阮晉蒙

房企要轉(zhuǎn)型成功，需擺脫原有的“重開發(fā)、輕經(jīng)營，重投資，輕服務(wù)”的經(jīng)營模式。其未來效果會如何，還有待時間去檢驗

房地產(chǎn)經(jīng)歷了十?dāng)?shù)年的黃金時期后，行業(yè)已經(jīng)進入了深度調(diào)整期，越來越多的房企開始“不甘寂寞”，走上了轉(zhuǎn)型之路。從眼下各大房企的動作來看，醫(yī)療、體育、文化、零售、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、金融等都成為房企們嘗試的目標(biāo)。從大多數(shù)試圖轉(zhuǎn)型的房企來講，當(dāng)前基本是“摸著石頭過河”。目前大多數(shù)房企先期開發(fā)的項目還基本處于市場培育期，項目定位準(zhǔn)確與否、運營成功與否目前尚是一個未知數(shù)。房企要轉(zhuǎn)型成功，一定要擺脫原有的“重開發(fā)、輕經(jīng)營，重投資，輕服務(wù)”的經(jīng)營模式。所以房企轉(zhuǎn)型的未來效果會如何，還有待時間去檢驗。

現(xiàn)象 房企加快轉(zhuǎn)型謀發(fā)展

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)再現(xiàn)大手筆跨界轉(zhuǎn)型。

1月6日，萬達集團高調(diào)宣布將投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國際醫(yī)院，并引進英國國際醫(yī)院集團（IHG），醫(yī)院中文名定為“英慈萬達國際醫(yī)院”。這是國內(nèi)房地產(chǎn)“土豪”與國際“高洋上”醫(yī)療機構(gòu)的又一次跨界、跨國組合，上百億的大手筆投資，不僅刷新了國內(nèi)企業(yè)在醫(yī)療行業(yè)的單筆投資紀(jì)錄，更成為房企轉(zhuǎn)型醫(yī)療的新案例。

除此之外，萬達還在文化娛樂產(chǎn)業(yè)大肆收購布局。比如在2016年1月，萬達宣布斥資35億美元并購美國傳奇影業(yè)；7月中旬，萬達與維亞康姆（Viacom）磋商，欲收購后者所持好萊塢八大影業(yè)公司之一派拉蒙49%股份；7月底，萬達旗下美國AMC娛樂控股公司出資11億美元并購美國連鎖影院Carmike Cinemas；9月，萬達與索尼影視娛樂旗下Motion Picture Group宣布達成戰(zhàn)略合作；11月2日，萬達宣布以10億美元收購金球獎頒獎禮制作公司Dick Clark影業(yè)。由于萬達如此大手筆收購美國的影視產(chǎn)業(yè)，這甚至引起美國國會議員的警覺，部分國會議員甚至呼吁對類似萬達這樣的收購交易進行更加嚴(yán)格的審查。

2016年10月，“北京華美喬戈里實業(yè)發(fā)展有限公司”（K2地產(chǎn)）正式更名為“石榴置業(yè)集團股份有限公司”。更名石榴集團后，公司宣布將實施“科技+金融+地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型；石榴集團旗下沃克邦基金，專注于高科技領(lǐng)域快速成長企業(yè)的投資及投資管理服務(wù)。通過沃克邦與多家成熟基金合作，發(fā)起成立創(chuàng)業(yè)投資基金聯(lián)盟，管理百億元的產(chǎn)業(yè)投資基金。集團陸續(xù)投資了互聯(lián)網(wǎng)、智能硬件、3D打印、動力電池、先進制造、醫(yī)療健康、南極磷蝦捕撈、海洋工程等領(lǐng)域50多家企業(yè)。

2016年11月，富力地產(chǎn)與加州大學(xué)洛杉磯分校醫(yī)療中心（UCLA Health）在廣州簽署咨詢服務(wù)協(xié)議，宣布雙方將攜手，在廣州開發(fā)引入新型國際醫(yī)院。作為世界知名的專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)，這是UCLA Health在健康醫(yī)療領(lǐng)域首次與中國房地產(chǎn)企業(yè)達成戰(zhàn)略合作。此次富力地產(chǎn)和UCLA Health達成協(xié)議，亦標(biāo)志富力地產(chǎn)正式進軍醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，此次富力與UCLA Health達成共識，富力將在廣州選址開發(fā)建設(shè)一家新型國際醫(yī)院，醫(yī)院規(guī)劃建筑面積10萬平方米。

目前，已有數(shù)十家房企斥巨資跨界醫(yī)療。此次雙方達成共同建設(shè)新型國際醫(yī)院協(xié)議，將為華南區(qū)域提供具備國際水準(zhǔn)的醫(yī)療服務(wù)，促進國民醫(yī)療健康服務(wù)體系多元化發(fā)展。

還有不少房地產(chǎn)企業(yè)進軍金融領(lǐng)域：比如綠地啟動了互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺；恒大進軍互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域；泛?？毓?016年11月公告稱，公司境外全資附屬公司泛海國際金融與賣方簽署買賣協(xié)議，泛海國際金融擬以10.97億港元收購賣方合計持有的華富國際7.95億股股份，約占華富國際全部已發(fā)行股本的51%，從而實現(xiàn)境內(nèi)外雙券商平臺布局。

此外龍頭企業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)型，比如綠地集團參股了上海市農(nóng)商行、東方證券；萬科發(fā)力物業(yè)管理；碧桂園、中海等房企先后宣布計劃分拆旗下業(yè)務(wù)獨立上市，碧桂園籌劃分拆酒店業(yè)務(wù)，中海地產(chǎn)則宣布將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。

在2016年，房企轉(zhuǎn)型展現(xiàn)出眾生百態(tài)，從“互聯(lián)網(wǎng)+”，到“+保險”、“+金融”、“+醫(yī)療”，再到布局大消費、大金融，房企正將觸角伸向各行各業(yè)，甚至拋棄房地產(chǎn)主業(yè)。其背景則是中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長的終止。

背景 房地產(chǎn)高速增長時代的結(jié)束

長期以來，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在穩(wěn)增長和地方政府創(chuàng)收方面發(fā)揮了獨特的作用，但是卻形成了地方政府對房地產(chǎn)的過度依賴。由于在每一次經(jīng)濟出現(xiàn)問題時，房地產(chǎn)都是首當(dāng)其沖，成為對沖經(jīng)濟下行風(fēng)險的首要工具。所以地方政府對土地財政過度依賴，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，中國的房地產(chǎn)泡沫也越來越嚴(yán)重。

所以中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議在2016年先后四次要求抑制房地產(chǎn)泡沫。

第一次是7月26日，中央政治局會議明確提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。

第二次是10月28日，提到“注重抑制資產(chǎn)泡沫”。

第三次在12月14日至16日舉行的中央經(jīng)濟工作會議上，提出要“著力防控資產(chǎn)泡沫”。

第四次是12月21日，習(xí)近平主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議。會議要求規(guī)范租房市場，抑制房地產(chǎn)泡沫，擴大有效供給。這是今年中央第四次提及資產(chǎn)泡沫相關(guān)問題。

2016年12月閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，更加明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，會議明確強調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。所以這次中央政府提出讓樓市回歸自己的功能定位，不能簡單作為穩(wěn)增長的手段，讓房子回歸居住本質(zhì)，是對過去房地產(chǎn)發(fā)展定位的重大糾偏。

這也就意味著房地產(chǎn)高增長、高利潤時代的結(jié)束。在未來，房地產(chǎn)企業(yè)單純賣房子輕松賺錢的日子也一去不復(fù)返，但是消費升級、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來的新機遇卻同時出現(xiàn)。因此，尋找房地產(chǎn)之外的新投資領(lǐng)域，將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2016 中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑，市場競爭趨于白熱化。為了順應(yīng)這種新形態(tài)、新環(huán)境，房企在跨界合作方面都有所創(chuàng)新和發(fā)展。

2016年5月，雅居樂地產(chǎn)控股有限公司公告指出，董事會建議將公司名稱由“雅居樂地產(chǎn)控股有限公司”更改為“雅居樂集團控股有限公司”。雅居樂更名目前旗下的業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店營運及物業(yè)投資。業(yè)內(nèi)人士表示，雅居樂從“地產(chǎn)公司”更名“集團公司”，有“去地產(chǎn)”的意味在其中，似乎顯現(xiàn)出對傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的些許悲觀意識。

過去20年中國房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，背后是中國的城市化。在這個過程中，地價、房價均快速上漲，開發(fā)商大規(guī)模圈錢、圈地。但是，從2016年開始，這種只重規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)結(jié)束。隨著房地產(chǎn)業(yè)進入“下半場”，新的發(fā)展模式注定了房地產(chǎn)企業(yè)一定要進行轉(zhuǎn)型。國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的定性，也加快了一些上市房企也加快了跨界經(jīng)營和退出房地產(chǎn)市場的步伐。專家分析認(rèn)為，市場定位和經(jīng)營策略的差異性將導(dǎo)致未來上市房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型分化更為明顯。

2017年，國家預(yù)計會有一系列政策出臺以規(guī)范房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，“政府政策規(guī)范、市場穩(wěn)中偏冷、價格冷中偏降”會是未來房地產(chǎn)發(fā)展市場的趨勢，未來，當(dāng)房子回歸居住的本質(zhì)，不再成為投資品，那么房地產(chǎn)市場才能真正的走向健康。當(dāng)然這也注定轉(zhuǎn)型的企業(yè)會越來越多。

焦點 轉(zhuǎn)型方向選擇新經(jīng)濟

目前房地產(chǎn)業(yè)要從投資拉動轉(zhuǎn)到承載經(jīng)濟和社會的發(fā)展。

房企業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型將有四個方向：一是完全以商品住宅為主的企業(yè)可以轉(zhuǎn)型做保障房；二是城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，商業(yè)地產(chǎn)的客觀需求仍然存在，例如打造CBD、金融街、城市綜合體等；三是新型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)的興起，將帶動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，例如工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)基地等；最后就是解決內(nèi)需型、消費型的產(chǎn)業(yè)，比如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

房企跨界多元轉(zhuǎn)型這是更多企業(yè)的選擇，其中醫(yī)療（含養(yǎng)老）、“互聯(lián)網(wǎng)+”、能源、金融、軍工、材料、影視傳媒、環(huán)保等新經(jīng)濟領(lǐng)域是房地產(chǎn)企業(yè)選擇最多的八個轉(zhuǎn)型方向。

比如部分上市房企更加注重產(chǎn)品精細(xì)化，進一步深耕房地產(chǎn)市場。魯商置業(yè)主要立足于山東市場，十年來形成了精品住宅、城市綜合體、大型購物中心、甲級5A寫字樓、高星級酒店等產(chǎn)品系列。由于看好中國的健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，公司成立了一家健康投資公司，即臨沂福瑞達健康投資有限公司，打造以養(yǎng)老、養(yǎng)生和康復(fù)為特色的房地產(chǎn)開發(fā)新模式。

近年來，光伏產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的不斷完善和大力支持下，我國光伏發(fā)電市場得到了蓬勃發(fā)展，光伏發(fā)電裝機容量實現(xiàn)了爆發(fā)式增長。寶安地產(chǎn)計劃在新能源和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面有機融合，公司定增募資95億元，投建總裝機容量達1150MW的光伏電站，隨著募投項目的實施，公司也將打開“地產(chǎn)+新能源”的雙輪驅(qū)動主業(yè)格局。

浙江廣廈在2016年3月以2000萬元投資了覆蓋醫(yī)藥生物、能源、先進制造等領(lǐng)域的盛世景資產(chǎn)管理股份有限公司，持股比例達0.2%。據(jù)悉，盛世景資產(chǎn)管理股份有限公司成立于2006年，是中國證監(jiān)會登記的私募基金管理人、證券投資基金業(yè)協(xié)會特別會員。盛世景以私募股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)并購和策略投資為核心業(yè)務(wù)，投資領(lǐng)域主要覆蓋TMT、醫(yī)藥生物及大健康服務(wù)、能源資源、先進制造、大消費等行業(yè)。未來，浙江廣廈將逐步剝離現(xiàn)有房地產(chǎn)項目及子公司，轉(zhuǎn)投文化影視等符合公司未來發(fā)展方向的新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，并逐步切入醫(yī)藥、環(huán)保、TMT以及能源領(lǐng)域。

中國教育產(chǎn)業(yè)化發(fā)展還處于初級階段，需求快速增長，前景非常廣闊。榮安地產(chǎn)在2016年3月在寧波電商經(jīng)濟創(chuàng)新園區(qū)注冊成立了名為“寧波榮安教育投資管理有限公司”的子公司。寧波榮安教育注冊資本為人民幣1億元，公司以自有資金出資1億元，占注冊資本的100%。由于公司控股股東榮安集團也在早年出資創(chuàng)辦了寧波榮安實驗中學(xué)，是一所經(jīng)寧波教育局批準(zhǔn)的實驗中學(xué)，并從中積累了較為豐富的辦學(xué)經(jīng)驗。所以榮安地產(chǎn)未來將進一步拓展教育投資，以期實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的目的。

除了這些方向，醫(yī)療健康是房企跨界轉(zhuǎn)型最多的方向。目前轉(zhuǎn)型醫(yī)療方面的房企已超過17家，其中不乏萬達、富力、萬科、恒大、遠(yuǎn)洋等品牌房企。這么多企業(yè)選擇醫(yī)療，主要是從政策層面看，十三五規(guī)劃綱要首次將健康中國提升至國家戰(zhàn)略層面，明確大健康為國家支柱型產(chǎn)業(yè)。而房企之轉(zhuǎn)型做醫(yī)療行業(yè)，實際上可以為后續(xù)養(yǎng)老地產(chǎn)本身的開發(fā)業(yè)務(wù)，以及養(yǎng)老社區(qū)的經(jīng)營等方面進行探路。

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于重資金、高杠桿、快回報的行業(yè)，雖然資金投入大，但能賺快速度快，而且收益高。但是隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)型探索的展開，一些繞不開的發(fā)展桎梏也日益暴露。尚不完善的體制機制、成本過高、同質(zhì)化嚴(yán)重，以及路徑單一、方式簡單、缺乏創(chuàng)新、盈利難尋等問題，是地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨的“轉(zhuǎn)型煩惱”。

國家已經(jīng)確定，要讓住房成為滿足老百姓的居住功能，削弱其作為投資或者投機的功能。資本是逐利的，對房企來說，為降低風(fēng)險選擇多元化發(fā)展不失為一種理性行為。在2017年，我們也將看到更多的房企在瘦身、分拆、跨界上各顯神通，去從各個領(lǐng)域去影響中國的經(jīng)濟走勢。

啟示 轉(zhuǎn)型難點多，變中求生存

目前市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)轉(zhuǎn)變，各方的利益格局悄悄地發(fā)生了變化，房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局也發(fā)生了變化，房企的轉(zhuǎn)型是必然的。不過對于絕大多數(shù)房企而言，從資源配置、團隊構(gòu)成還是均以住宅開發(fā)為主體，偶爾輔以各類其他產(chǎn)品，長期的“重開發(fā)、輕經(jīng)營，重投資，輕服務(wù)”的模式形成了“賺快錢”的思維，這種模式在政策鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展階段，沒有任何問題；但在今天的轉(zhuǎn)型時期，則很難維持企業(yè)正常平穩(wěn)發(fā)展。

一個典型的案例是伴隨著“雙創(chuàng)”的浪潮，近兩年全國各地眾創(chuàng)空間、創(chuàng)業(yè)咖啡等孵化器平臺遍地開花。目前出現(xiàn)的孵化器有的由商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營，有的是由“三舊”改造而來，有的是由酒店改造，也不乏外市資本進入投資的。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年國內(nèi)新增各類創(chuàng)業(yè)孵化器4000多家，而在2015年之前，28年來的孵化器數(shù)量總計還不到1600家。而且，如果算上眾創(chuàng)空間的話，這個數(shù)字更加高得驚人。

經(jīng)過了2015年的暴漲式的發(fā)展后，2016年則出現(xiàn)了大量的孵化器倒閉潮現(xiàn)象。深圳地庫孵化器運營失敗謀求轉(zhuǎn)手、北京中關(guān)村一家創(chuàng)業(yè)咖啡館被傳裁員且拖欠員工工資、上海八六三軟件孵化器兩股東退出并轉(zhuǎn)讓股份……孵化器數(shù)量在經(jīng)歷了野蠻增長之后，2017年還將有更多的孵化器會出現(xiàn)經(jīng)營難以為繼的狀況。

由于創(chuàng)業(yè)投資的特殊性，對于大多孵化器來說，資本回報的周期相對較長。許多孵化器，僅僅能提供辦公空間，缺乏專業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)咨詢、培訓(xùn)、融資、資源對接等條件，沒有提供實質(zhì)服務(wù)，難以幫助創(chuàng)業(yè)團隊真正成長起來。很多孵化器提供的服務(wù)卻基本相同，大都是免費或低價場地、工商代理、項目路演、融資輔導(dǎo)、導(dǎo)師服務(wù)等。

業(yè)內(nèi)專家表示，真正的孵化器應(yīng)該內(nèi)外兼修，外部寬松的辦公環(huán)境還是其次，更重要的是孵化器內(nèi)部有沒有投資整合能力，項目的鑒別和引導(dǎo)能力。孵化器不是給空間就夠了，要陪創(chuàng)業(yè)者一起熬過成長的每一個痛點。創(chuàng)業(yè)項目有大量專業(yè)性、技術(shù)性的需求，如果孵化器不能幫忙解決問題，只能提供一些硬件，這種孵化器被淘汰掉是正常的。

另外則是房企轉(zhuǎn)型醫(yī)療健康也面臨諸多的困惑和風(fēng)險。

此外由于缺乏醫(yī)療、患者資源，房企跨界醫(yī)療健康行業(yè)的道路并不好走。我國醫(yī)療政策和行業(yè)具有很強的特殊性，優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源基本由公立醫(yī)院壟斷。不少房企選擇自建醫(yī)院，難點就是如何進行醫(yī)生資源、醫(yī)院的管理和業(yè)務(wù)拓展、品牌知名度的建設(shè)，所以很多房企只有跟三甲醫(yī)院或?qū)I(yè)醫(yī)療機構(gòu)合作，才能實現(xiàn)真正的跨界轉(zhuǎn)型。目前大多數(shù)房企設(shè)定了收購、托管或參與三甲醫(yī)院的目標(biāo)。不過現(xiàn)在的政策又不允許將公立醫(yī)院的產(chǎn)權(quán)進行調(diào)整，因為公立醫(yī)院含有公益屬性。

另外，醫(yī)院資產(chǎn)和其他國有資產(chǎn)并不一樣，大多數(shù)國有資產(chǎn)可以進行量化和評估，但醫(yī)院除了房屋等有形資產(chǎn)之外，還有大量的無形資產(chǎn)。所以無論醫(yī)院的股權(quán)按照多高的價位出售，都可能會涉及國有資產(chǎn)流失。還有相比住宅開發(fā)而言，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于重投資、慢回收項目，且項目初期收益并不穩(wěn)定。如果開發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經(jīng)驗，在醫(yī)務(wù)資源上缺乏儲備，如何有效切入是后期成功的關(guān)鍵。

目前對于大多數(shù)試圖轉(zhuǎn)型的房企來講，轉(zhuǎn)型跨界經(jīng)營基本是“摸著石頭過河”，或者對于大多數(shù)房企來講，先期開發(fā)的項目還基本上處于市場培育期，項目定位準(zhǔn)確與否、運營成功與否目前尚是一個未知數(shù)。這樣的狀態(tài)也就決定了當(dāng)前大多數(shù)房企的轉(zhuǎn)型不可能取得十足的成功。尚不完善的體制機制、轉(zhuǎn)型成本、轉(zhuǎn)型路徑都沒有參考模式，另外房企原有的路徑單一、方式簡單、缺乏創(chuàng)新等思維也需要改變，是地產(chǎn)開發(fā)商普遍面臨的“轉(zhuǎn)型煩惱”。 房企轉(zhuǎn)型的未來效果會如何，還有待時間去檢驗。

總之，房企轉(zhuǎn)型也需要付出很大代價，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整并非一日之功。但一旦調(diào)整到位，對于企業(yè)而言，則意味著質(zhì)的飛躍。