蘇鑫

伴隨著傳統(tǒng)開發(fā)模式的終結(jié)，地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了服務(wù)業(yè)時(shí)代，一線和二線城市也從過去的增量開發(fā)、增量市場(chǎng)逐步變成存量市場(chǎng)。

一、從制造業(yè)到服務(wù)業(yè)

傳統(tǒng)開發(fā)模式是制造業(yè)，高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高杠桿?？v觀歷次調(diào)控，上述“三高”都會(huì)被潑一盆冷水。如果土地政策一直施行招拍掛，高利潤(rùn)則喪失了基礎(chǔ)，相當(dāng)于緣木求魚；如果將保險(xiǎn)、信托、銀行等所有的融資渠道都關(guān)閉，杠桿便無支點(diǎn)；加上政府實(shí)施新政策讓住宅回歸居住的本質(zhì)，市場(chǎng)便可恢復(fù)理性。

住宅市場(chǎng)有三層需求、兩種屬性，第一層是剛需，第二層是改善需求，這兩層都屬于消費(fèi)屬性，第三層是投資需求，屬于投資屬性。早在2010年國(guó)家出手調(diào)控，遏制房地產(chǎn)投資屬性，但2016年“9·30”樓市調(diào)控則是在去庫存的背景下進(jìn)行，由于資本寒冬，實(shí)體經(jīng)濟(jì)較差，投資屬性被重新激發(fā)。

投資屬性造成投資需求，從而吸引更多資金進(jìn)入樓市，然后，投資屬性被極度放大，投機(jī)便出現(xiàn)，住宅成了資本品。資本品必有泡沫，不存在零泡沫的情況，而泡沫必須在可控范圍內(nèi)，其中可行的方式便是控制住宅的投資屬性，讓住宅回歸到居住本性。

從本質(zhì)來看，地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)開發(fā)模式就是一場(chǎng)賭局，地方政府相當(dāng)于是莊家，地是籌碼，只要在賭桌上，賺的錢也都在賭桌上，根本逃不掉，這意味著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加劇。因此，地產(chǎn)行業(yè)在轉(zhuǎn)變，由制造業(yè)變成服務(wù)業(yè)，市場(chǎng)出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。

可以肯定，未來的房地產(chǎn)行業(yè)，不論傳統(tǒng)模式是否會(huì)終結(jié)，其行業(yè)屬性一定會(huì)從制造業(yè)變成服務(wù)業(yè)。

二、傳統(tǒng)開發(fā)模式終結(jié)帶來的商機(jī)

房地產(chǎn)行業(yè)由制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)，危亦是機(jī)。而前提是要有危機(jī)意識(shí)。對(duì)中小企業(yè)來說，可能會(huì)有趕超的機(jī)會(huì)，其核心是思維的改變，換句話就是需要互聯(lián)網(wǎng)思維和金融思維。

具體來講，房地產(chǎn)行業(yè)由制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)的趨勢(shì)包括三方面，一是城市更新； 二是REITs+CMBS；三是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

在存量時(shí)代，城市更新的背后是萬億級(jí)的市場(chǎng)，不僅規(guī)模大而且會(huì)形成多方共贏的市場(chǎng)。政府可以從中獲得稅收，老百姓亦可享受城市面貌改變、生活檔次提升、投資商獲利。同時(shí)，城市更新也符合政府推動(dòng)的供給側(cè)改革。因此，城市更新的動(dòng)力是消費(fèi)升級(jí)。

在城市更新中，賺錢的主要方式就是低價(jià)買、高價(jià)賣。據(jù)DTZ統(tǒng)計(jì)，2016年上海的寫字樓整棟銷售單價(jià)比2015年漲了50%，想低價(jià)買，只能拿到受困資產(chǎn)。高價(jià)賣則考驗(yàn)資產(chǎn)管理能力，不僅有讓租金上漲的能力，也要有將其證券化的能力，從而增加流動(dòng)性。在上述過程中，其核心就是資產(chǎn)管理。

在城市更新的過程中，其難點(diǎn)就是做什么樣的寫字樓。隨著聯(lián)合辦公的崛起，辦公行業(yè)也會(huì)迎來洗牌。傳統(tǒng)的辦公樓只有物業(yè)服務(wù)，沒有跟辦公相關(guān)的需求服務(wù)，很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)缺少資金，租不起高檔辦公樓，但“HI WORK”理念可以讓這些群體通過低租金享受輕奢的辦公生態(tài)，即輕松、高效、奢侈。

“HI WORK”裝進(jìn)了三方面的內(nèi)容。第一，HI會(huì)。中小企業(yè)無需過多會(huì)議室，可以共享會(huì)議室，通過軟件提前預(yù)定即可，而HI會(huì)提供的會(huì)議室有商務(wù)、輕松等多種風(fēng)格，可以適合不同類型的企業(yè)，在降低企業(yè)租金的同時(shí)，也提高面積使用率。第二，公共空間HI辦。由于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)業(yè)務(wù)多，傳統(tǒng)的寫字樓門禁以及空調(diào)供暖等都有時(shí)間限制，而HI辦則打破這種限制。同時(shí)，與外來企業(yè)合作可租用靈活的辦公空間。第三，HI咖以及HIBAR。對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公司，最重要的是創(chuàng)造生意機(jī)會(huì)，HI咖不是簡(jiǎn)單的賣咖啡，而是通過場(chǎng)景讓員工互動(dòng)起來。例如，一個(gè)人喝一杯咖啡十塊錢，兩個(gè)人則分別五塊錢。HIBAR也不是簡(jiǎn)單的酒吧，是通過公共休閑空間可以組織系列活動(dòng)讓租戶彼此互動(dòng)起來，加強(qiáng)交流。

相比之下，商業(yè)地產(chǎn)不如住宅開發(fā)受歡迎，主要原因：一是開發(fā)住宅屬于制造業(yè)，變成服務(wù)業(yè)相對(duì)難，經(jīng)營(yíng)意識(shí)轉(zhuǎn)變更難；二是缺乏金融的支持。目前，與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的金融除了開發(fā)貸就是經(jīng)營(yíng)貸，經(jīng)營(yíng)貸則無法評(píng)估價(jià)值。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，證券化可以讓商業(yè)地產(chǎn)取得更好發(fā)展。未來，商業(yè)地產(chǎn)及住宅開發(fā)會(huì)有一些金融創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)證券化的途徑也會(huì)越來越多。

除了上述兩種趨勢(shì)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司受資本的追捧。在房地產(chǎn)行業(yè)由制造業(yè)變成服務(wù)業(yè)的過程中，提供內(nèi)容的公司會(huì)顯現(xiàn)出它們的重要性。盈利的方式也可以像萬科的“八爪魚”計(jì)劃，還可以投資其他企業(yè)。例如，在短短的一年時(shí)間，高和資本聯(lián)合翰同資本做了專項(xiàng)房地產(chǎn)投資基金，投資的企業(yè)包括空間家、優(yōu)客工廠、鋪天地、上海鯤程、新起點(diǎn)、嗨住以及第六感海外度假別墅。投資企業(yè)服務(wù)涵蓋居住、辦公、商業(yè)、養(yǎng)老、停車等多方面，其橫向服務(wù)鏈條涉及服務(wù)、交易、運(yùn)營(yíng)三大方面。這樣就可以用PE投資的方式享受房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變過程中全行業(yè)生態(tài)鏈的價(jià)值增值。

無論是資產(chǎn)還是城市，讓其價(jià)值提升的方法有三層：改硬件、裝內(nèi)容、促流動(dòng)。改硬件就是改變外部的形態(tài)，入行門檻低；裝內(nèi)容是核心，促流動(dòng)則是靠金融創(chuàng)新支持。

當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入到服務(wù)業(yè)時(shí)代，提升資產(chǎn)價(jià)值成為盈利的根本。雖然創(chuàng)新的方式五花八門，但關(guān)鍵在于需要突破思維模式，敢于改變。

作者系高和資本董事長(zhǎng)