姚迪

（安徽財經(jīng)大學(xué) 財政與公共管理學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

新一輪財稅體制改革背景下的房產(chǎn)稅改革探究

姚迪

（安徽財經(jīng)大學(xué) 財政與公共管理學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

自新一輪財稅體制改革實施以來，各方對房產(chǎn)稅改革的爭論一直沒有停止.在房地產(chǎn)稅方面，我國現(xiàn)行的稅收制度還存在很多問題，其中稅基過窄，重交易環(huán)節(jié)房產(chǎn)而輕保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)等問題，都導(dǎo)致了稅源大量流失.本文將通過梳理房產(chǎn)稅政策背景以及出臺意義，分析上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征管現(xiàn)狀及問題，著重探究房產(chǎn)信息共享機(jī)制、房產(chǎn)稅基評估機(jī)制、新舊稅制銜接等方面對房產(chǎn)稅改革的影響和作用，并在此基礎(chǔ)上提出一些個人建議，力求符合政策實際背景，并且具有一定的可操作性.

房產(chǎn)稅；財稅體制；改革；對策；稅基評估機(jī)制

2011年10月1日，上海、重慶兩地響應(yīng)國家政策，正式開始對保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的改革試點. 2013年，黨的十八屆三中全會發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》又指明了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”的大政策方向.2016年11月，財政部部長樓繼偉在財政智庫60年研討會的講話中表示，房地產(chǎn)稅稅制改革在積極穩(wěn)步推進(jìn)中.最快到2018年，房地產(chǎn)稅稅制即可進(jìn)入立法階段，進(jìn)入具體操作實施層面.由此可見，房產(chǎn)稅全面開征是未來財稅體制改革的大勢所趨.毋庸置疑，改革需要全社會的共同努力才能有所成效.

1 房產(chǎn)稅改革背景及意義

1.1 改革背景

早在1986年，我國就頒布了《中華人民共和國房地產(chǎn)稅暫行條例》，明確只對經(jīng)營性的房屋征稅，而對非經(jīng)營性的房屋并不征收房產(chǎn)稅.2011年10月1日，上海、重慶兩地正式開始對保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)進(jìn)行試點改革.此次滬、渝兩地的房產(chǎn)稅試點主要對增量房征稅而對存量房涉及較少，改革取得些許成效也暴露出一些問題.

1.2 改革意義

房產(chǎn)稅改革具有多方面的積極意義.第一，房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，具有能夠調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距的作用.第二，房產(chǎn)稅的全面開征能增加地方政府財政來源.地方政府的“土地財政”政策，多年來一直被各方學(xué)者們所詬病，所謂的土地財政，就是政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方的財政支出的行為.改革房產(chǎn)稅，能夠使地方政府有穩(wěn)定的財政來源，減少土地財政狀況，使地方政府有財力能向居民提供更多安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，能夠緩解各地房產(chǎn)投機(jī)者的“炒房”現(xiàn)象.第三，政府可通過房產(chǎn)稅的改革抑制需求，從需求端來實行對房地產(chǎn)市場的規(guī)范整治，避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康長足發(fā)展.第四，房產(chǎn)稅所涉及到的房地產(chǎn)相關(guān)稅種龐雜，落實房產(chǎn)稅改革能夠整合房地產(chǎn)稅種相關(guān)稅費(fèi)，房地產(chǎn)稅作為我國新一輪財稅體制改革的重要組成部分，其全面順利開征對財稅體制整體改革的推進(jìn)有著無可厚非的作用.

2 滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點的問題

2.1 稅基狹窄，有失稅收公平原則

上海的房產(chǎn)稅征收范圍為上海整個行政區(qū)域，對本地戶籍新購置的且屬于家庭第二套以上的房產(chǎn)、外地戶籍新購置的房產(chǎn)征稅，征稅對象僅為增量房，而對存量房免征房產(chǎn)稅.重慶的房產(chǎn)稅征收范圍僅為主城九個行政區(qū)域內(nèi)個人擁有的獨(dú)棟高檔別墅；個人新購的高檔住房；或在重慶市同時沒有戶籍、沒有企業(yè)又沒有工作的“三無”個人新購的第二套房產(chǎn).由此可見，兩地都僅是針對高檔、獨(dú)棟、新增的房產(chǎn)征稅，而人們所持有的存量房產(chǎn)則受到了保護(hù)，對于新購房者和原房屋持有者之間形成了稅收的不公平.另外，此項政策放棄了龐大的存量房稅源，使得房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用減弱.

2.2 稅率較低、免稅面積不合理，抑制房價作用微弱

上海房產(chǎn)稅試點實行比例稅率，實際稅率分為0.28%和0.42%兩檔；而重慶房產(chǎn)稅試點實行累進(jìn)稅率，分為0.5%、1%和1.2%三檔.一方面，稅率制定的層級太少；另一方面，稅率遠(yuǎn)低于世界水平.在免稅面積的制定上，上海為每人60平米免征，面積過大.而重慶的外來人員，第一套住房無論面積多大，都可免征房產(chǎn)稅.有研究表明，滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點之后，兩地在新建商品房價格和新建住房價格上與其他城市相比并沒有明顯的下降.國家統(tǒng)計局統(tǒng)計結(jié)果表明，2011年3月份，上海新建商品房價格同比上漲2%，而重慶更是上漲5.7%.房價成因復(fù)雜，其中因果關(guān)系不易區(qū)分，但由此可見滬、渝兩地房產(chǎn)稅對房價的抑制作用并不明顯.

2.3 征收效果不理想，對地方財政收入效果不明顯

滬、渝兩地房產(chǎn)登記不健全，房屋價值評估機(jī)制不完善，征管體系存在漏洞，房產(chǎn)稅征管很難落實，民眾抗議呼聲很高等，導(dǎo)致在房產(chǎn)稅試點前三個月，兩地房產(chǎn)稅登記繳納數(shù)不足1%和5%，收入均不足百萬元人民幣，與上千億的財政總收入相比微不足道，對地方政府而言，沒有起到組織地方財政收入的作用.

3 個人房屋開征房產(chǎn)稅的思考

3.1 稅收機(jī)關(guān)征管難

一方面，目前我國實行的房產(chǎn)稅政策僅是對法人、個體工商戶采取定額稅的形式，征管起來相對容易.對居民開征房產(chǎn)稅意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)將直接面向千千萬萬戶居民作為納稅人.如何高效準(zhǔn)確的征收房產(chǎn)稅是一大難題.從社會總體來看，征收房產(chǎn)稅有利于收入分配，縮小貧富差距；但從居民個人角度，易產(chǎn)生抗稅心理.納稅人缺乏對財產(chǎn)類稅種的正確認(rèn)知，可能會出現(xiàn)大規(guī)模欠稅現(xiàn)象.

另一方面，我國尚未建立全國共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，因此在征管范圍上存在很大的漏洞，易出現(xiàn)納稅人隱瞞財產(chǎn)，不據(jù)實上報房產(chǎn)的行為.現(xiàn)有的存量房房產(chǎn)信息也并不全面，缺乏價值衡量體系，且具有較強(qiáng)的地域性，有限的信息又經(jīng)常歸屬于不同的部門管轄，容易造成征管效率低下.

再者，房產(chǎn)稅全面開征后，納稅群體龐大，對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，征管難度加大，服務(wù)對象眾多，因此，如何科學(xué)合理的征繳稅款也是難題.

3.2 房產(chǎn)稅稅基評估不夠完善

房產(chǎn)在交易過程中為少繳稅款而惡意降低發(fā)票價格的情況在經(jīng)營性房屋征收房產(chǎn)稅的過程中就已經(jīng)存在.個人房產(chǎn)的房產(chǎn)稅的征收所依賴的就是確切的房產(chǎn)價值，但我國在房產(chǎn)評估上并沒有形成規(guī)范的做法.我國現(xiàn)行的以市場價格為主導(dǎo)的定價模式正為投機(jī)取巧之人提供了可乘之機(jī)，不排除買賣雙方協(xié)同定價，以此來少繳稅款的情況.

3.3 相關(guān)稅費(fèi)雜糅

我國現(xiàn)有與房地產(chǎn)相關(guān)的稅、費(fèi)種類繁多，在此基礎(chǔ)上盲目開征房產(chǎn)稅，一是造成嚴(yán)重的重復(fù)征稅問題；二是稅費(fèi)交叉，征管難度大.如果不改變房地產(chǎn)稅費(fèi)現(xiàn)狀，而只是對保有環(huán)節(jié)加征房產(chǎn)稅，不會取得良好的成效.在整體改進(jìn)房地產(chǎn)稅過程中，還涉及到新舊稅費(fèi)交接問題，如果處理不好，會成為眾矢之的，不利于房產(chǎn)稅的施行.

4 優(yōu)化房產(chǎn)稅的對策

4.1 完善房產(chǎn)稅稅基評估機(jī)制

房產(chǎn)稅的全面開征，需要一套完整的房產(chǎn)評估機(jī)制.就現(xiàn)行的上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點來看，短期的市場交易價和房產(chǎn)實際價值相差不大，因為房產(chǎn)稅針對的是新購房者而非存量房，依據(jù)市場交易價來計稅具有一定的可行性.但從長期來看，只有以房地產(chǎn)實時評估價值為準(zhǔn)，才能使房產(chǎn)稅稅收和資產(chǎn)增值很好的聯(lián)系起來.OECD成員國中，一般實行估價和征管相分離的做法.英德兩國單獨(dú)設(shè)立不同于政府和稅務(wù)機(jī)關(guān)的第三方房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估師來有效評估房產(chǎn)的價值.借鑒國際經(jīng)驗并結(jié)合我國實際國情，估價由中央和地方政府組織進(jìn)行，中央政府負(fù)責(zé)制定估價的準(zhǔn)則、估價師的考核，對不同城市、地域?qū)嵭蟹值燃?、分稅率處理，建立房產(chǎn)評估系統(tǒng)，只需將具體地域參數(shù)值輸入便能得出房產(chǎn)估計價值，而地政府則具體實施估價以及稅款的征收.倘若地方政府認(rèn)為估價實在不合理，可以向中央提出個別地區(qū)重復(fù)估價申請.此種方法可以避免地方權(quán)力過大而引起的偷漏稅現(xiàn)象.

房產(chǎn)的價值是受到多方面的影響的.同一處房產(chǎn)在不同的歷史時期以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下會有截然不同的價值.因此，房產(chǎn)稅稅基評估制度還應(yīng)該具有科學(xué)的評估周期，定期對房產(chǎn)價值進(jìn)行重新估價.英國、日本、美國是每3年進(jìn)行一次，國際上大多數(shù)國家也是每2-5年對房產(chǎn)進(jìn)行重新估價.重新估價完成后，按照當(dāng)時房產(chǎn)稅政策，應(yīng)對多征的稅款進(jìn)行返還，少征的稅款敦促納稅人補(bǔ)繳，以此體現(xiàn)稅收公平原則.此舉還能夠帶動資產(chǎn)估價領(lǐng)域的軟件設(shè)備開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及人才培養(yǎng).

4.2 整體整合房地產(chǎn)稅費(fèi)制度

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅是兩個不同的概念，但一個稅制體系中，必定牽一發(fā)而動全身，單一改革房產(chǎn)稅并不能從總體上完善房產(chǎn)稅制，甚至有重復(fù)征稅的嫌疑.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度體系混亂，稅、費(fèi)界定模糊.因此房產(chǎn)稅改革過程必須做到科學(xué)的界定稅、費(fèi)的內(nèi)涵，清理不合理的稅費(fèi)制度，將種類繁多的稅、費(fèi)制度標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，避免重復(fù)征稅.

4.3 健全不動產(chǎn)登記制度及信息共享機(jī)制

要全面征收房產(chǎn)稅，首先要有完善的個人房產(chǎn)持有記錄，才能以此作為依據(jù)對納稅人征收房產(chǎn)稅.根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，截至2016年7月21日，全國335個地市、2855個縣區(qū)中，已有170個地市、1451個縣市區(qū)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，分別占比50.7%、50.8%.2018年前，我國將全面落實不動產(chǎn)等級制度.隨著不動產(chǎn)登記制度的全面鋪開與落實，稅務(wù)部門可與不動產(chǎn)登記中心、統(tǒng)計部門、房屋管理所等取得合作，建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制，依據(jù)完善的不動產(chǎn)登記制度來征管房產(chǎn)稅.

4.4 擴(kuò)大征稅范圍，增加稅率彈性

目前，我國房產(chǎn)稅征稅范圍狹窄，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營性房屋.而國外的房產(chǎn)稅征收范圍十分廣泛，除了公共、宗教、慈善等場所不征收房產(chǎn)稅外，其他一律征收房產(chǎn)稅.而從稅率上來看，滬、渝兩地試點的稅率級次過少，缺乏地方政府可操作的彈性.我國幅員遼闊，不同地域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上存在很大差異，因此，應(yīng)該實行差別化的比例稅率或累進(jìn)稅率.

4.5 制定基本法律統(tǒng)一征稅

加快房地產(chǎn)稅立法，適時推進(jìn)改革，是黨的十八屆三中全會提出來的一項重要改革任務(wù).房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅雖不能混淆，但房地產(chǎn)稅立法一定會考慮房產(chǎn)稅層面的可實施性.制定房地產(chǎn)稅法律，需要綜合考慮房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，拓寬稅基，簡化稅種，合理稅率，減少稅負(fù).此外，稅收法治原則是我國一直追求的長遠(yuǎn)目標(biāo)，稅收立法是稅法實施的前提，有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，是稅收立法與稅法實施過程中必須遵循的基本原則.

4.6 加強(qiáng)相關(guān)部門合作

要想房產(chǎn)稅的稅款能夠及時、充足的入庫，只依靠稅務(wù)部門是不行的，還應(yīng)該積極尋求公安部門、金融部門、房屋管理部門等的介入，保障房產(chǎn)稅款能夠按時按量的征繳.除此之外，還應(yīng)該與軟件開發(fā)部門取得合作，將計算機(jī)技術(shù)運(yùn)用到房產(chǎn)稅征繳過程中來.房產(chǎn)稅的納稅人是千千萬萬的居民，但與個人所得稅的代扣代繳方式相比，房產(chǎn)稅不具有代扣代繳人，注定了房產(chǎn)稅需要依靠納稅人自行申報繳納的性質(zhì).如此龐大的納稅群體倘若沒有科技作為支撐，很難使房產(chǎn)稅政策順利施行.

5 結(jié)語

我國的房地產(chǎn)業(yè)近些年來發(fā)展迅猛，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，因此房地產(chǎn)稅種的改革頗受各方的關(guān)注.房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，也作為房地產(chǎn)稅的一個分支，其改革觸及到廣大群眾的根本利益，也觸及到房地產(chǎn)業(yè)的各方利益.改革受力于各方面的博弈因素，最終是否能達(dá)到預(yù)期效果也受到政策選擇和落實狀況的影響.但適時推進(jìn)房產(chǎn)稅是時代的主題，是不可否認(rèn)的目標(biāo).

在制定房產(chǎn)稅政策時，我們要與時俱進(jìn)，要揚(yáng)長避短，使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮出組織地方財政收入、清理房地產(chǎn)市場、合理配置房產(chǎn)資源、均衡納稅人稅負(fù)的作用.

〔1〕程學(xué)堂.房地產(chǎn)稅開征的難點及分析.房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2015（29）.

〔2〕王凌云.關(guān)于我國開征房產(chǎn)稅面臨的問題和對策研究.山東大學(xué),2012.

〔3〕李爽.上海和重慶房產(chǎn)稅改革試點的案例分析.遼寧大學(xué)，2013.

〔4〕張小岳.基于重慶、上海房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗探討我國房產(chǎn)稅改革 [J].長春大學(xué)學(xué)報，2014，24（1）：29-33.

F810.424

A

1673-260X（2017）05-0096-03

2017-02-01

安徽財經(jīng)大學(xué)國家級大學(xué)生創(chuàng)新項目（201610378254）