趙玉春

東海建設(shè)集團(tuán)有限公司

淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及其有效控制

趙玉春

東海建設(shè)集團(tuán)有限公司

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較為迅速，房產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營規(guī)模也不斷擴(kuò)大。但隨著房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模不斷擴(kuò)大，房產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也不斷加大?，F(xiàn)階段，國內(nèi)已有不少房產(chǎn)企業(yè)因投資風(fēng)險、籌資風(fēng)險以及資金回收風(fēng)險引發(fā)財務(wù)危機(jī)，進(jìn)而走向破產(chǎn)的邊緣。因此，本文對房產(chǎn)企業(yè)常見的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行論述，并分析這些風(fēng)險的形成原因，再結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營情況來探討控制財務(wù)風(fēng)險的可行對策，旨在為房產(chǎn)企業(yè)提供參考。

房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；有效控制

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別

1.1 融資風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最初的購買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險；在融資結(jié)構(gòu)方面，對企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險。

1.2 投資風(fēng)險

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險，主要是企業(yè)外部市場環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

1.3 資金運(yùn)營風(fēng)險

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對資金成本控制的意識薄弱，對資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財務(wù)人員對資金運(yùn)營管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財務(wù)管理工作仍停留在簡單的數(shù)據(jù)核算上，對實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險。

2、財務(wù)風(fēng)險的控制措施

2.1 構(gòu)建高效的財務(wù)戰(zhàn)略機(jī)制

對于房產(chǎn)企業(yè)來講，要想從根本上規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，就應(yīng)構(gòu)建一套高效的財務(wù)戰(zhàn)略機(jī)制，以此形成一套可行的風(fēng)險防范體系。對此，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國內(nèi)以及國外房地產(chǎn)市場的最新動態(tài)，并結(jié)合房地產(chǎn)市場需求以及企業(yè)自身狀況來編制企業(yè)的運(yùn)營戰(zhàn)略，以此生成高效的財務(wù)戰(zhàn)略。同時，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮風(fēng)險防范體系的監(jiān)督功能以及約束功能，并通過財務(wù)戰(zhàn)略來引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)朝著正確的軌道運(yùn)營，從而規(guī)避并抵御財務(wù)風(fēng)險。

2.2 構(gòu)建完善的預(yù)警系統(tǒng)

預(yù)警系統(tǒng)實(shí)質(zhì)上是一種指標(biāo)性系統(tǒng)，企業(yè)可通過創(chuàng)設(shè)多項(xiàng)財務(wù)指標(biāo)來評定企業(yè)的財力、償債水平、盈利水平以及發(fā)展水平。同時，企業(yè)可利用財務(wù)、營銷以及金融等領(lǐng)域的手段，并通過比例分析法、質(zhì)化分析法以及量化測算法等多種方式來估測企業(yè)未來的經(jīng)營狀況，以便為企業(yè)部署戰(zhàn)略提供科學(xué)依據(jù)。如此一來，便能有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

2.3 構(gòu)建高效的預(yù)算體系

房產(chǎn)企業(yè)可構(gòu)建一套高效的預(yù)算體系，并圍繞著預(yù)算體系來開展一系列非計(jì)劃性的業(yè)務(wù)，以便對企業(yè)在業(yè)務(wù)活動中可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行控制。同時，企業(yè)可定期將實(shí)際業(yè)務(wù)成本與預(yù)算成本進(jìn)行對比，找出預(yù)算成本與實(shí)際業(yè)務(wù)成本之間的差距，并對業(yè)務(wù)活動成本進(jìn)行細(xì)微調(diào)整，確保企業(yè)的業(yè)務(wù)活動能夠依照預(yù)算成本進(jìn)行開展。如此一來，企業(yè)便能對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制。

2.4 加大流動資金的管理力度

通常來講，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都有著較長的周期，并涉及到多項(xiàng)業(yè)務(wù)。如果房產(chǎn)企業(yè)在這一周期中出現(xiàn)問題，就會使得資金鏈出現(xiàn)斷裂，從而導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺的危機(jī)。基于這一點(diǎn)，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)識到資金鏈的重要性，加大流動資金的管理力度，并嚴(yán)格審核企業(yè)的收支情況，以便合理分配資金資源。如此一來，便能使企業(yè)資金高效運(yùn)轉(zhuǎn)，從而保證各項(xiàng)房產(chǎn)項(xiàng)目能夠持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，企業(yè)需結(jié)合房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來調(diào)整原有的資金結(jié)構(gòu)，使企業(yè)資金量保持在合理范圍內(nèi)，從而增強(qiáng)企業(yè)自身的支付能力，為各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開發(fā)提供足夠的經(jīng)費(fèi)保障。

2.5 加強(qiáng)成本管理

首先，企業(yè)應(yīng)積極選取不同的管理模式以及管理方法來加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)成本的控制，并依照預(yù)算目標(biāo)來設(shè)置不同階段的成本管理目標(biāo)。其次，企業(yè)可在成本管理目標(biāo)的約束下來開展一系列的投資決策以及日?；顒?，并準(zhǔn)確結(jié)算各個項(xiàng)目的工程款，以此降低財務(wù)風(fēng)險。最后，企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)員工對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識，督促預(yù)算人員認(rèn)真核對工程條款，確保預(yù)算目標(biāo)不會出錯。

2.6 優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)

要想確保資金能夠合理分配，房產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)優(yōu)化現(xiàn)有的資金結(jié)構(gòu)，準(zhǔn)確預(yù)測出企業(yè)的資金實(shí)力以及產(chǎn)償債水平，并通過各種方式來拓展企業(yè)的籌資渠道，以此增加企業(yè)的籌資金額。如此一來，房產(chǎn)企業(yè)不僅能發(fā)揮傳統(tǒng)籌資渠道的作用，還能從新的籌資渠道中獲取更多的資金，從而降低籌資風(fēng)險。

總而言之，只有有效控制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)運(yùn)營效益基礎(chǔ)上使國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資本總量邁上新的臺階，為國內(nèi)居民住房保障及地方財政稅收貢獻(xiàn)長足力量。

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