王桂芳

(華中科技大學 法學院，湖北 武漢 430074)

美國家宅財產(chǎn)制度的啟示
——破解中國農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款風險的新思路

王桂芳

(華中科技大學 法學院，湖北 武漢 430074)

目前我國正在開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點,各試點地區(qū)先后推出不同的抵押模試，但運行過程中農(nóng)民遇到了資不抵債可能失去居所的難題。本文重點分析了美國家宅財產(chǎn)豁免制度的理念、內(nèi)容和特點,并以此為借鑒根據(jù)中國國情得出中國應該明確農(nóng)民取得住宅財產(chǎn)的條件和豁免范圍，對住房財產(chǎn)的價值或住房面積給與一定的豁免，農(nóng)民住房財產(chǎn)定位為人格財產(chǎn)和生存財產(chǎn)，以及憲法、破產(chǎn)法、稅法協(xié)調(diào)跟進的破解思路。

農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款；財產(chǎn)豁免；美國經(jīng)驗

2013年黨的十八屆三中全會提出了健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制的改革舉措，該會議決定中明確了為保障廣大農(nóng)民宅基地財產(chǎn)權益，將通過試點探索，漸進推行農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓以促進農(nóng)民增收。為慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓試點，做好農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點工作，2015年8月國務院印發(fā)了《關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點的指導意見》，2015年12月全國人大常委會發(fā)布了《關于授權國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣(市、區(qū))、天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關法律規(guī)定的決定》規(guī)定。為落實前述政策決定，2016年中國人民銀行會同相關部門聯(lián)合印發(fā)《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》。農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款為農(nóng)村宅基地用益物權的實現(xiàn)提供了重要方式和途徑,當下我國各試點地區(qū)對農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款正在積極探索，抵押貸款形式有多種類型：如在四川省成都地區(qū)，依據(jù)成都市政府《關于成都市農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資總體方案及相關管理辦法的通知》規(guī)定，如果辦理屬于宅基地性質的房屋抵押，需要先將宅基地性質轉變?yōu)榻ㄔO用地，同時附加申請人以后無權再申請宅基地條件。此外，申請人必須保證其設定抵押的房屋在資不抵債被依法償債后仍然有其他住所[1]；安徽省的做法是，從抵押受讓主體的角度，當?shù)盅菏茏屩黧w是本區(qū)農(nóng)戶時，依據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定辦理。當受讓主體屬于城市居民時，房屋所有權變更為受讓人，宅基地從集體變更為國有[2]，安徽省的試點中，對農(nóng)戶抵押房屋財產(chǎn)被執(zhí)行償債后的住處等問題沒有涉及；廣東省梅州市的做法是，先由政府授權特定公司，農(nóng)戶有抵押意愿時，第一步是先把宅基地財產(chǎn)抵押給該政府授權公司，第二步是該公司到銀行提供擔保，農(nóng)戶得到銀行貸款[3]；浙江省義烏市則是辦理宅基地抵押貸款需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權證》，需要村集體蓋章證明，并向國土部門申請“農(nóng)村宅基地抵押權”登記，隨后便可與銀行簽訂貸款協(xié)議。義烏農(nóng)商銀行還制定了《農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押貸款實施細則》，但關于抵押物的處置辦法，尚未明確制定。[4]

農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款抵押流轉的試點推進，有利于實現(xiàn)宅基地的經(jīng)濟價值、化解農(nóng)戶融資貸款難等問題。但目前我國宅基地使用權抵押流轉依然存在抵押物處置后，農(nóng)戶居所等最低生活保障問題無解的硬傷，這是制約目前試點工作推進的主要因素。

美國家宅財產(chǎn)豁免制度已經(jīng)有百年歷史，它在保護自耕農(nóng)家宅財產(chǎn)權領域起著舉足輕重的作用。該制度將家宅財產(chǎn)視為確保公民生存基本需要和生活安寧的具有物質和人格雙重意義的財產(chǎn)，從憲法、稅法、破產(chǎn)法等領域保障了公民不會因家宅財產(chǎn)被抵押拍賣而流離失所。這對破解當前我國農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點中遇到的農(nóng)戶資不抵債時如何保障其最低生活保障難題很有借鑒意義。

一、美國家宅財產(chǎn)豁免制度的理念、內(nèi)容與特點

(一)價值理念

在美國，家宅(homestead)是指作為一個家庭日常生活的固定場所而存在的土地及其建筑物、附屬設施、園地等。[5]在現(xiàn)代財產(chǎn)法分類理論中,財產(chǎn)分為生存財產(chǎn)和奢侈財產(chǎn)，人格財產(chǎn)和可替代財產(chǎn)等很多類型。凡是為維持所有人最低限度的生存所必要的財產(chǎn)即為生存財產(chǎn)，其重要性遠遠大于其他財產(chǎn)類型。凡是與人格緊密相連、其滅失造成的痛苦無法通過替代物補救的財產(chǎn)即為人格財產(chǎn)，它比可替代財產(chǎn)受更強的法律保護。[6]家宅作為家庭成員私生活的根據(jù)地,無疑兼具生存和人格兩種財產(chǎn)屬性,享受遠高于對一般財產(chǎn)的保護。多數(shù)國家為此設立了許多制度,如憲法上的住宅不可侵犯條款[7],刑法上的非法侵入住宅罪[8],民法上的住宅適住性擔保義務等。但最典型的保護家宅財產(chǎn)的制度是發(fā)源于美國的家宅財產(chǎn)豁免制(homestead exemption law)。[9]美國家宅財產(chǎn)豁免制度設立的目的是通過豁免家宅居住權利人一定額度或數(shù)量宅地財產(chǎn)的方式避免其由于債務的原因被迫出賣家宅財產(chǎn)而無家可歸。家宅財產(chǎn)豁免權的主體是自然人，債務人居住的房屋及房屋所處的土地免于查封和強制執(zhí)行在美國許多州是一項憲法性權利。

(二)起源發(fā)展

該制度源于1839年德克薩斯州法律規(guī)定，1841年,佐治亞(Georgia)和密西西比(Mississippi)成為第一批追隨德克薩斯建立自己的家宅財產(chǎn)豁免法的州。在此之后的10年左右，康涅狄格(Connecticut)、威斯康星(Wisconsin)、密歇根(Michigan)以及美國南部的一些州,都通過了類似的法令。到1864年,美國32個州通過了有關宅地財產(chǎn)豁免法律。當然，每個州法律規(guī)定各有側重。比如在生效要件方面，一些州自然生效，另一些州則需要提出申請和聲明等條件。在具體內(nèi)容方面，各州也有所不同。德克薩斯、佛羅里達、愛荷華州、堪薩斯州和俄克拉何馬州在保護家宅財產(chǎn)不被迫出售方面有極為優(yōu)惠的政策，這幾個州對債務人免于逼迫出售家宅財產(chǎn)的保護范圍沒有設定財產(chǎn)價值方面的限制。美國每個州都有一系列豁免法則，如嚴禁債權人收回債務人的自住房產(chǎn)，或在債權人收債務人自住房產(chǎn)前，附有給債務人一定額度豁免金等等。對一些特殊對象，如單身、老人、殘障人士、年收入低者，銀行收回房產(chǎn)前的豁免更是多種多樣?？傮w而言，美國各州關于家宅豁免財產(chǎn)的規(guī)定體現(xiàn)在破產(chǎn)、民事財產(chǎn)執(zhí)行(含與民事破產(chǎn)絲毫不相關的一般民事訴訟執(zhí)行)*如1985年的Cargill，INC. v. Hedge案，在該案中，明尼蘇達州某夫婦以分期付款的方式買下一片80英畝的家庭農(nóng)場，后來因為經(jīng)營不善，無力付清余款，被賣主告上了法庭，被告聲稱根據(jù)明尼蘇達州宅地豁免條款，被告有權將構成其宅地的80英畝農(nóng)場免于強制執(zhí)行，這是明尼蘇達州憲法明確規(guī)定的一項憲法性權利，規(guī)定債務人居住的房屋及房屋所處的土地免于查封和強制執(zhí)行。法院最后的判決是，作為被告家園的那片農(nóng)場不能強制拍賣。法院進一步指出，在本案中有利于促進宅地豁免立法目的的實現(xiàn)。See Cargill v. Hedge, 375 N.W.2d 478 (Minn. 1985)以及稅收法三大領域。有關家宅豁免財產(chǎn)的法律規(guī)定雖然不是集中在一部法典中，但其宗旨相同：就是無論什么情形下，對債務人而言均都享有保留一定數(shù)量的財產(chǎn)作為其基本生活保障的權利。

(三)主要內(nèi)容

1.家宅財產(chǎn)的設定條件

首先，為家宅財產(chǎn)的土地及其建筑物赦免的申請人必須為家主(homesteader)。家宅財產(chǎn)豁免是以家主為核心的一家人確實將他們的居所作為他們的家定居。該制度的受益者是家主的家庭,而不僅是家主個人。

其次，在家主自然生命存續(xù)之年,他(她)有權依據(jù)豁免制度以家主身份對抗所有債權人的要求。但這一對抗權利具有身份屬性，不能分割或轉讓給家主的親屬如妻子或兒女。不過這并不意味著家主可以任意行使這一權利，他(她)在沒有征求其他成員的同意下不能獨自決定放棄家宅權。如果還有未成年子女且缺乏必要的生存保障的話,是不允許家長放棄或終止家宅權的。在家主逝世以后,只有直系親屬如鰥夫、寡婦和未成年子女可以繼續(xù)居住于家宅,并可以對抗債權人和其他法定繼承人。[7]

第三，申請豁免家產(chǎn)總值不得超過一定數(shù)額,如德克薩斯州,家宅總面積在農(nóng)村地區(qū)為100英畝,在城市為10英畝。在加州,赦免家宅財產(chǎn)價值在75000美元和175000美元之間，具體額度最后依據(jù)家宅價值、婚姻狀況、年齡、是否殘疾及收入等情況綜合確定。

2.家宅財產(chǎn)稅收豁免

家宅財產(chǎn)稅收豁免體現(xiàn)是對自住宅地財產(chǎn)各州規(guī)定了一些減免稅項目。途徑有3個：一是當房產(chǎn)稅超了一定額度時，州政府會給納稅人相應的現(xiàn)金補償或個人所得稅抵免；二是減少稅基；三是低估財產(chǎn)價值。各州對房產(chǎn)稅的減免規(guī)定做法不一。例如在加州，凡是自用住宅的房產(chǎn)稅均可免掉7000美元；對殘疾退伍軍人，可免除額度高些，一般最高額可達15萬美元;而對老齡人，如果超過55歲者，在其出賣了自用舊宅后的兩年時間里如果另外購買了性質屬于自用的新住宅時，只要該新住宅購入價格不超過其原來的舊住宅售出價，就可享受納稅人一生只能用一次的按照原有住宅的稅額來繳付房產(chǎn)稅的優(yōu)惠;對自用住宅在特定親屬父母子女相互之間轉移情形，轉移后的房屋不需要重新估價，一律依據(jù)轉移前的房產(chǎn)稅征收，不管這種轉移方式是繼承、銷售還是贈與?？傮w來看，美國家宅財產(chǎn)稅收豁免的地區(qū)差別很大，佛羅里達、得克薩斯、衣阿華和南達科他州免稅最多。但馬里蘭和特拉華州根本沒有家宅免稅制。佛羅里達的家宅免稅制保護了負債者的住宅，負債人還可保留大部分薪水和所有的退休金、年金和人壽保險。[11]

3.家宅財產(chǎn)破產(chǎn)豁免

依據(jù)美國破產(chǎn)法規(guī)定，債權人對債務人的豁免財產(chǎn)無權請求強制執(zhí)行。因此，自然人可通過破產(chǎn)阻止一定數(shù)額的家宅財產(chǎn)被出售。聯(lián)邦破產(chǎn)法規(guī)定了統(tǒng)一的聯(lián)邦豁免財產(chǎn)范圍,同時允許各州有制定本州豁免財產(chǎn)規(guī)則的自主權。因此，一個債務人所在州沒有規(guī)定排除適用聯(lián)邦法時，該人就可以在聯(lián)邦豁免法和其州豁免法之間自由選擇。聯(lián)邦破產(chǎn)法第522(d)條列如下財產(chǎn)為豁免財產(chǎn):(1)債務人可以保有不高于15 000美元的房屋墓地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)，條件是這些財產(chǎn)必須債務人或其被扶養(yǎng)人居住或安葬之用。(2)保險、養(yǎng)老金和公共補助。其中保險的種類含有8 000美元以下的人壽保險以及沒有到期的人壽保險合同、失業(yè)險、疾病險、殘疾險等種類。(3)和債務人人身人格密切的一些動產(chǎn)。涉及如下種類：第一類：機動車，但其價格低于2 400美元。第二類，日常用品、生活家具、糧食等食物、家用電器、樂器、服裝衣帽以及動物等，但這些物品必須是單價低于400美元，同時總價又不得高于8 000美元。第三類是低于1 000美元的首飾，非法死亡賠償金和保健輔助設備。第四類是撫養(yǎng)費、撫養(yǎng)費、損失的預期收入以及人身傷害費中低于15 000美元部分等等。(4)用于債務人繼續(xù)生存發(fā)展的從業(yè)工具。*2005年《禁止破產(chǎn)濫用法案》和《消費者保護法案》對破產(chǎn)法做了修改，最大變化是取消債務人在第7 章和第13章之間的選擇權。

美國各州破產(chǎn)豁免的財產(chǎn)種類和聯(lián)邦法大體相同，但條件標準方面寬嚴不一。在規(guī)定適用破產(chǎn)豁免條件嚴格的州，以特拉華州和馬里蘭州較為典型，在馬里蘭州，債務人若是申請享受房產(chǎn)豁免，最多得到的豁免額度不超過5500美元，其他衣物家電等的豁免額度最多不過500美元。而在特拉華州,債務人全部類型的動產(chǎn)和不動產(chǎn)總額中可豁免的僅有5000美元，這其中如從業(yè)工具還專門限額為50～75美元之間。不過多數(shù)州的規(guī)定與聯(lián)邦破產(chǎn)法典相比處于大體相差不多甚至更為寬松的程度。如以豁免額度大、覆蓋范圍廣而著稱的德克薩斯州，申請破產(chǎn)的債務人不但可以留有家里的全部財產(chǎn)，而且其家庭成員沒人幾乎都可保留汽車一輛，工作客車不限量。[11]

總之，從聯(lián)邦還是州法律的規(guī)定不難看出，在債務人可被豁免的財產(chǎn)中，最基本和價值最高的部分就是其自住房產(chǎn)財產(chǎn).

4.宅地財產(chǎn)豁免制度特點

美國宅地財產(chǎn)豁免制度在立法理念、制度設計、實踐效果等方面都具有相當?shù)牡湫托院痛硇?。美國宅地財產(chǎn)豁免制度的理念是維持債務人一定期限的基本生活和人格權。在實現(xiàn)債權人合法產(chǎn)權的同時保證債務人基本生存權;美國宅地財產(chǎn)豁免制度以完備的法律制度作支撐,從憲法、稅法、破產(chǎn)法到最后的民事執(zhí)行法合力構成美國債務人宅地財產(chǎn)多元化保護體系;宅地財產(chǎn)豁免制度設計城鄉(xiāng)一體思想貫穿始終，兼具原則性和靈活性.在對豁免財產(chǎn)的范圍的設計上采用列舉或限額方式限定，針對城鄉(xiāng)不同實際情況，在具體范圍上做細節(jié)調(diào)整，聯(lián)邦法律做出原則規(guī)定同時，各州可結合自己的實際進行細化或另行規(guī)定。該制度在防范債務人無力還債風險，保護債務人宅地權益方面起到了舉足輕重作用,分解和緩沖了對社會保障制度的壓力.

二、對我國的啟示

我國農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款試點主要目的是盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展和農(nóng)民增收致富，為穩(wěn)步推進農(nóng)村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式。當前遇到的一個難題是當借款人不履行到期債務，債權人需要依法行使抵押權時，房產(chǎn)變賣或拍賣等方式處置抵押農(nóng)房有導致農(nóng)民無家可歸失去最低生活保障的風險。對此，專家們提出了很多解決思路:主流觀點[12]認為應從完善農(nóng)村社會保障制度入手，通過財政支持，逐步將農(nóng)村醫(yī)療保險、低保、養(yǎng)老保險額度提高。另一種思路[13]是主張立法確認典賣地位，引導村民用附加贖回權的方式售賣房屋財產(chǎn)，這樣就給出賣人留有將來多年后通過滿足一定的條件贖回原典賣房屋的余地；還有一種思路[14]是著眼于確保抵押農(nóng)民在住宅財產(chǎn)抵押流轉后的住所難題，主張農(nóng)民申請抵押住宅財產(chǎn)的前提是其必須提供還有其他合法住房的證明。*2016年3月24日人民銀行發(fā)布《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》第四條第四款也要求除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所.作者認為第一種思路脫離中國經(jīng)濟發(fā)展實際，依據(jù)目前我國農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展狀況，現(xiàn)階段尚無能力建立全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的農(nóng)村社會保障體系。中國農(nóng)村社會保障體系的完善需要分步驟、分階段走“漸進式”發(fā)展的路子，居者有其屋責任是農(nóng)村社會保障體系不能承受之重。*美國自上個世紀30年代建立保障制度以來，已形成龐大的社會保障體系美國社會保障制度由社會保險、社會福利、社會救濟三部分組成。它的功能是對債務人宅地財產(chǎn)豁免救濟之后，如果在破產(chǎn)終結后，破產(chǎn)人在消耗完自由財產(chǎn)提供的有限生活費用后沒有新的生活來源，基本生活也無以為繼時最后由政府依據(jù)該債務人申請給其提供的最低生活保障制度。美國是一個社會保障體系完善的國家，但對國民宅地財產(chǎn)保護上卻另辟蹊徑也充分證明了社會保障體系作用的有限性。第二種思路遇到的問題是，如果出典人將來沒有能力贖回其典賣的宅基地財產(chǎn)，其流離失所的風險仍將存在。第三種思路缺乏足夠的法律制度支撐.根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，我國村民均以戶為單位，一戶一處宅基地。農(nóng)村宅基地的面積標準由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。依據(jù)《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》規(guī)定，我國農(nóng)村村民申請宅基地使用權登記必須嚴格依法審查，對屬于一戶申請第二種宅基地的，除了繼承這種特殊情況外，一律不予登記。根據(jù)上述法律規(guī)定，我國村民除了繼承另取得宅基地外，法律只認可一戶一宅，目前存在的農(nóng)村一戶多宅的情況大多是歷史遺留或土地管理法律規(guī)定沒有落實到位的結果。即便少數(shù)一戶多宅者可以抵押，被執(zhí)行人房屋拍賣法律上也有一定的障礙。根據(jù)《土地管理法》第63條規(guī)定，宅基地屬于村集體所有的土地，其使用權不允許用于非農(nóng)業(yè)建設或轉讓、出讓、轉讓等用途。依據(jù)中國人民銀行等六部門印發(fā)的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》第12條規(guī)定，對由于村民不能履行到期債務或按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，抵押物處置收益應由貸款人優(yōu)先受償。但根據(jù)建設部《房屋登記辦法》第87條規(guī)定，申請農(nóng)村村民住房所有權轉移登記，對受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的應當不予辦理，金融機構作為受讓人不屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，自然無法完成抵押登記。

上述學者提出的解決我國農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押難題的觀點與其對我國農(nóng)民住房財產(chǎn)的定位有關，美國推行的城鄉(xiāng)一體化的家宅財產(chǎn)豁免制度，將家宅財產(chǎn)視為生存財產(chǎn)和人格財產(chǎn)予以特別保護，從憲法到部門法提供全方位法律支撐，有效避免了債務人因債務而失去居所等最低生活保障問題，這一成功經(jīng)驗對破解當前我國農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款改革難題有著一定的借鑒作用。

(一)重新準確定位農(nóng)民住房財產(chǎn)性質

目前我國農(nóng)村宅基地制度改革的基本思路是豐富權能內(nèi)容，使得廣大農(nóng)民宅基地權利得到切實的保護，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。目前改革的思路和制度設計是停留在將農(nóng)民住房財產(chǎn)看作普通財產(chǎn)的層次上。在我國土地制度史上農(nóng)民住房財產(chǎn)一直有著獨特的地位，在保障農(nóng)民的生存基本需要方面發(fā)揮了不可替代的作用，同時農(nóng)民一般人都不舍得放棄老宅，對宅地財產(chǎn)有很深的感情。而美國的家宅財產(chǎn)豁免制度中把公民住房財產(chǎn)視為兼具有生存和人格意義財產(chǎn)的理念對我國當下正在進行的農(nóng)民住房財產(chǎn)改革無疑有參考價值。

(二)明確農(nóng)民擁有住房財產(chǎn)的條件及豁免的范圍

參照美國家宅財產(chǎn)豁免制度,立法明確規(guī)定農(nóng)民以戶為單位享有一定面積或價值的自住房屋豁免權利，并通過立法細化享有該權利的條件。只要是農(nóng)村居民,以戶為單位，以戶主名義，申請一定面積標準的宅基地,在批準登記生效之后,即享有一定面積或財產(chǎn)價值額度的免于債務強制執(zhí)行權利。*依據(jù)2015年《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》，被執(zhí)行人名下的唯一住房可以執(zhí)行，但如果執(zhí)行標的系被執(zhí)行人本人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，可以豁免執(zhí)行。但并非被執(zhí)行人只要僅有一套房屋，就一律停止執(zhí)行。如果被執(zhí)行人名下的唯一住房，超出了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的范圍，人民法院可以執(zhí)行。即對執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一住房的情形，按照申請執(zhí)行的債權種類是金錢債權還是交付房屋的不同做出了不同的規(guī)定。在執(zhí)行程序中，人民法院保障被執(zhí)行人的居住權，而不是房屋的所有權。同時，這種居住權應是被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)的家屬生存所必須的，否則就不屬于必要的保障。這一規(guī)定已經(jīng)體現(xiàn)了我國立法保護居住權精神。需要指出的是,破產(chǎn)豁免財產(chǎn)與民事訴訟中的不可執(zhí)行財產(chǎn)是既有聯(lián)系又有區(qū)別的兩個概念,在很多國家這兩個概念往往是通用的，但民事訴訟中不受執(zhí)行的財產(chǎn)在破產(chǎn)中還是有可能被執(zhí)行的。

關于豁免面積，由于我國和各個省市農(nóng)地面積和農(nóng)村人口數(shù)量的差異，不同省市人均宅基地面積自然是不同的，邊遠西部地區(qū)和東北部地區(qū)人均宅基地面積要顯著高于東部省市，而受諸多山地地貌稟賦限制的云南、貴州、西藏則人均宅基地面積擁有量較少。因此，各地應結合本地實際，制定當?shù)亟y(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標準和宅基地申請條件。*如東部沿海地區(qū)宅基地面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過125 m2;使用其他土地最高不得超過140 m2;山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過160 m2。宅基地的用地面積限額為：3人及3人以下的農(nóng)戶75m2以內(nèi)，4人的農(nóng)戶100m2以內(nèi)，5人的農(nóng)戶110m2以內(nèi);6人及6人以上的農(nóng)戶125m2以內(nèi)。使用非耕地的，每檔最高可增加15m2;山區(qū)有條件利用荒坡、荒山建房的，每檔最高可增加35m2。實施舊村改造、下山移民拆除面積超出用地限額20m2以上的，可放寬一個檔次的用地限額。關于建房農(nóng)戶人口計算：建房人口計算以本戶農(nóng)村常住戶口為準；現(xiàn)役軍人(不含軍官)、在校大中專學生、服刑人員可計算建房人口；城鎮(zhèn)居民的配偶是農(nóng)村戶口，又沒有享受房改政策的，經(jīng)其所在單位核實并出具證明，可在其配偶申請建房時計入建房;違反計劃生育政策規(guī)定未依法接受處理的，不計算建房人口。關于豁免住宅財產(chǎn)的價值，則可根據(jù)全國和各個省市農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展水平因地制宜確定。

(三)完善立法為農(nóng)民住房財產(chǎn)權提供制度保障

自然人債務人不論在什么情形之下均有權保留一定的家宅財產(chǎn)作為基本生活保障理念為指導，在憲法公民基本權利章節(jié)中增設住宅財產(chǎn)權，從國家最高效力法律的層次凸顯該權利的地位，然后在稅法、破產(chǎn)法中具體落實保護居民住房財產(chǎn)權的內(nèi)容，并貫徹城鄉(xiāng)一體保護理念。

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收范圍只在城鎮(zhèn)地區(qū)，并不包括農(nóng)村，除了上海、重慶兩個試點地區(qū)外，房產(chǎn)稅只針對經(jīng)營性房屋，不包括個人自住房。建議將來房地產(chǎn)稅出臺計征時應城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，對自住房征稅，同時明確免征范圍，只針對超出自住房基本需求的部分征稅。全國可統(tǒng)一設定一個最低的標準，在此標準基礎上，給各地免征面積上浮自主權。對免征范圍，可按人均居住面積(比如上海試點房產(chǎn)稅按照人均免稅住房面積為60 m2)或按照房屋價值確定。

鑒于目前我國破產(chǎn)法中人破產(chǎn)制度的缺失，建議增加個人破產(chǎn)制度，規(guī)定依法免除自然人在全部家宅財產(chǎn)資不抵債時的一定債務，這非常有助于消解目前農(nóng)民房屋財產(chǎn)抵押中的農(nóng)民失去最低生活保障的風險。在個人破產(chǎn)豁免財產(chǎn)范圍方面，應明確破產(chǎn)豁免財產(chǎn)種類，額度。把居民(含農(nóng)民)自主房屋財產(chǎn)列為首位。這樣，當農(nóng)民債務人資不抵債時，就不會出現(xiàn)融機構行使農(nóng)民房屋財產(chǎn)抵押權或其他債務人追索執(zhí)行而導致債務人流離失所的困境。

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(編輯：牛曉霞)

Enlightenment of US homestead exemption system to the residential property mortgage problem of farmers in China

Wang Guifang

(Schooloflaw，HuazhongUniversityofScienceandTechnology,Wuhan430074，China)

This paper aims to study the basic content of homestead exemption system in America to provide reference for the farmers' residential property mortgage reform in China. It focuses on the concept, content and characteristics of the US home property exemption system. Combined with China's national conditions, it points out farmer residential property exemption conditions and exemption range should be clarified; farmer housing property be defined as personality property and living property to give a certain exemption for the value of housing property or housing area, and the constitution, bankruptcy law, tax law be modified.

Residential property mortgage; Homestead exemption system; US experience.

2016-12-12

王桂芳(1965-)，女(漢)，吉林德惠人，副教授，博士,主要從事訴訟法和司法制度方面的研究.

教育部人文社會科學研究一般項目(13YJA790112)

F301.1

A

1671-816X(2017)05-0064-06