張詩悅

摘要：近期，人民幣持續(xù)貶值引起各界關(guān)注?；诖?，文章試圖通過分析人民幣貶值貨幣這一匯率變動對房地產(chǎn)的影響，結(jié)合相關(guān)理論分析其原因，最后提出符合當(dāng)前我國國情的政策性建議以供參考。

關(guān)鍵詞：人民幣貶值 房地產(chǎn)市場 匯率

在上個世紀(jì)九十年代之前，出于自身發(fā)展的需要，我國先后實(shí)行了固定匯率制度和雙軌匯率制度。等到了2005年人民幣匯率不再單一盯住美元，進(jìn)行調(diào)節(jié)性的浮動匯率制度，開始實(shí)行立足于市場的需求的浮動匯率制。中國人民銀行授權(quán)中國外匯交易中心公布，2016年11月21日銀行間外匯市場人民幣匯率中間價為：1美元對人民幣6.8985元美元繼續(xù)上行，本周首個交易日，人民幣對美元匯率中間價再次下調(diào)，失守6.89關(guān)口創(chuàng)新低。人民幣的貶值對我國很多的方面造成很大的影響，特別對我國的房地產(chǎn)影響巨大。

在國際金融市場上，有些投資者為了追求匯率變動帶來的利益，將大量資金的投入到房地產(chǎn)市場。這種投機(jī)性行為作用明顯，近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)需求走高，房價持續(xù)節(jié)節(jié)攀升，房產(chǎn)企業(yè)收益較高。目前，政府部門和學(xué)術(shù)結(jié)構(gòu)沒有給出具體流入到房地產(chǎn)市場的資金數(shù)量，但是鑒于“熱錢”的巨大基數(shù)和投資房地產(chǎn)的高收益，流進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的熱錢數(shù)額肯定是非常巨大的。當(dāng)下，中國一二線城市房地產(chǎn)市場價格的再次上揚(yáng)就是一個例證。

一、人民幣貶值對我國房地產(chǎn)影響的分析

隨著深化改革程度不斷加深，改革所引發(fā)的“陣痛”顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)的增速放緩。在這一背景下，市場上出現(xiàn)了對人民幣貶值刺激出口的預(yù)期走勢。在各種因素的影響下，外匯市場上對人民幣貶值的預(yù)期不斷被積累。人民幣的貶值引發(fā)“熱錢”的再次流出，游動資本的頻繁流動一定程度加劇中國經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。短期內(nèi)人民幣還存在貶值壓力，但業(yè)界專家大多認(rèn)同，長期來看人民幣應(yīng)該是一個強(qiáng)勢貨幣，中國經(jīng)濟(jì)的基本面不支持人民幣長期貶值，國家大量的外匯儲備也將為人民幣長期強(qiáng)勢提供支撐。

（一）流動性效應(yīng)

流動性效應(yīng)又稱為資產(chǎn)調(diào)整效應(yīng)，是指貨幣供給增加。隨著貨幣的供給量增加，會對非貨幣資產(chǎn)產(chǎn)生刺激的效果，從而導(dǎo)致其價格的上揚(yáng)。在目前的市場環(huán)境下，人民幣貶值的預(yù)期會刺激“熱錢”的短期投機(jī)性行為。出于利益最大化的考慮，熱錢主要流向在國內(nèi)房子消費(fèi)需求旺盛的市場，特別是北上廣等一線大城市，從而推高房地產(chǎn)價格！

（二）財富效應(yīng)

從概念上來講，財富效應(yīng)又稱實(shí)際余額效應(yīng)，是指由于金融資產(chǎn)價格上漲（或下跌），導(dǎo)致金融資產(chǎn)持有人財富的增長（或減少），進(jìn)而促進(jìn)（或抑制）消費(fèi)增長，影響短期邊際消費(fèi)傾向的效應(yīng)。換句話說，人們越有錢，消費(fèi)的欲望就越強(qiáng)。一般而言，人民幣貶值會導(dǎo)致進(jìn)口商品的價格下跌，由此形成的多余購買力將會釋放出來，這些被釋放的“資本”主要進(jìn)入房地產(chǎn)等資產(chǎn)的消費(fèi)領(lǐng)域。資產(chǎn)配置方式的變化起了推波助瀾作用。現(xiàn)在人們不太希望把所有的雞蛋放在一個籃子里，希望有更多的資產(chǎn)配置到非人民幣資產(chǎn)。值得我們注意的是，一旦人民幣形成一種長期預(yù)期，將會放大流動性效應(yīng)和財富效應(yīng)的效果。中國人民銀行貨幣政策委員會委員黃益平在年會上也提到資本外流現(xiàn)象對人民幣價格的影響，我們的經(jīng)濟(jì)下行壓力還在，高杠桿風(fēng)險仍在，新的投資增長點(diǎn)正在形成過程中，有些企業(yè)更多選擇把錢投到海外。從而，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)一種價格持續(xù)上漲的趨勢。

在我國房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格受到熱錢的影響也是不容忽略的。在北京、深圳和上海等一線的房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了自身的價值，當(dāng)然，這種現(xiàn)象的是多種因素綜合的結(jié)果。國內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁對此有自己的觀點(diǎn)，我國通脹率居高不下的原因是兩大資產(chǎn)價格上漲（樓市與股市），然后傳導(dǎo)到食品價格上漲并引致全面通貨膨脹。

二、針對上述情況作出的相應(yīng)建議

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，人民幣短期預(yù)期的改變還要靠經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。而在外匯市場政策方面，大家認(rèn)為對換匯額度的限制在當(dāng)前仍很必要，但同時，也應(yīng)該盡快由市場決定人民幣。所以，保持人民幣匯率的穩(wěn)定，維護(hù)人民幣匯率基本穩(wěn)定是重中之重，對我國經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展意義深遠(yuǎn)。我國現(xiàn)在正處于新舊產(chǎn)業(yè)更替時期，新產(chǎn)業(yè)還在培育，需要供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，來幫助經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在外匯市場制度方面，我國必須要加強(qiáng)對換匯額度的管理。

第一，堅持漸進(jìn)性原則，保持人民幣匯率在一定范圍捏基本穩(wěn)定。需要注意的是，基本穩(wěn)定并不是在任何時候都固定不變?；痉€(wěn)定要求要根據(jù)市場變化，因時因地的適度變化。在實(shí)踐中，要繼續(xù)完善以市場為導(dǎo)向的可控的浮動匯率制度，繼續(xù)參考一攬子貨幣，完善有管理的浮動匯率體系，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。在特殊情況下，可以充分利用債券和央行票據(jù)等手段，來平衡市場的供求關(guān)系，使人民幣名匯率的波動圍繞有效匯率的長期趨勢線而變動。

第二，加強(qiáng)金融監(jiān)管，制定適當(dāng)措施加強(qiáng)跨境資本流動的管理對策。目前，人民幣短期有較大貶值壓力，國外新的投資增長點(diǎn)正在形成過程中，有些企業(yè)更多選擇把錢投到海外。此外，熱錢也已經(jīng)出現(xiàn)了抽逃的舉動。當(dāng)前國際資產(chǎn)配置都有很大的需求，在當(dāng)前的背景下，加強(qiáng)對資本的流動監(jiān)測成為當(dāng)務(wù)之急。在當(dāng)前國際金融市場中，資本投機(jī)性行為仍然有較大的空間。作為主管部門而言，要針對這一情況制定相關(guān)的制度，加大打擊力度，最大程度的避免資本流動對我國經(jīng)濟(jì)造成的沖擊。此外，對于跨境資本的流動，需要加強(qiáng)進(jìn)出口企業(yè)管理，保證信息傳遞和資金流動過程中的真實(shí)性和有效性，進(jìn)一步加強(qiáng)對資本流動的跟蹤管理。

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