摘要：在我國(guó)，有抵押貸款未還清的房產(chǎn)要出售，不可以像發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時(shí)將該房屋所附帶的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給對(duì)方，而是要先涂銷抵押才可以轉(zhuǎn)讓。按照我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的操作實(shí)務(wù)，必須先涂銷抵押，而后受理過(guò)戶遞件申請(qǐng)。首先，從法律角度分析“先涂銷抵押再受理過(guò)戶申請(qǐng)”沒(méi)有法律依據(jù)且違背了法律精神；其次，從二手房交易市場(chǎng)角度分析“先涂銷抵押再受理過(guò)戶申請(qǐng)”給現(xiàn)實(shí)抵押房交易帶來(lái)的困難；再次，提出改善抵押房產(chǎn)交易流程的創(chuàng)新解決方案；最后，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)健康發(fā)展的角度分析改善抵押房產(chǎn)交易流程的必要性和積極意義。

關(guān)鍵詞：涂銷抵押，房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2017）02-0054-60 收稿日期：2016-12-03

1 “先涂銷抵押再受理過(guò)戶申請(qǐng)”的法律分析

我國(guó)規(guī)范抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律主要有《物權(quán)法》《擔(dān)保法》《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；此外還有作為行政法規(guī)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》；作為部門(mén)規(guī)章的《房屋登記辦法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《房屋登記技術(shù)規(guī)范》；以及各個(gè)省市地方一些地方性法律法規(guī)文件。通過(guò)對(duì)法律文件的梳理，筆者發(fā)現(xiàn)如下問(wèn)題。

1.1 抵押期間，抵押物經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。其中，“提存”的意思是：向雙方約定的第三方提存，相當(dāng)于保證金質(zhì)押，即提存保證金的形式繼續(xù)保障抵押權(quán)人的權(quán)益。此外，《擔(dān)保法》第四十九條也規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

由此可見(jiàn)，我國(guó)法律明確規(guī)定了，抵押期間只要經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的。同時(shí)，按民法中的追認(rèn)權(quán)，即便轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人，事后抵押權(quán)人追認(rèn)的，轉(zhuǎn)讓依然有效。此外，按照2000年《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?？梢?jiàn)抵押權(quán)有追及效力，抵押物轉(zhuǎn)讓時(shí)即便未通知抵押權(quán)人，也可以由受讓人代為清償。這就奠定了既轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)又轉(zhuǎn)讓房屋負(fù)債的法律基礎(chǔ)。

然而，實(shí)務(wù)中“先涂銷抵押后受理過(guò)戶申請(qǐng)”的做法，讓這些法律規(guī)定都成為“一紙空文”，無(wú)法在房屋登記中得到實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橥夸N抵押之后，過(guò)戶一般還需要幾個(gè)工作日，這幾個(gè)工作日，房屋可能被業(yè)主其他債權(quán)人申請(qǐng)法院查封，這對(duì)于同意轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是滅頂之災(zāi)，因此，在目前的登記制度下，抵押權(quán)人根本不敢同意轉(zhuǎn)讓。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)“先涂銷抵押后受理過(guò)戶申請(qǐng)”的做法缺乏制度依據(jù)

我國(guó)具體規(guī)范房屋登記行為的法律規(guī)章主要有《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《房屋登記辦法》《房屋登記技術(shù)規(guī)范》以及一系列地方性法律法規(guī)。有趣的是，所有的法律規(guī)章都只規(guī)定了涂銷抵押登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押登記三種登記類型各自審核要求和辦理程序，而并沒(méi)有明確當(dāng)一宗房屋轉(zhuǎn)讓，需要三種登記一起申請(qǐng)時(shí)如何辦理。更沒(méi)有明確提到過(guò)必須“先涂銷抵押后受理過(guò)戶申請(qǐng)”。在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記所需要審核的要件中也沒(méi)有涂銷抵押這一項(xiàng)。

對(duì)于辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，有抵押登記的情況，有且僅有《房屋登記辦法》第三十四條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的所有權(quán)，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，除提供本辦法第三十三條規(guī)定材料外，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)。需要注意的是：此處提交同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件和他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)的規(guī)定并不等同于涂銷抵押，相反，這是對(duì)《物權(quán)法》《擔(dān)保法》“同意轉(zhuǎn)讓”相關(guān)規(guī)定的落實(shí)。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)“先涂銷抵押再受理過(guò)戶申請(qǐng)”政策的由來(lái)

事實(shí)上，2000年初實(shí)行的《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》遵循了《擔(dān)保法》第四十九條的精神，規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)，只需通知抵押權(quán)人即可，抵押權(quán)人逾期未表示拒絕的，即視為同意轉(zhuǎn)讓，房管局將為買(mǎi)賣雙方涂銷抵押、過(guò)戶、再抵押三步并辦。此處的“三步并辦”相當(dāng)于允許房屋帶抵押轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無(wú)需提前還貸，通過(guò)銀行的“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)和債務(wù)。該政策在上海一直沿用到2005年初夏，彼時(shí)，上海樓市過(guò)熱，“轉(zhuǎn)按揭”被認(rèn)為是炒樓“幫兇”，上海房地局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房貸款管理的指引》，明令涂銷抵押、過(guò)戶、再抵押不再并辦，各區(qū)房管局嚴(yán)格按照新版《上海市房地產(chǎn)登記條例》對(duì)各項(xiàng)登記辦理時(shí)限的要求辦理業(yè)務(wù)。自此，上海結(jié)束了不提前還貸就能賣房的美好時(shí)光，因?yàn)橥夸N抵押、過(guò)戶、再抵押不再并辦意味著業(yè)主必須提前還貸才能過(guò)戶了，因從涂銷抵押到過(guò)戶到再抵押是有較長(zhǎng)時(shí)間的，銀行不愿承擔(dān)此期間的風(fēng)險(xiǎn)，比如涂銷抵押之后、過(guò)戶完成之前房產(chǎn)被法院查封。

隨著《房屋登記辦法》特別是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)登記日漸規(guī)范化，每項(xiàng)登記都有受理、審核、登記、發(fā)證等固定程序，違反程序登記將令登記部門(mén)背負(fù)登記不當(dāng)?shù)姆韶?zé)任。因此，按部就班地執(zhí)行規(guī)章制度成為了登記部門(mén)的首選。不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系中并沒(méi)有一種既轉(zhuǎn)讓所有權(quán)又變更抵押人的登記形式，故按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》分別辦理三種登記成為唯一的選擇。之所以“先涂銷抵押再受理過(guò)戶申請(qǐng)”，是因?yàn)樵谶^(guò)戶遞件受理環(huán)節(jié)，登記部門(mén)要一次性確認(rèn)資料是否齊全，并出具回執(zhí)，資料不齊的，也要書(shū)面一次性告知需要補(bǔ)充哪些資料。倘若房屋還處在抵押狀態(tài)，則房屋貸款有無(wú)還清、該房屋可否轉(zhuǎn)讓還是未知數(shù)，自然受理過(guò)戶申請(qǐng)是有瑕疵的。

綜上所述，從法律層面來(lái)說(shuō)，抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是沒(méi)有障礙的。但是具體到不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域，由于并沒(méi)有對(duì)抵押房轉(zhuǎn)讓有足夠明確的規(guī)定，導(dǎo)致“涂銷抵押、過(guò)戶、再抵押”三步走模式的出現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上，涂銷抵押再轉(zhuǎn)讓是有違《物權(quán)法》《擔(dān)保法》的立法精神的：抵押擔(dān)保，僅僅是為抵押人和抵押權(quán)人之間的債務(wù)作一個(gè)擔(dān)保，保障債權(quán)人的債權(quán)，真正用途并非為了限制抵押物本身的流通，更不是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)實(shí)中，這一“涂銷抵押、過(guò)戶、再抵押”的登記模式，對(duì)抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓造成了很大困難。

2 “先涂銷抵押再受理過(guò)戶申請(qǐng)”對(duì)二手房交易流程的影響

2.1 現(xiàn)有帶抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓模式

在現(xiàn)行“涂銷抵押、過(guò)戶、再抵押”三步走的登記模式下，貸款未結(jié)清的房產(chǎn)要賣出，原業(yè)主必須先提前結(jié)清貸款以涂銷抵押，然后才能過(guò)戶給買(mǎi)家。如果業(yè)主自有資金可以提前還貸，則交易流程與一般二手房交易無(wú)異。如果業(yè)主靠自身實(shí)力無(wú)法還貸，按墊資方的不同則大致有三種模式：第一種是買(mǎi)家提前支付首付款給業(yè)主，幫業(yè)主還貸；第二種是由專業(yè)的小額貸款公司等民間金融機(jī)構(gòu)來(lái)幫業(yè)主墊資；第三種是通過(guò)銀行的“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)，即銀行提前為買(mǎi)方發(fā)放貸款來(lái)替業(yè)主還貸，由于“涂銷抵押、過(guò)戶、再抵押”三者不再并辦，現(xiàn)在的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)需要由擔(dān)保公司來(lái)?yè)?dān)保交易過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)及流程分析

通過(guò)墊資完成的抵押房產(chǎn)交易，其關(guān)鍵環(huán)節(jié)有提前還貸、涂銷抵押、過(guò)戶遞件。在帶抵押登記二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，作為替業(yè)主墊資還貸的一方，無(wú)論是買(mǎi)家、銀行還是小額貸款公司，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有：（1）墊資款打入業(yè)主賬戶后被業(yè)主惡意挪用，銀行提前還貸扣款不成功的風(fēng)險(xiǎn)；（2）墊資后，買(mǎi)賣雙方任意一方“反悔”的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為還完貸款后賣方不配合辦理過(guò)戶或惡意過(guò)戶給第三人，或者過(guò)戶后買(mǎi)方不配合辦理新證的抵押等；（3）過(guò)戶審核期，有買(mǎi)賣雙方外的第三人針對(duì)過(guò)戶行為向房管局提出異議（如業(yè)主一房多賣的情況），或者向法院申請(qǐng)查封交易房產(chǎn)（主要為賣方的債權(quán)人），從而導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，在買(mǎi)家墊資的模式下，買(mǎi)方是完全暴露在風(fēng)險(xiǎn)之下，一旦業(yè)主違約，買(mǎi)家只能通過(guò)常規(guī)訴訟手段維護(hù)自己的權(quán)益，往往耗時(shí)長(zhǎng)、費(fèi)用高、不確定性大。因此，買(mǎi)家墊資多發(fā)生在業(yè)主所欠貸款不多的情況下，中介為促成交易，誘導(dǎo)買(mǎi)家?guī)蜆I(yè)主墊資，買(mǎi)家可以憑此爭(zhēng)取到一個(gè)理想的價(jià)格。但是，買(mǎi)家為此行為付出血的教訓(xùn)的案例也屢見(jiàn)不鮮。

小額貸款公司（以下簡(jiǎn)稱小貸公司）等民間金融機(jī)構(gòu)墊資的情況是最典型的，專業(yè)墊資公司為此設(shè)計(jì)了一整套成熟的風(fēng)控措施：針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)（1），小貸公司首先會(huì)派人專程去銀行核實(shí)賣方的貸款情況及準(zhǔn)確的還款賬號(hào)，其次會(huì)要求在實(shí)際打款前代保管業(yè)主的身份證和供樓存折，并取消電話銀行、手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行等功能，防止資金被挪用。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)（2），小貸公司會(huì)要求買(mǎi)賣雙方對(duì)擔(dān)保公司簽署履約承諾。小貸公司實(shí)際墊資前，買(mǎi)方要將首付款辦妥資金監(jiān)管保證履約；而賣方必須辦理公證委托，委托擔(dān)保公司工作人員代辦接下來(lái)的贖樓和過(guò)戶交易，并將過(guò)戶所需各類證件交墊資公司保管。同時(shí)業(yè)主還要與墊資公司簽訂公司借款專用格式的“借據(jù)”，并通過(guò)公證賦予該“借據(jù)”強(qiáng)制執(zhí)行的效力。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)（3），尚無(wú)良好的規(guī)避方法，因?yàn)榈谌说娘L(fēng)險(xiǎn)是不可控的，這也是墊資贖樓業(yè)務(wù)最關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)所在。墊資公司只能通過(guò)自主判斷業(yè)主的財(cái)務(wù)狀況和信用狀況，綜合考慮房屋目前的負(fù)債率，來(lái)決定是否敘辦該筆墊資業(yè)務(wù)。正常情況下，如果該房產(chǎn)抵押率過(guò)高，或者業(yè)主屬于生意破產(chǎn)賣房的類型，都是難以獲得墊資的。因?yàn)榉课莸盅郝蔬^(guò)高說(shuō)明房屋凈值低，業(yè)主違約成本低，墊資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后墊資公司即使拍賣房產(chǎn)也收不回全部本息；而業(yè)主生意破產(chǎn)，則業(yè)主極有可能有多個(gè)債權(quán)人。

至于銀行的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)主要由為交易過(guò)程擔(dān)保的擔(dān)保公司承擔(dān)，其風(fēng)控手段大致與前述小貸公司無(wú)異，只是更加繁瑣，需要擔(dān)保公司和銀行雙重審批，買(mǎi)賣雙方選擇這種轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有買(mǎi)賣雙方簽了合同以后，轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)卻因買(mǎi)賣任意一方的原因?qū)徟煌ㄟ^(guò)的風(fēng)險(xiǎn)，從而耽誤了還貸時(shí)間。

2.3 現(xiàn)有帶抵押房產(chǎn)交易模式的缺陷

2.3.1 風(fēng)險(xiǎn)大，案件頻發(fā)

這點(diǎn)在買(mǎi)家墊資的情況下特別明顯，買(mǎi)家往往對(duì)賣家的風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的識(shí)別能力，盲目墊資，一旦“遇人不淑”則血本無(wú)歸。更有甚者，部分中介對(duì)買(mǎi)家隱瞞房產(chǎn)有抵押的情況，待買(mǎi)家簽完合同給付定金之后，告訴買(mǎi)家房產(chǎn)抵押的事實(shí)，買(mǎi)家為了定金不受損失只能硬著頭皮幫業(yè)主墊資，此時(shí)中介還會(huì)順勢(shì)向買(mǎi)家推銷一筆高利貸。即便是專業(yè)的墊資公司，也偶有過(guò)戶途中業(yè)主房產(chǎn)被其他債權(quán)人申請(qǐng)?jiān)V訟保全的情況。

2.3.2 溝通成本高

交易各方互不信任，成交相當(dāng)不容易。一是買(mǎi)家對(duì)中介、業(yè)主、墊資公司的不信任，買(mǎi)家不愿意讓自己所有積蓄冒任何風(fēng)險(xiǎn)，所以往往一到需要買(mǎi)家配合賣家去辦理合同公證的時(shí)候，買(mǎi)家就打了退堂鼓。二是業(yè)主對(duì)墊資公司不信任，按照要求業(yè)主要將所有證件交予墊資公司，還要辦理公證委托，委托墊資公司工作人員全權(quán)辦理領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)、涂銷抵押、過(guò)戶等手續(xù)，這對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)極大的，遇到黑心的高利貸公司，業(yè)主直接可能錢(qián)房?jī)煽铡Ｈ菈|資公司對(duì)于買(mǎi)賣雙方也無(wú)法信任，因?yàn)橘I(mǎi)賣雙方任意一方毀約，墊資方所墊資金都將無(wú)法從銀行撤回，如果買(mǎi)賣雙方串通，則有可能把墊資公司套進(jìn)去。

2.3.3 流程長(zhǎng)，費(fèi)用高

從經(jīng)濟(jì)成本上看，小貸公司墊資一般是月息1.5%-3%左右，從實(shí)際墊出資金之日起到賣方收齊尾款之日止。銀行轉(zhuǎn)按揭需要1%的擔(dān)保費(fèi)，以及提前發(fā)放貸款產(chǎn)生的利息。此外還需要按揭費(fèi)、中介費(fèi)。另外，從時(shí)間成本上看，業(yè)主提前還貸可需要提前一段時(shí)間申請(qǐng)（一般為1個(gè)月），同時(shí)需要經(jīng)過(guò)墊資公司的內(nèi)部審核、前期調(diào)查、三方墊資協(xié)議的簽署和公證辦理，以及資金監(jiān)管、入資還貸、涂銷抵押等。由此可見(jiàn)，一筆帶抵押二手房交易需要五方的參與：買(mǎi)家、賣家、墊資公司、房產(chǎn)中介、銀行，交易起來(lái)是相當(dāng)繁瑣的，因?yàn)槊恳环蕉加凶约旱娘L(fēng)控需要。

2.3.4 其實(shí)銀行更適合充當(dāng)買(mǎi)賣雙方的橋梁

銀行較民間金融機(jī)構(gòu)更適合充當(dāng)買(mǎi)賣雙方的橋梁：首先，銀行更方便監(jiān)管資金，可以通過(guò)凍結(jié)措施防止資金被挪用，全流程監(jiān)管定金、首付款、尾款等；其次，買(mǎi)賣雙方對(duì)銀行有足夠的信賴，開(kāi)展交易更順利；再次，銀行掌握提前還貸的主動(dòng)權(quán)，可以主動(dòng)免除業(yè)主提前還貸預(yù)約等待期，為交易節(jié)約時(shí)間。

然而，目前市場(chǎng)中鮮有銀行開(kāi)展墊資業(yè)務(wù)，究其原因是該業(yè)務(wù)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)跟收益不成正比。墊資業(yè)務(wù)屬于短期貸款，期限一般在1個(gè)月左右，銀行受制于監(jiān)管部門(mén)的規(guī)定，一不能高息放貸，二不能以貸收費(fèi)。從事墊資所獲利息收益與涂銷抵押后房產(chǎn)被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)相比，極度不匹配。因此，目前墊資市場(chǎng)多是以民間金融機(jī)構(gòu)墊資為主。

3 可行的改良方案

3.1 可行的改良方案

綜上所述，問(wèn)題的關(guān)鍵在于如果改變“先涂銷抵押后受理過(guò)戶申請(qǐng)”的不動(dòng)產(chǎn)登記模式。筆者認(rèn)為，可以采取先過(guò)戶遞件、待過(guò)戶審核通過(guò)后，再將涂銷抵押和過(guò)戶歸檔同步辦理。具體做法是：根據(jù)《房屋登記辦法》第三十四條規(guī)定，由抵押權(quán)人先行提交同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面文件和他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，先不涂銷抵押，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)據(jù)此受理買(mǎi)賣雙方的過(guò)戶申請(qǐng)，并進(jìn)行過(guò)戶審核，待審核期完畢后，再由銀行通過(guò)電子渠道提交涂銷抵押的申請(qǐng)，通過(guò)電子手段實(shí)現(xiàn)涂銷抵押、過(guò)戶的同步進(jìn)行，將涂銷抵押和過(guò)戶的時(shí)間差縮小到最小，從而將交易的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。這樣，過(guò)戶審核期間即使遇到法院前來(lái)查封房產(chǎn)，由于銀行前期只是同意過(guò)戶，并未涂銷抵押，銀行此時(shí)仍然對(duì)房屋有抵押權(quán)，銀行不會(huì)遭遇損失。因此，銀行同意轉(zhuǎn)讓的積極性也就高了。

3.2 新方案的優(yōu)點(diǎn)

實(shí)際上，先受理過(guò)戶申請(qǐng)?jiān)偻夸N抵押，產(chǎn)生的效果大不止如此：

第一，它避免了買(mǎi)方或賣方可能反悔的風(fēng)險(xiǎn)。銀行實(shí)際涂銷抵押之前，買(mǎi)賣雙方已向登記部門(mén)提交了遞件申請(qǐng)，買(mǎi)賣雙方都不存在反悔的時(shí)間和空間。這樣將節(jié)約大量預(yù)防買(mǎi)賣雙方反悔的措施，如辦理公證委托、收取客戶證件等。

第二，無(wú)需再過(guò)于擔(dān)心業(yè)主的信用狀況。涂銷抵押與過(guò)戶是同時(shí)進(jìn)行的，銀行過(guò)戶途中房產(chǎn)被法院查封。反映在實(shí)務(wù)上，擴(kuò)大了墊資業(yè)務(wù)適用的范圍。一些高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)主（如破產(chǎn)的私營(yíng)業(yè)主）也可以獲得墊資，以及一些負(fù)債過(guò)高的房產(chǎn)也可以獲得墊資。

第三，降低風(fēng)險(xiǎn)后讓銀行真正參與了進(jìn)來(lái)。銀行作為中間人的好處既是可以主動(dòng)免去提前還貸預(yù)約，又可以安全的監(jiān)控資金，還可以節(jié)約溝通成本（因?yàn)橘I(mǎi)賣雙方都會(huì)信任和配合銀行）。

第四，抵押房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓變得隨時(shí)可以撤銷或中止。買(mǎi)方、賣方、銀行三方可以約定合同撤銷的情形，在過(guò)戶受阻的情況下，銀行可以撤銷合同，返還買(mǎi)方的購(gòu)房款項(xiàng)，三方都不會(huì)有大的損失。并且，按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，先前繳納的過(guò)戶稅款，最終過(guò)戶不成的，可以退還納稅人。而在目前的流程下，先還貸再過(guò)戶，一旦過(guò)戶不成，還貸也無(wú)法撤銷了，因此相當(dāng)被動(dòng)。

第五，提高了資金效率。買(mǎi)家的首付款這時(shí)可以比較放心的為業(yè)主墊資，因墊資本身的風(fēng)險(xiǎn)小了，銀行會(huì)保證墊資款的安全。

綜上所述，改良后的抵押房轉(zhuǎn)讓流程可以達(dá)到簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)約費(fèi)用、提高速度、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的效果，客觀上將破除目前抵押房轉(zhuǎn)讓瓶頸。

4 改良抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程的重要意義

事實(shí)上，破除抵押房產(chǎn)交易瓶頸的需求是很迫切的。

4.1 從便利人民工作生活的角度來(lái)看

一個(gè)家庭在首次購(gòu)房之后，往往在短短幾年之內(nèi)，就會(huì)有換房的需求。以往由于收入及房?jī)r(jià)漲幅很快，早期購(gòu)房者在需要換房的時(shí)候，多數(shù)已經(jīng)能很輕松地結(jié)清貸款了，因此不存在置換的煩惱。但是，以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)以及購(gòu)房杠桿率，恐怕一般家庭短短幾年已經(jīng)不能還清貸款了，可以預(yù)見(jiàn)在不遠(yuǎn)的將來(lái)，房貸未還清又需要轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況將越來(lái)越多。

在“先涂銷抵押再過(guò)戶”的模式下，很多換房的需求實(shí)際上被壓抑了。生活在城市中的業(yè)主既要兼顧工作又要照顧家庭，輕松自由換房，能夠讓業(yè)主自由選擇居住的地方，從而提升生活的幸福感，減輕“房”對(duì)“人”的束縛。

4.2 從提高房屋資產(chǎn)流動(dòng)性的角度來(lái)看

房產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的金融資產(chǎn)，其價(jià)格是硬幣的一面，其流通性是硬幣的另一面。在市場(chǎng)信心充足的情況下，10%的成交量就足以撐起100%的市場(chǎng)價(jià)格，而在信心崩潰的前提下，則恰好相反。銀行手持”斷供“的房產(chǎn)，如果只能采取訴訟、執(zhí)行、拍賣的方式，將面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅縮水的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閺奶崞鹪V訟到執(zhí)行到拍賣，少則半年多則兩年，這在下跌市場(chǎng)中是非常危險(xiǎn)的。因此，抵押房產(chǎn)的流動(dòng)性是一個(gè)很重要的問(wèn)題，流動(dòng)性越好，市場(chǎng)越有效。反之，市場(chǎng)在極端情況下，有可能“塞車”，競(jìng)相下跌。

正因?yàn)橘J款容易，貸款利率低，所以居民在月供能力范圍內(nèi)會(huì)選擇盡可能多的貸款改善居住條件，未來(lái)市場(chǎng)上越來(lái)越多的房產(chǎn)會(huì)以抵押房形式存在。因此，從預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌性下跌的角度考慮，疏通抵押房的交易瓶頸，有利于讓市場(chǎng)更有效。

4.3 從提高金融市場(chǎng)效率的角度來(lái)看

從提高金融市場(chǎng)效率的角度來(lái)看，改良抵押房轉(zhuǎn)讓流程，有助于實(shí)現(xiàn)抵押貸款市場(chǎng)的良性循環(huán)。通過(guò)帶抵押轉(zhuǎn)讓的方式處置抵押物，相比傳統(tǒng)的訴訟、執(zhí)行、拍賣的處置方式要高效很多。后者少則半年多則兩年才能收回欠款，而且要扣除訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、保全費(fèi)、逾期利息、拍賣傭金、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。銀行可以貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)的初期嘗試采取同意轉(zhuǎn)讓的方式幫助抵押人處理抵押財(cái)產(chǎn)，一方面避免了訴訟和不良貸款的產(chǎn)生；另一方面也最大限度維護(hù)了抵押貸款客戶的利益，銀行客戶雙贏。進(jìn)一步來(lái)看，抵押人將更積極地抵押房產(chǎn)用于投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

4.4 從當(dāng)下房地產(chǎn)去庫(kù)存的角度來(lái)看

從當(dāng)下房地產(chǎn)去庫(kù)存的角度來(lái)看，改良抵押房的轉(zhuǎn)讓流程有利于解決換房一族的煩惱?！皳Q房的煩惱”指的是先賣舊房再買(mǎi)新房，還是先買(mǎi)新房再賣舊房的問(wèn)題。

如果直接先出售舊房獲得購(gòu)房資金，則對(duì)于購(gòu)入一手樓來(lái)說(shuō)，業(yè)主一家要面臨租房居住和無(wú)處掛靠戶口的尷尬局面，因?yàn)橐皇謽墙粯呛脱b修都沒(méi)那么快；如果先買(mǎi)新房，又不夠購(gòu)房的首付資金。因此，可行的辦法是先將舊房抵押以獲得新房的首付款，待新房入住后，再以帶抵押轉(zhuǎn)讓的方式出售舊房?？梢?jiàn)，優(yōu)化帶抵押房產(chǎn)交易流程，對(duì)一手房的銷售也是有利的。

5 總結(jié)

為帶抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供便利是一把雙刃劍，它為人們真實(shí)換房需求提供了便利的同時(shí)，也有可能淪為投機(jī)客”炒房“的工具。對(duì)于它不利的一面，我們可以從貸款政策的角度限制它，比如限制投機(jī)客申請(qǐng)房貸的次數(shù)等。對(duì)于它好的一面我們要發(fā)揚(yáng)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的大局來(lái)看，抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程的改革勢(shì)在必行，“先受理過(guò)戶申請(qǐng)?jiān)偻夸N抵押”只是一個(gè)折衷的辦法，最根本的還是要對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行修訂。

作者簡(jiǎn)介：

李厚來(lái)，就職于中國(guó)銀行廣州番禺支行，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)金融。