唐山市住宅專項維修資金管理中心 郭銀靜

住宅專項維修資金財務(wù)管理探討

唐山市住宅專項維修資金管理中心 郭銀靜

時下，隨著業(yè)主們主人翁意識的加強，個體維權(quán)意識也在不斷的提高，業(yè)主們對于住宅專項維修資金財務(wù)管理和使用以及增值等問題越來越關(guān)注。本文從維修資金管理現(xiàn)狀和問題入手，分析問題產(chǎn)生的原因，給出一些有益的建議，為完善維修資金財務(wù)管理提供一些有益的幫助。

住宅專項維修資金 財務(wù)管理

隨著個體維權(quán)意識的不斷增長和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，人們越來越關(guān)注住宅專項維修資金的管理和使用問題。人們對自己權(quán)益的保護意識和對專業(yè)知識的了解，也促使維修資金財務(wù)管理日益走近大眾視野。

一、住宅專項維修資金管理存在的問題

(一)缺乏規(guī)范管理制度

2007年，國家出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》，推動了房屋維修基金事業(yè)的進程，對我國的住宅專項維修資金管理的實施和運行提供了可以遵循的依據(jù)。但是，在具體實踐中，對于資金賬目的建立、維修資金的繳存和分配使用，以及剩余資金的管理等如何建立科目明細，如何報表等，還沒有出臺相關(guān)的制度，因此，很多細節(jié)的操作沒有規(guī)章制度可循，無據(jù)可依，致使許多賬目不清晰、數(shù)據(jù)失真，讓廣大業(yè)主的潛在利益受到損失。

(二)資金增值保值效能差

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我國的住宅專項維修資金要取之于民用之于民，即轉(zhuǎn)款專用。業(yè)主統(tǒng)一繳納，物業(yè)存放在銀行專戶中統(tǒng)一管理，任何機構(gòu)和個人不能挪用。但是，這樣一來，維修資金中的大部分都以貨期存款的形式放在銀行，難以進行再投資再增值，大筆資金閑置，難以保值。

(三)資金監(jiān)管力度薄弱

由于住宅維修資金管理在財務(wù)管理體系中還是一項相對空缺的研究體系，因此在企業(yè)管理部門中，監(jiān)管力度和監(jiān)管制度還很缺乏。有時，由于財務(wù)管理人員的疏忽，維修資金的管理完全依賴于銀行進行管理，忽視對銀行代支代繳記錄的核查，財務(wù)監(jiān)督管理的缺失和不到位，使得財務(wù)監(jiān)管形同虛設(shè)，這給一些不法分子提供可乘之機，出現(xiàn)挪用、占有維修資金的情況時有發(fā)生。

二、原因分析

分析當(dāng)下住宅專項維修資金財務(wù)管理狀況，可以從以下三方面來分析問題產(chǎn)生的原因：

(一)制度原因

維修資金管理辦法實施以來，各地的維修資金業(yè)務(wù)發(fā)展水平不平衡，一些二線、三線城市的維修資金使用、管理沒有形成有體系的制度，而及時出臺了一些制度，在具體實施起來，也沒有可參照的依據(jù)和范例，因此，制度的可操作性不強，使得維修資金財務(wù)管理上一直存在空缺。

(二)人員因素

有些財務(wù)人員在處理維修資金業(yè)務(wù)時，由于能力和水平的限制，或者對維修資金管理從意識上認識不夠，致使維修資金財務(wù)管理工作長期存在一些紕漏。這些人員一般都是兼職監(jiān)管維修資金賬目，沒有專人專管的意識，更是缺少為業(yè)主們服務(wù)的意識，因此資金管理效益也難以提高，不能滿足當(dāng)下業(yè)主們的日益高漲的需求。

(三)監(jiān)督方法缺失

專項維修資金業(yè)務(wù)涵蓋業(yè)主、物業(yè)、開放商、建設(shè)主管部門、地方財政、設(shè)計、銀行等多方面關(guān)系。在具體的管理過程中，由于沒有形成系統(tǒng)有效的監(jiān)督措施和監(jiān)督方法，維修資金的使用和保管在一定程度上形成空窗現(xiàn)象，監(jiān)督乏力、審計力度不夠，造成監(jiān)管不力。

三、改善住宅專項維修資金財務(wù)管理的建議

針對以上住宅專項維修資金財務(wù)管理的現(xiàn)狀及問題產(chǎn)生的原因，論文提出以下建議，供相關(guān)部門參考：

(一)完善制度

加快完善住宅專項維修資金財務(wù)管理制度建設(shè)，形成一系列規(guī)范的引導(dǎo)，規(guī)范財務(wù)人員的行為，規(guī)范專項維修資金的繳存、支取、收益分配等的流程，加強對專業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，引入電子電算化核算軟件等，減少人為干預(yù)的機會，讓賬目更加清晰、公開。

(二)拓寬資金增值渠道

結(jié)合各地區(qū)住房管理情況實際，學(xué)習(xí)其他先進地區(qū)和城市的經(jīng)驗，完善和拓展本區(qū)域資金增值渠道，在確保資金安全的情況下，積極籌劃投資運營，實現(xiàn)住宅專項資金增值保值。

(三)加大監(jiān)管力度

加強企業(yè)內(nèi)部資金監(jiān)管，定期對裝箱維修資金的財務(wù)狀況公開，同時，業(yè)主委員會也要行使自己的職責(zé)，對財政收支、計息、受益等情況定期抽查，充分發(fā)揮各方面的監(jiān)督力量，對財務(wù)狀況做到公開、透明。

目前，各大機關(guān)專門機構(gòu)和大專院校相關(guān)科研人員等對我國的住宅專項維修資金財務(wù)管理的討論和研究還處于剛剛起步階段，經(jīng)驗和水平還有限，今后,還需要各級部門引起重視，投入更多的人力物力財力對此項課題進行研究。

[1]肖劍峰.房屋專項維修資金監(jiān)管機構(gòu)的建設(shè)問題[J].中國房地產(chǎn),2012(3)