田 華

錫林郭勤盟光榮院

我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題研究

田 華

錫林郭勤盟光榮院

房地產(chǎn)金融的發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)揮的作用日漸增大，所以，國家政府相關(guān)部門以及房地產(chǎn)行業(yè)要重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進步。目前我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢良好，但是其在具體的發(fā)展中還存在不少的問題，為了促進房地產(chǎn)金融行業(yè)的更好發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的創(chuàng)新，必須要求有關(guān)單位和部門能夠采取有效的措施解決問題，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展?；诖吮疚姆治隽宋覈康禺a(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題。

房地產(chǎn)金融；創(chuàng)新；問題

1 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能

1.1 資金流通

促進資金流通是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能，房地產(chǎn)金融從金融產(chǎn)品與金融工具方面，增加了房地產(chǎn)投資者的選擇，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在市場產(chǎn)品的投放中，給投資者投資的范圍提供了廣泛性，使得市場的金融體系與市場方面的流通渠道大大增加，減少了投資者的資金使用范疇，一定程度上為投資者節(jié)約了成本，放寬了對投資者的資金限制，并且回報率非常大，保證了金融資金的有效流通。

1.2 風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

學(xué)者們認(rèn)為房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能夠使價格風(fēng)險、信用風(fēng)險等得到有效的防御，讓金融風(fēng)險有效的轉(zhuǎn)移，在資金鏈條中，經(jīng)濟的主導(dǎo)地位不同，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所帶來的風(fēng)險也就各有不同，對于金融創(chuàng)新是加大經(jīng)濟風(fēng)險還是縮小經(jīng)濟風(fēng)險，需要去辯證的看待，從某種程度上來說房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是市場金融轉(zhuǎn)移風(fēng)險的一個必備的過程，過于擔(dān)心房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所帶來的風(fēng)險也沒有必要，房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新的過程中也是風(fēng)險轉(zhuǎn)換與風(fēng)險分散的過程，多注重金融創(chuàng)新中的具體環(huán)節(jié)受風(fēng)險的因素較大，從而控制風(fēng)險，并且對這個環(huán)節(jié)進行轉(zhuǎn)移。

1.3 社會福利

社會福利是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要功能之一，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的特色，對于這個觀點已經(jīng)得到了很多理論與實例的支持，金融創(chuàng)新作為社會中一種新型的事物，為大眾消費者提供了更高產(chǎn)品的種類以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新在一定程度上減輕了經(jīng)濟壓力，從而帶動消費的增長，社會福利的不斷增加，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新也得到了快速的發(fā)展。

2 房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的有關(guān)問題

2.1 融資渠道匱乏、市場僵持

直接融資渠道所占比例相較于間接融資渠道要小，且發(fā)展緩慢，形成了貸款依賴型融資局面。房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金密集型產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，以確保其正常運行，而銀行貸款這種間接融資渠道也因此備受青睞。證券基金產(chǎn)品信托規(guī)模小，金融擔(dān)保、資產(chǎn)評估等中介機構(gòu)也正在不斷自我完善，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)無法建立完整的運營管理體制。廣大投資者面對市場可操縱產(chǎn)品的匱乏，對于股權(quán)買賣、商品房的租金收益等多種收益方式的探索也止步不前，很難牟取預(yù)期的高額利潤。

2.2 金融創(chuàng)新產(chǎn)品缺少科學(xué)性

現(xiàn)如今，中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的產(chǎn)品十分缺乏創(chuàng)新性，依然缺乏一個多樣性、專業(yè)化的金融體系。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的品種十分缺乏，各個產(chǎn)品之間十分相似，大同小異對于產(chǎn)品的創(chuàng)新主要體現(xiàn)在產(chǎn)量的增多，而不是對每個產(chǎn)品的質(zhì)量的追求，并不關(guān)注產(chǎn)品的獨特性，與該行業(yè)相關(guān)的一些金融手段的籌集資金的用途很小。

2.3 房地產(chǎn)金融體系有待完善

房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展需要建立完善的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系，但是目前我國房地產(chǎn)金融還存在較多的不足，如房地產(chǎn)金融產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新不足，在市場竟?fàn)幹袥]有明顯的特色。從國際上先進國家房地產(chǎn)金融的情況來看，發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融行業(yè)在金融體系的建立、戰(zhàn)略的制定以及金融資源的優(yōu)化配置等方面均優(yōu)于我國。我國房地產(chǎn)金融體系不夠健全，政府的政策支持不足，風(fēng)險評估和風(fēng)險防范能力較弱，也沒有針對不同收人人群制定不同的購房優(yōu)惠政策，因此導(dǎo)致我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展受到嚴(yán)重影響。房地產(chǎn)金融在我國的起步較早，在很多方面還存在較多的不足，如風(fēng)險防范方面以及政策政府引導(dǎo)方面。這些因素導(dǎo)致我國在房地產(chǎn)金融的實際發(fā)展中無法進行更好的創(chuàng)新，產(chǎn)品雷同現(xiàn)象頻發(fā)，沒有新意，限制了房地產(chǎn)金融的更好發(fā)展。

3 優(yōu)化措施

3.1 創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，保證融資渠道的多元化

房地產(chǎn)業(yè)資金密度高、風(fēng)險大，而為了保證融資渠道的多元化，應(yīng)該著力于建成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)系統(tǒng)，如推行融資租賃方式。根據(jù)社會各界人士的具體需求，積極推出公積金與商業(yè)性混合住房抵押貸款、固定利率浮動利率抵押貸款等住房貸款新品種，同時向社會發(fā)行住房債券、可轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)債券等金融工具，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托、基金等業(yè)務(wù)。

3.2 實現(xiàn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品科學(xué)化

因為我國房地長金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類少、質(zhì)量差，所以在很大程度上抑制了金融創(chuàng)新的進程，因此，房地長行業(yè)要時刻關(guān)注對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富。房地產(chǎn)可以通過對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富來吸引投資者、消費者的注意力，從而促進與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展，隨著投資者和消費者的關(guān)注，企業(yè)的資金在一定程度上得到了解決，在貸款產(chǎn)品方面，可以通過延長它的期限來籌集更多的資金，從而實現(xiàn)科學(xué)化發(fā)展。

3.3 創(chuàng)新房地產(chǎn)金融體系

中國的房地產(chǎn)金融體系與其他國家必然是不同的，我國在建立健全房地產(chǎn)金融體系時可以參考其他發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融體系，如美國的房地產(chǎn)金融體系、英國的房地產(chǎn)金融體系等，然后結(jié)合本國的特殊國情，制定更加適宜本國發(fā)展的房地產(chǎn)金融體系。具體來說，要完善我國的房地產(chǎn)金融體系需要從客戶中心和創(chuàng)新兩個角度著手?？蛻糁行闹傅氖墙鹑跈C構(gòu)在進行金融產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新過程中，必須要從客戶的實際需求出發(fā)，針對不同類型的客戶，設(shè)計不同的金融產(chǎn)品、推出不同的金融服務(wù)，才能夠保證金融機構(gòu)推出的新產(chǎn)品和新服務(wù)滿足客戶的實際需求，從而推動房地產(chǎn)金融行業(yè)的更好發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)在確定金融體系時，必須要結(jié)合我國的具體情況充分關(guān)注社會的經(jīng)濟環(huán)境，以及房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，使金融體系促使房地產(chǎn)行業(yè)更快更好地成長。因此，房地產(chǎn)行業(yè)一定要加強對金融創(chuàng)新的重視。

[1]郭連強，劉力臻，祝國平.我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策[J].經(jīng)濟縱橫，2015，03:103-108.

[2]郭晶晶.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資研究[D].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)，2006.

[3]李芯.我國房地產(chǎn)金融存在的問題與建議[J].黑龍江對外經(jīng)貿(mào)，2007，01:117-118.