李學才

(河南省新縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 房產(chǎn)管理中心，河南 新縣 465500)

縣域城市住宅專項維修資金管理對策

李學才

(河南省新縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局 房產(chǎn)管理中心，河南 新縣 465500)

住宅專項維修資金的管理，事關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高與和諧社區(qū)的構(gòu)建。當前，縣域城市住宅小區(qū)住宅專項維修資金管理存在著維修資金征收難、使用程序復雜、使用條件嚴格、使用效率低下等問題。必須加大維修資金補繳、補建力度，統(tǒng)一征收標準，創(chuàng)新資金使用方式，健全管理規(guī)章，才能有效解決住宅維修專項資金管理中的問題。

縣域城市；住宅小區(qū)；住宅專項維修資金

住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)作為保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備維修、更新和改造的資金，在保障房屋使用安全、維持房屋使用功能、延長房屋使用壽命等方面發(fā)揮著不可替代的作用。然而，近年來，隨著縣域城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速發(fā)展和商品住宅小區(qū)的大量涌現(xiàn)，維修資金管理問題日益突出，制約了住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高和和諧社區(qū)的構(gòu)建，并由此引發(fā)諸多矛盾和糾紛。如何有效地解決這一問題，成為當前縣域城市房產(chǎn)管理部門十分緊迫的任務。

一、縣域城市維修資金管理存在的問題

縣域城市維修資金管理起步較晚，歷史遺留問題較多。主要有以下幾個方面：

(一)沒有征收或者沒有按照標準征收維修資金

隨著縣域城市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，商品住宅小區(qū)開始大量涌現(xiàn)，然而，大多數(shù)縣域城市前期缺乏總體規(guī)劃，導致大部分樓盤戶數(shù)少、比較零散、不成規(guī)模，物業(yè)共用設施設備條塊分割，很難整合為一個物業(yè)管理區(qū)域，也無法實施物業(yè)管理和服務。特別是一些個人開發(fā)商以掛靠房產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)為手段，邊開發(fā)、邊建設、邊售房，一旦房屋銷售完畢就撤出小區(qū)，根本沒有征收維修資金，也不不履行社會責任，造成很多遺留問題。近年來，各省市先后出臺了地方性的維修資金管理實施細則，但是縣域城市配套出臺的維修資金管理辦法或?qū)嵤┘殑t比較晚，房地產(chǎn)主管部門存在政策宣傳不到位和管理上缺位等問題，導致購房人交存維修資金的積極性不高甚至有抵觸情緒。建設單位為了盡快售房、降低購房人成本，往往沒有征收或者沒有按照標準征收維修資金。據(jù)筆者調(diào)查，有的建設單位按照每戶500～1000元不等征收維修資金，資金征繳存在隨意性。部分縣域城市在辦理產(chǎn)權(quán)登記時才征收維修資金，不少業(yè)主為逃避交存維修資金的義務，不辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，導致目前不少縣域城市維修資金補繳、補建難。

(二)未辦理竣工驗收直接交付業(yè)主使用

根據(jù)國務院發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理條例》，建設工程質(zhì)量保修期自竣工驗收合格之日起計算；業(yè)主的實際使用時間，不能混同于竣工驗收合格之后的業(yè)主使用時間。因此，商品房建設項目沒有經(jīng)過竣工驗收，建設單位不能交付業(yè)主使用，也不能申請動用維修資金。

但是，由于縣域城市房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范，規(guī)劃、質(zhì)檢、工程監(jiān)理等相關(guān)職能部門監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)企業(yè)，特別是個體開發(fā)商為了提前獲得投資收益，擅自將沒有經(jīng)過設計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收，也沒有規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件的商品房直接交付業(yè)主使用。隨著時間的推移，這類商品房出現(xiàn)了大量的工程質(zhì)量問題，如屋面漏水、外墻滲漏、頂層抹灰層脫落等。面對業(yè)主的投訴，建設單位辯稱業(yè)主實際使用時間過了最低保修期，不再承擔保修的責任。為了轉(zhuǎn)移矛盾，將不能動用維修資金的責任歸結(jié)于房管部門，他們企圖慫恿甚至暗地組織業(yè)主到房管部門上訪，加重了房管部門信訪壓力。

(三)維修資金使用程序復雜，條件嚴格，使用率低

依據(jù)維修資金管理辦法，維修資金使用程序復雜，要求嚴格。需要使用維修資金的，應由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會根據(jù)維修項目提出使用建議，持費用預算、專業(yè)機構(gòu)鑒定報告、維修費用按戶分攤明細表，向維修工程涉及的業(yè)主征求書面意見，在住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分，即占建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二(即“雙三分之二”)以上的業(yè)主討論通過，或書面同意才能使用維修資金。[1]因此維修資金的使用涉及相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、房地產(chǎn)主管部門等不同群體，難免出現(xiàn)部門推諉現(xiàn)象。

首先，縣域城市實施物業(yè)管理的小區(qū)不多，召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的更少。住宅小區(qū)沒有納入物業(yè)管理，業(yè)主委員的缺位對維修資金的使用造成了很大困難。因為沒有牽頭的機構(gòu)或組織，由相關(guān)業(yè)主自發(fā)組織提出使用建議或申請維修很難。特別是組織2/3以上的業(yè)主群體投票難度大，收集2/3以上的業(yè)主群體“同意使用專項維修資金”的難度系數(shù)更大。[2]其次，維修方案難以認定。住房維修部位或設施、設備問題是業(yè)主使用不當、物業(yè)服務企業(yè)維修保養(yǎng)不到位，還是工程質(zhì)量存在問題，縣域城市缺乏專業(yè)的鑒定機構(gòu)鑒定，造成維修方案難以認定。最后，縣域城市物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會決策主體缺位。居民委員作為決策主體，因房產(chǎn)主管部門維修資金管理實施細則宣傳不到位，居委會與房管部門不存在行政隸屬關(guān)系，在維修資金使用過程中需要居委會牽頭組織的，居委會以基層事務多不予配合，導致維修資金使用難、使用率低。

二、縣域住宅專項維修資金管理的對策

住宅專項維修資金俗稱“房屋的養(yǎng)老金”，它關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益，影響著小區(qū)物業(yè)管理水平的提高和和諧社區(qū)的構(gòu)建。住宅維修資金的交存和使用中日益突出的矛盾和問題，亟需創(chuàng)新工作思路予以破解。

(一)加強房屋行政主管各部門間的通力合作，確保維修資金補繳、補建落到實處

縣域城市物業(yè)主管部門應根據(jù)本地實際情況，制定補繳、補建的交存標準和工作流程。對已實施物業(yè)管理的小區(qū)，物業(yè)主管部門應督促物業(yè)服務企業(yè)代收補交維修資金，并物業(yè)服務企業(yè)劃轉(zhuǎn)補交維修資金的情況納入物業(yè)服務企業(yè)信用管理檔案和資質(zhì)動態(tài)考核。沒有實施物業(yè)管理的小區(qū)，由房管部門督促原建設單位代收補交維修資金，并將納入其信用管理檔案和資質(zhì)動態(tài)考核。房產(chǎn)登記部門要把好最后一道關(guān)，對于沒有交存住宅維修資金的，將不辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)。

(二)統(tǒng)一維修資金征繳標準，避免同一幢樓不同收繳差別

同一樓棟、同一單元出現(xiàn)不同的交存標準，這種交存標準的不統(tǒng)一，嚴重影響了后期維修資金的使用。特別是遇到共用部位、共用設施設備的大修，原來按照以戶為單位收取少量維修資金的就不夠分攤，此時再對這些業(yè)主按照同一標準征收，工作難度大，效果不明顯。建設部的《住宅專項維修資金管理辦法》第十七條規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。因此，房產(chǎn)部門除在商品房產(chǎn)權(quán)登記、過戶中要求業(yè)主按照統(tǒng)一標準征收維修資金的征繳以外，同一棟樓、同一單元業(yè)主申請使用維修資金的，必須先按照同一標準足額交齊維修資金之后才能申請。通過業(yè)主使用維修資金的這個關(guān)鍵點，倒逼業(yè)主按照統(tǒng)一標準繳納維修資金。另外，房屋主管部門也需要通過政策宣傳、物業(yè)服務企業(yè)、房產(chǎn)企業(yè)入戶督促等多種方式，逐步解決原來維修資金征收標準不統(tǒng)一的問題。

(三)創(chuàng)新表決方式，增強維修資金使用的靈活性

由于現(xiàn)行《維修和更新、改造方案》“雙三分之二”規(guī)定，導致專項維修資金“睡大覺”，降低了維修資金的使用效率。根據(jù)縣域物業(yè)管理的客觀實際，業(yè)主在商品房買賣合同——業(yè)主臨時公約欄中簽字默許，即出現(xiàn)消防、電梯、屋面、外墻立面脫落、排水設施、配電系統(tǒng)等緊急情況，業(yè)主無需表決，由居民委員會或業(yè)主委員會直接申請維修資金。另外在日常共用部位、共用設備公用設施小額維修中，可以采用武漢市住宅專項維修資金管理中心“一次性前置表決”、多次認可使用的方法，合并表決方法，減少表決次數(shù)，這樣，就可以大幅提高維修資金使用效率，切實解決使用難問題。[3]

(四)健全基層組織機構(gòu)，保障維修資金使用程序合法

縣域城市政府應召開物業(yè)管理專題會議，成立物業(yè)管理領導小組和街道物業(yè)服務中心。街道物業(yè)服務中心作為街道辦事處一個職能部門，負責組織領導居委會開展物業(yè)管理工作，將轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆等工作作為物業(yè)服務中心重點工作來抓。上面有了物業(yè)服務中心，下面有了居委會和業(yè)委會，上下聯(lián)動，形成合力，維修資金使用不僅程序合法，而且加快了申請辦理的步伐，基層物業(yè)管理糾紛也將大大減少。

三、結(jié)論

住宅專項維修資金作為住宅共用部位、共用設施設備后期維護、改造的資金，能否得到有效管理，直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益?？h域城市房產(chǎn)部門要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，加快完善與維修資金管理相配套的實施細則，及早建立業(yè)主與建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和居委會之間溝通協(xié)商機制，定期召開維修資金管理工作會議，及時研究和解決維修資金交存和使用中存在的突出問題，特別是要深入業(yè)主家中了解情況，聽取意見，加強引導，實現(xiàn)管理上上下聯(lián)動，促進住宅小區(qū)的和諧構(gòu)建。

[1] 彭曉燕.住宅專項維修資金的運行及相關(guān)問題的討論[J].特區(qū)經(jīng)濟,2009(7).

[2] 肖禮.淺議住宅專項維修資金使用難及解決對策建議[J].現(xiàn)代物業(yè)(中旬刊),2010(7).

[3] 方濤.密切關(guān)注住宅專項維修資金的保值問題[J].現(xiàn)代物業(yè),2015(12).

責任編輯：何玉付

CountermeasureAnalysisontheManagementofResidentialSpecialMaintenanceFundsinCounty-levelCities

LI Xuecai

Management of residential special maintenance funds has a great impact on the raising of the level of residential area property management and the construction of a harmonious community. At present, many problems exist in the management of residential special maintenance funds in county-level cities, such as the difficulty of collecting the funds, the complex procedure and strict conditions of using the funds and the low efficiency of putting it into use, etc. Solutions such as pushing to make a supplementary payment and to establish a better system should be applied, as well as a uniform collecting standard , an innovative use of the funds and the improvement of the management regulations, etc.

county-level cities; residence community; special maintenance funds of residence

2017-06-18

李學才(1980—)，男，河南光山人，經(jīng)濟師，碩士，研究方向：房地產(chǎn)與物業(yè)管理。

F293.30

：A

：1671-8275(2017)05-0126-03