張 剛

(中共蚌埠市委黨校 公共管理教研部，安徽 蚌埠 233040)

論商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)

張 剛

(中共蚌埠市委黨校 公共管理教研部，安徽 蚌埠 233040)

商品房消費(fèi)者權(quán)益的專業(yè)復(fù)雜性、基本人權(quán)性、易受侵害性和國(guó)家干預(yù)性特征使其區(qū)別于一般消費(fèi)者權(quán)益。商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)除了面臨立法困境外，還存在司法保障力度不強(qiáng)和行政監(jiān)管薄弱等問(wèn)題。為此必須將商品房消費(fèi)者權(quán)益和普通消費(fèi)者權(quán)益一樣納入《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)，并拓寬其權(quán)利內(nèi)容；通過(guò)修改相關(guān)司法解釋，在商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)中進(jìn)一步完善懲罰性賠償制度；通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、信息披露制度、廣告預(yù)審制度、質(zhì)量保險(xiǎn)制度等相關(guān)制度設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易的法律監(jiān)管；同時(shí)注重發(fā)揮消費(fèi)者保護(hù)組織的職能，實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的全方位保護(hù)。

商品房；消費(fèi)者權(quán)益；法律保護(hù)

Abstract： The rights and interests of commercial housing consumers are distinguished from ordinary consumer rights and interests by the characteristics of professional complexity, basic human rights, vulnerability to infringement and dirigisme. In addition to the legislative difficulties, there are many problems such as weak judicial protection and administrative supervision in protecting consumer rights and interests. Therefore, the consumer rights and interests must be protected by Consumer Protection Law, and its content must be broadened. By amending the judicial interpretation, we should further improve the punitive compensation system in the protection of commercial housing consumer rights and interests. And we should strengthen the legal regulation of the real estate transactions by the layout of the real estate registration system, information disclosure system, pretrial advertisement system and quality insurance system. At the same time consumer protection organizations are supposed to exert their influence in order to realize the full protection of commercial housing consumer rights and interests.

Keywords：commercial housing; consumer rights and interests; legal protection

一 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特征

自我國(guó)住房制度改革實(shí)施以來(lái)，除了國(guó)家保障性住房之外，商品房已成為普通民眾購(gòu)置住房的主要途徑。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，一些不法開發(fā)商為了追逐不當(dāng)利益，實(shí)施了一些侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的行為，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序。開發(fā)商違法成本低，商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)制度不健全，是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。因此，加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益、規(guī)范商品房銷售行為、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。

學(xué)界對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的概念。本文對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵界定為：公民個(gè)人在購(gòu)買商品房的過(guò)程中，享有的要求政府、開發(fā)商、房屋中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體為或不為一定行為，從而使自身利益得到充分保護(hù)的權(quán)利。

和普通消費(fèi)者權(quán)益相比，商品房消費(fèi)者權(quán)益具有四個(gè)特征：一是專業(yè)復(fù)雜性。商品房交易金額大，涉及房產(chǎn)、土地、建筑、規(guī)劃、法律等諸多專業(yè)領(lǐng)域，普通消費(fèi)者對(duì)交易過(guò)程很難完整地了解和把握。商品房消費(fèi)者要完整行使這些權(quán)利，必須具備較高的專業(yè)素養(yǎng)和社會(huì)閱歷，因此商品房消費(fèi)者權(quán)益比一般消費(fèi)者權(quán)益更加專業(yè)和復(fù)雜。二是基本人權(quán)性。商品房消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)普通消費(fèi)者權(quán)益，其具有基本人權(quán)屬性。衣食住行是人生存和發(fā)展之必需，住房問(wèn)題是一項(xiàng)基本的民生問(wèn)題。[1]對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是實(shí)現(xiàn)人的居住權(quán)的最基本要求。在此意義上，可以說(shuō)商品房消費(fèi)者權(quán)益是一項(xiàng)基本人權(quán)。三是易受侵害性。商品房購(gòu)買過(guò)程中，與開發(fā)商相比，消費(fèi)者無(wú)論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)知識(shí)還是消費(fèi)信息的掌握，都處于一種相對(duì)弱勢(shì)地位，稍有不慎，其權(quán)利很容易被侵害。一些地方政府出于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的考慮，在處罰房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為時(shí)，力度不強(qiáng)。司法救濟(jì)過(guò)程中，普通消費(fèi)者與法人團(tuán)體相比，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、技術(shù)力量、信息獲取，還是消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面，都很難與相對(duì)強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)者相匹敵。[2]這使得一些消費(fèi)者被迫放棄訴求權(quán)利，這樣又會(huì)在一定程度上助長(zhǎng)開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位，消費(fèi)者權(quán)益的易受侵害性會(huì)更加明顯。四是國(guó)家干預(yù)性。鑒于商品房消費(fèi)者權(quán)益具有專業(yè)復(fù)雜性、基本人權(quán)性和易受侵害性，對(duì)其保護(hù)，不能等同于對(duì)普通民事權(quán)利的保護(hù)，應(yīng)該體現(xiàn)優(yōu)先保護(hù)原則，尤其是在期房交易過(guò)程中，消費(fèi)者購(gòu)買的房屋尚在待建狀態(tài)，權(quán)益的實(shí)現(xiàn)具有很多不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，消費(fèi)者就會(huì)遭受權(quán)益被侵害的風(fēng)險(xiǎn)。所以相比普通消費(fèi)者權(quán)益，國(guó)家在保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益時(shí)，需要采取干預(yù)手段傾斜保護(hù)。此外，國(guó)家在一定期限內(nèi)采取的房屋限購(gòu)措施、格式合同制度等，既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的傾斜保護(hù)，也是促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的需要，同樣體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的國(guó)家干預(yù)性。

對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)，應(yīng)該從立法、司法和行政保護(hù)三個(gè)層面展開。本文將按照提出問(wèn)題、解決問(wèn)題的思路，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行研究。

二 商品房消費(fèi)者權(quán)益的立法保護(hù)

(一)存在問(wèn)題

1. 商品房消費(fèi)者尚未被明確納入《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)范疇

關(guān)于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)保護(hù)的主體是否包括商品房消費(fèi)者的討論一直存在，主要有兩種不同觀點(diǎn)：贊同者認(rèn)為商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)和普通消費(fèi)者一樣納入《消法》的保護(hù)范疇，因?yàn)樯唐贩繉儆谏唐返囊环N，不能因其不動(dòng)產(chǎn)屬性被排除在《消法》保護(hù)之外；反對(duì)者如梁慧星教授認(rèn)為，《消法》主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上比較嚴(yán)重的缺斤短兩和假冒偽劣等社會(huì)問(wèn)題制定的，商品房買賣沒(méi)有包含在其設(shè)想的適用范圍內(nèi)。[3]盡管學(xué)界對(duì)此有較大爭(zhēng)議，《消法》并沒(méi)有作出明確回應(yīng)。2013年新修訂的《消法》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)；本法未作規(guī)定的，受其他有關(guān)法律、法規(guī)保護(hù)。”這里的消費(fèi)者究竟是否包括商品房消費(fèi)者，仍然沒(méi)有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。國(guó)家立法上的不確定性使得地方在立法和司法實(shí)踐中大多采用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，將商品房消費(fèi)者權(quán)益排除在《消法》保護(hù)之外?！断ā肥侨鮿?shì)群體保護(hù)法，與普通消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢(shì)地位更加明顯，商品房消費(fèi)者被排除在《消法》保護(hù)之外，不利于保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

2. 其他相關(guān)法律對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度較弱

除了《消法》保護(hù)的立法空白之外，現(xiàn)有的能夠起到制約經(jīng)營(yíng)者權(quán)利的相關(guān)法在保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益方面力度較弱?，F(xiàn)有法律體系中，能夠保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律有三個(gè)層次。一是以《民法通則》《合同法》《侵權(quán)責(zé)任法》為代表的民法范疇，這些法律只規(guī)定了一般民事權(quán)利遭受侵害時(shí)可以采取違約救濟(jì)、侵權(quán)賠償?shù)缺Ｗo(hù)措施，體現(xiàn)的是平等主體之間的意識(shí)自治與合同自由，在保護(hù)過(guò)程中，遵循填補(bǔ)性損害賠償理念，并沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的特殊保護(hù)。二是《產(chǎn)品質(zhì)量法》《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《廣告法》等行政法律?！懂a(chǎn)品質(zhì)量法》第2條明確將建筑工程排除在產(chǎn)品之外，雖然理論上有人反對(duì)將建筑工程和商品房混為一談，但在司法實(shí)踐中并沒(méi)有將商品房消費(fèi)者權(quán)益納入保護(hù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》《土地管理法》《廣告法》更多規(guī)定了經(jīng)營(yíng)者的行政性義務(wù)，具有較強(qiáng)的行政管理色彩，沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)房屋消費(fèi)者權(quán)益的特殊保護(hù)。三是有關(guān)房屋銷售的部門規(guī)章，如《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等。這些部門規(guī)章不僅效力層次較低，其立法宗旨也只是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)秩序，同樣不能對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)。

(二)解決思路：明確商品房消費(fèi)者的普通消費(fèi)者主體地位

理論上，以發(fā)展的眼光看待《消法》。從1993年《消法》制定的背景和初衷來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不充分時(shí)期，商品房消費(fèi)尚未成為一種普遍的消費(fèi)行為，對(duì)人們生活的影響較小。但隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，《消法》面臨的問(wèn)題和1993年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)已經(jīng)大不一樣。商品房已成為人們生活的必需品，將商品房消費(fèi)者排除在《消法》適用之外已經(jīng)不合時(shí)宜，不利于保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，況且2013年新修訂的《消法》雖然沒(méi)有明確商品房為普通消費(fèi)品，但也沒(méi)有明確將其排除在《消法》之外。除此之外，理論上還必須厘清一種片面認(rèn)識(shí)，即《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的適用范圍主要是生活消費(fèi)，而從我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況看，房?jī)r(jià)居高不下，商品房的投資屬性往往勝于消費(fèi)屬性，因此《消法》的適用范圍不包括商品房。[4]這種認(rèn)識(shí)不完全符合實(shí)際情況，因?yàn)樯唐贩客顿Y雖有之，但其最終屬性還是居住生活使用，且大部分購(gòu)房者都屬于剛需購(gòu)買，投資性購(gòu)房畢竟是少數(shù)。不能因?yàn)樯贁?shù)投資商品房的行為否定商品房的價(jià)值和使用價(jià)值二重屬性而將其排除在《消法》適用范圍之外。從《消法》的立法宗旨來(lái)看，與普通消費(fèi)者相比，相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，商品房消費(fèi)者的弱勢(shì)地位更為明顯，理應(yīng)納入《消法》保護(hù)。

實(shí)踐中，可借鑒地方立法，明確商品房消費(fèi)者的普通消費(fèi)者主體地位。一些地方立法已將商品房消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)。如2011年福建省出臺(tái)的《房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》首次以法律的形式明確了商品房買賣關(guān)系是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的消費(fèi)關(guān)系，[5]并規(guī)定了其他欺詐行為的懲罰性賠償責(zé)任。此后，山東、河南、浙江等省的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》和以浙江為代表的《實(shí)施<中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》等地方立法都明確將房屋消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)。此外，還有一些地方法院也認(rèn)為，消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)，如“張凱訴重慶富州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”中法院的裁定。[6]這可以說(shuō)是司法實(shí)踐的一大進(jìn)步。

總之，不管是在理論上還是實(shí)踐中，將商品房消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)的條件已經(jīng)成熟，在今后的立法或法律修正中，應(yīng)該明確商品房消費(fèi)者的普通消費(fèi)者主體地位。

三 商品房消費(fèi)者權(quán)益的司法保護(hù)

(一)存在問(wèn)題：對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的司法保障力度不強(qiáng)

2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的出臺(tái)，對(duì)于解決商品房買賣糾紛、規(guī)范開發(fā)商行為、保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益具有積極意義，尤其因明確了房地產(chǎn)糾紛可以適用懲罰性賠償制度這一亮點(diǎn)而備受肯定。但這部司法解釋也有其固有缺陷：一是《解釋》只是從普通合同當(dāng)事人權(quán)利角度對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，沒(méi)有明確商品房的普通消費(fèi)品屬性，更沒(méi)有體現(xiàn)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的特殊保護(hù)。二是《解釋》沒(méi)有涉及對(duì)商品房購(gòu)買和使用產(chǎn)生較大影響的常見(jiàn)問(wèn)題，如房屋公攤面積、公共財(cái)產(chǎn)、物業(yè)管理、業(yè)主維權(quán)以及房屋維修基金使用等問(wèn)題，不利于商品房消費(fèi)者依法維權(quán)。三是《解釋》在懲治出賣方欺詐方面力度較弱。雖然《解釋》第8、9條明確規(guī)定出賣方具有一房二賣、隱瞞房屋抵押情況、未取得房屋預(yù)售資格而賣房、交付房屋面積存在嚴(yán)重誤差等欺詐情形時(shí)，將承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，但《解釋》中列舉的這些欺詐行為并不能涵蓋實(shí)踐中大量的其他欺詐行為，尤其是對(duì)出賣方實(shí)施的虛假宣傳、延期交房、隱瞞房屋質(zhì)量缺陷以及重大過(guò)失行為，沒(méi)有規(guī)定其懲罰性賠償責(zé)任。實(shí)踐中出賣方只要避免實(shí)施《解釋》中的幾種欺詐行為，基本上不用承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。同時(shí)，《解釋》中的歸責(zé)原則為過(guò)錯(cuò)責(zé)任，但是開發(fā)商和商品房消費(fèi)者在綜合實(shí)力、各方面信息量的嚴(yán)重不對(duì)等，并未在舉證責(zé)任的分配上得以體現(xiàn)，近似于美國(guó)少數(shù)州法對(duì)于懲罰性賠償金判決要求原告必須具有“清楚而具說(shuō)服力的證據(jù)”。[7]這樣作為原告的消費(fèi)者，在舉證中明顯處于不利地位。與《消法》第55條規(guī)定的三倍賠償相比，《解釋》規(guī)定的不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償金額明顯過(guò)低，而且在法官裁量的過(guò)程中，達(dá)不到一倍懲罰性賠償數(shù)額的情況也并不少見(jiàn)。這既不能對(duì)商品房銷售中的欺詐行為起到應(yīng)有的威懾作用，更不利于對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行傾斜保護(hù)。

(二)解決思路：完善懲罰性賠償制度

懲罰性賠償是指在加害人己經(jīng)承擔(dān)補(bǔ)償性賠償?shù)那疤嵯?，由法院?zé)令加害人額外承擔(dān)一定金額的賠償。[8]理論上，這種制度主要是為了對(duì)欺詐行為實(shí)施制裁，具有明顯的懲罰和威懾功能。《消法》確定了懲罰性賠償制度。在最高人民法院《解釋》出臺(tái)之前，有的地方法院在審理案件時(shí)，采用懲罰性賠償制度。從我國(guó)相關(guān)司法實(shí)踐看，針對(duì)開發(fā)商的虛假宣傳欺詐行為，亦有適用《消法》所規(guī)定的懲罰性賠償作出判決的先例，如“李玉萍訴河南省鶴壁市華僑建筑安裝公司商品房買賣合同糾紛案”，這是判決實(shí)施欺詐行為的開發(fā)商承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任的首例案件。[6]筆者認(rèn)為，在商品房消費(fèi)糾紛中，懲罰性賠償制度不僅要引入，更要完善，且主要通過(guò)完善《解釋》的方式進(jìn)行。具體建議是：在明確商品房消費(fèi)者權(quán)益納入《消法》保護(hù)的前提下，一是對(duì)于開發(fā)商的的欺詐行為，在行為認(rèn)定的舉證責(zé)任分配上應(yīng)實(shí)行舉證責(zé)任倒置制度。只要消費(fèi)者提出開發(fā)商存在《解釋》第8、9、14條規(guī)定的欺詐行為，作為被告方的開發(fā)商就必須舉證證明自己不構(gòu)成這些欺詐行為；一旦證明不了，就要承擔(dān)敗訴后果而承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。這樣在舉證責(zé)任分配上就能實(shí)行有利于商品房消費(fèi)者的保障制度。二是在《解釋》規(guī)定的欺詐行為之外，對(duì)于開發(fā)商在房屋銷售過(guò)程中的虛假宣傳、延期交房、隱瞞房屋質(zhì)量缺陷等欺詐行為，也應(yīng)納入懲罰性賠償制度規(guī)制范圍對(duì)其實(shí)施懲罰性賠償。在立法模式的完善上，應(yīng)采取“典型列舉”加“兜底條款”形式。[9]一方面對(duì)于商品房銷售中的欺詐行為盡可能地列舉；另一方面設(shè)置兜底條款，對(duì)于可能出現(xiàn)的其他欺詐行為進(jìn)行規(guī)制。三是增加賠償金額。明確商品房消費(fèi)者因受到欺詐而蒙受損失時(shí)，可以適用《消法》第55條的不超過(guò)三倍賠償規(guī)定，在法官運(yùn)用自由裁量權(quán)進(jìn)行事實(shí)判斷的前提下，加大對(duì)開發(fā)商的處罰力度，體現(xiàn)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的傾斜保護(hù)。

四 商品房消費(fèi)者權(quán)益的行政保護(hù)

(一)存在問(wèn)題：對(duì)商品房銷售行為的行政監(jiān)管薄弱

現(xiàn)有的商品房銷售方式除少數(shù)現(xiàn)房交易外，大部分商品房交易采用房屋預(yù)售方式。房屋預(yù)售制度的設(shè)立初衷是規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，間接保護(hù)商品房銷售者權(quán)益。2007年修正后的《城市房地產(chǎn)管理辦法》第44條規(guī)定，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上、并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的商品房即準(zhǔn)予預(yù)售。實(shí)踐中，該預(yù)售條件一般開發(fā)商較容易滿足，不利于保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益。開發(fā)商在施工過(guò)程中，一般可通過(guò)短期資金周轉(zhuǎn)達(dá)到房屋預(yù)售條件。房屋預(yù)售后，開發(fā)商是否有充足資金保證工程順利完成交付，會(huì)不會(huì)遲延交付房屋，在建工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否會(huì)隨意變更，房屋質(zhì)量能否達(dá)標(biāo)等，尚存在諸多不確定因素。同時(shí)，在預(yù)售中一些不良開發(fā)商為了謀取高額利潤(rùn)，存在虛假宣傳、誤導(dǎo)消費(fèi)者的現(xiàn)象。對(duì)此，建設(shè)工程主管部門很難做到事前監(jiān)管。實(shí)踐中一些質(zhì)量存在缺陷的房屋也能順利通過(guò)有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收，此外還存在沒(méi)有取得房屋預(yù)售資格和土地使用權(quán)證便進(jìn)行銷售，或擅自改變土地規(guī)劃用途的情況，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。雖然國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的法律法規(guī)和政策文件進(jìn)行規(guī)范，但未能解決根本問(wèn)題。往往是房地產(chǎn)商的侵權(quán)行為實(shí)際發(fā)生后，才引起有關(guān)部門重視，這說(shuō)明商品房銷售行為的法律監(jiān)管存在薄弱環(huán)節(jié)，尤其是事前監(jiān)管機(jī)制不到位。消費(fèi)者在權(quán)利受損后，開發(fā)商一般不會(huì)主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任，導(dǎo)致消費(fèi)者維權(quán)成本上升，維權(quán)效果較差，一些地方還因此引發(fā)群體事件，威脅社會(huì)穩(wěn)定與和諧。

(二)解決思路：加強(qiáng)對(duì)侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益行為的法律監(jiān)管

1. 加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。目前全國(guó)關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的模式主要有以下四種：一種是由政府直接監(jiān)管，一種是委托銀行監(jiān)管，一種是委托監(jiān)理公司監(jiān)管，還有一種是委托擔(dān)保公司監(jiān)管。[10]政府監(jiān)管缺乏專業(yè)性，還可能滋生腐敗。銀行、監(jiān)理及擔(dān)保公司監(jiān)管因?yàn)楹烷_發(fā)商有利益瓜葛，不利于監(jiān)管的客觀中立。因此，筆者建議設(shè)立相對(duì)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管更具專業(yè)性、獨(dú)立性，且成本較低，并能有效避免一些腐敗現(xiàn)象。

2. 完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在商品房買賣中消費(fèi)者從買的行為到擁有法律上承認(rèn)的所有權(quán)之間通常存在一定時(shí)間差，而此時(shí)，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記中的預(yù)告登記就顯得格外重要。因此，在地方操作過(guò)程中，通過(guò)必要的配套措施使不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到完全落實(shí)，對(duì)于防止一房二賣、穩(wěn)定交易秩序、保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益具有重要意義。

3. 建立信息披露制度。鑒于商品房消費(fèi)者在買房過(guò)程中的弱勢(shì)地位，在知悉真情權(quán)方面，受制于開發(fā)商，而開發(fā)商發(fā)布的房產(chǎn)信息的客觀真實(shí)性缺乏有效監(jiān)管，因此，有必要完善商品房市場(chǎng)信息披露制度，規(guī)定開發(fā)商必須采取明確、及時(shí)且易于為消費(fèi)者知曉的方式，全方位公開房產(chǎn)信息。信息披露的內(nèi)容包括公開披露開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、“五證”信息以及影響消費(fèi)者購(gòu)買的關(guān)鍵信息。對(duì)于不如實(shí)全面公開信息或在信息披露過(guò)程中弄虛作假的，對(duì)其實(shí)施必要的懲戒措施，甚至吊銷其相關(guān)資質(zhì)。房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)媒體還要對(duì)信息披露不實(shí)的行為，承擔(dān)連帶責(zé)任。

4. 加強(qiáng)對(duì)商品房廣告發(fā)布行為的監(jiān)管。一要設(shè)立商品房廣告發(fā)布預(yù)審制度。售房廣告在發(fā)布前必須通過(guò)預(yù)審，確保廣告內(nèi)容真實(shí)客觀全面，杜絕虛假?gòu)V告。二要對(duì)發(fā)布廣告的行為進(jìn)行事中監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)有虛假?gòu)V告或其他違法情節(jié)，責(zé)令開發(fā)商限期糾正，并對(duì)其實(shí)施行政處罰，必要時(shí)讓其承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。三是對(duì)于消費(fèi)者因虛假?gòu)V告遭受損失的，規(guī)定開發(fā)商的賠償義務(wù)，廣告發(fā)布機(jī)構(gòu)和代言人有過(guò)錯(cuò)的，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

5. 確立質(zhì)量保險(xiǎn)制度。商品房住宅質(zhì)量保修保險(xiǎn)制度起源于法國(guó)，法國(guó)于20世紀(jì)80年代將其成功應(yīng)用到住宅質(zhì)量管理領(lǐng)域，即“潛在性缺陷保險(xiǎn)”，主要承保工程竣工驗(yàn)收之日起，十年之內(nèi)住宅因主體結(jié)構(gòu)存在缺陷而發(fā)生工程質(zhì)量事故給消費(fèi)者造成的損失。[11]鑒于消費(fèi)者在商品房質(zhì)量糾紛過(guò)程中維權(quán)成本高的現(xiàn)實(shí)，建議引入這一制度，采取類似于交通強(qiáng)制保險(xiǎn)的做法，強(qiáng)制要求開發(fā)商對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行保險(xiǎn)，否則不準(zhǔn)銷售。保險(xiǎn)事故發(fā)生后，先由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償，不足部分再由開發(fā)商承擔(dān)，這有利于充分保障商品房消費(fèi)者權(quán)益。

6. 發(fā)揮消費(fèi)者保護(hù)組織的職能。在商品房納入《消法》保護(hù)的前提下，可以進(jìn)一步發(fā)揮消費(fèi)者協(xié)會(huì)的職能，加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)?？赏ㄟ^(guò)設(shè)立房產(chǎn)糾紛事務(wù)部，履行四大職能：一是信息咨詢，為消費(fèi)者提供商品房資訊，讓消費(fèi)者全面客觀地了解房產(chǎn)信息；二是投訴處理，接受消費(fèi)者的房產(chǎn)糾紛投訴，對(duì)房產(chǎn)糾紛進(jìn)行調(diào)解，盡量減少消費(fèi)者的維權(quán)成本；三是監(jiān)督曝光，通過(guò)行業(yè)調(diào)查，對(duì)不良開發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，或借助媒體對(duì)其違法行為進(jìn)行曝光，督促其盡到維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法定義務(wù)；四是法律支持，支持消費(fèi)者訴訟維權(quán)，代表消費(fèi)者向法院提起公益訴，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，為購(gòu)房者提供必要的法律服務(wù)。同時(shí)，在消費(fèi)者協(xié)會(huì)內(nèi)部可以考慮建立相對(duì)獨(dú)立的消費(fèi)者權(quán)益糾紛仲裁庭，對(duì)小額糾紛進(jìn)行仲裁，并將仲裁敗訴風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，這也將有助于維護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益。

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責(zé)任編輯：徐海燕

LegalProtectionofConsumerRightsandInterestsinCommercialHousing

ZHANG Gang

(Department of Public Administration, Party School of the CPC Bengbu Municipal Committee, Bengbu Anhui 233040, China)

D912.294

A

1674-117X(2017)04-0102-05

10.3969/j.issn.1674-117X.2017.04.021

2017-03-02

張 剛(1982-)，男，安徽懷遠(yuǎn)人，中共蚌埠市委黨校講師，法學(xué)碩士，研究方向?yàn)榉ɡ韺W(xué)。