張萍花

新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題及應(yīng)對(duì)策略

張萍花

新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

近年來伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，我國房地產(chǎn)企業(yè)不斷地獲得了發(fā)展機(jī)遇，當(dāng)然發(fā)展當(dāng)中所帶來的競(jìng)爭(zhēng)不斷增加，土地價(jià)格不斷上漲，對(duì)于建筑過程當(dāng)中所用的材料以及人工費(fèi)用也在不斷的增加，這讓房地產(chǎn)企業(yè)所能夠獲得的利潤不斷地降低，利潤率縮小，隨著近年來企業(yè)不斷的擴(kuò)張，在企業(yè)中進(jìn)行管理的人員不斷增加，對(duì)于成本的管理和控制工作不能夠進(jìn)行滿足，從深度以及時(shí)效性上不能夠?qū)τ谄髽I(yè)發(fā)展有所提升，控制力度不夠，導(dǎo)致成本受到影響，甚至出現(xiàn)成本增加，嚴(yán)重影響了企業(yè)的利益。

房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；問題

1 房地產(chǎn)成本管理特點(diǎn)

房地產(chǎn)中所產(chǎn)生的成本主要是包括在開發(fā)中所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，從前期工程進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)以及購買土地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等，其所具備的特點(diǎn)首先從成本的構(gòu)成內(nèi)容上就可以看到，非常的復(fù)雜，從成本控制的項(xiàng)目上來看，無法首先從第一認(rèn)識(shí)上將其進(jìn)行劃分，另外房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)時(shí)間和周期相對(duì)比較長，因而所涉及的成本內(nèi)容也就更多，成本控制之間如何實(shí)現(xiàn)平衡非常困難，另外房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境不同，在開發(fā)前期進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用的使用時(shí)也沒有能夠統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，最后就是對(duì)于成本管理控制的水平各個(gè)企業(yè)也不同，對(duì)于政策的利用以及處理方式的把握上也不同，造成了成本有所增加或減少。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

2.1 成本管理意識(shí)不足

當(dāng)前我國很多企業(yè)中對(duì)于成本管理工作都實(shí)現(xiàn)了全方位、動(dòng)態(tài)性的全面管理方式，但是從我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)間運(yùn)行和成本管理情況來看，很多情況下對(duì)于成本管理這項(xiàng)工作內(nèi)容有著錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只是一成本管理部門相關(guān)，但是從上面文章當(dāng)中對(duì)于所涉及的成本內(nèi)容來看，不僅是與成本管理部門有關(guān)，與工程管理部門以及設(shè)計(jì)管理部門都有著重要的聯(lián)系，因此只有將這些部門聯(lián)合起來對(duì)成本進(jìn)行控制，全方位的實(shí)現(xiàn)管理才能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行更好的控制，因此如何實(shí)現(xiàn)全員以及全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)工作的核心內(nèi)容。

2.2 項(xiàng)目建設(shè)存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制當(dāng)中在建設(shè)中所體現(xiàn)的問題主要是在招標(biāo)過程當(dāng)中，很多項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)熟人操作或者是一些利益相關(guān)人員去對(duì)工程進(jìn)行把握，這樣不僅對(duì)于招標(biāo)工作的公平性嚴(yán)重?fù)p害，從事房地產(chǎn)企業(yè)的成本也會(huì)有所增加，對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生了不利的影響，在現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)中，簽證制度缺乏完善，在成本控制和管理中面臨著非常大的困難，如果出現(xiàn)停工或者是返工的情況，做到來的成本是非常巨大的。

2.3 未建立成本信息動(dòng)態(tài)鏈接，成本超支

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)過程非常漫長，同時(shí)成本中支出應(yīng)用范圍非常廣泛，但是從目前的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理工作中，并沒有建立成一個(gè)完整的信息鏈接，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展中無法對(duì)成本管理和控制工作進(jìn)行正確的認(rèn)識(shí)，在第一時(shí)間內(nèi)無法完成管理工作，同時(shí)對(duì)日后成本管理工作有著更加深遠(yuǎn)的影響，增加了成本管理工作的困難程度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。

3 完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

3.1 建立以控制為主的成本管理手段

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行承包管理要通過一定的控制方式去完成，在成本控制當(dāng)中，對(duì)于各個(gè)環(huán)節(jié)和關(guān)鍵點(diǎn)要提前進(jìn)行預(yù)知，對(duì)于成本當(dāng)中的各項(xiàng)內(nèi)容包括合同的簽訂和變更，在進(jìn)行合同制定和審批之前要進(jìn)行合理的規(guī)劃和科學(xué)設(shè)計(jì)，避免合同中出現(xiàn)一些問題導(dǎo)致控制工作之后，通過對(duì)于成本執(zhí)行過程的控制，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于其中產(chǎn)生的一些成本結(jié)構(gòu)學(xué)?；蛘呤卿浵褚约疤搱?bào)的情況進(jìn)行避免，在對(duì)成本進(jìn)行核算中，通過建立一定的測(cè)量模型以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為項(xiàng)目提供指導(dǎo)和基礎(chǔ)，在成本控制當(dāng)中全面以及全過程的控制方式需要加強(qiáng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理和控制工作。

3.2 建立健全成本管理組織

可以在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中建立成本管理委員會(huì)，通過企業(yè)中對(duì)于成本管理工作的決策以及相關(guān)機(jī)構(gòu)的建立實(shí)現(xiàn)對(duì)于成本的管理工作，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)中，根據(jù)其中存在的相關(guān)意見，對(duì)管理決策進(jìn)行保障，讓總經(jīng)理去進(jìn)行負(fù)責(zé)，同時(shí)建立成本管理小組，對(duì)成本日常的管理事務(wù)進(jìn)行處理，在總經(jīng)理和相關(guān)委員會(huì)的指導(dǎo)下完成成本管理的工作。

3.3 項(xiàng)目建設(shè)階段成本管理

一方面，合理科學(xué)選擇施工單位。房地產(chǎn)企業(yè)投資是非常巨大的，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)前期進(jìn)行決策是否正確有著嚴(yán)格的要求，對(duì)施工單位進(jìn)行選擇也是一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要通過對(duì)于施工單位綜合考慮才能夠選擇，查看施工單位是否具備相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際應(yīng)用否良好，以及其他相關(guān)方面都要進(jìn)行考察。

另一方面，組織完善的現(xiàn)場(chǎng)簽證儀式。現(xiàn)場(chǎng)簽證對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是成本管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因此要進(jìn)行重視保證施工單位以及業(yè)主和監(jiān)察單位共同簽字，雙方通過合同的方式進(jìn)行保障，將合同中的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行明確，對(duì)于不符合實(shí)際情況的內(nèi)容及時(shí)進(jìn)行更正，避免發(fā)生合同問題和矛盾，對(duì)于雙方的利益也形成損耗。

3.4 構(gòu)建科學(xué)控制體系

制定科學(xué)的成本控制體系以及責(zé)任體現(xiàn)，對(duì)于工作人員的整個(gè)業(yè)務(wù)過程實(shí)施進(jìn)行控制和跟蹤，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中實(shí)施管理的人員首先要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況制定完善的責(zé)任機(jī)制以及監(jiān)督考核機(jī)制，將工程進(jìn)行承包時(shí)，將對(duì)于完成質(zhì)量以及進(jìn)度和安全的指標(biāo)要落實(shí)在任務(wù)計(jì)劃書當(dāng)中，這樣能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有所競(jìng)爭(zhēng)，也能夠有利于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的相關(guān)資料進(jìn)行積累和收集，為之后房地產(chǎn)企業(yè)管理工作奠定堅(jiān)定的基礎(chǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理工作所設(shè)計(jì)的內(nèi)容非常多，是一項(xiàng)系統(tǒng)的管理控制工作，想要在其中能夠獲得一席之地，必須對(duì)成本管理工作進(jìn)行完善，建立全過程以及全方位的成本管理體系，晚上成本控制方式的應(yīng)用，才能夠進(jìn)一步地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長。

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[2]楊小萍.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2013(12):82～83.

[3]邵玲娟.房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究[D].山東大學(xué),2008.