內(nèi)容摘要：本文將北京的住宅社區(qū)分為四類，即高檔社區(qū)、中檔社區(qū)、普通社區(qū)和老舊社區(qū)。針對(duì)每個(gè)社區(qū)類型進(jìn)行相應(yīng)的樣本社區(qū)調(diào)研，以不同類別社區(qū)的特點(diǎn)為基礎(chǔ)，構(gòu)建相匹配的終端物流模式。

關(guān)鍵詞：社區(qū)分類 終端物流體系 匹配度

目前在與住宅社區(qū)銜接的終端物流模式中，快遞員直接上門投遞模式依然占據(jù)主導(dǎo)地位。近幾年，大型電子商務(wù)和知名快遞公司都在不斷嘗試快遞智能柜、便利店代收、物業(yè)代收等間接自助取貨模式，但是成效并不明顯。如何大力發(fā)展與社區(qū)匹配度較高的間接自助取貨模式，是本文要探討的主要問題。北京作為超大型城市，住宅社區(qū)種類眾多，既有高檔豪華全封閉社區(qū)，也有20世紀(jì)60年代就存在的老舊社區(qū)，這些社區(qū)的零售業(yè)態(tài)五花八門，造成了基于社區(qū)商業(yè)建設(shè)終端物流體系的現(xiàn)實(shí)困難。本文將住宅社區(qū)分為高檔社區(qū)、中檔社區(qū)、普通社區(qū)和老舊社區(qū)，在不同社區(qū)的管理水平和模式下，探尋與之相匹配的終端物流模式。

高檔社區(qū)

（一）高檔社區(qū)特點(diǎn)分析

物業(yè)大管家模式。此類社區(qū)房屋單價(jià)遠(yuǎn)高于周邊普通住宅，社區(qū)密度低，戶型較大，住戶數(shù)量相對(duì)較少，私密性極高。此類社區(qū)的物業(yè)費(fèi)較高，每平米物業(yè)費(fèi)普遍在5元以上。北京銀泰中心的物業(yè)費(fèi)高達(dá)10元/m2，物業(yè)能夠?yàn)闃I(yè)主提供大管家模式的物業(yè)服務(wù)，并且能提供個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)公司的整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)是以業(yè)主滿意度為標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)主的角度來分析業(yè)主的需求，做到全面尊重和維護(hù)業(yè)主的利益。因此，此類社區(qū)的物業(yè)被稱為大管家。

社區(qū)全封閉。此類社區(qū)業(yè)主私密性要求極強(qiáng)，以北京銀泰社區(qū)為例，業(yè)主多為社會(huì)成功人士，有極強(qiáng)的保護(hù)個(gè)人隱私需求，社區(qū)全封閉管理，出入社區(qū)及電梯均需要密碼，外部人員進(jìn)入需要嚴(yán)格的登記制度，快遞員無法出入。

（二）與高檔社區(qū)相匹配的終端物流模式

鑒于以上特點(diǎn)，高檔社區(qū)應(yīng)優(yōu)先使用物業(yè)代收代發(fā)作為社區(qū)終端物流模式。另外，如果是規(guī)模較大的高檔社區(qū)，為了緩減物業(yè)代收發(fā)快遞的工作壓力，物業(yè)可本著方便業(yè)主取貨的原則，在社區(qū)單獨(dú)開辟一塊區(qū)域，與電子商務(wù)、快遞企業(yè)或者速遞易之類的第三方公司合作設(shè)立快遞智能柜，作為物業(yè)代收代發(fā)快遞的輔助，兩種模式相結(jié)合為社區(qū)業(yè)主服務(wù)。

物業(yè)代收模式為主。一是物業(yè)有意愿承擔(dān)此項(xiàng)任務(wù)。高檔社區(qū)的物業(yè)就是大管家模式，以“業(yè)主”為本，可以為客戶提供諸多特約服務(wù)，只要業(yè)主提出要求，物業(yè)通常不會(huì)拒絕，會(huì)想方設(shè)法替業(yè)主完成。以北京銀泰社區(qū)為例，某些業(yè)主為著名影星，出于保護(hù)隱私的目的，此類業(yè)主如果需要收發(fā)快遞，是不愿意透露真實(shí)姓名和住址等個(gè)人信息的，就會(huì)全權(quán)委托給物業(yè)來完成。二是后續(xù)事宜容易協(xié)商解決。高檔社區(qū)由于業(yè)主數(shù)量少，物業(yè)費(fèi)用貴，物業(yè)對(duì)每位業(yè)主都很熟悉，關(guān)系也很融洽，時(shí)刻準(zhǔn)備為業(yè)主排憂解難，物業(yè)也不會(huì)為幾件快遞再單獨(dú)向業(yè)主收費(fèi)。物業(yè)代收快遞后，會(huì)認(rèn)真為業(yè)主驗(yàn)收貨物，親自為業(yè)主送貨上門，這就大大減少了貨損的概率，并且還能為客戶提供代發(fā)快遞的服務(wù)。如果出現(xiàn)貨損現(xiàn)象，由于物業(yè)了解此快遞的來龍去脈，也容易找出癥結(jié)所在，更容易協(xié)商解決后續(xù)問題。

快遞智能柜模式為輔。如果是規(guī)模較大的高檔社區(qū)，超大超重的快遞可以由物業(yè)代收代發(fā)外，社區(qū)業(yè)主的大多數(shù)快遞都屬于中小件，物業(yè)可以和電子商務(wù)、快遞公司或者速遞易等智能快遞柜公司合作，在社區(qū)內(nèi)安裝智能快遞柜，可以節(jié)省物業(yè)的人力成本和時(shí)間成本。同時(shí)，物業(yè)還可以在智能柜上投放適合社區(qū)業(yè)主的廣告，以獲得額外收入，這樣的合作才能持續(xù)并長遠(yuǎn)發(fā)展。因此，高檔社區(qū)終端物流模式構(gòu)建如圖1所示。

中檔社區(qū)

（一）中檔社區(qū)特點(diǎn)分析

物業(yè)服務(wù)意識(shí)較強(qiáng)。目前，有配套電梯的中檔社區(qū)的物業(yè)費(fèi)通常在3元左右，與高檔社區(qū)相比，住戶密度加大，業(yè)主數(shù)量大大增加，物業(yè)的服務(wù)意識(shí)還是較強(qiáng)的，但無法與高檔社區(qū)高端物業(yè)的大管家服務(wù)水平相比。

社區(qū)封閉度較高。此類社區(qū)基本全封閉管理，出入社區(qū)需要門禁卡，外部人員進(jìn)入需要登記，快遞員不能隨意出入。某些社區(qū)大門出入自由，但進(jìn)入樓門需要門禁，快遞員需要在樓下等待取貨。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較全面。本次調(diào)研的東城區(qū)花市街道南里社區(qū)，為規(guī)模較大的中檔社區(qū)，住戶數(shù)量多，周邊的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較全面，包括便利店、餐飲店、銀行、藥店、廢品回收、房屋中介甚至大型連鎖超市等眾多零售業(yè)態(tài)。

（二）與中檔社區(qū)相匹配的終端物流模式

與高檔社區(qū)相比，中檔社區(qū)不能僅靠物業(yè)解決終端物流的銜接問題。需要各種終端物流模式通力協(xié)作來解決社區(qū)“最后一百米”的困境。

物業(yè)代收模式。在調(diào)研中，少部分中檔社區(qū)中的物業(yè)是幫助業(yè)主代收快遞的，不過貨到付款的貨物不可以，貨物過大過重也不可以。不過，也有多數(shù)社區(qū)的物業(yè)以人手不足、空間不夠?yàn)槔碛?，拒絕為業(yè)主代收快遞。

便利店合作代收模式。中檔社區(qū)通常都有配套的100m2以上的連鎖便利店，比如好鄰居、京客隆、7-11連鎖便利店等?？爝f企業(yè)與這些便利店合作，實(shí)現(xiàn)貨物的集中接收，業(yè)主可在方便的時(shí)間提取貨物，這也是解決終端物流困境的一種模式。

投放快遞智能柜。封閉性較高的中檔社區(qū)可以安裝智能快遞柜，比如速遞易等第三方企業(yè)，可與物業(yè)合作進(jìn)行管理，社區(qū)住戶可通過短信提供的密碼，在24小時(shí)免費(fèi)儲(chǔ)存期限內(nèi)取件。

中檔社區(qū)種類多，各社區(qū)具體情況不一，單一模式無法解決社區(qū)終端物流困境，只能根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)，多管齊下，多方合作，共同為社區(qū)消費(fèi)者構(gòu)建方便快捷的終端物流模式，中檔社區(qū)終端物流模式構(gòu)建如圖2所示。

普通社區(qū)

（一）普通社區(qū)特點(diǎn)分析

物業(yè)服務(wù)意識(shí)一般。此類社區(qū)物業(yè)費(fèi)較低，以弘善家園為例，社區(qū)全部為高層塔樓，物業(yè)費(fèi)1.1元/m2左右，物業(yè)只滿足社區(qū)的日?；拘枨?，業(yè)主平時(shí)的小維修、換配件都需要單獨(dú)交費(fèi)。此類大型社區(qū)物業(yè)空間不夠，人手不足，一般不會(huì)幫助代為收發(fā)快遞。因此，此類社區(qū)物業(yè)代收方式不可行。

社區(qū)封閉度較差。此類社區(qū)除了少數(shù)管理較好以外，大多數(shù)社區(qū)封閉度較差。以弘善家園為例，通常為兩三個(gè)樓共用一個(gè)大門，大門和單元樓門都無門禁，外部人員完全自由出入，社區(qū)內(nèi)人員眾多，構(gòu)成復(fù)雜，衛(wèi)生和治安狀況都較差，快遞員一般可以做到直接上門投遞。

零售業(yè)態(tài)較全面。此類超大型普通社區(qū)，密度大，人口多，社區(qū)周邊業(yè)態(tài)較為全面，包括便利店、餐飲店、藥店、蔬菜水果店以及干洗店等，其中餐飲店所占比例最高。以弘善家園為例，開設(shè)有京客隆連鎖便利店，經(jīng)營面積在200m2左右。

（二）與普通社區(qū)相匹配的終端物流模式

與便利店合作。大型普通社區(qū)若有100m2以上的連鎖便利店，快遞企業(yè)應(yīng)優(yōu)先與連鎖便利店合作，實(shí)現(xiàn)貨物的集中接收，業(yè)主可在方便的時(shí)間提取貨物，這是普通社區(qū)解決終端物流困境的一種模式。

社區(qū)共同配送站模式。針對(duì)超大型普通社區(qū)，網(wǎng)購人數(shù)眾多，快遞數(shù)量多，快遞企業(yè)可以考慮在政府協(xié)助下建立社區(qū)共同配送站來應(yīng)對(duì)“最后一公里”配送難題。以天通苑、回龍觀大型社區(qū)為例，眾多快遞企業(yè)可在政府協(xié)助下合理選址，建立社區(qū)統(tǒng)一調(diào)配中心，統(tǒng)一計(jì)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，整合社會(huì)現(xiàn)有資源，實(shí)現(xiàn)共同配送。

社區(qū)便民綜合服務(wù)站。針對(duì)大規(guī)模人口的普通社區(qū)，可以考慮建立社區(qū)便民綜合服務(wù)站，在政府協(xié)助下，將蔬菜水果、日常用品、廢品回收以及簡單維修等功能集成合一，為社區(qū)居民服務(wù)。服務(wù)站可以拓寬業(yè)務(wù)，與電子商務(wù)和快遞企業(yè)進(jìn)行合作，代收發(fā)快遞，成為北京社區(qū)終端物流體系的一個(gè)分支。

普通社區(qū)種類多，規(guī)模大小不一，單一模式無法解決普通社區(qū)終端物流困境，只能根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)，多管齊下，多方合作，為社區(qū)消費(fèi)者營造方便快捷的終端物流模式，普通社區(qū)終端物流模式構(gòu)建如圖3所示。

老舊社區(qū)

（一）老舊社區(qū)特點(diǎn)分析

物業(yè)服務(wù)意識(shí)較差，甚至很多無物業(yè)管理部門。以龍?zhí)侗崩锷鐓^(qū)為例，緊鄰龍?zhí)逗珗@，在很多老舊社區(qū)中，環(huán)境不錯(cuò)。不過，本社區(qū)沒有物業(yè)公司進(jìn)行管理，居民也無需繳納物業(yè)費(fèi)。社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)管理日常清潔、垃圾等日常事務(wù)工作，住戶只需每年交納很少的日常清潔和垃圾處理費(fèi)用。因此，老舊社區(qū)的終端物流模式無法做到與物業(yè)合作代收。

社區(qū)封閉度較差。這些老舊社區(qū)基本全開放，龍?zhí)侗崩锷鐓^(qū)在幾年前進(jìn)行升級(jí)改造，安裝了單元門鎖，但因?yàn)樽羧藛T較雜，很多單元門禁被大量破壞，外來人員可以隨意出入，快遞員通?？梢灾苯由祥T投遞。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較單一。老舊社區(qū)周邊商業(yè)較落后，以龍?zhí)侗崩锷鐓^(qū)為例，零售業(yè)態(tài)通常以夫妻小店為主，包括餐飲店、藥店、蔬菜水果店以及干洗店等，其中餐飲店所占比例最高，除餐飲業(yè)外，很多小店甚至不足20m2。老舊社區(qū)缺乏管理較好的連鎖便利店，以家庭小賣店為主。

無法安裝快遞智能柜。老舊小區(qū)很多為20世紀(jì)90年代前各單位所建職工住宅，以龍?zhí)侗崩锷鐓^(qū)為例，60歲以上老人居住比例很高，老人多，意味著網(wǎng)購消費(fèi)人群少。而且，該小區(qū)由于沒有物業(yè)，社區(qū)完全開放，外部人員出入完全自由，即使安裝了快遞智能柜，缺乏人員的有效管理，加上利用率一般，也很快會(huì)被棄用。

（二）與老舊社區(qū)相匹配的終端物流模式

基于老舊社區(qū)的以上特點(diǎn)，此類社區(qū)適合采用以快遞員上門直接投遞為主，社區(qū)小賣店代收模式為輔的終端物流模式。

上門直接投遞。老舊小區(qū)通常完全開放，人員出入完全自由，單元門鎖也被大量破壞，快遞員通?？梢灾苯由祥T投遞。若一次投遞不成功，可以與小賣店協(xié)商代收快件。

與小賣店合作。很多老舊社區(qū)沒有連鎖便利店，大多以家庭經(jīng)營的小賣店為主?？爝f公司可以考慮和小賣店合作，代理中小件快遞的收發(fā)貨工作。小賣店基于人流量增加可能會(huì)帶動(dòng)銷售量的考慮，會(huì)同意與快遞合作。不過需要就貨物拿錯(cuò)、貨物損壞等后期可能出現(xiàn)的問題，有完備的協(xié)商解決措施，并盡量有書面協(xié)議，否則無法形成長期合作關(guān)系。

鑒于老舊社區(qū)人員出入自由，且很多社區(qū)為6層以下板樓，住戶密度并不算高，因此老舊社區(qū)終端物流模式構(gòu)建如圖4所示。北京社區(qū)種類眾多，將社區(qū)分為四種，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能涵蓋北京的社區(qū)類型，這也是構(gòu)建北京終端物流體系的難點(diǎn)所在。

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