陳科良 北京清華同衡規(guī)劃設計研究院有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素與合理應對方式分析

陳科良 北京清華同衡規(guī)劃設計研究院有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中起著主導的地位與作用，在市場經(jīng)濟出現(xiàn)較大的波動問題的時候，勢必會對房地產(chǎn)經(jīng)濟收益產(chǎn)生直接的影響，本文主要對我國房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展背景影響之下產(chǎn)生的經(jīng)濟波動因素進行簡要的分析，并基于此基礎，對控制相關(guān)影響因素的方式與手段進行了分析探究。

房地產(chǎn) 經(jīng)濟波動 影響因素 合理應對方式

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的經(jīng)濟支柱，其自身的發(fā)展對我國經(jīng)濟的長足發(fā)展起著至關(guān)重要的影響作用。我們在對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行評價的過程中，應避免只單純的看到其中某一方面的情況，而應基于國民經(jīng)濟的整體穩(wěn)定狀態(tài)以及市場金融的承受等相關(guān)方面對其進行綜合分析?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展還存在一定的問題，在實際環(huán)境中房地產(chǎn)經(jīng)濟很容易受到各種因素的影響。因此在實際中必須要通過合理的方式與手段，不斷的完善、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，進而達到充分的推動房地產(chǎn)經(jīng)濟良好發(fā)展的目的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的重要性

基于投資的角度來說，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在一定程度上推動了國家GDP的增長，這對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著積極的推動作用。而政府部門也會每年在房地產(chǎn)行業(yè)中投入大量的資金。在實際經(jīng)濟環(huán)境中，綜合其他相關(guān)行業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展在實際中有效的推動了其他各個行業(yè)的發(fā)展，并帶動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟在實際中也會有效的推動各種消費，這在根本也起到了推動了國家GDP的增長與發(fā)展的作用。

在我國現(xiàn)階段的發(fā)展中，如果房地產(chǎn)行業(yè)投入一定的資金，往往會使得人們通過買房的方式實現(xiàn)自身資產(chǎn)的增值，這也在一定程度上推動了房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中與其他行業(yè)有著較為密切的關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)可以從根本上起到推動經(jīng)濟的發(fā)展的作用，并且在一定程度上可以推動房地產(chǎn)經(jīng)濟投資的平穩(wěn)性。當前看來，這種發(fā)展狀況對我國國民經(jīng)濟的穩(wěn)定增長起著一定的積極推動作用。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素

（一）市場發(fā)展的因素

我國作為一個人口數(shù)量較多的國家，這就決定了我國房地產(chǎn)數(shù)量需求更為龐大。基于市場角度來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)有著較為巨大的發(fā)展?jié)摿σ约翱臻g。在城市化發(fā)展不斷增強的過程中，市場因素的影響起到了直接推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展的作用。從商品經(jīng)濟角度來看，房地產(chǎn)作為一種商品，其必定會受到供求關(guān)系的影響，因此在實際中應提升對市場發(fā)展因素對其帶來的影響的重視。

（二）經(jīng)濟方面的因素

經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟有著較為直接的影響，在常規(guī)狀況之下，經(jīng)濟因素主要就是涵蓋了利率因素、物價因素以及居民收入等相關(guān)內(nèi)容，在多數(shù)狀況之下，利率都會通過對消費者購買行為以及趨向的方式表述出來；而基于成本的角度來說，其中貸款利率的提升以及降低都會在一定程度上直接影響房地產(chǎn)開發(fā)者的投資效益，這樣就會直接給房地產(chǎn)的建設成本以及盈利空間帶來一定的影響。

基于對購買者的影響角度來說，如果其購買者的主要購房方式是貸款方式，這也就意味著貸款利率的高低直接影響購買者的成本，在利率較低的情況下往往會激發(fā)人們的購買欲望，而較高的利率則會起有一定的抑制作用。從另一個角度來說，房地產(chǎn)作為一種較為復雜的建設項目，其在實際中涉及的因素相對較多，如若房地產(chǎn)建筑材料的價格產(chǎn)生了波動以及變動、人工費用以及其建筑周期出現(xiàn)了一定的變化，這些都會直接影響房地產(chǎn)的建設成本，而這種變化往往就會在房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展中直接或間接的體現(xiàn)出來。也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)濟與一般的物價之間的關(guān)系也相對較為密切。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟在一定程度上會直接是受到居民收入水平的直接影響，如果居民收入水平相對較高，其有著較為強烈的投資理財意識，房地產(chǎn)作為一種相對較為特殊的商品就會加強對居民的吸引，這就會使得一些居民在高收入的狀況之下把會把房地產(chǎn)作為其投資目標，這也就會直接推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。反之，居民收入相對較低，其投資能力就會相對不足，整個房地產(chǎn)經(jīng)濟就會呈現(xiàn)較為疲軟。

（三）社會中的影響因素

社會因素作為一個對房地產(chǎn)行業(yè)影響較為重要的因素，在常規(guī)狀況之下，如果社會政治以及經(jīng)濟相對較為穩(wěn)定，人們的投資與置業(yè)需求也就相對較為高昂，那么整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟則會相對穩(wěn)定。如果政治狀況不穩(wěn)定，就會導致較為嚴重的社會問題，整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展也就會受到直接的影響，其整體的波動性則會更為猛烈。社會的穩(wěn)定方面涵蓋了政治因素以及社會秩序的穩(wěn)定發(fā)展，如果社會中各種暴力、違法行為頻繁出現(xiàn)，人們的生活無法得到有效的保障，這些都會對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生直接的影響，從而導致整體經(jīng)濟下滑的影響。

同時，城市化的進程也會直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的長足發(fā)展。城市化進程是社會發(fā)展的重要過程以及階段，此時人們的生活逐漸的呈現(xiàn)城市化趨勢，在一定程度上，也會達到拓展房地產(chǎn)的實際需求的作用，從而在根本上推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）國際環(huán)境方面的因素

國家的國際交往也會直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。國際環(huán)境就是國際經(jīng)濟、軍事以及政治等相關(guān)因素，因為全球化經(jīng)濟的深入發(fā)展過程中，各個國家之間的影響逐漸加深，也就是說如果在全球范圍內(nèi)其經(jīng)濟發(fā)展較為良好，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟就會得到充分的發(fā)展；雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟的本質(zhì)是一種商品形式，但是其與正常的商品有著本質(zhì)的區(qū)別，也就是說多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)均在國內(nèi)開展，但是其資金來源可能會具有一定的外資形式，對此如果國際競爭較為嚴重，勢必會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來直接的影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展合理應對方式分析

（一）經(jīng)常性的政策手段的應用

在一些常規(guī)的政策發(fā)展中，其重點往往在于鼓勵民眾的實際需求。對此在實際中可以通過各種鮮明的態(tài)度以及措施手段的開展，達到擴大消費，轉(zhuǎn)變我國經(jīng)濟發(fā)展方式的重要戰(zhàn)略手段的目的。從房地產(chǎn)領域來說，其主要反映在鼓勵群眾住房自住的實際需求之上。在長期的發(fā)展中，這項工作并沒有得到持續(xù)發(fā)展，其主要表現(xiàn)就是在低落時期加強鼓勵，而在樓市好轉(zhuǎn)的時候就放棄的問題?；诋斍胺康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，在實際中必須要加強對住房自住需求的重視，并始終貫穿此種方式，避免單純的在經(jīng)濟的角度對其進行分析，應做到綜合全面的分析。只有這樣才可以有效的推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的長足發(fā)展。

（二）重視市場自動調(diào)節(jié)，凸顯其作用效能

在實際中必須要充分的凸顯市場自動調(diào)節(jié)的內(nèi)在作用，在市場發(fā)展中充分的凸顯其實際的趨勢以及自動調(diào)整的效能。必須要基于國家的相關(guān)政策法律，全面推廣各種政策方針，進而起到充分的凸顯市場的調(diào)節(jié)作用的目的。而在實際中存在的主要問題，就是人們無法正確把握市場需求關(guān)系。其中較為普遍性的問題就是在預期目標完成既定的經(jīng)濟指標的時候，政府就會通過調(diào)整各種房地產(chǎn)政策與措施，通過人為的干預使其與既定的目標相吻合，但是在整個過程中其忽略了市場自身的調(diào)節(jié)作用。房地產(chǎn)自身確實要進行自動調(diào)節(jié)，可以說市場的調(diào)節(jié)是供求平衡的重要措施與手段，如果為了追求其經(jīng)濟指標，在實際中過早的對市場自動調(diào)節(jié)進行干預，勢必會直接影響市場今后的法發(fā)展趨勢，其主要表現(xiàn)具體如下：就是如果其出臺的政策恰好與實際的市場經(jīng)濟需求相吻合，就可以達成既定的經(jīng)濟指標，但是其并沒有在根本上解決樓市存在的內(nèi)部問題，甚至會在一定程度上直接增加了樓市后期發(fā)展的問題，給經(jīng)濟發(fā)展帶來了較為嚴重的制約以及影響，對此在實際中在樓市沒有出現(xiàn)急速趨冷以及房價大跌的狀況之下，就要避免過早的通過各種人為干預的方式對其進行逆向的調(diào)控與處理。

（三）持續(xù)優(yōu)化住宅供求結(jié)構(gòu)，提升對保障性住房的建設力度

在現(xiàn)階段的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)的主要目標就是保障人們可以有高質(zhì)量的住房。對此在實際中必須要通過正確的宏觀調(diào)控以及市場機制等相關(guān)手段，推動房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。對此在實際中要基于普通住宅居民為重點，加強對經(jīng)濟適用房、廉租房等相關(guān)領域的重視，加強開發(fā)，保障人們有能力購買房子，同時要限制一些豪華、大套型住宅建設的土地供用，要嚴格審查，進而在根本上保障中低價位、中小套型商品房以及一些經(jīng)濟適用房、廉租房的建設用地。在實際中通過各種稅收、信貸以及土地控制等方式，對住宅的整體供求數(shù)量、結(jié)構(gòu)質(zhì)量以及建設速度進行宏觀調(diào)控，進而不斷的加強對房地產(chǎn)的控制與管理。

（四）完善房地產(chǎn)市場法律系統(tǒng)，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)范化發(fā)展

相關(guān)部門在實際中要制定較為完善的房地產(chǎn)法律，對于相關(guān)房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通以及消費等相關(guān)環(huán)節(jié)進行細化規(guī)范，嚴格規(guī)范相關(guān)法律，進而在根本上提升房地產(chǎn)行業(yè)運作的規(guī)范性以及透明度。在實際中要通過法律責任制度的構(gòu)建，嚴格依法處理一些惡意擾亂房地產(chǎn)市場秩序、惡意囤積房源等相關(guān)違法行為，從而達到從法律法規(guī)層面保障房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展的目的。

同時，應逐漸的完善相關(guān)稅收法律規(guī)范、通過各種稅收政策的頒布以及實施，加強對一些較為特殊狀況的房地產(chǎn)市場的科學調(diào)控，進而在根本上保障房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。及時規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)商品房買賣合同，對于買賣雙方的法律責任以及義務進行明確規(guī)定，也可以在一定程度上起到有效的推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展的目的。

四、結(jié)束語

基于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟波動較大，發(fā)展前景不樂觀的問題以及狀況，相關(guān)管理部門在實際中應進一步提升其整體的管理水平以及質(zhì)量。應基于現(xiàn)有的經(jīng)濟制度對其不斷的優(yōu)化完善，綜合各個方面的影響因素，在當下實際經(jīng)濟運行框架中有效的推動房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。并通過宏觀調(diào)控，從根本上推動經(jīng)濟的改革與發(fā)展。同時，通過采取各種措施與手段，加強對房價的合理控制，進而從根本上保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。

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[3]李思思.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動及對策研究[D].江西財經(jīng)大學,2003.

陳科良（1989.6-），男，漢族，海南?？谌耍袊嗣翊髮W，在職研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟與管理。