文/上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

上海房地產(chǎn)市場2016年回顧與2017年展望

文/上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

一、2016年宏觀經(jīng)濟(jì)背景

（一）貨幣政策寬松依舊，但供應(yīng)總量增幅下降

貨幣供應(yīng)總量（M2）由2015年12月底的139.2萬億增加到2016年底的155.2萬億（平滑值），同比增長約11.6%，與2015年的增幅（約13%）相比降幅較大，但是貨幣寬松的格局依舊持續(xù)。

（二）財(cái)政政策積極有力，“營改增”后市場反應(yīng)平穩(wěn)

2016年國稅總局下發(fā)的23號文和39號文，對在房地產(chǎn)業(yè)推行“營改增”政策的操作細(xì)則進(jìn)行說明，其中明確土地出讓金可以分兩年按比例進(jìn)行抵扣，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施進(jìn)項(xiàng)抵扣，個(gè)人持有住房交易的增值稅相關(guān)稅收不增反降。由于有“營改增”實(shí)施的過渡方案在先，所以“營改增”對上海地方財(cái)政的壓力影響有限。

（三）限購政策持續(xù)，下半年逐步加碼

2010年實(shí)施的限購政策，在2016年再加碼。2016年頒布的“滬九條”和“滬六條”，明確了差別化住房信貸政策和住房限購政策，2016年11月28日頒布的新政，確定了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的方向，使購房資格受到更加嚴(yán)格的限制，至此，上海的調(diào)控政策已經(jīng)涵蓋了限購、限貸、管房、管地四個(gè)方面。

二、上海房地產(chǎn)市場回顧

（一）房地產(chǎn)市場價(jià)格

2016年12月份上海市存量住宅價(jià)格指數(shù)為285.72，受“11.28”新政影響，環(huán)比增長0.22%。2016年1-11月的存量住宅價(jià)格指數(shù)與成交套數(shù)見下圖。

圖1 2016年1-11月住宅價(jià)格指數(shù)與成交套數(shù)

反映存量房市場交易活躍程度的指標(biāo)還包括個(gè)人購房貸款。2016年個(gè)人購房貸款余額16.8萬億元，同比增長34.9%，個(gè)人購房貸款增長顯著。

2016年房地產(chǎn)市場價(jià)格呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)：一是在區(qū)域上，中外環(huán)和外郊環(huán)的價(jià)格增幅自2013年以來再次跑贏全市平均水平，個(gè)別月份環(huán)比增長率接近10%；二是在物業(yè)類型上，低檔和售后公房受到熱捧，下半年這兩類物業(yè)價(jià)格環(huán)比增幅較大。

（二）房地產(chǎn)市場供給與需求

截至2016年11月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)值為3313.65億元，同比增長6%，累計(jì)竣工面積1877.76萬平方米，同比下降9.7%。截至2016年11月，商品房銷售額累計(jì)達(dá)6151.17億元，同比增長35.80%，銷售面積累計(jì)為2419.80萬平方米，同比增長12.1%。

供給方面，“十二五”期間，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率約為9.1%（住宅5.96%），竣工面積年均增長率約為4.04%（住宅2.59%），2016年這兩組數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大幅度下降。需求方面，“十二五”期間，房地產(chǎn)銷售額年均增長14.5%（住宅16.0%），房地產(chǎn)銷售面積年均增長約為6.3%（住宅5.57%），2016年，這兩組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)大幅增長。可見，面對趨緊的供給，持續(xù)旺盛的需求是房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的重要原因。

住宅、辦公和商業(yè)營業(yè)用房的分類供給和需求數(shù)據(jù)見表1。

表1 房地產(chǎn)市場住宅、辦公和商業(yè)營業(yè)用房供給和需求情況 （單位：億元，萬平方米）

表1表明：供給方面，辦公樓市場供給平穩(wěn)，而住宅和商業(yè)營業(yè)用房的竣工面積大幅下降，分別下降7.9%和26.9%。需求方面，住宅在銷售面積僅增長0.47%的情況下，銷售額增長率高達(dá)24.4%。火爆的住宅市場帶動(dòng)了辦公市場和商業(yè)營業(yè)用房市場，后二者銷售面積增長率均高達(dá)70%以上，銷售額增長率也高于100%。

考察辦公樓市場供給情況時(shí)，還必須綜合考慮租金水平和空置率等指標(biāo)。根據(jù)五大行的相關(guān)報(bào)告，2016年，辦公樓市場供給有兩方面變化：一是影子銀行對辦公樓租賃市場的影響，大量P2P退租，使較多辦公樓運(yùn)營商無法按時(shí)回收租金，核心區(qū)域空置率提高；二是辦公樓整體價(jià)格上揚(yáng)，帶動(dòng)了租金水平上漲。

（三）土地市場

2016年上海土地市場異?；鸨憩F(xiàn)在：第一，出現(xiàn)“地王”，即以高總價(jià)、高溢價(jià)率和高單價(jià)獲得地塊的開發(fā)商；第二，“地王”的紀(jì)錄頻頻被刷新。

即使短期內(nèi)供銷倒掛，開發(fā)商也仍然愿意高價(jià)拿地，究其原因還是土地供給趨緊的預(yù)期。2016年住宅供應(yīng)面積和商服用地供應(yīng)面積均大幅下降，其中，住宅土地供應(yīng)面積391.43萬平方米，同比減少32.7%，商服用地供應(yīng)面積118.83萬平方米，同比減少7.14%。

成交方面，在住宅用地成交量大幅下降的情況下，成交總額基本持平，商服用地量價(jià)齊升。成交住宅用地占地面積為313.49萬平方米，同比減少44.5%，總價(jià)為832.9億元，同比減少1.7%，商服用地成交127.41萬平方米，同比增長3.6%，總價(jià)1580.5億元，同比減少27%。

三、上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行展望

（一）房地產(chǎn)市場價(jià)格

目前上海房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策涵蓋了限購、限貸、管房和管地四個(gè)方面，是史上最嚴(yán)格的調(diào)控，2017年調(diào)控再度加碼的可能性較小。過去一年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較大，市場需要一些時(shí)間去消化。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將抑制房地產(chǎn)泡沫、防止出現(xiàn)大起大落，作為2017年房地產(chǎn)市場運(yùn)行的重點(diǎn)任務(wù)，可見，房地產(chǎn)市場價(jià)格暴漲或者暴跌的可能性不大。

值得關(guān)注的還有房地產(chǎn)租賃價(jià)格。在房價(jià)日益高企的情況下，越來越多的居民通過租賃市場解決住房問題，而被高房價(jià)拉動(dòng)的租金是否在居民尤其是新市民可負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi)，需要政府引起重視，并采取一定措施控制租金的漲幅。

（二）房地產(chǎn)市場供給與需求

數(shù)據(jù)分析結(jié)果表明，2016年房地產(chǎn)市場延續(xù)了“十二五”期間供應(yīng)穩(wěn)步增加、需求過度旺盛的格局。上海市人均住房建筑面積已達(dá)35.5平方米，即使將所有常住人口都算入，估算人均住房建筑面積也在20平方米左右，從居住消費(fèi)口徑來看，供給和需求的矛盾并不突出?？梢?，投機(jī)需求才是旺盛需求的主要來源。而房地產(chǎn)業(yè)還捆綁了許多公共資源，比如教育、公共交通的便利性等，這更加劇了市場需求側(cè)的熱度。限購和限貸只是權(quán)宜之計(jì)，要從根本上解決房地產(chǎn)市場的矛盾還得依靠供給側(cè)改革，建立長效機(jī)制，還原住房的居住消費(fèi)本性。否則，單純依靠盤活存量或者加大住宅土地供應(yīng)來滿足需求，滿足的很可能還是投機(jī)性需求，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展和金融風(fēng)險(xiǎn)防范之間的矛盾將繼續(xù)加劇。

（三）土地市場

根據(jù)“15%面積必須自持70年”、“配建5%保障房”的要求，開發(fā)商新拍地塊實(shí)際可以支配的土地面積不足80%，為何開發(fā)商拿地?zé)岫热圆粶p?主要原因有兩個(gè)：一是土地供應(yīng)趨緊的預(yù)期和房價(jià)上漲的預(yù)期疊加，促使開發(fā)商囤地，用作業(yè)務(wù)儲(chǔ)備；二是業(yè)務(wù)慣性，通過由項(xiàng)目公司拿地，貸款經(jīng)營，銷售后注銷項(xiàng)目的經(jīng)營模式，開發(fā)商并不具備長期持有物業(yè)運(yùn)營的動(dòng)力。如果沒有配套政策指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，土地市場“地王”頻現(xiàn)的情況將很難在短期內(nèi)改變。

綜上所述，房地產(chǎn)市場運(yùn)行受到三個(gè)方面的影響：第一是資金面；第二是土地供給；第三是參與主體。資金面和土地供給都受到政策和資源環(huán)境制約。資源環(huán)境是常變量，相對固定，而資金面卻是動(dòng)態(tài)變量。資金面寬松而土地供給趨緊，房地產(chǎn)市場的參與主體一定會(huì)集體看多這個(gè)市場。

（整理：顏莉）