王東　陳德豪　劉景礦　陳平

摘要：我國老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修基金制度起步較晚，相關(guān)法律法規(guī)相對(duì)滯后，業(yè)主對(duì)維修資金的性質(zhì)和作用認(rèn)識(shí)不到位等原因，導(dǎo)致維修資金在歸集、使用和管理等方面存在許多亟待解決的問題。通過對(duì)廣州市老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金相關(guān)情況的調(diào)查，剖析中心城市老舊小區(qū)專項(xiàng)維修資金方面存在的突出問題及成因，提出解決問題的對(duì)策，旨在為城市老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金問題的解決和相關(guān)制度的完善提供借鑒。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)，專項(xiàng)維修資金，問題，調(diào)查研究

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2017）02-0061-68 收稿日期：2016-12-11

1 引言

老舊小區(qū)體現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：“老”，偏重時(shí)間的概念，即建成并投入使用年代久遠(yuǎn)，樓齡長；“舊”，偏重外觀在視覺上的感覺，即由于時(shí)間的推移，在風(fēng)吹日曬等自然磨損和人們居住使用發(fā)生的人為磨損綜合影響下，小區(qū)房屋外觀上發(fā)生風(fēng)化、褪色、腐蝕、破損、積塵等變化，主體結(jié)構(gòu)部件、設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)不同程度老化，強(qiáng)度降低，原有功能減弱或者喪失，直觀上給人以陳舊的歲月感。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，截至2015年，戶均住房擁有量超1套，住宅存量200億平方米、價(jià)值200萬億元。而現(xiàn)在，這一批住房中至少有超過15億平方米已經(jīng)進(jìn)入10年以上的修繕周期；到2020年，將分批進(jìn)入行業(yè)公認(rèn)的“大修周期”。以具有悠久歷史的特大型城市廣州市為例，物業(yè)類型多樣，建成和使用時(shí)間跨度較長，尤其在中心城區(qū)，建成幾十年甚至上百年的老舊小區(qū)占有相當(dāng)?shù)谋壤榱私鉀Q老舊小區(qū)維修問題，廣州市早在1998年就建立了住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）制度，但由于法規(guī)規(guī)定沖突、繳存主體更替等歷史原因，維修資金歸集未能達(dá)到應(yīng)繳盡繳。更由于我國維修資金制度起步較晚，相關(guān)法律法規(guī)相對(duì)滯后，業(yè)主對(duì)維修資金的性質(zhì)和作用認(rèn)識(shí)不到位等原因，維修資金的歸集、使用和管理存在許多亟待解決的問題。鑒于此，本文通過對(duì)廣州市老舊小區(qū)維修資金相關(guān)情況的的調(diào)查，剖析存在的問題及成因，提出解決對(duì)策。

2 研究方法及特征描述

2.1 研究方法

本文主要采用問卷調(diào)查法和結(jié)構(gòu)訪談法的研究方法。面向業(yè)主、居委會(huì)工作人員、街道辦工作人員、政府主管部門工作人員和業(yè)內(nèi)專家學(xué)者等對(duì)象開展研究調(diào)查。調(diào)查時(shí)間為2016年1月至2016年4月，共收集了廣州市轄8個(gè)行政區(qū)的有效問卷849份，其中業(yè)主有效問卷762份，非業(yè)主有效問卷245份。其中，越秀、荔灣和海珠有594份，業(yè)主561份，非業(yè)主33份，占調(diào)查總數(shù)的69.96%，能夠有效代表老城區(qū)老舊小區(qū)情況。在問卷調(diào)查基礎(chǔ)上，對(duì)眾多業(yè)主進(jìn)行了結(jié)構(gòu)式訪談，訪談資料按照學(xué)術(shù)慣例進(jìn)行了處理。

2.2 調(diào)查對(duì)象基本特征描述

2.2.1 業(yè)主特征描述

本次調(diào)查收集了廣州市轄8個(gè)行政區(qū)的762份業(yè)主問卷，越秀、荔灣和海珠有561份，占調(diào)查總數(shù)的69.96%，原“廣州老四區(qū)”在本次調(diào)查中的密度較高，反映出廣州市老舊小區(qū)更多地集中在老城區(qū)的實(shí)際現(xiàn)狀，能夠有效代表老城區(qū)老舊小區(qū)情況，也符合以往對(duì)廣州市老城區(qū)的調(diào)研結(jié)果，具有良好的效度。

2.2.2 小區(qū)和住宅類型描述

廣州市老舊小區(qū)竣工年份主要集中在1999年以前，占66.7%，其中1990-1999年之間的占51%，1989年以前竣工的占15.7%。由此可見，大部分老舊小區(qū)在維修資金制度建立以前投入使用。從各區(qū)調(diào)查社區(qū)住房竣工年份來看，越秀區(qū)社區(qū)住房竣工年限較早，其中1989年及以前竣工的占37.04%。新城區(qū)住房竣工年份較晚，其中花都區(qū)和天河區(qū)住房竣工年份在2000年以后的分別占65.3%和63.3%。

3 廣州市老舊小區(qū)維修資金情況調(diào)查

3.1 業(yè)主對(duì)維修資金的認(rèn)識(shí)和了解

被調(diào)查者對(duì)維修資金的了解程度為一般（不含）以下的占比47%，將近一半。其中，了解較少的為23.80%，不了解的為24.20%；相比之下，了解程度為一般（不含）以上的占比僅為24.60%。七成受訪者認(rèn)為有必要建立維修資金，認(rèn)為沒必要的僅為6%，23%受訪者對(duì)此觀點(diǎn)并不確定。

3.2 維修資金制度建立和生效情況

過半受訪者所在小區(qū)尚未建立維修資金制度，已建立的僅為28.60%，另外5.40%的受訪者反映其所在小區(qū)正在籌備維修資金制度的建立。維修資金制度建立情況最好的是普通商品房小區(qū)/大廈，維修資金制度未建立的小區(qū)比例為35.40%，是所調(diào)查小區(qū)類型中比例最低的；維修資金制度已建立的小區(qū)比例高達(dá)41.20%，是所調(diào)查小區(qū)類型中比例最高的。未經(jīng)改造的老城街坊型小區(qū)/大廈情況最為嚴(yán)峻，僅3.20%的小區(qū)建立了維修資金制度，未建立的比例高達(dá)88.20%。

3.3 對(duì)維修資金繳存主體的認(rèn)識(shí)和意愿

受訪者中，認(rèn)為維修資金的繳存主體為全體業(yè)主的為40.6%，認(rèn)為應(yīng)由業(yè)主與政府共擔(dān)的為35.5%；認(rèn)為當(dāng)?shù)卣?、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為繳存主體的比例分別為11.4%、5.7%和5.0%。在居住于單一或混合的單位型小區(qū)/大廈的受訪者中，58.60%的人認(rèn)為維修資金繳存主體應(yīng)為當(dāng)?shù)卣驑I(yè)主與政府共擔(dān)，占比是所調(diào)查住在類型中最大的；其中22.70%的人認(rèn)為繳存主體應(yīng)是地政府，35.90%的人認(rèn)為應(yīng)由業(yè)主與政府共擔(dān)。在居住于保障性住房小區(qū)/大廈的受訪者中，僅27.50%的人認(rèn)為維修資金繳存主體應(yīng)為當(dāng)?shù)卣驑I(yè)主與政府共擔(dān)，占比是所調(diào)查住在類型中最小的；其中僅3.40%的人認(rèn)為繳存主體應(yīng)是地政府，24.10%的人認(rèn)為應(yīng)由業(yè)主與政府共擔(dān)；值得注意的是，這一類型住宅小區(qū)的受訪者中，20.70%的業(yè)主認(rèn)為維修資金繳存主體應(yīng)為建設(shè)單位，遠(yuǎn)高于其他住宅小區(qū)類型5%左右的比例。

在被調(diào)查業(yè)主中，愿意按合理分?jǐn)偙壤U納維修資金的比例達(dá)62.10%，6.80%的人則持反對(duì)意見，剩下的31.10%仍然搖擺不定。可以看出，大部分業(yè)主對(duì)維修資金的繳納持支持態(tài)度，但對(duì)現(xiàn)行的維修資金法規(guī)和制度狀況仍存擔(dān)憂。其中，被調(diào)查者認(rèn)為業(yè)主不愿繳納維修資金的主要原因是擔(dān)心繳后資金被亂用和缺乏公共意識(shí)，其占比均超過30%，分別35.10%和31.00%；認(rèn)為是因?yàn)槿狈?duì)不繳者的懲罰措施的比例為12.80%，認(rèn)為沒必要事先繳納的比例為9.10%，認(rèn)為承擔(dān)不起維修資金的繳納的比例為7.10%，嫌繳納手續(xù)麻煩的比例為4.10%。

業(yè)主收入水平低、缺乏房屋養(yǎng)護(hù)長遠(yuǎn)意識(shí)和缺乏政府引導(dǎo)是業(yè)主不愿繳納維修資金的三大主要因素。將維修資金繳納意愿與阻礙老舊小區(qū)/大廈補(bǔ)建維修資金的主要因素進(jìn)行交叉分析，不愿意繳納維修資金的人認(rèn)為，阻礙老舊小區(qū)/大廈補(bǔ)建維修資金的因素主要是缺乏政府引導(dǎo)，業(yè)主缺乏房屋養(yǎng)護(hù)長遠(yuǎn)意識(shí)和業(yè)主收入水平低；對(duì)于維修資金繳納意愿不確定的業(yè)主住戶，阻礙老舊小區(qū)/大廈補(bǔ)建維修資金最主要因素為缺乏政府引導(dǎo)和意識(shí)方面的欠缺。

3.4 維修資金繳存和管理意愿

在維修資金繳存籌集方面，受訪者認(rèn)為分期繳納的比例略高，達(dá)到38%；一次性繳納和臨時(shí)籌集則分別為31%與30%，相差不大?，F(xiàn)行籌集方案統(tǒng)一為一次性繳納，而臨時(shí)籌集則是在未建立維修資金制度，或者維修資金動(dòng)用困難時(shí)迫不得已的資金籌集方案；一方面是維修資金政策制度仍未完善，另一方面是維修資金數(shù)額不小，一次性繳納對(duì)居民有相當(dāng)?shù)膲毫Γ僬哂捎诰S修資金動(dòng)用難，資金利用率長期低迷，維修資金面臨繳存之后便處于長期“沉睡”狀態(tài)，促使居民更傾向于分期繳納這一方案。

對(duì)于維修資金建立或續(xù)籌牽頭組織方的歸屬，受訪住戶更傾向于業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表，比例達(dá)到29%；傾向于區(qū)政府主管部門和街道辦的比例分別為20%和16%，而居委會(huì)的比例僅為11%。維修資金所有權(quán)為業(yè)主所有，居民也理所當(dāng)然傾向于由讓所有者擁有更多的話語權(quán)和決定權(quán)。同時(shí)，維修資金的建立和籌集手續(xù)并不簡單，需要各方配合和行政主管部門的指導(dǎo)。對(duì)于居住于未經(jīng)改造的老城街坊型小區(qū)/大廈的受訪者，他們更傾向于由業(yè)委會(huì)或業(yè)主代表作為維修資金建立或續(xù)籌牽頭組織方；對(duì)于單一或混合的單位型小區(qū)/大廈、普通商品房小區(qū)/大廈、保障性住房小區(qū)/大廈與商住混合式小區(qū)/大廈的受訪者，則更傾向于由政府主管部門作為維修資金建立或續(xù)籌牽頭組織方。

業(yè)委會(huì)被認(rèn)同為維修資金管理方說明住戶比較希望直管維修資金，好處在于資金使用自由度高，能自己決定維修資金增值保值方式；免去政府部門繁雜嚴(yán)苛的審核流程，能避免不必要的時(shí)間、人力、物力方面的開支，能提高維修資金使用效率，促進(jìn)維修項(xiàng)目的及時(shí)開展；維修資金公示制度和對(duì)資金與業(yè)委會(huì)的監(jiān)督機(jī)制保證業(yè)主的知情權(quán)和資金安全。區(qū)政府主管部門的比例高于市政府主管部門說明居民更偏向于維修資金的屬地政府管理，也是出于對(duì)資金使用效率，減輕資金動(dòng)用申請(qǐng)難度與壓力的考慮。

3.5 維修資金歸集和使用情況

居住在已建立維修資金制度小區(qū)的受訪者中，45.80%的居民反映小區(qū)維修資金已繳齊，未繳齊的比例為11.60%，值得注意的是42.60%對(duì)其所在小區(qū)維修資金繳齊情況并不清楚。52.60%的居民反映其所在小區(qū)使用過維修資金，未使用過的比例為15.50%，且仍然有32.00%的住戶對(duì)此并不清楚。認(rèn)為所在小區(qū)維修資金賬面余額低于首期繳存額的30%情況分布，而不清楚具體情況的比例竟高達(dá)61.50%，從側(cè)面反映出受訪居民對(duì)維修資金了解不足、關(guān)注程度不高；同時(shí)，維修資金繳存情況并不理想。受訪居民對(duì)自己維修資金賬戶資金數(shù)額變動(dòng)關(guān)注度偏低，原因可能是多方面的，可能是政府主管部門相關(guān)政策和制度宣傳教育強(qiáng)度不足；維修資金透明度較低，公示制度執(zhí)行不到位，開放給居民的維修資金賬戶查詢渠道有限，查詢方式不夠便利。定期公示維修資金使用狀況的老舊住宅小區(qū)比例較低，并且很大一部分居民對(duì)此關(guān)注度不高，認(rèn)為維修資金使用存在的主要問題是申請(qǐng)過程繁瑣和表決通過門檻過高。政府主管部門亟需簡化資金使用審核手續(xù)，同時(shí)合理降低表決門檻與資金使用難度。開辟更為高效的表決方式，減少業(yè)主的表決負(fù)擔(dān)。

3.6 對(duì)維修資金補(bǔ)建和續(xù)籌的認(rèn)識(shí)和意愿

對(duì)于阻礙老舊小區(qū)/大廈補(bǔ)建維修資金的主要因素，多數(shù)受訪者認(rèn)為是業(yè)主公共意識(shí)薄弱，缺乏政府引導(dǎo)和業(yè)主缺乏房屋養(yǎng)護(hù)長遠(yuǎn)意識(shí)，其中認(rèn)為是業(yè)主公共意識(shí)薄弱和缺乏政府引導(dǎo)的比例為27%，認(rèn)為是業(yè)主缺乏房屋養(yǎng)護(hù)長遠(yuǎn)意識(shí)的比例為21%。選擇“法律規(guī)定不清晰”這一選項(xiàng)的受訪者占10%，認(rèn)為是業(yè)主收入水平低的比例為14%。在不愿繳納維修資金的受訪者中，認(rèn)為阻礙老舊小區(qū)/大廈補(bǔ)建維修資金的主要因素為業(yè)主缺乏房屋養(yǎng)護(hù)長遠(yuǎn)意識(shí)和缺乏政府引導(dǎo)，業(yè)主公共意識(shí)薄弱和法律規(guī)定不清晰。受訪者中，更多的人傾向于由業(yè)主按政府規(guī)定辦法繳納的方式續(xù)籌老舊小區(qū)維修資金。所在住宅小區(qū)為保障性住房小區(qū)/大廈，單一或混合的單位型小區(qū)/大廈和未經(jīng)改造的老城街坊型小區(qū)/大廈的住戶更傾向于以業(yè)主按政府規(guī)定辦法繳納的方式續(xù)籌維修資金；而所在住宅小區(qū)為普通商品房小區(qū)/大廈的住戶更傾向于以政府財(cái)政資金補(bǔ)齊的方式續(xù)籌維修資金。

無論是由業(yè)主按政府規(guī)定辦法繳納還是由政府按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制收取，都表現(xiàn)出政府規(guī)定的強(qiáng)制和約束性質(zhì)，贊成這一續(xù)繳方式的住戶比例遠(yuǎn)高于贊成由業(yè)主按共同約定辦法繳納的住戶比例，前者比例甚至是后者的3到4倍?？梢姡藗兏鼉A向于依賴政府決策與行政，更希望政府出臺(tái)統(tǒng)一的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)維修資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，而對(duì)自我決策與選擇自由度要求意愿不高。一方面是因?yàn)檎匍_業(yè)主大會(huì)會(huì)議商討約定過程繁瑣，程序冗長；另一方面是小區(qū)全體業(yè)主難以統(tǒng)一意見，執(zhí)行起來容易出現(xiàn)紕漏。

4 廣州市老舊小區(qū)維修資金存在的突出問題及成因分析

4.1 早期法規(guī)規(guī)定存在矛盾，導(dǎo)致維修資金籌集不到位

4.1.1 早期法規(guī)規(guī)定相互矛盾

建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施、設(shè)備維修基金管理辦法》明確繳存主體是業(yè)主；《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（1998年頒布）又規(guī)定由開發(fā)商繳存，繳存的主體和繳存基數(shù)都不一樣；《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定并不明確，并沒有對(duì)“物業(yè)投資額”進(jìn)行說明。另一方面，房屋維修并不包括土地。如果按房價(jià)，售房款的2%執(zhí)行，房價(jià)又包含了地價(jià)。

4.1.2 開發(fā)建設(shè)單位歷史欠繳

《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》與國家建設(shè)部、財(cái)政部頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》在維修資金繳存主體規(guī)定上有沖突：前者規(guī)定資金繳存主體為開發(fā)建設(shè)單位，而后者規(guī)定繳存主體為業(yè)主，從而引起1998年至2003年期間廣州市維修資金欠繳的遺留問題。2007年國務(wù)院法制辦復(fù)函明確，在2003年8月31日國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前，廣東省范圍內(nèi)專項(xiàng)維修資金的繳存主體適用1998年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。由于這個(gè)繳存主體規(guī)定的沖突，造成了在1998-2003年期間廣州市開發(fā)建設(shè)單位欠繳維修資金的情況。

4.1.3 業(yè)主欠繳

2012年預(yù)繳存制度實(shí)施之前，維修資金是由業(yè)主自行到專戶銀行繳存。165號(hào)令規(guī)定，未按規(guī)定繳存維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人，但事實(shí)上很多開發(fā)建設(shè)單位把關(guān)不嚴(yán)，在業(yè)主未繳存維修資金的情況下就將房屋交付購買人，因此造成很多業(yè)主欠繳的情況。

4.2 業(yè)主異質(zhì)性引發(fā)對(duì)維修需求與支持建立維修資金制度的差異

依據(jù)本文調(diào)查，目前廣州市越秀、荔灣和海珠等老城區(qū)的老舊小區(qū)住宅占比達(dá)66.96%，46歲以上的群體占54.37%，整體高齡的住戶比例在可期的10到20年時(shí)間內(nèi)將會(huì)不斷增大，60歲以上的老齡住戶人群比例也會(huì)穩(wěn)步增加，維修需求相對(duì)其他區(qū)域較為明顯和集中，迫切要求建立維修基金制度來保障住宅安全使用。在有繳存維修基金的老舊小區(qū)中，維修資金使用最多用在電梯維修上，占比達(dá)56%；墻體翻新補(bǔ)漏類占比23%、消防設(shè)備類占比10%、門禁監(jiān)控類占比6%、其他類型占比5%，此次調(diào)查獲得的對(duì)應(yīng)維修類別比例分別為64.8%（電梯維修）、18.1%（墻體維修）、5.7%（消防設(shè)施更新維修）、4.8%（門禁維修）和6.7%（其他），業(yè)主需求存在差異性。無繳存維修基金的老舊小區(qū)業(yè)主對(duì)維修資金的建立、繳存、使用、保值、安全性等方面持不同意見。

4.3 不少業(yè)主觀念落后，公共意識(shí)薄弱，維修資金籌集、使用難度大

維修資金籌集、使用方面的最突出問題，就是不少業(yè)主觀念落后、公共意識(shí)不強(qiáng)。集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是部分業(yè)主存在搭便車的心理，不愿主動(dòng)關(guān)心集體事務(wù)，更難于主動(dòng)為集體做貢獻(xiàn)，總是指望他人出錢出力解決小區(qū)的問題；二是部分業(yè)主不能區(qū)分物業(yè)服務(wù)費(fèi)與維修資金的性質(zhì)不同，認(rèn)為繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該負(fù)責(zé)所有維修事宜，不應(yīng)該再繳或動(dòng)用維修資金；三是部分業(yè)主認(rèn)識(shí)不到物業(yè)共有部位、共用設(shè)施的維修是相關(guān)業(yè)主的共同責(zé)任，凡是遇到不是直接與自己切身利益緊密關(guān)聯(lián)的維修事項(xiàng)（如底層住戶對(duì)待電梯維修，下層住戶對(duì)待樓頂維修等），就持否定或消極態(tài)度，導(dǎo)致相關(guān)維修決定很難表決通過；四是部分業(yè)主缺乏長遠(yuǎn)眼光與意識(shí)，不愿提前花錢做好預(yù)防性維修；五是部分老舊小區(qū)、大廈的業(yè)主認(rèn)為樓宇維修是單位和政府的事情，不愿自主承擔(dān)維修責(zé)任。

4.4 雙“三分之二”的法定票決門檻太高，維修資金籌集、使用等決策效率低

相關(guān)法律規(guī)定，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。如前所述，一方面普遍存在業(yè)主公共意識(shí)不強(qiáng)的情況，另一方面不少小區(qū)業(yè)主類型多，設(shè)施設(shè)備損壞程度不同，各區(qū)域業(yè)主對(duì)維修的需求程度、類別不同，意見不一，更加之不少小區(qū)物業(yè)租用比例大、業(yè)主不在現(xiàn)場，使得法定的雙“三分之二”的票決門檻很難邁過，導(dǎo)致維修資金歸集、使用等決策費(fèi)時(shí)長、效率低，不少問題久拖不決，需要維修的工程遲遲不能開工，給受影響的業(yè)主生活帶來很大不便。有些情況下，最終只能由受影響較嚴(yán)重的業(yè)主或物業(yè)公司、居委會(huì)墊資維修。

4.5 相關(guān)主體間互信基礎(chǔ)薄弱，維修資金的管理、使用困難重重

社會(huì)轉(zhuǎn)型的大背景下，一方面，目前大部分業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間難以建立互信基礎(chǔ)，導(dǎo)致由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的動(dòng)用維修資金動(dòng)議，很難獲得業(yè)主表決通過。另一方面，規(guī)范運(yùn)作的業(yè)委會(huì)比例低，業(yè)委會(huì)的動(dòng)議也很難獲得業(yè)主的信任，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)難以承擔(dān)維修資金歸集、使用、管理的重任，維修資金業(yè)主自管難于實(shí)現(xiàn)（目前，廣州市尚未出現(xiàn)維修資金劃歸業(yè)主組織自管的案例）。

4.6 維修資金行政指導(dǎo)、監(jiān)管工作不到位

小區(qū)（大廈）維修資金籌集、使用、管理任務(wù)艱巨，在目前業(yè)主組織普遍不能自主行使自治職責(zé)（業(yè)委會(huì)成立比例低且規(guī)范運(yùn)作的少）的前提下，迫切需要行政指導(dǎo)、監(jiān)管工作落到實(shí)處。但現(xiàn)實(shí)是，一方面，屬地街道辦專職負(fù)責(zé)物業(yè)管理的人員少、專業(yè)能力不足；另一方面，專業(yè)行政主管部門工作人員分管事務(wù)多，日常工作量大，無暇認(rèn)真顧及。導(dǎo)致事實(shí)上的維修資金行政指導(dǎo)、監(jiān)管工作不到位，大量工作只能被動(dòng)應(yīng)付、低效處理。

5 老舊小區(qū)維修資金問題的解決對(duì)策

維修資金管理問題是一個(gè)涉及面廣、影響面大、十分復(fù)雜艱深的問題，解決這一問題絕不僅僅是誰繳費(fèi)、繳多少、怎么繳的問題，必須站在全局的高度，出臺(tái)一些配套制度和行政措施，方可見效。為此，提出以下對(duì)策建議。

5.1 完善維修資金法律制度體系

住宅維修資金牽涉的不只是一個(gè)社區(qū)或某些業(yè)主之間的利益關(guān)系，它反映出來的是整個(gè)社會(huì)各方的經(jīng)濟(jì)利益。因此，為了保證該部分資金使用的高效、公平、公正，做到有章可循，有據(jù)可依。必須進(jìn)一步完善《物權(quán)法》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《住宅建筑室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等，同時(shí)結(jié)合我國實(shí)際，借鑒國外成熟的理論，提高立法層次，彌補(bǔ)我國項(xiàng)維修資金法律制度上的缺失和不足。

5.2 加強(qiáng)業(yè)主組織成立、運(yùn)作的行政指導(dǎo)與監(jiān)督，建立一批維修資金管理的基層合格主體

業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)是最名正言順、最有可能持續(xù)高效籌集、使用、管理維修資金的合法主體，一個(gè)能夠正常規(guī)范運(yùn)作的業(yè)委會(huì)，是做好維修資金管理的關(guān)鍵，也是政府強(qiáng)化包括維修資金管理等在內(nèi)的社區(qū)管理的重要抓手。因此，政府應(yīng)下大力氣抓好業(yè)主組織成立、運(yùn)作的指導(dǎo)監(jiān)督，具體來說應(yīng)該明確街道辦指導(dǎo)業(yè)主組織成立的具體職責(zé)，將目前的出租屋管理中心職能延伸，即相關(guān)人員除了做好出租屋的管理以外，還應(yīng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)委會(huì)換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員的日常運(yùn)作，調(diào)解業(yè)主和業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位等之間的物業(yè)管理糾紛，指導(dǎo)業(yè)主組織和業(yè)主做好維修資金籌集、使用、管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系等。

5.3 引導(dǎo)業(yè)主創(chuàng)新決策表決方式，提高業(yè)主使用維修資金決策效率

即引導(dǎo)老舊小區(qū)業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定委托表決（書面委托他人代為表決）、集合表決（到會(huì)業(yè)主集體過半數(shù)表決通過，決議生效）、默認(rèn)表決（未到會(huì)業(yè)主視同默認(rèn)到會(huì)業(yè)主的多數(shù)表決意見）和異議表決（即持反對(duì)意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下，且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，也視為表決通過）等表決方式，只有這樣，才能解決部分業(yè)主不關(guān)心、不參與投票表決，難以形成決議的難題，降低“雙三分之二”表決門檻，提高表決效率。

5.4 多渠道籌措老舊小區(qū)維修改造資金

老舊小區(qū)維修資金缺口巨大，必須多渠道籌措解決資金問題，主要包括：以財(cái)政資金為主，系統(tǒng)改善老舊小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施；以政府和社會(huì)資本合作模式（PPP模式）籌措老舊小區(qū)改造資金；鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入老舊小區(qū)維修資金扶持與運(yùn)營計(jì)劃；

鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主購買房屋質(zhì)量、安全與修繕相關(guān)的保險(xiǎn)，政府為積極購買保險(xiǎn)的業(yè)主提供一定比例補(bǔ)貼；根據(jù)老舊小區(qū)具體情況讓業(yè)主選擇一次性籌集、分期籌集等不同的維修資金繳存方式等。

5.5 加強(qiáng)對(duì)違規(guī)個(gè)人業(yè)主的約束與監(jiān)督

建立業(yè)主個(gè)人征信制度，對(duì)惡意欠繳服務(wù)費(fèi)、維修資金者，給予不良信用評(píng)級(jí)，限制其房屋交易、抵押，限制乘坐飛機(jī)、高鐵等高消費(fèi)活動(dòng)，限制其融資貸款。對(duì)于拒繳維修資金政府部門工作人員、國有企事業(yè)單位工作人員，可以將拒繳、欠繳維修資金的信息直接反饋給所在單位，建議單位在工作評(píng)價(jià)、晉級(jí)晉職中作為考評(píng)因素。

5.6 建立強(qiáng)制維修和代修制度

經(jīng)過房屋主管部門或者有資質(zhì)的第三方專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)評(píng)估，當(dāng)房屋客觀上出現(xiàn)或潛在危及人員人身安全的情況，或者出現(xiàn)影響其他住戶或者他人正常生活的，業(yè)主有對(duì)名下產(chǎn)權(quán)物業(yè)和小區(qū)內(nèi)相關(guān)共有共用設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)、消除安全隱患的責(zé)任義務(wù)；租客、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)將相關(guān)情況告知業(yè)主；如果屬于歷史遺留建筑，產(chǎn)權(quán)不清晰，業(yè)主無法聯(lián)系上，或者業(yè)主拒絕履行相關(guān)維修義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)已經(jīng)危及住戶、居民人身安全的，政府有權(quán)強(qiáng)制介入，代為實(shí)施維修，屬于維修資金緊急維修使用范疇的則需即時(shí)啟動(dòng)維修資金緊急使用程序。介入組織以房管部門和街道辦為主，事后有權(quán)要求相關(guān)業(yè)主償還維修款項(xiàng)，如業(yè)主拒絕，可申請(qǐng)對(duì)其產(chǎn)權(quán)物業(yè)進(jìn)行凍結(jié)，相關(guān)業(yè)主需要償還相應(yīng)欠款才能進(jìn)行房屋的交易過戶、抵押等手續(xù)；或者在進(jìn)行房屋交易過戶過程中，先從交易房產(chǎn)款項(xiàng)中扣除業(yè)主所欠費(fèi)用。

5.7 發(fā)揮全社會(huì)的監(jiān)督作用

維修資金涉及到產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位、房地產(chǎn)行政主管部門等各方主體的利益，因此，為了防止這些部門濫用職權(quán)、相互推諉，保證資金能夠高效利用，走上健康有序的發(fā)展之路，就需要充分發(fā)揮社會(huì)多方面的監(jiān)管力量。比如發(fā)揮新聞媒體的監(jiān)督作用，及時(shí)曝光那些挪用、侵占維修資金的不法行為。只有在全社會(huì)逐步建立起公開監(jiān)督體系，充分借助社會(huì)資源、調(diào)動(dòng)社會(huì)積極性，把對(duì)維修資金的監(jiān)管，由政府主管部門包攬式監(jiān)管變?yōu)樯鐣?huì)公開式監(jiān)管，維修資金管理才能走上良性發(fā)展軌道。

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7.陳喜強(qiáng) 陳德豪.基于社區(qū)物業(yè)管理資源的社區(qū)共同治理模式探討——以廣州地區(qū)為例的考察.廣州公共管理評(píng)論

作者簡介：

王東，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院講師，博士，主要研究方向?yàn)楣芾硇畔⑾到y(tǒng)、物業(yè)管理信息化。

陳德豪，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院教授、物業(yè)管理專業(yè)負(fù)責(zé)人，主要研究方向?yàn)槲飿I(yè)管理。

劉景礦，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院講師，博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。

陳平，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院副教授，博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)和物業(yè)管理。

基金項(xiàng)目：

廣州市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題（2016GZQN32，13Y31），

廣東省自然科學(xué)基金課題（2015A030310506）。