江文中

肇慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)土地儲備中心

如何落實(shí)土地儲備計劃分析
——以廣東肇慶為例

江文中

肇慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)土地儲備中心

土地儲備計劃主要是用于指導(dǎo)各個地區(qū)年度土地儲備工作，為了能夠更好的處理土地儲備計劃的科學(xué)性與執(zhí)行嚴(yán)肅性的問題，需要根據(jù)實(shí)際情況制定和落實(shí)土地儲備計劃，將各項(xiàng)建設(shè)用地的需求客觀公正的反應(yīng)在土地儲備計劃中。本文以廣東肇慶為例來分析土地儲備計劃的制定和落實(shí)策略，有利于保證土地儲備計劃真正落到實(shí)處。

土地儲備；計劃；落實(shí)策略

土地儲備實(shí)行計劃管理，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。廣東肇慶為了能夠更好的落實(shí)土地儲備計劃，便需要制定科學(xué)合理的土地儲備年度計劃。

一、土地儲備計劃原則

廣東肇慶在制定土地儲備計劃的過程中應(yīng)該嚴(yán)格遵循“應(yīng)儲盡儲、突出重點(diǎn)”的原則，一是需要將在重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域合理的納入到年度土地儲備計劃中；二是保證用地指標(biāo)的最大化。通過全面了解廣東肇前幾年所下達(dá)的用地指標(biāo)，將部分符合用地指標(biāo)，滿足規(guī)劃和儲備條件的土地全部進(jìn)行收儲；三是積極將存量的土地盤活，并嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃來制定城市改造的要求[1]。針對三舊改造、閑置和低效產(chǎn)出用地處置等項(xiàng)目分類落實(shí)土地收儲措施；四是應(yīng)全面做好具有保障性的民生項(xiàng)目用地收儲工作；五是應(yīng)該嚴(yán)格按照各個地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，全面做好土地收儲相關(guān)的工作。

二、土地儲備計劃制定流程

一是廣東肇慶的土地儲備中心應(yīng)該在每一年的年底向市國土資源局上報本地區(qū)在下一年度的土地儲備計劃；二是市國土資源局再根據(jù)各個地區(qū)所上報的計劃內(nèi)容科學(xué)的編制下一年度的儲備計劃，并將其上報到市政府；三是市政府應(yīng)該積極組織相關(guān)的單位，嚴(yán)格按照在發(fā)展過程中所制定的城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計劃等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、調(diào)整，待審核通過了年度土地儲備計劃之后再進(jìn)行公布實(shí)施；四是各個部門應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行土地儲備計劃，對部分納入到土地儲備計劃范圍之內(nèi)的土地，在尚未得到人民政府批準(zhǔn)的情況下，任何單位和個人都不能夠擅自進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，或者是聯(lián)合進(jìn)行開發(fā)；五是在調(diào)整土地儲備計劃的時候，應(yīng)該將其重新上報肇慶市政府進(jìn)行批準(zhǔn)。

三、落實(shí)計劃原則

1、節(jié)約集約原則

對于廣東肇慶納入儲備的土地必須完全符合相關(guān)的規(guī)劃要求和計劃標(biāo)準(zhǔn)，合理控制好部分增量土地的收儲，逐步加大一些存量土地的盤活力度，優(yōu)先儲備一些閑置和利用效率低下的國有存量建設(shè)用地，并嚴(yán)格根據(jù)實(shí)際情況來優(yōu)化廣東肇慶收儲土地的結(jié)構(gòu)，從而最大限度提升廣東肇慶的土地利用效率。

2、協(xié)調(diào)發(fā)展原則

廣東肇慶應(yīng)該不斷加大城市發(fā)展過程中的重點(diǎn)地區(qū)，以及部分重點(diǎn)預(yù)控地區(qū)的儲備，合理優(yōu)化廣東肇慶城市空間結(jié)構(gòu)，逐步加大城市內(nèi)部重大產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目、民生類項(xiàng)目的用地保障力度，以便能夠最大限度提升廣東肇慶城市協(xié)調(diào)發(fā)展的水平。

3、動態(tài)平衡原則

通過全面分析廣東肇慶所在的人口資源環(huán)境承載能力和土地儲備開發(fā)潛力，統(tǒng)籌整合年度土地的需求和城市在發(fā)展過程中的規(guī)劃方案，確定科學(xué)合理的土地儲備總量指標(biāo)，以便能夠更好的保障廣東肇慶在年度的土地儲備供需方面的動態(tài)平衡，推動廣東肇慶的土地市場能夠更加穩(wěn)定健康的發(fā)展[2]。

4、適度彈性原則

為了能夠更好的保障廣東肇慶土地市場的有效供給和調(diào)控，便需要將土地供應(yīng)作為主要的目標(biāo)，并堅持以“供”來定“儲”的原則來科學(xué)合理的安排廣東肇慶的年度土地儲備計劃。同時，還需要適當(dāng)保證廣東肇慶土地市場的彈性，堅持做到滾動管理，以便能夠真正實(shí)現(xiàn)“超前規(guī)劃、提前運(yùn)作、彈性管理”

四、保障土地儲備計劃的措施

1、強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，構(gòu)建計劃制定和落實(shí)的保障機(jī)制

首先，按照肇慶的城市建設(shè)規(guī)劃做好各轄區(qū)內(nèi)部的土地開發(fā)改造計劃，最大限度發(fā)揮在收儲過程中的權(quán)威性和組織性，以便能夠在做好穩(wěn)定工作的基礎(chǔ)上強(qiáng)化成本控制和進(jìn)度控制，從而嚴(yán)格按計劃來完成土地收儲工作；其次，廣東肇慶的規(guī)劃、國土部門應(yīng)該嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃事先做好詳細(xì)編制工作，并將一些納入到年度土地儲備計劃的土地的規(guī)劃要點(diǎn)明確羅列出來；再次，廣東肇慶政府需要確定合理的建設(shè)用地計劃指標(biāo)，切實(shí)做好土地預(yù)審、組卷報批、組織供地和辦理土地登記等工作；最后，需要廣東肇慶的財政、審計、監(jiān)察和城鄉(xiāng)建設(shè)、住房保障、城市執(zhí)法等各個部門嚴(yán)格按照自身的職責(zé)，相互配合，全面做好廣東肇慶土地儲備計劃的相關(guān)工作。

2、合理擴(kuò)大融資渠道，規(guī)范使用土地儲備資金

為了能夠擴(kuò)大融資渠道，便需要從多方面籌措收儲資金。除了從銀行貸款到政府購買服務(wù)再到發(fā)行省級專項(xiàng)債卷的籌集資金措施變革之外，還需要積極研究一些信托業(yè)務(wù)，充分利用市場機(jī)制來吸引社會上的資本來參與土地一級開發(fā)，以便能夠逐步形成各項(xiàng)資金籌措、土地收儲、供應(yīng)和熟化配套的良性循環(huán)路徑，從而保障廣東肇慶土地儲備的資金穩(wěn)健性。同時，還需要強(qiáng)化政府部門對儲備資金的管理，最大限度降低廣東肇慶的土地融資成本，保證資金高效運(yùn)作。堅持專款專用，禁止擠占和挪用、轉(zhuǎn)借土地儲備資金。

總之，嚴(yán)格遵循土地儲備計劃制定的原則，合理合規(guī)設(shè)置土地儲備計劃的流程，深化保障土地儲備計劃落實(shí)的措施，才能最大限度保證土地儲備計劃的制定和落實(shí)。

[1]徐斌，喻建華，周麗.特大城市土地儲備計劃編制方法與建議[J].中國土地，2013(10)：30-32.

[2]孫玲怡.土地儲備計劃編制和執(zhí)行中存在的問題與對策[J].北京農(nóng)業(yè)，2016(2)：78-79.