褚慶國

通化市物業(yè)管理辦公室

已出售公有住房維修基金的管理與使用研究

褚慶國

通化市物業(yè)管理辦公室

我國住房制度改革近些年隨著市場經濟體制的發(fā)展和完善也在不斷的發(fā)生變化，為了更加順應國家建設法制化的發(fā)展需求，公有住房及公共設施維修管理體系也在逐漸完善，但是已出售公有住房維修基金的管理和使用方面仍然存在許多問題，需要相關部門引起重視。本文根據(jù)已售公有住房維修資金管理現(xiàn)狀及問題，提出了有效的措施，以供參考。

已出售公有住房；維修基金；管理與使用

1.已售公有住房維修資金及管理現(xiàn)狀

住宅專項維修資金指的是根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主需要交納的對住房及公共設施在保修期滿后產生問題時專門用于改造或維修的資金。因為住房及設施直接關系著居民的居住環(huán)境舒適度及其生活質量，所以專項維修資金和居民的生活息息相關。國務院在1994年發(fā)布的《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中提出把住房進行商品化和社會化改革，提出樓房售出之后應該建立共用公共設施維修的資金，是法律對住房專項維修資金正式的比較明確的規(guī)定，但是并沒有明確管理和使用的方法。建設部和財政部在2007年發(fā)布了《住宅專項維修資金管理辦法》，對住宅專項維修資金地位、籌集、管理、使用等都進行了明確的規(guī)定，但是仍然無法解決歸集方式，沒有使已售公有住房的福利色彩發(fā)生改變，導致已售公有住房的維修資金在管理和使用上仍然存在一些問題。

2.已售公有住房維修資金管理的問題

2.1 籌集資金的方式

2008年新出臺的相關規(guī)定使已售公有住宅專項維修資金的籌集方式和渠道發(fā)生了較大的變化。隨著近些年房價的飛速增長，如果把售房款當成籌集公有住房維修資金的基數(shù)就不太準確。如同一套住房，按照2000年的價格標準收取資金和2015年的收取標準就差很多。另外一些福利改造房，資金的數(shù)量是根據(jù)房屋所有的工齡計算，提取的資金和工齡呈反比例關系。同樣房屋折舊越多，提取的資金就相對較少。受各種因素的限制，這種收取資金的方式使許多房主繳納的資金不同，甚至有較大的差異，對于許多房主都是不公平的。

2.2 權利主體發(fā)生變化

房改初期，公有住房的所有者擁有房屋的所有權只是一種形式，但是卻受如原售房單位有優(yōu)先購買權、五年不得出售等許多條件的限制。專項資金根據(jù)繳納者區(qū)分所有權。在具體執(zhí)行時，使用權歸原售房單位，全體購房者是維修基金的受益人，運用基金的利益完成維修，實現(xiàn)增值，但是在實際實施過程中收益利息對維修需求滿足不了。雖然當前已售公有住房購房的全部權益歸所有人享有，但是仍然使用原來的維修資金管理制度，所有權人繳納的費用比房產商少許多。

2.3 實施增值保值方式

隨著時代的快速進步，各種因素導致住房維修資金實際購買力在逐漸縮水，但許多建筑在十幾年甚至幾十年以后才會顯露出各種問題，所以應該對住房維修資金實施增值保值?，F(xiàn)階段對維修資金增值保值的方式主要是利用儲蓄利息增加其收益。幾十年以后，當前儲蓄利息對于通貨膨脹帶來的影響已經完全不能抵消，用現(xiàn)有資金修繕房屋已遠遠不足，所以運營者想要獲取更多的收益，就需要對投資模式和方法進行合理的選擇。

3.已出售公有住房維修資金管理和使用的有效措施

3.1 全面提升業(yè)主委員會的地位

當前業(yè)主委員會并不具有民事訴訟主體的資格，但是相關法律規(guī)定，如果對業(yè)主的共同利益產生了侵害行為，只有經三分之二以上的業(yè)主同意，業(yè)主委員會就可以進行訴訟。因此隨著人們認知意識和水平的不斷提升，業(yè)主委員會也越來越被人們所熟識。但是現(xiàn)今好多業(yè)主委員會的地位并不被人們認可，并沒有和開發(fā)商平等對話的權利，并沒有和開發(fā)商對話的話語權，因此就不能爭取更多的權益，所以應該通過民主選舉業(yè)主委員會，公示住房信息，并做出科學的預算。

3.2 政府應該對其引起充分的重視

當前住房問題作為居民生活最重要的組成部分，需要政府對其引起充分的重視。政府應該成立專門組織，對其進行統(tǒng)一管理，使維修資金得到更合理的使用，維修資金的充足與否和房屋產生問題后是否有足夠的維修費用支撐有直接關系。另外主動還可以針對房屋維修等問題建立公益性的組織，通過有效的溝通和交流，向業(yè)主及時匯報費用情況等。

3.3 對維修資金的增值做好監(jiān)管

因為當前通貨膨脹過快，導致資金保值升值成為主要問題。以往通貨膨脹較慢的情況下，利用儲蓄利息還能勉強支撐資金的運作，但是隨著通貨膨脹速度的加快，想要靠銀行的利息完成住房維修資金的保值和增值遠遠不夠，所以就需要對住房維修資金做好保值和增值服務。由于財務管理要求規(guī)定，閑置的資金可以用來購買一級市場國債和銀行組合存款，但是不能出借、不能提供擔保、不得用于其他投資，不能用維修資金購買的國債作抵押質押，因此既要做好資金的保值增值工作，還需要對其進行合理的監(jiān)督。公有住房維修資金運營過程比較復雜，運營期間容易出現(xiàn)一些問題，所以就需要內部控制和外部力量對維修資金加強監(jiān)管的力度，如業(yè)主的共同監(jiān)督、外部監(jiān)管企業(yè)或部門等。

3.4 做好維修資金的會計核算

在管理已售公有住房維修資金的過程中，加強會計核算也是有效的保證資金運作的方法。首先應該按照資金的不同特征建立各自獨立的核算賬目。由于已售的公有住房一般情況比較分散，所以需要整治、整頓并歸集會計憑證，對相關資金加強監(jiān)督和管理；會計核算還應該對所有業(yè)主的權益進行充分的考慮，把房改之前和之后的房子統(tǒng)一納入獨立會計核算賬目的范圍；另外還應該運用會計核算向業(yè)主提供明確直觀的資金運營情況報表，使業(yè)主清楚的掌握所有資金的運營情況。

結語

綜上所述，住宅專項維修資金的使用和管理作為居民安全居住的保證，對業(yè)主的合法權益、社會的穩(wěn)定團結有重要的意義，并且隨著我國房地產行業(yè)發(fā)展越來越快，住宅專項維修資金數(shù)量也不斷增加，所以需要相關部門針對其中的問題，建立科學的資金管理制度，使住宅專項維修資金運行更加順利，使公有住房維修與維護的權益得到有效的保障。

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[3]吳桃仙.高校已售公有住房專項維修基金管理與使用[J].科技創(chuàng)新與應用，2013(04)：262.