李佳璇+李彥衡+董蓉+宋曉滿

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行起著重要作用。20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持較快增長，房地產(chǎn)業(yè)的地位顯著提高。然而，隨著國家房地產(chǎn)相關(guān)制度的健全和市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，行業(yè)利潤率不斷降低。而很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視企業(yè)財務(wù)分析、粗放式經(jīng)營，導(dǎo)致其在激烈的市場競爭中被淘汰。在對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析中，會計分析是重要卻容易被忽視的一部分，會計分析可以幫助企業(yè)評價會計數(shù)據(jù)的真實程度和恰當(dāng)程度，以及評價對企業(yè)基本經(jīng)營狀況的反映程度。文章以房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)萬科為例，通過對其主要會計項目與政策進(jìn)行剖析，探究其會計政策的選擇及對公司財務(wù)及戰(zhàn)略的影響。

關(guān)鍵詞：會計政策 萬科 財務(wù)

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前其主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。1991年1月，公司正式在深圳證券交易所掛牌交易，成為中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。本文通過對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)企業(yè)——萬科的年報和附注等公開信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，剖析其主要會計項目與政策，以了解企業(yè)的行為動向。

一、會計政策應(yīng)用與影響分析

（一）存貨政策。存貨是指企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售，或者仍處在生產(chǎn)過程，或者在生產(chǎn)或提供勞務(wù)過程中將消耗的材料或物料等，包括各類材料、商品、在產(chǎn)品、半成品、產(chǎn)成品等。存貨是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，通常其價值占企業(yè)資產(chǎn)的比重較大且流動性較強。存貨核算的內(nèi)容基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項成本、費用支出，因此對其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)和計量有著非常重要的意義。萬科的存貨按成本進(jìn)行初始計量，并在資產(chǎn)負(fù)債表日按成本值與可變現(xiàn)凈值兩者較低者再次計量，對可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的差額，計提存貨跌價準(zhǔn)備?？勺儸F(xiàn)凈值是指在日?；顒又?，存貨的估計售價減去至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費用以及相關(guān)稅費后的金額。存貨跌價準(zhǔn)備按單項存貨成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額計提。表1為萬科近三年來存貨跌價準(zhǔn)備計提情況。

通過表1可以看出，房地產(chǎn)市場的降溫給萬科帶來了不利影響。與同行業(yè)的保利地產(chǎn)與華夏幸福相比，萬科在2015年對于存貨跌價準(zhǔn)備的計提比例較高，這樣的差異一方面可能與公司的市場布局有關(guān)，另一方面也顯示出萬科更為審慎的財務(wù)策略。報告期內(nèi)，萬科根據(jù)測試結(jié)果與會計準(zhǔn)則的要求，轉(zhuǎn)銷存貨跌價準(zhǔn)備4.5億元，并增加計提了4.4億元，增加部分在考慮遞延所得稅因素后，影響2015年稅后凈利潤3.3億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤3.3億元。

（二）投資性房地產(chǎn)政策。對于投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式——成本計量模式和公允價值計量模式。企業(yè)選擇不同的投資性房地產(chǎn)會計政策，對其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況會造成不同影響。近年來，國際會計準(zhǔn)則及市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家紛紛將公允價值計量模式作為基本的會計計量屬性加以運用。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和資本市場的完善，未來我國的會計準(zhǔn)則也將逐步與國際會計準(zhǔn)則趨同。就現(xiàn)階段來看，盡管會計準(zhǔn)則允許企業(yè)選擇公允價值計量模式來計量投資性房地產(chǎn)，但采用這一模式的企業(yè)卻不多。據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)統(tǒng)計，截至2014年12月31日，滬深兩市中存在投資性房地產(chǎn)的上市公司共1 145家，其中僅有56家采用了公允價值計量模式。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因可能有兩點，一是會計準(zhǔn)則對采用公允價值計量模式設(shè)置了比較嚴(yán)格的條件，只有當(dāng)有確鑿證據(jù)表明能夠持續(xù)、穩(wěn)定地獲取投資性房地產(chǎn)公允價值時，企業(yè)才可以采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，且一經(jīng)采用不得轉(zhuǎn)變；二是可能與企業(yè)謹(jǐn)慎的態(tài)度有關(guān)，我國房地產(chǎn)市場雖然經(jīng)過了十多年的高速發(fā)展，但依舊不夠成熟，市場還不夠穩(wěn)定，采用公允價值計量模式可能會使企業(yè)在不同年度的利潤差異較大，影響投資者對企業(yè)的判斷。

同大部分企業(yè)一樣，萬科對于投資性房地產(chǎn)也選擇了成本計量模式，相對于公允價值計量模式，成本計量模式雖然不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，但它更加謹(jǐn)慎，計量起來也相對方便。此外，對于用于銀行借款抵押的投資性房地產(chǎn)，成本計量模式能更好地反映資產(chǎn)的抵債能力，降低了資不抵債的財務(wù)風(fēng)險。

（三）應(yīng)收賬款政策。萬科對應(yīng)收款項的管理分為兩大類：個別方式評估與組合方式評估。運用個別方式評估時，萬科將應(yīng)收款項分為兩類：單項金額重大并單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項和單項金額不重大但單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項。當(dāng)應(yīng)收款項的預(yù)計未來現(xiàn)金流量（不包括尚未發(fā)生的未來信用損失）按原實際利率折現(xiàn)的現(xiàn)值低于其賬面價值時，萬科將該應(yīng)收款項的賬面價值減記至該現(xiàn)值，減記的金額確認(rèn)為資產(chǎn)減值損失，計入當(dāng)期損益。當(dāng)運用組合方式評估應(yīng)收款項的減值損失時，減值損失金額是根據(jù)具有類似信用風(fēng)險特征的應(yīng)收款項（包括以個別方式評估未發(fā)生減值的應(yīng)收款項）的以往損失經(jīng)驗，并根據(jù)反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的可觀察數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整確定的。萬科將不單獨計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項分為組合一和組合二。組合一按債務(wù)單位的信用風(fēng)險特征劃分，主要為經(jīng)單獨測試后未減值的應(yīng)收款項，此類款項發(fā)生壞賬損失的可能性極小，不計提壞賬準(zhǔn)備。組合二為除組合一及單項計提壞賬準(zhǔn)備的應(yīng)收款項之外的應(yīng)收款項，萬科結(jié)合歷史經(jīng)驗，采用賬齡分析法對本組合的應(yīng)收款項計提壞賬準(zhǔn)備。

通過與保利地產(chǎn)的會計政策進(jìn)行對比可以發(fā)現(xiàn)，二者在壞賬準(zhǔn)備計提方面的政策類似，但在以下幾個方面存在差別。首先，對于單項金額重大的應(yīng)收款項的規(guī)定不同。萬科將單項金額大于人民幣1 000萬元的應(yīng)收賬款，及單項金額大于人民幣3 000萬元的其他應(yīng)收款視為重大；保利地產(chǎn)將單項金額超過10 000萬元以上的應(yīng)收款項認(rèn)定為重大。其次，通過對財務(wù)報表附注進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)雖然也有三種壞賬準(zhǔn)備計提方法，但按賬齡分析法計提的比例為100%，也就是說保利地產(chǎn)都是根據(jù)賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備的，而萬科則采取幾種方法組合的方式進(jìn)行計提，避免了單種方法的不足，體現(xiàn)了其謹(jǐn)慎穩(wěn)健的戰(zhàn)略。最后，萬科和保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備的比率不同，保利地產(chǎn)采用賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備無論賬齡長短計提比率一律為5%，萬科則根據(jù)應(yīng)收款項的賬齡不同采用不同的計提比率：1年以內(nèi)（含1年）賬齡的應(yīng)收款項壞賬準(zhǔn)備的計提比率為1%，1—3年（含3年）的為5%，3年以上的為30%。通過比較二者的壞賬準(zhǔn)備計提比率可以發(fā)現(xiàn)，雖然保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備計提比率沒有隨賬齡的增加而增加，存在壞賬被低估的可能，但是其總體的壞賬準(zhǔn)備計提比率卻比萬科要高，這可能與二者采取的公司戰(zhàn)略有關(guān)：萬科采取的是保守穩(wěn)健的戰(zhàn)略，而保利地產(chǎn)采取的是激進(jìn)的戰(zhàn)略。2013—2015年，萬科的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項的比率分別為1.06%、0.82%、0.61%，保利地產(chǎn)的壞賬準(zhǔn)備占應(yīng)收款項的比率分別為2.46%、1.65%、1.15%。從中也可以看出萬科在應(yīng)收賬款方面的風(fēng)險比保利地產(chǎn)要小，對應(yīng)收賬款的管理能力較好，再一次印證了萬科財務(wù)戰(zhàn)略的謹(jǐn)慎性。然而從財務(wù)報表的批注來看，萬科也存在一些不足，比如針對應(yīng)收款項，相對于其他房地產(chǎn)公司，萬科沒有列出比較重大的應(yīng)收款項明細(xì)，這使得報表閱讀者所獲得的相關(guān)信息只是表面的，因為沒有重大的應(yīng)收款項明細(xì)，無法對應(yīng)收款項的壞賬風(fēng)險有更深入的了解。

（四）收入確認(rèn)政策。萬科的收入來源主要有：銷售商品收入、物業(yè)出租、提供勞務(wù)收入、建造合同收入以及利息收入，其中銷售商品收入是萬科主要的收入來源。同時滿足收入的一般確認(rèn)條件及以下條件時，萬科確認(rèn)銷售商品收入：（1）萬科將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）萬科既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制。萬科按已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常是指收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）時確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)周期比較長，多數(shù)樓盤的運作過程可能橫跨兩個甚至幾個會計年度。因此，與普通企業(yè)的利潤表不同，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤表中的利潤反映的是前幾年的經(jīng)營成果和當(dāng)年的部分業(yè)績；單個年度的實際經(jīng)營成果應(yīng)當(dāng)通過該年存貨的變化量查看。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款與營業(yè)收入聯(lián)系緊密，因為很大比例的預(yù)收賬款將在符合收入的確認(rèn)條件后結(jié)轉(zhuǎn)為收入，不是真正意義上的負(fù)債。在這項因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)測未來經(jīng)營業(yè)績時，不能完全依賴?yán)麧櫛頂?shù)據(jù)，應(yīng)同時參考預(yù)收賬款余額，比如2013—2015年萬科的預(yù)收賬款明顯高于其他住宅類房地產(chǎn)企業(yè)，可以預(yù)測萬科的未來收入情況比較樂觀。

（五）折舊政策。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨和固定資產(chǎn)不同于普通企業(yè)，因而其折舊政策的影響顯得更為重要。萬科采用的折舊政策是，對于構(gòu)成固定資產(chǎn)的各組成部分，如果各自具有不同使用壽命或者以不同方式為公司提供經(jīng)濟(jì)利益，適用不同折舊率或折舊方法的，分別將各組成部分確認(rèn)為單項固定資產(chǎn)，同時除非固定資產(chǎn)符合持有待售的條件，其他情況下都將固定資產(chǎn)的成本扣除預(yù)計凈殘值和累計減值準(zhǔn)備后在其使用壽命內(nèi)按年限平均法計提折舊。在這種折舊方法之下，各個會計期間的折舊額相等，使得企業(yè)的收益比較平穩(wěn)。萬科各類固定資產(chǎn)的使用壽命、年折舊率和殘值率如表2所示。

萬科采用直線法計提固定資產(chǎn)折舊簡化了會計核算，但是固定資產(chǎn)在使用前期操作效能高，使用資產(chǎn)所獲得的收入比較高，根據(jù)收入與費用配比原則，前期計提的折舊額應(yīng)該比較多，那么萬科對于固定資產(chǎn)全部采用直線法而不采用加速折舊法是否合理？答案是肯定的，這與萬科所處的行業(yè)有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)類型不同于工業(yè)企業(yè)，房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)，如房屋建筑物、辦公設(shè)備、電子設(shè)備、運輸設(shè)備等，價值損耗都非常穩(wěn)定，不像工業(yè)企業(yè)的機(jī)器設(shè)備那樣價值磨損不均勻，需要使用加速折舊法，因而這種方法對房地產(chǎn)企業(yè)來說已能夠反映其固定資產(chǎn)的折舊狀況。

通過與同行業(yè)的保利地產(chǎn)相比可以發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)在2011年以前的折舊政策與萬科類似，但在2011年保利地產(chǎn)變更了折舊政策，變更結(jié)果如表3所示。通過對比可以看出，保利地產(chǎn)在變更會計政策后增加了折舊的彈性，同時也增加了凈利潤的操作余地，也就是說存在盈余管理的動機(jī)。相比之下，萬科一直沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩(wěn)健的財務(wù)政策。

對于融資租賃固定資產(chǎn)萬科也采用直線法計提折舊，從財務(wù)報表附注來看，租賃資產(chǎn)的折舊年限在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中選較短者進(jìn)行計提。然而該方法的不足之處在于，在萬科的年度財務(wù)報表中并未區(qū)分租賃期屆滿后企業(yè)是否能夠取得租賃固定資產(chǎn)的所有權(quán)，而是一概而論，這有可能造成實際計提的折舊比應(yīng)計的高從而降低凈利潤的情況，但也有可能只是附注披露不夠完善的問題。

（六）稅收優(yōu)惠政策。2015年萬科納稅金額單所得稅一項就達(dá)145億元，納稅籌劃空間巨大；而所得稅作為企業(yè)必須繳納的最重要的稅種之一，具有稅基大、稅率高、稅負(fù)不易轉(zhuǎn)嫁、計算環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點，具備了稅收籌劃的必要性和可能性。政策方面，新會計準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)所得稅采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法計算，減少了企業(yè)的選擇空間，在所得稅核算方面更體現(xiàn)了企業(yè)的實際狀況。2008年1月1日起，原來享受稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)也在5年內(nèi)逐步過渡到統(tǒng)一的法定稅率25%。所以萬科目前的納稅籌劃主要通過轉(zhuǎn)換銷售的方式，以精裝房代替毛坯房；小股操盤，合作建房；企業(yè)聯(lián)營，股權(quán)轉(zhuǎn)讓；捐贈和利息支出扣除的合理規(guī)劃等進(jìn)行。

（七）信息披露質(zhì)量。通過對萬科關(guān)鍵的會計政策和會計估計進(jìn)行重點分析，可知2013—2015年萬科的會計政策和會計估計穩(wěn)定，并沒有變更會計政策和會計估計，從這一點可以看出，萬科采取的是比較穩(wěn)健的財務(wù)政策，進(jìn)而可以推斷萬科管理層利用會計政策或會計估計變更進(jìn)行盈余管理的可能性不高，延續(xù)了以前的會計政策和會計估計，保持了公司會計核算的一致性和連貫性。

此外，在信息披露質(zhì)量方面萬科存在以下問題：（1）萬科在存貨相關(guān)會計政策中沒有說明存貨發(fā)出時如何計價以及采取哪種存貨盤存制度，同時對存貨跌價準(zhǔn)備如何確定也沒有詳細(xì)說明；（2）萬科對預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入的披露不詳細(xì)，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)收賬款和主營業(yè)務(wù)收入聯(lián)系緊密，正如萬科在報表中提到的不符合收入確認(rèn)的款項列為預(yù)收賬款，但萬科并沒有詳細(xì)說明在什么情況下預(yù)收款可以結(jié)轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入。

二、結(jié)論

會計分析的主要目的是消除會計政策或會計估計對會計信息質(zhì)量的影響。通過對萬科存貨、應(yīng)收賬款、收入確認(rèn)等關(guān)鍵會計政策和存貨跌價準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)折舊、壞賬準(zhǔn)備計提等會計估計的分析，可以看出萬科的會計政策和會計估計具有一致性和穩(wěn)健性，從而能夠保證萬科會計質(zhì)量的準(zhǔn)確性，同時由于萬科近幾年來都未變更會計政策，確保了公司的前期財報數(shù)據(jù)和后期財報數(shù)據(jù)具有可比性，為財務(wù)分析的對比奠定了基礎(chǔ)。

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