肖 俊

（上海交通大學(xué) 凱原法學(xué)院，上海 200030）

空虛所有權(quán)交易與大陸法系的以房養(yǎng)老模式

肖 俊

（上海交通大學(xué) 凱原法學(xué)院，上海 200030）

保留用益權(quán)的空虛所有權(quán)交易是大陸法系傳統(tǒng)的一種財產(chǎn)分配方式，利用所有權(quán)的彈性，所有權(quán)人在移轉(zhuǎn)物的空虛所有權(quán)后，仍然保有對物使用收益的權(quán)利，由此將歸屬和用益權(quán)能分配給不同的主體。這一制度起源于羅馬法。在老齡化社會和經(jīng)濟危機中，歐洲國家通過這種交易方式實現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的。在資金短缺的情況下，老人將房屋區(qū)分為兩個更小的價值體，然后出售其中的空虛所有權(quán)，繼續(xù)在原來的房屋中居住，而投資方能夠以相對少的金額購買到一個空虛所有權(quán)。在我國既有的研究中，主要借鑒的是美國倒按揭制度，但是由于缺乏配套的金融環(huán)境，實踐進(jìn)展緩慢，并且在制度上對于所有權(quán)移轉(zhuǎn)和房屋維護(hù)缺乏足夠的保護(hù)；而空虛所有權(quán)交易以物權(quán)法為基礎(chǔ)，民眾可以通過意思自治實現(xiàn)以房養(yǎng)老的意愿，購買人也可以獲得良好的投資機會。這一新的路徑的研究有利于促進(jìn)我國以房養(yǎng)老制度與物權(quán)法的結(jié)合。

空虛所有權(quán)； 用益權(quán)； 居住權(quán)； 倒按揭

一、 前 言

我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入老齡化階段，這給社會養(yǎng)老保障體系帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。國務(wù)院2013年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，這意味著以房養(yǎng)老已由學(xué)術(shù)討論和民間實踐上升到國家政策層面。住房反向抵押，也稱倒按揭，是指以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保貸款。該貸款在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房或者合同約定的其他條件發(fā)生時到期，以出售住房所得資金，歸還貸款本金、利息和各種費用。①參見薛波：《元照英美法詞典》，法律出版社2003年版，第1196頁。1995 年開始，我國學(xué)界就開始介紹美國的倒按揭制度，②曾祥瑞、胡江濤：《1997年美國住房融資新方法:逆抵押貸款》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》1995年第7期。隨后有觀點也提出把以房養(yǎng)老和保險業(yè)相結(jié)合的主張，投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，自己可以終身繼續(xù)使用該房屋；保險公司則按月向投保人支付給付金，在投保人死后，保險公司才將該房屋收回。③孟曉蘇：《建立“反向抵押貨款”的壽險服務(wù)——健全老年人社會保障制度的一個建議》， 《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2002年第17期。也有觀點以“期貨”的理論解釋倒按揭現(xiàn)象，即符合一定條件的老年人把完整產(chǎn)權(quán)的房屋作為“期貨”預(yù)售給開辦該業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，該機構(gòu)按照約定的方式支付現(xiàn)金給老人，老人將擁有房屋居住權(quán)直至去世。①杜娟、陳茗：《老年住宅“期貨化”的市場前景分析》，《中國房地產(chǎn)金融》2004年第3期。更為系統(tǒng)的觀點是柴效武等的一系列研究，在詳細(xì)介紹美國制度發(fā)展的基礎(chǔ)上，提出了“售房養(yǎng)老”的主張，利用家庭生命周期與住宅生命周期的差異，將住房這種不動產(chǎn)通過一定的形式和機制進(jìn)行價值的流動，老人則在余生內(nèi)繼續(xù)居住，出售住房的款項根據(jù)平均壽命和房屋折損率計算支付率，按月在存活期間均勻獲得。②柴效武、蔣徐嬌：《售房養(yǎng)老——一種養(yǎng)老新思路的提出》，《浙江社會科學(xué)》2004年第1期。經(jīng)濟學(xué)界的研究成為法學(xué)界研究的基礎(chǔ)，由此出現(xiàn)了對于反向抵押的法律問題研究，有人認(rèn)為我國對倒按揭貸款進(jìn)行專項立法的時機還不成熟，③郭慧娟：《淺論建立我國倒按揭貸款的法理基礎(chǔ)》，《法制與社會》2009年第15期。也有意見認(rèn)為在倒按揭之外，應(yīng)該考慮以房養(yǎng)老制度與具有用益物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)對接。④胡錫：《以房養(yǎng)老法律問題研究》，華東政法大學(xué)碩士論文，2015年4月。

從私法的角度上看，既有的理論對以房養(yǎng)老的制度建構(gòu)存在這些不足：首先，既有的研究都聚焦在倒按揭或者說反向抵押上，這個主題包括房屋的抵押、買賣、期貨、保險各種項目，但倒按揭并不能涵蓋這些具體類型中的法律關(guān)系，對于物權(quán)法定、所有權(quán)移轉(zhuǎn)、抵押權(quán)設(shè)定問題都需要區(qū)別討論；其次，過于關(guān)注金融組織的活動，以銀行保險的合作作為前提和保障，忽略了民間可能自發(fā)形成的交易；第三，以房養(yǎng)老最大的特點是保障老年人在其生存期間對原有房屋的居住權(quán)利，但如何保障老年人能夠終身穩(wěn)定的居住，排除所有權(quán)移轉(zhuǎn)帶來的困擾，并且在權(quán)利期限結(jié)束后，房屋仍然保持一個適宜居住的狀態(tài)，這不是單純依靠金融機構(gòu)提供的協(xié)議可以解決，需要結(jié)合用益物權(quán)制度進(jìn)行規(guī)定。

正如研究物權(quán)法的學(xué)者所指出，在以房養(yǎng)老的制度形成的幾個決定性因素之中，產(chǎn)權(quán)制度是其中最易受到忽視的要素，對于老人自宅養(yǎng)老而言，物權(quán)性的居住權(quán)是非常重要的制度工具，它可以保證老人放心地移轉(zhuǎn)所有權(quán)給金融機關(guān)操作，從而取得年金。⑤蘇永欽：《尋找新民法》，北京大學(xué)出版社2014年版，第229頁。在以房養(yǎng)老模型中，存在著一個房屋的使用收益和最終歸屬相互獨立的結(jié)構(gòu)，這決定了雙方法律關(guān)系的內(nèi)容，并促成交易順利完成，所以“要達(dá)到與保留居住權(quán)的房屋買賣相同的功能，附條件的房屋買賣或抵押貸款中的條件必然是保留居住權(quán)⑥曾大鵬：《居住權(quán)基本理論問題反思——評居住權(quán)的否定理由》，《河北法學(xué)》2006年第11期，第106–107頁。”。

這種將以房養(yǎng)老建立與用益物權(quán)相結(jié)合的設(shè)想，并非只是一種單純的理論探討，它大量存在于歐洲國家的實踐中，被稱為“空虛所有權(quán)交易”（la vendita della proprietà nuda）。在這種獨特的所有權(quán)交易中，買方以更為低廉的價格獲得房產(chǎn)，而賣方則在獲得養(yǎng)老金的同時保留了自己的用益權(quán)或居住權(quán)，它的法律基礎(chǔ)更多的是由物權(quán)法而不是金融法所決定。從現(xiàn)階段來看，我國對于以房養(yǎng)老的學(xué)術(shù)資源主要是依賴于美國的倒按揭制度，而本文致力于另一個方向，以大陸法系的私法制度為基礎(chǔ)的研究，由此可以開闊我們的制度視野，了解在私法制度上和我們同源的大陸法系國家的實踐，民眾如何在物權(quán)法的基本框架內(nèi)，通過空虛所有權(quán)交易來實現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的；并且能夠?qū)Φ拱唇抑贫群涂仗撍袡?quán)交易在意大利的實踐狀況進(jìn)行了比較，分析兩者在不同的制度環(huán)境下的優(yōu)勢和不足，以便為我國的以房養(yǎng)老發(fā)展的建構(gòu)提供更多的制度經(jīng)驗。

下文從三個方面展開研究：首先，分析大陸法系以房養(yǎng)老實踐的私法基礎(chǔ)，保留用益權(quán)（居住權(quán)）的空虛所有權(quán)交易是如何完成的，以及其中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；其次，介紹在歐洲通過空虛所有權(quán)交易進(jìn)行以房養(yǎng)老的社會背景、背后的投資理念以及如何對空虛所有權(quán)和用益權(quán)進(jìn)行定價的問題；最后，對于歐洲國家近幾年來引入的美式的倒按揭和原來民間的空虛所有權(quán)買賣在實踐層面和運作效果上進(jìn)行比較，在此基礎(chǔ)上分析了我國在既有的物權(quán)法框架內(nèi)引入空虛所有權(quán)交易的可能性與必要性。

二、 大陸法系以房養(yǎng)老實踐的私法基礎(chǔ)

（一）大陸法系的以房養(yǎng)老實踐

2009年12月《華爾街雜志》中一篇名為《法國房產(chǎn)抵押的復(fù)興》的財經(jīng)新聞，講述了一個法國82歲的老太太（Madeleine Schlosser）如何以自己的住宅設(shè)立一種特殊的抵押，獲得養(yǎng)老金的事情。她將巴黎的房子賣給貸款者，但自己仍然居住在這里，后者付給他相當(dāng)于市價18%的現(xiàn)金，而后每月再支付養(yǎng)老金，在她死后，貸款人獲得完整的所有權(quán)。文中還提到這種近似倒按揭的金融產(chǎn)品在歐洲國家，尤其是法國和意大利的市場狀況：“雖然市場仍然狹小，但這種類型的交易正在逐漸變得普及，在意大利它被稱作‘空虛所有權(quán)買賣’，大多數(shù)交易是一次性的付款而非逐月的養(yǎng)老金支付。在2007年，意大利共有5000筆空虛所有權(quán)交易，占不動產(chǎn)交易總額的6%。在法國，這種制度被稱作‘viager’，即養(yǎng)老金的意思。這一制度適用的數(shù)量仍然很小，但正在逐漸增大。根據(jù)法國統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)，這一制度的適用從1997年到2001年有700例，而在2002年到2006年間提升到1000例?！雹貯 French Revival of Home-Equity Deals.http://online.wsj.com/article/SB123751598610591713.html.

顯然，這篇財經(jīng)報道把大陸法系中保留用益權(quán)的空虛所有權(quán)交易與美國法的倒按揭制度等同起來。但實際上兩者存在著差別，美國法的基礎(chǔ)是抵押權(quán)，大陸法的基礎(chǔ)則是用益權(quán)，在這種交易中，買家獲得房屋的所有權(quán)，但是不能干涉賣方對于房屋的使用和居住，而賣方在移轉(zhuǎn)所有權(quán)后，仍然可以繼續(xù)在原來的房屋中生活，無論房屋流轉(zhuǎn)到誰的名下，都不會影響他的權(quán)利，而這樣的以房養(yǎng)老實踐，被稱為保留用益權(quán)的空虛所有權(quán)交易。

（二）用益權(quán)與空虛所有權(quán)的關(guān)系

用益權(quán)是按照物的經(jīng)濟用途，對于他人財產(chǎn)進(jìn)行終身性使用收益的一種物權(quán)。②[法]弗朗索瓦?泰雷、菲利普?森勒爾：《法國財產(chǎn)法》下冊，羅結(jié)珍譯，中國法制出版社2008年版，第921頁。正如《法國民法典》第578條所界定的，“用益權(quán)是指如同本人是所有權(quán)人，享用所有權(quán)屬于他人之物的權(quán)利，但享用人應(yīng)負(fù)責(zé)保管物之本體”。在此基礎(chǔ)上，1942年的《意大利民法典》第981條進(jìn)一步明確了“物之本體”的含義，將之等同為“經(jīng)濟用途”，規(guī)定：“用益權(quán)人對他人之物享有使用收益的權(quán)利，但是應(yīng)該按照該物的經(jīng)濟用途進(jìn)行使用。”因此，“用益”包含了在既有的經(jīng)濟用途下對物“使用”和“收益”這兩部分的權(quán)利?！笆褂谩笔菍τ谖锏闹苯拥氖褂毛@得滿足，而“收益”指的是從中獲取自然和法定孳息的權(quán)利。但是這種全面使用收益的權(quán)能必須在物的經(jīng)濟用途范圍之中，而不能改變或者損壞物的經(jīng)濟用途。假設(shè)一套公寓被設(shè)置了用益權(quán)，那么它的經(jīng)濟用途就是“居住”，如果權(quán)利人將之改造為旅館或者網(wǎng)吧而收取更大的利益，就不是在行使用益權(quán)而是對所有權(quán)的損害。此外，用益權(quán)人必須對物進(jìn)行良好的保管和照顧，使之回到所有權(quán)人手中時仍然保持原來的狀態(tài)。用益權(quán)的期限默認(rèn)為是權(quán)利人的生命周期，具有不確定性，適宜于按照權(quán)利人在年齡上的差距，使得年長的一方獲得現(xiàn)實的收益，而年少的另一方在將來獲得完整的所有權(quán)。它們的關(guān)系如圖1所示。

用益權(quán)設(shè)定之后，原來完整的所有權(quán)就會淪為一個“空虛所有權(quán)”，它只有在用益權(quán)消滅之后才能重新回復(fù)到完整的狀態(tài)。這與其他物權(quán)設(shè)定的后果不同，地役權(quán)人或者抵押權(quán)人可以同時享用自己的權(quán)利，因為它們只是限制了所有權(quán)中的部分權(quán)能，而用益權(quán)剝奪了所有權(quán)基本的經(jīng)濟內(nèi)容。

圖1 用益權(quán)和空虛所有權(quán)的關(guān)系

因此，當(dāng)一個物被設(shè)定用益權(quán)時，其上就并存著用益權(quán)和空虛所有權(quán)兩種權(quán)利，兩者并不是合伙或者共有的關(guān)系，所以用益權(quán)的分割拍賣或者空虛所有權(quán)的分割拍賣都不會影響到對方。它們的相互區(qū)分是以物的經(jīng)濟用途為界限。用益權(quán)人和空虛所有權(quán)人都不能損害或者改變物的經(jīng)濟用途，違反這一規(guī)則即構(gòu)成對相對方的侵害。①參見《德國民法典》第1036條第2款：“用益權(quán)人在行使用益權(quán)時，應(yīng)維持物的原來的經(jīng)濟用途，并依通常經(jīng)營方法處理此物?！薄兜聡穹ǖ洹?，陳衛(wèi)佐譯，法律出版社2010年版，第359頁。違反客體的經(jīng)濟用途所得的收益就不屬于用益權(quán)人的孳息，空虛所有權(quán)人對于物的處分不能影響到用益權(quán)人正常的使用收益的權(quán)利。雖然兩種權(quán)利可以獨立并存，但從對于物的利用的角度上看，它們之間存在著時間的先后順序。用益權(quán)人掌握著物的現(xiàn)實收益，相應(yīng)的所有權(quán)人享有的是期待利益，只有在用益權(quán)消滅之后，才可以獲得物的實際利益。因此，對于空虛所有權(quán)的性質(zhì)存在著兩種觀點，早期的觀點把它看作是未來利益的期待權(quán)，而現(xiàn)代的觀點則認(rèn)為這是一個現(xiàn)實的權(quán)利，雖然它實際的使用價值被掏空，但仍然保持了一些沒有被用益權(quán)所吸收的所有權(quán)的基本內(nèi)容，包括特定情況下的占有權(quán)、請求賠償?shù)臋?quán)利、排除妨害請求權(quán)以及監(jiān)督和控制的權(quán)利。這些針對現(xiàn)實內(nèi)容的權(quán)能使得期待利益能得以良好保持?；谟靡鏅?quán)和空虛所有權(quán)在利用上的先后關(guān)系，所有權(quán)人可以把同一個物分配給不同的主體，由此使得有限的財產(chǎn)得到充分的利用。

用益權(quán)的客體包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)，客體的差異會導(dǎo)致權(quán)利的內(nèi)容完全不同，當(dāng)權(quán)利的客體是房屋時，就形成了房屋的用益權(quán)，權(quán)利人能夠在房屋中居住或者將之出租收取孳息。但是在日常生活中，民眾通常會設(shè)立權(quán)利范圍更加狹窄的用益權(quán)，要求權(quán)利人只能自己居住而不能出租，這就是“居住權(quán)”（habitatio）。②肖?。骸读_馬法中非典型物權(quán)形態(tài)的解釋方法研究——使用權(quán)、居住權(quán)的形成史為中心的考察》，《求是學(xué)刊》2012年第1期。由于居住權(quán)基本內(nèi)容與用益權(quán)高度一致，所以下文以用益權(quán)和空虛所有權(quán)的關(guān)系為主線，就不再重復(fù)說明居住權(quán)。

（三）保留用益權(quán)的空虛所有權(quán)交易

用益權(quán)的產(chǎn)生可以是法定或者是意定的。在通過法律行為設(shè)立用益權(quán)的情況下，有兩種常用的方式：一種是直接設(shè)定用益權(quán)，由此使得A可以把物的用益權(quán)給予B，把物的空虛所有權(quán)留給C；另一種是間接的，A是所有權(quán)人，當(dāng)他把空虛所有權(quán)移轉(zhuǎn)給他人時，為自己設(shè)定了用益權(quán)。后一種方法就被稱為“保留用益權(quán)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)”，它在羅馬法中已經(jīng)出現(xiàn)，公元二世紀(jì)的法學(xué)家蓋尤斯在其教科書《法學(xué)階梯》中說道：“人們也可以采用以下方式通過要式買賣設(shè)立用益權(quán)，在轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時可以扣除用益權(quán)，在這種情況下，用益權(quán)實際上并未被買賣，而是在對所有權(quán)進(jìn)行要式買賣時被加以扣除（deductio），從而使得一人享有用益權(quán)，另一人享有所有權(quán)”（G.2，33）。①[古羅馬]蓋尤斯：《法學(xué)階梯》，黃風(fēng)譯，中國政法大學(xué)出版社1999年版，第86頁。這種做法影響到了后世的民法，比如1865年《意大利民法典》第1074條規(guī)定：“無論是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，贈與人都可以為自己或者他人的利益，保留用益權(quán)或者使用權(quán)”。 這種間接設(shè)立方式的特點在于，它不需要專門的物權(quán)行為來設(shè)立用益權(quán)，只要通過一個所有權(quán)移轉(zhuǎn)就完成了兩種權(quán)利的設(shè)立。所有權(quán)人為自己保留用益權(quán)時，仍然是所有權(quán)人，而不是移轉(zhuǎn)所有權(quán)后由對方為其設(shè)立。事實上移轉(zhuǎn)出去的是一個“扣除了”（deductio）使用收益內(nèi)容的空虛所有權(quán)。在這種設(shè)立模式的背后，隱藏的觀念是用益權(quán)被看作是所有權(quán)的一部分內(nèi)容，在移轉(zhuǎn)空虛所有權(quán)的同時，生成一個用益權(quán)是它邏輯上的自然結(jié)果，不需要專門的用益權(quán)設(shè)立方式。②See Mazzoni，Pacifici，Istituzioni di diritto Civile Italiano，F(xiàn)irenze Casa Editrice Libraria Fratelli Cammelli 1844，p.283.

這種所有權(quán)可以包含其他物權(quán)的觀念，與近代以來的物權(quán)理論是沖突的。根據(jù)所有權(quán)的整體性原則，它不是對物占有、使用、收益和處分各項權(quán)能的總和，而他物權(quán)也不是所有權(quán)的一部分，兩者是相互獨立的。移轉(zhuǎn)所有權(quán)的同時不能自動地生成一個用益權(quán)，必須在所有權(quán)移轉(zhuǎn)之后，由新的所有權(quán)人專門為之設(shè)立一個用益權(quán)。正如德國法學(xué)家溫得夏亦德所說的，“從字面表達(dá)上看，此種情況下的法律關(guān)系是難以理解的，所有權(quán)人放棄了除役權(quán)之外的權(quán)利，因此在役權(quán)中保留了一部分原來所有權(quán)；又因為此時所有權(quán)人沒有役權(quán)，所以這又是一種與所有權(quán)異質(zhì)的權(quán)利。事實上，在所有權(quán)的移轉(zhuǎn)中，役權(quán)被重新設(shè)立了，而且役權(quán)的設(shè)立者，并非所有權(quán)的移轉(zhuǎn)人，而是獲得所有權(quán)的人?！雹踂indsheid，Bernardo，Diritto delle Pandette（Volume Primo），traduzione di Fadda，Carlo e Bensa，Paolo，Torino，UTET 1930，p.768.

現(xiàn)代學(xué)理嘗試緩和這種沖突，他們認(rèn)為這種分歧只是同一個制度的兩個方面，一個是法律層面，另一個則是經(jīng)濟生活層面。用益權(quán)同時具有兩個方面的內(nèi)容：一方面是作為在他人之物上的權(quán)利，它限制了所有權(quán)；另一方面，它又是以所有權(quán)的一部分內(nèi)容為原形來塑造自己。因此，從現(xiàn)實生活來看，用益權(quán)的基本經(jīng)濟內(nèi)容可以被看作是所有權(quán)的一部分，所以可以通過一個單方的法律行為的表示與接收體現(xiàn)出兩個“意志”，同時形成兩個權(quán)利。一個出售空虛所有權(quán)并保留用益權(quán)的過程，就是在所有權(quán)的范圍中，獨立出那些關(guān)于用益的內(nèi)容，所有權(quán)由此分成兩個不同的概念實體或者說兩個客體，一個是空虛所有權(quán)，一個是用益權(quán)，兩者具有不同的經(jīng)濟用途，它們與原本的所有權(quán)都不再相同。④Salvi，F(xiàn)erdinando，La Donazione con Riserva d’Usufrutto，in Studi onore di Anonio Cicu，Milano，Giuffrè，1951，p.401.

三、 空虛所有權(quán)交易在以房養(yǎng)老中的運用

（一）空虛所有權(quán)交易與經(jīng)濟危機

在傳統(tǒng)的用益權(quán)研究中，空虛所有權(quán)并沒有受到很大的重視，但是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，它的價值不斷受到重視。在1975年世界經(jīng)濟衰退最嚴(yán)重的時候，意大利人創(chuàng)造出他們從未想到過的生活方式：折價把房子賣出，但自己可以在房子里一直活到死去。這就是在意大利開始的空虛所有權(quán)交易。⑤See Rotondi，F(xiàn)lavia，Krause，F(xiàn)lavia，Death Offers Lifeline to Italian Property as Economy Worsens.http://www.bloomberg.com/ apps/news?sid=a46kTFrO8guY&pid=newsarchive#.html.而后，在2009年世界經(jīng)濟危機的時候，它的重要性再次為人所認(rèn)識。當(dāng)時意大利一個不動產(chǎn)交易研究所的報道指出：“經(jīng)濟危機推動了住宅的空虛所有權(quán)買賣”，交易數(shù)目在47 000–48 000筆，占整個不動產(chǎn)交易的15%，比2008年增長了6%–7%。究其原因，一方面是因為老年人在經(jīng)濟危機的局勢下，失去其收入來源，不得不通過移轉(zhuǎn)空虛所有權(quán)獲得其養(yǎng)老金；另一方面，國家和私人的金融機構(gòu)都開始投資這一領(lǐng)域。因為在這種市場環(huán)境和交易模式下，購買房屋能夠獲得兩重的折扣：空虛所有權(quán)只要交付所有權(quán)價格70%的預(yù)付款即可獲得，此外，經(jīng)濟危機時期的不動產(chǎn)價格要比正常的市場環(huán)境便宜15%–20%。

從理論上講，通過用益權(quán)可以在每一種類型的客體上獲取孳息，以滿足權(quán)利人的需求。與其他的用益物權(quán)相比，用益權(quán)的客體非常廣泛，羅馬法已經(jīng)規(guī)定了對動產(chǎn)、不動產(chǎn)、消費物的用益。但是步入現(xiàn)代社會之后，房屋的重要性顯然超過了各種動產(chǎn)，它是家庭最為重要的生活資源，價值高昂，能夠作為對抗通貨膨脹的手段，具有良好的投資價值。但是對于老年人而言，坐擁房產(chǎn)卻可能缺乏足夠的收入以維持養(yǎng)老的費用?？仗撍袡?quán)交易為解決此一問題提供了良好的方式。從使用價值上看，用益權(quán)與空虛所有權(quán)代表了兩個主體在不同時間段對物使用收益的權(quán)利。但從交換價值上看，它體現(xiàn)為一個完整的所有權(quán)價值被分為價值更小的兩個部分：一是權(quán)利人可以終身用益的權(quán)利，二是物最終的歸屬。因此，投資方能夠以相對少的金額購買到一個空虛所有權(quán)，它的價值隨著時間的流逝而逐漸增長。這種交易模式在經(jīng)濟危機的背景下表現(xiàn)得尤其明顯，在整體資金短缺的情況下，賣方只能最終將賴以居住的房屋區(qū)分為兩個更小的價值體，然后出售其中的空虛所有權(quán)。而投資方也可以通過少量的資金獲得一個以小搏大的機會。由此人們開始逐漸發(fā)現(xiàn)了空虛所有權(quán)交易在不動產(chǎn)投資上的意義。

假設(shè)一個年輕人有一筆錢要進(jìn)行房產(chǎn)投資，但金額不足以支付一個完整的房子的價金。這時，他可以在不動產(chǎn)交易機構(gòu)購買一個空虛所有權(quán)。比起完整的所有權(quán)交易，他可以享受到如下幾個方面的利益：首先，這種不動產(chǎn)投資的資金低于市價。其次，購買的稅收和登記費用也比正常的所有權(quán)交易低。第三，不必考慮房屋的管理費用問題。除了重大維修的情形外，對于不動產(chǎn)的各種管理費用是由用益權(quán)人承擔(dān)。第四，在空虛所有權(quán)購買中所獲得的折扣與租賃的價格相似，但不必承擔(dān)房屋出租的稅收。第五，雙重的增值優(yōu)勢。一方面是不動產(chǎn)的自然增值而使得空虛所有權(quán)增值；另一方面則是因為隨著用益權(quán)人年齡的增加，空虛所有權(quán)也獲得增長，大概是每年增長3%。①Tavano，F(xiàn)rancesco，Usfrutto e Nuda Proprietà，Milano，Edizioni FAG 2011，pp.60–61.因此，即使一個人有足夠的資金也會考慮投資空虛所有權(quán)，以同樣的價格購買更多不動產(chǎn)的空虛所有權(quán)，而且不必考慮房子的管理費用，在最終用益權(quán)消滅后，它恢復(fù)成一個圓滿的所有權(quán)也不必補交稅收。

由此可見，空虛所有權(quán)的交易是與生命周期理論（life cycle theory of consumption）相符合的。它體現(xiàn)出一個理性的消費者在追求其個人效用的最大化時，不僅是對某一消費行為和項目進(jìn)行決策，最重要的是要追求生命周期內(nèi)整體效用的最大化，以此安排收入與消費支出的平衡。在個人家庭的長期經(jīng)濟生活中，只有購房資金可以形成實物資產(chǎn)。工作初期會把收入的絕大部分用于消費甚至是超前消費，導(dǎo)致消費大于收入；中年之后，雖然收入增加，但考慮到退休后的養(yǎng)老，消費在收入中所占的比例反而會降低；退休后收入逐漸減少，而養(yǎng)老醫(yī)療的開支卻在不斷增加，消費又會超過收入。

鑒于以上的分析，一個理性的消費者會根據(jù)其預(yù)期生存年限、即期現(xiàn)金流入、遠(yuǎn)期現(xiàn)金流入等諸多因素來安排當(dāng)前的消費和儲蓄行為，以實現(xiàn)資源在整個生命周期內(nèi)達(dá)到最大化，②F.Modigliani，“The Life Cycle Hypothesis of Saving，the Demand for Wealth and the Supply of Capital”，Social Research，1966，33（2）.這是激勵空虛所有權(quán)交易的內(nèi)在原因。

（二）用益權(quán)終身利益與空虛所有權(quán)的價格換算

除去房屋的原本價格外，影響用益權(quán)與空虛所有權(quán)定價的因素有三個：

第一，年齡。用益權(quán)是以權(quán)利人的生命為限的一種權(quán)利，用益權(quán)人越年輕，他對房屋的使用期限就越長，而用益權(quán)的價值就越高；反之，空虛所有權(quán)的價值就越低。所以用益權(quán)人的年齡與居住權(quán)的價值成反比，而與空虛所有權(quán)成正比關(guān)系。因為年齡越大表明用益權(quán)消滅的可能性就越高。

第二，法定利率。這是計算應(yīng)付金額的更新和重估的重要因素。根據(jù)《意大利民法典》第1284條規(guī)定，法定利率被確定為年利率的5%。如果要變更前年的利率，必須通過在意大利官方公報，在12月15日之前發(fā)布改變的利率。在2009年的年利率是1%，2010年是3%，2011年是1.5%。

第三，價格系數(shù)。價格系數(shù)是指公證機關(guān)或者不動產(chǎn)登記部門對不同權(quán)利的登記費用與完整所有權(quán)的登記費用所確定的比例關(guān)系。不同類型的權(quán)利都與市場上真實圓滿的所有權(quán)存在著一個比例關(guān)系，這就是價格比例系數(shù)，每年的價格數(shù)也是不同的。

結(jié)合以上要素以后，下文以2011年的意大利為例，觀察不同年齡層次的用益權(quán)價格以及相應(yīng)的空虛所有權(quán)的價格。參見表1。①DM 7-12-2010，See Tavano，F(xiàn)rancesco，Usfrutto e Nuda Proprietà，Milano Edizioni FAG 2011，p.85.

表1 不同年齡層次的用益權(quán)和空虛所有權(quán)的定價

在這樣的計算方式中，對于空虛所有權(quán)價格的計算由三部分組成：完整的所有權(quán)的價格、價格比例系數(shù)、年金收入的利率。完整所有權(quán)和年金收入的利率乘積表示用益權(quán)的年收入所得。用益權(quán)的年收入所得再乘以比例系數(shù)，就是用益權(quán)的價格所得。完整所有權(quán)的價格減去用益權(quán)的價格，就是空虛所有權(quán)價格。

假設(shè)一座房子的完整所有權(quán)價格是250 000歐元。在1.5%的法定利率下，一個年齡52歲的老人對房子享有用益權(quán)，根據(jù)表1顯示，他對應(yīng)的用益權(quán)系數(shù)是46。房屋的年收益被看作是完整所有權(quán)價格與年利率的乘積，即250 000×1.5=3 750（歐元）。用益權(quán)價格等于房屋年收益與用益權(quán)人年齡系數(shù)的乘積，即3 750×46=172 500（歐元）?？仗撍袡?quán)的價格等于完整所有權(quán)的價格減去用益權(quán)價格，即250 000–172 500=77 500（歐元）。①Damiani，Marco，Usufrutto a Misura di Interessi Coefficienti adeguati al Nuovo Tasso.http://www.marcodamiani.it/news/ 2011/01/04/usufrutto-a-misura-di-interessi-coefficienti-adeguati-al-nuovo-tasso.html.

在不同的國家，系數(shù)和法定利率都是不同的，由此造成了不同的用益權(quán)與空虛所有權(quán)的價格比例的差異。比如在法國法中，空虛所有權(quán)人在20歲以下，空虛所有權(quán)價格相當(dāng)于所有權(quán)價格的10%。此后每個年齡段（每10歲為一段）遞增10%，90歲以上時，它的價格相當(dāng)于所有權(quán)價格的90%。通過對用益權(quán)定價，使得這種人身依附性很強的權(quán)利最終得以進(jìn)入市場。②Claeys，Didier，Usufruit et nue-propriété: principes et actualités，Bruxelles Kluwer 2007，p.325.

這種交易也與地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)，越是經(jīng)濟發(fā)達(dá)的地區(qū)交易量就越高，這可以從2000年到2007年意大利空虛所有權(quán)交易的地區(qū)分布情況看出。③Tavano，F(xiàn)rancesco，Usfrutto e Nuda Proprietà，Milano Edizioni FAG 2011，p.59.

意大利北部是意大利經(jīng)濟最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，如表2所示，7年來近半數(shù)的空虛所有權(quán)交易都發(fā)生在那里，相比之下經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r一般的南方交易數(shù)額相對較少。

表2 2000–2007年意大利空虛所有權(quán)交易的地區(qū)分布

四、 大陸法系倒按揭與空虛所有權(quán)交易的比較

在2005年金融法的改革中，意大利法增設(shè)了終身借貸抵押制度（Il prestito vitalizio ipotecario），它是以英美的倒按揭制度為原型所設(shè)立的一種特殊的抵押權(quán)借貸合同，由此形成了空虛所有權(quán)制度和倒按揭并存的局面。意大利的終身抵押制度規(guī)定：“年齡超過65歲的自然人，以供居住的不動產(chǎn)作為第一次抵押，而受讓方的企業(yè)或者債權(quán)機構(gòu)必須是1993年第385號文件第106條所統(tǒng)一規(guī)定的金融中介。它以中長期的年金方式提供費用，在到期后以統(tǒng)一的方式整體償還。”隨后，2006年法國《消費者法典》第314條第1款到第10款的規(guī)定也確立類似的終身借貸抵押制度，它借鑒美國的倒按揭模式，旨在為年長者通過其居住的不動產(chǎn)獲得資助提供新的路徑。與以往空虛所有權(quán)交易相比，新的法律更重視的是融資效果、政策目的以及交易安全。④李世剛：《關(guān)于法國擔(dān)保制度的改革》，《政治與法律》2007年第3期。除了主體上的要求外（借貸人的年齡必須在65歲以上，出借方必須是符合法律要求的金融機構(gòu)），兩種模式的差異主要體現(xiàn)在這些方面：

第一，所有權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)。在終身養(yǎng)老借貸抵押中，它的性質(zhì)是抵押，所有權(quán)沒有發(fā)生移轉(zhuǎn)，它留給繼承人回贖的權(quán)利，只有在繼承人放棄的時候，貸款人才能得到所有權(quán)。如果借貸人的壽命過長，在其獲得的養(yǎng)老金超過其房屋價值的時候，借貸人必須向銀行或者金融機構(gòu)支付超過的份額。反之，如果在借貸人死去的時候剩余金額不足返還房屋的價值，而繼承人不愿意贖回房屋，可以選擇獲得其差價。⑤Mario，Mazzeo，Il Prestito Vitalizio Ipotecario nella Finanziaria 2006 .in 4 Obbl.Contr.，2006，p.267.而空虛所有權(quán)交易則是一開始就移轉(zhuǎn)了所有權(quán)。

第二，金額。兩種不同的方式獲得養(yǎng)老金份額有著明顯的差異，抵押所得明顯更少。借貸金額與年齡的比率是這樣的：在65歲至70歲之間，可以借貸的金額為總價值的20%；在70歲至80歲之間為30%，在80歲至90歲之間為40%；超過90歲，能得到的金額是50%。比起同樣年齡段的空虛所有權(quán)交易，價格大約相差了一半。而且為了交易安全，各個銀行可以根據(jù)自己的情況設(shè)定交易金額的上限以及每份年金的金額。例如，錫耶納的牧山銀行規(guī)定這種融資服務(wù)只針對70歲以上的人群，一次給付的借貸金額不超過20萬歐元，如果是分次給付（最多20次），每次最高額不超過25 000歐元。①D.LGS.385 del 1/9/93-Delibera C.I.C.R.del 4/3/2003.

大體而言，通過空虛所有權(quán)移轉(zhuǎn)獲得的金額比終身借貸要高，而且手續(xù)更為簡潔，同時不會受到申請機構(gòu)的限制。其缺點在于沒有為繼承人留下繼承份額，違背了社會觀念和家庭倫理。而終身借貸抵押的特點則保存了繼承人的贖回權(quán)，并且為了控制風(fēng)險，對于金額的上限作出規(guī)定，不承擔(dān)超出房屋部分的價金；其缺點是手續(xù)復(fù)雜，而且必須支付更高的手續(xù)費用，能獲得的養(yǎng)老金的數(shù)額只有同期用益權(quán)交易的1/3。

從技術(shù)層面上看，兩者各有長處，人們可以根據(jù)自己的需要選擇不同的模式，但在實踐中更為流行的是空虛所有權(quán)交易。在法國附抵押的終身年金貸款制度推出后，在民眾間確實引起了很大的關(guān)注，但是直到2007年3月為止，并沒有金融機構(gòu)愿意開展這項業(yè)務(wù)。②Jisset，Xavier，Reverse mortgage law developments in France.http://www.mortgagefinancegazette.com/article/Reversemortgage-law-developments-in-France-20738.html.類似的現(xiàn)象也存在于意大利，人們更為看好傳統(tǒng)的空虛所有權(quán)交易，而不是終身年金貸款。③Le alternative al prestito vitalizio ipotecario，http://prestitiblog.com/mondo-prestiti/le-alternative-al-prestito-vitalizioipotecario.html.對于這種現(xiàn)象，我們可以進(jìn)行以下分析。

倒按揭的運作需要配套的成熟金融環(huán)境。制度的良好運行與它所依存的整體社會環(huán)境是分不開的。美國倒按揭的推行依賴于良好的金融監(jiān)管、政府支持、最發(fā)達(dá)的金融體系、輿論的宣傳和國民理財教育。④柴效武、胡平：《美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對我國的啟迪》，《經(jīng)濟與管理研究》2010年第4期。顯然這不是簡單的法律移植所能實現(xiàn)的。與之相比，空虛所有權(quán)交易存在更大的自由度，它無論在民眾的主動性和制度的穩(wěn)定性上都更有優(yōu)勢。因此，對于歐洲國家而言，基于傳統(tǒng)人們更習(xí)慣于締結(jié)空虛所有權(quán)交易，它對于主體的年齡沒有明確的限制，而手續(xù)也更為便捷。如果人們不認(rèn)可金融機構(gòu)給出的價格和要求，可以按照個人的意愿來達(dá)到以房養(yǎng)老的效果。而雙方當(dāng)事人的關(guān)系，可以由物權(quán)法進(jìn)行規(guī)范，根據(jù)用益權(quán)和所有權(quán)關(guān)系來確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。

倒按揭制度從其私法基礎(chǔ)上看是一種擔(dān)保物權(quán)，它的功能在于融資而不在于使得一方直接獲得所有權(quán)，所以與空虛所有權(quán)交易相比，它的特點在于：首先，不能實現(xiàn)“賣房養(yǎng)老”的目的。雖然學(xué)者們試圖通過倒按揭實現(xiàn)“賣房養(yǎng)老”的目的，但它產(chǎn)生的只是一個抵押權(quán)，在設(shè)立倒按揭時，進(jìn)行融資的人還保有所有權(quán)，他可以自由地處分財產(chǎn)，在房屋價格上漲的時候，權(quán)利人可以選擇出售房產(chǎn)，使得抵押權(quán)人投資目的落空。其次，倒按揭制度一直受到“道德風(fēng)險”的困擾。這也被稱為住房維修風(fēng)險（borrower maintenance risk），指在倒按揭中抵押權(quán)人如果沒有再保留所有權(quán)的期待，就不會在意房屋的維護(hù)和維修，甚至有濫用權(quán)利的危險。借款人沒有對房屋進(jìn)行的必要維護(hù)，會減少貸款期內(nèi)房屋的價值，從而導(dǎo)致抵押品風(fēng)險。⑤Chinloy，Megbolugbe，Reverse Mortgages: Contracting and Crossover Risk，22 Real Estate Economics，1994，pp.367–368.但是在空虛所有權(quán)交易中，用益權(quán)人需為此提供相應(yīng)的擔(dān)保以確保房屋能維持原來的狀態(tài)。如果用益權(quán)人的行為導(dǎo)致了房屋的惡化，所有權(quán)人可以從擔(dān)保中直接獲得賠償，并且權(quán)利濫用也會導(dǎo)致用益權(quán)消滅。在用益權(quán)的法律關(guān)系中，日常維修是用益權(quán)人的法定義務(wù)。按照物權(quán)法的規(guī)定，用益權(quán)人必須在其收益范圍之內(nèi)，承擔(dān)房屋的日常費用以及一般損害的維修費用，所有權(quán)人承擔(dān)重大損壞的維修義務(wù)。如《法國民法典》第605條所規(guī)定的，用益權(quán)人僅負(fù)擔(dān)為保存用益權(quán)客體所必要的修繕義務(wù)。大規(guī)模的修繕義務(wù)由所有權(quán)人承擔(dān)，但是如果是由于用益權(quán)人沒有進(jìn)行必要修繕因而引起大規(guī)模損壞時，用益權(quán)人要承擔(dān)這一責(zé)任。

五、空虛所有權(quán)交易對我國的借鑒意義

與美國統(tǒng)一的運作模式不同，我國的各個地區(qū)開展了不同的以房養(yǎng)老的實踐。比如南京的“租售換養(yǎng)”模式，2005年湯山“溫泉留園公寓”提出，年齡在60歲及以上的孤寡老人，如自愿申請將其住房抵押給老年公寓，減免在養(yǎng)老公寓里的一切費用，去世時該房產(chǎn)歸養(yǎng)老公寓所有。上海的“售后租回養(yǎng)老”模式，2007年上海市公積金管理中心開展“以房自助養(yǎng)老”活動，在上海市擁有住房，年齡在65歲及以上的老年人，通過房屋產(chǎn)權(quán)交易市場將自己的住房出售給公積金管理中心，并取得全額房產(chǎn)銷售款，然后該老年人再從公積金管理中心以市價返租。還有北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式，2007年北京市壽山福海養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合房地產(chǎn)公司推出“養(yǎng)老房屋銀行”業(yè)務(wù)，60歲以上的老人可以申請入住養(yǎng)老服務(wù)中心，其原有房屋委托地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對外出租，租金用于抵扣其在養(yǎng)老中心的費用，老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。此外，還有2011年中信銀行“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，借款人以自己所有的住房抵押，銀行核定一個養(yǎng)老貸款額度，按約定貸款期限確定每月放款金額，每月直接發(fā)放養(yǎng)老金進(jìn)入養(yǎng)老人賬戶。

雖然這些模式都沒有最終取得成功，但仍有其制度探索上的意義，其中上海模式尤其值得關(guān)注。首先，與南京和北京的做法相比，它保留了老年人在原來的生活環(huán)境中繼續(xù)居住的權(quán)利。其次，與中信的“養(yǎng)老按揭”模式相比，它的限制相對較少而且支付的養(yǎng)老費更為充足。但這種權(quán)利只能通過租賃合同進(jìn)行保護(hù)，力度不足。租賃合同的最長期限只能是20年，超過部分無效，而且租金的變動、租賃物的毀損滅失，都足以影響老年居住利益。

整體而言，雖然我國推出一系列方針政策，但主要停留在政策層面上，對于住宅抵押貸款證券化過程中的債權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押品的法律地位、服務(wù)機構(gòu)破產(chǎn)之影響、信用擔(dān)保和相關(guān)機構(gòu)設(shè)置、特殊職能部門性質(zhì)和經(jīng)營范圍之界定問題，尚未達(dá)到成熟階段。①潘秀菊、李智仁：《以房養(yǎng)老商品——反向抵押貸款制度之理論與實務(wù)》，元照出版社2010年版，第37頁。與金融法的制度創(chuàng)設(shè)不同，大陸法系實踐中的空虛所有權(quán)交易的結(jié)構(gòu)內(nèi)在于主觀權(quán)利的體系之中，可以通過基本的物權(quán)法原理進(jìn)行建構(gòu)。在一個完整的所有權(quán)中，區(qū)分出對物進(jìn)行使用收益的用益物權(quán)與空虛的所有權(quán)，用益權(quán)人掌握著物的現(xiàn)實收益，所有權(quán)人享有的是期待利益，只有在用益權(quán)結(jié)束之后，才可以獲得物的實際利益。物的利用和保存分別承載了用益物權(quán)人和所有權(quán)人的利益，用益物權(quán)人必須維持物的經(jīng)濟用途并將之保持在一個良好的狀態(tài)，而空虛所有權(quán)人雖然擁有最終的處分權(quán)，但是不能妨礙用益物權(quán)人對物的使用收益。

雖然我國沒有出現(xiàn)空虛所有權(quán)交易的實踐，但現(xiàn)行法中已經(jīng)具備了建構(gòu)的基本條件：第一，整個用益物權(quán)制度的存在，代表著所有權(quán)的使用收益權(quán)能與歸屬分離的合理性；第二，孳息制度，物權(quán)法規(guī)定了用益物權(quán)人的孳息獲取權(quán)（第116條）；第三，勤勉注意義務(wù)《物權(quán)法》第214條、第234條分別規(guī)定了質(zhì)權(quán)人和留置權(quán)人的妥善保管義務(wù)，物權(quán)人違反保管義務(wù)造成質(zhì)物毀損滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。反之，如果能夠證明已盡妥善保管義務(wù)，就無需承擔(dān)賠償責(zé)任。這些規(guī)則并不是專門為以房養(yǎng)老制度而設(shè)，但是可以適用于空虛所有權(quán)交易，由此實現(xiàn)以房養(yǎng)老的目的。

六、 結(jié) 語

前文分析了大陸法系的空虛所有權(quán)交易與以房養(yǎng)老實踐，通過傳統(tǒng)的私法制度，結(jié)合稅法、利息的規(guī)定來實現(xiàn)以房養(yǎng)老的運作過程。由此，購買人可以獲得良好的投資機會，而用益權(quán)和居住權(quán)能夠使得賣方的居住利益得到最為穩(wěn)定的保護(hù)。雖然這些大陸法系國家也通過立法移植了美國的倒按揭制度，但是由于制度環(huán)境的差異，它在實踐中的效果并不理想，空虛所有權(quán)交易仍然有其不可替代的優(yōu)勢。

在我國日益嚴(yán)重的養(yǎng)老問題與高漲的房地產(chǎn)市場的背景下，倒按揭一直是引人注意的話題，但進(jìn)程緩慢。無論是銀行還是保險公司，都更為關(guān)注在這種模式運作中的獲利程度并等待相應(yīng)的政策指引，因此我們有必要在多元化的道路上繼續(xù)探索以房養(yǎng)老的問題。而大陸法系空虛所有權(quán)交易模式可以提供新的視角，在傳統(tǒng)的私法制度下指引民眾參與實踐。這一新的路徑有利于促進(jìn)以房養(yǎng)老的金融制度與物權(quán)法的結(jié)合，利用國內(nèi)金融學(xué)界對于以房養(yǎng)老制度的定價研究。比如在保險精算模型的基礎(chǔ)上討論影響定價結(jié)果的死亡率和折舊率參數(shù)，男女不同的預(yù)期壽命，浮動利率和房屋價值波動等要素以確認(rèn)定價模型，①柴效武：《基于年金支付的反向抵押貸款產(chǎn)品定價》，《徐州工程學(xué)院學(xué)報》2013年第2期。建構(gòu)出一種新的以房養(yǎng)老模式。

從制度配套上看，我國已經(jīng)具備了空虛所有權(quán)交易的基本框架，唯一的缺陷即是我國物權(quán)法目前沒有規(guī)定用益權(quán)。但是在司法實踐中，體現(xiàn)著房屋用益權(quán)最為核心內(nèi)涵的居住權(quán)卻是被看作一種“事實”上的物權(quán)。在2002年物權(quán)法草案中曾經(jīng)出現(xiàn)過居住權(quán)，由于主流學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)過于陳舊，在中國沒有廣泛的適用空間，最終沒有被采納。然而在司法實踐中，民眾經(jīng)常通過保留居住權(quán)的方式轉(zhuǎn)移所有權(quán)，但是法官往往突破物權(quán)法定的限制支持居住權(quán)對抗第三人的效力。而以房養(yǎng)老制度的需求，進(jìn)一步證明了居住權(quán)在現(xiàn)代社會的意義。中國民法典的制訂已經(jīng)拉開序幕，在總則之后就是《物權(quán)法》的修訂，無論是從現(xiàn)有的社會實踐還是未來的以房養(yǎng)老的制度需求考慮，它的建構(gòu)對于中國物權(quán)法都有著重要的意義。

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Naked Property Transactions and House-for-pension in Continental Legal System

Xiao Jun
（Koguan Law School, Shanghai Jiao Tong University, Shanghai 200030, China）

Transfer of the naked ownership restaining usufruct is a way of property allocation in continental legal system. Making use of the flexibility of ownership, the original owners can transfer the naked property to others, and still reserves the rights of enjoyment (usufructus) of things. Thus the ownership and usufruct can be distributed to different subjects. This system originated from the Roman law. In the aging society and in confront with the economic crisis, European countries utilize this mode to achieve the purpose of house-for-pension. In the absence of funds, the elderly divide the houses into two smaller values, sell the naked property and continue to live in the original houses; and investors can purchase a naked property by a relatively small amount. Existing research in China mainly draws lessons from U.S. reverse mortgage system, but owing to a lack of matching financial environment, the practice process is slow. The institutions lack adequate protection of ownership transfer and housing maintenance, and naked property transactions are based on the property law. People can achieve house-forpension through the autonomy of the will, and the purchasers also can obtain sound investment opportunities. The research of this new path is conducive to the advancement of the combination of house-for-pension system and property law in China.

naked property; usufruct; the right of habitation; reverse mortgage

DF458

A

1009-0150(2017)01-0117-12

10.16538/j.cnki.jsufe.2017.01.010

（責(zé)任編輯：海 林）

2016-10-11

肖 ?。?978—），男，福建福州人，上海交通大學(xué)凱原法學(xué)院講師，法學(xué)博士。