(zhǔn)化、評價標(biāo)準(zhǔn)化。具體為：戶型產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)和方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求。按照各階段研究的重點(diǎn)任務(wù)不同，因此，其所關(guān)注的要點(diǎn)也各有側(cè)重。

4.1概念設(shè)計階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）項目用地條件分析及規(guī)劃設(shè)計建議；（2）充分挖掘項目區(qū)位優(yōu)勢，提升項目價值；（3）通過策劃與設(shè)計手段，對于區(qū)域劣勢條件提出解決策略；（4）依據(jù)用地條件的詳細(xì)分析形成匹配的規(guī)劃布局與產(chǎn)品設(shè)計建議。（5）對項目容積率進(jìn)行價值研究、分析。通過對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，多方案的比選，形成合理的開發(fā)強(qiáng)度與面積指標(biāo)。（6）滿足客戶營銷需求的戶型組合與面積配比（商業(yè)及配套面積）以及符合成本控制、停車位數(shù)量指標(biāo)的地下室開發(fā)面積。

4.2規(guī)劃方案設(shè)計階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）項目戰(zhàn)略定位與目標(biāo)客戶群定位；（2）項目開發(fā)面積與產(chǎn)品配比；（3）地下地上建面，住宅、商業(yè)及配套面積；（4）規(guī)劃布局、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計風(fēng)格方案；（5）分期開發(fā)、展示區(qū)建設(shè)方案、物管方案；（5）技術(shù)材料配置建議，包括顧客界面的材料部品標(biāo)準(zhǔn)以及材料標(biāo)準(zhǔn)和成品標(biāo)桿。（6）項目成本控制分析，包括：按照保證最大的可售面積，嚴(yán)格控制地下室、人防、交通體、配套設(shè)施等不可售項目用地及規(guī)模，滿足低限即可；合理、可行、與匹配成本的結(jié)構(gòu)方案；符合項目檔次定位的材料配置標(biāo)準(zhǔn)。

4.3初步設(shè)計、施工圖階段關(guān)注的要點(diǎn)

（1）設(shè)計圖紙的表達(dá)深度，針對各階段設(shè)計成果的全專業(yè)審查如下。重點(diǎn)包括：建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)校核、水、暖、電各設(shè)備專業(yè)管線綜合；（2）總圖與景觀、土建：管線綜合與景觀總圖的匹配以及土建標(biāo)高與景觀地坪標(biāo)高的匹配；（3）需另行組織開展的二次設(shè)計：門窗、立面分色、排磚、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、電梯參數(shù)及裝修方案等；（4）外部資源，包括地勘審圖單位、施工圖審查單位、人防、消防相關(guān)審查部門的協(xié)調(diào)配合。（5）成本控制：嚴(yán)格控制可售面積與建設(shè)面積比，重點(diǎn)對地下室面積指標(biāo)、結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)、以及結(jié)構(gòu)的含鋼量混凝土含量等進(jìn)行核驗，對材料的性能指標(biāo)和單價進(jìn)行成本分析。

5設(shè)計管理的原則

5.1設(shè)計必須符合項目定位

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理項目的定位是一個項目的根本大綱，也是基礎(chǔ)，其框定了房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的方向，因此，在設(shè)計時，不要偏離定位去追求不切合實際的效果，其往往是得不償失的。比如，項目定位為中小戶型的白領(lǐng)社區(qū)，其價位適中、檔次中等，但設(shè)計院卻做出了中庭園林景觀的設(shè)計方案，設(shè)計中有幾千上萬平方米的中庭，在其中布置了大量的水景，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻等設(shè)計。因此，這樣的設(shè)計方案就極其脫離實際，不符合項目定位。

5.2規(guī)劃設(shè)計必須以人為本

許多規(guī)劃設(shè)計，未了節(jié)省資金或其他原因，在簡單倉促完成的同時，也給住戶留下了長期隱患。如小區(qū)主出入口與城市主干道交叉口距離太近，造成出入口交通擁堵的情況，這樣的設(shè)計在城市居民區(qū)的設(shè)計中影響巨大，其還會影響到整個城市的未來發(fā)展。因此，設(shè)計一定要遵循以人為本的原則。

5.3設(shè)計應(yīng)盡可能創(chuàng)造賣點(diǎn)為營銷服務(wù)

建設(shè)始終以銷售為目的。營銷在規(guī)劃設(shè)計上有兩個基本要求，一個是賣點(diǎn)；另一個是賣相。賣點(diǎn)要結(jié)合項目實際，如果項目最大的賣點(diǎn)為戶型設(shè)計，那么其所有的戶型都必須精心設(shè)計，以迎合推銷，戶型功能面積必須趨向?qū)嵱霉δ?。中、小戶型基本上以大廳小房為主；大戶型則主要考慮強(qiáng)化客廳、主臥、陽臺等主要空間的效果和尺度；戶內(nèi)公共通道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共空間在設(shè)計時應(yīng)盡量減少，并充分利用好每一寸空間。以賣相為觀點(diǎn)，就要求項目開盤時必須具備一個漂亮的小區(qū)大門、一條位于主軸線上的景觀商業(yè)大道、一處中心園林、一個布置精美的會所（兼做售樓中心）、一組精心裝修溫馨、舒適的樣板房等。在項目完成之前，先做好項目的環(huán)境景觀園林設(shè)計，其目的仍是以營銷為需要。

6結(jié)語

綜上所述，規(guī)劃設(shè)計管理工作的精益求精，是保證項目成功的必備前提。開發(fā)企業(yè)的投資，策劃、設(shè)計公司的設(shè)計理念，都需要在規(guī)劃設(shè)計方案圖紙中得以實現(xiàn)。設(shè)計管理已逐漸成為各地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力之一，因此，建立科學(xué)合理的設(shè)計管理體系還需要結(jié)合各企業(yè)的自身實際，建立設(shè)計管理部門與各相關(guān)業(yè)務(wù)部門、各項目公司及及外部設(shè)計單位的溝通機(jī)制，實現(xiàn)無縫對接，有效推動地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)程，實現(xiàn)企業(yè)愿景。