曹雅維

摘要：近年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展，但作為物業(yè)管理不可分割的物業(yè)早期介入未被引起足夠重視，本文從多個(gè)方面對(duì)物業(yè)早期介入的重要性和必要性進(jìn)行了分析和闡述，并提出了一些意見(jiàn)和建議，希望能夠引起政府主管部門和相關(guān)行業(yè)的重視。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；早期介入；意見(jiàn)；建議

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）003-00-01

隨著住房制度改革和城市建設(shè)熱潮的推動(dòng)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)迅猛發(fā)展。物業(yè)管理對(duì)改善居民生活環(huán)境，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)保值增值，構(gòu)建和諧社區(qū)起著重要的作用。但從目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，物業(yè)管理僅僅作為房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)終端，在房屋建成或投入使用后才交付物業(yè)企業(yè)。物業(yè)管理的首要環(huán)節(jié)——物業(yè)早期介入未被引起足夠的重視。

一、物業(yè)管理早期介入的含義

“物業(yè)管理早期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，使建成的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主（使用人）和物業(yè)管理的需求。

二、物業(yè)早期介入的重要性和必要性

一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，大致分為“立項(xiàng)-建設(shè)-竣工-物業(yè)前期管理”幾個(gè)階段。從表面上看，物業(yè)管理是項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后交付物業(yè)企業(yè)使用管理的階段。因此，物業(yè)管理企業(yè)只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可。然而從多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，物業(yè)管理并非如此簡(jiǎn)單。物業(yè)管理涉及面非常廣，時(shí)效性非常長(zhǎng)，從環(huán)境綠化、通訊設(shè)施到水電安裝、電梯消防等等，從接管驗(yàn)收到物業(yè)建筑終結(jié)，是一個(gè)非常繁雜的系統(tǒng)工程。 建設(shè)單位通過(guò)投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)形成物業(yè)，物業(yè)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。建設(shè)單位對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，兩者雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系，其目的都是為了滿足業(yè)主的需求，使建成的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化。 因此，物業(yè)早期介入無(wú)論是對(duì)建設(shè)單位還是物業(yè)企業(yè)、業(yè)主（使用人）都是非常重要和必要的。

（一）優(yōu)化設(shè)計(jì)、完善細(xì)節(jié)

在實(shí)際工作中，由于建設(shè)單位、規(guī)化設(shè)計(jì)人員缺乏物業(yè)專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，甚至只是為了節(jié)約成本，使建成后的物業(yè)存在很多矛盾和漏洞，如停車位不足，園林綠化設(shè)計(jì)不合理，未配建物業(yè)用房等等，不僅影響了業(yè)主（使用人）的正常生活，還增加了物業(yè)管理的難度和強(qiáng)度。即使后期物業(yè)企業(yè)想盡辦法予以彌補(bǔ)，也很難彌補(bǔ)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的缺陷。如果物業(yè)企業(yè)早期介入，從業(yè)主（使用人）及日后管理的角度，對(duì)房屋設(shè)計(jì)和功能配置、設(shè)備選型和材料選用，公用設(shè)施配套等方面提出合理建議，不僅有利于物業(yè)企業(yè)的管理而且可以在最大程度上滿足業(yè)主（使用人）的需求。

（二）提高工程質(zhì)量，維護(hù)三方益利

建設(shè)施工階段是整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的關(guān)健時(shí)期，建設(shè)單位把主要精力放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上。盡管建設(shè)單位的本意也是希望能夠保證工程質(zhì)量，使建成的物業(yè)達(dá)到優(yōu)良工程的目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視了對(duì)工程的全面監(jiān)控。如：很多物業(yè)項(xiàng)目由于工程質(zhì)量的缺陷，常常出現(xiàn)屋面漏水或者墻體裂縫等問(wèn)題。物業(yè)企業(yè)通過(guò)早期介入，利用自身優(yōu)勢(shì)，從全體業(yè)主利益出發(fā)，幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)建設(shè)施工過(guò)程的缺陷，使工程質(zhì)量問(wèn)題在施工過(guò)程中及時(shí)得到解決。這樣不僅提升物業(yè)品質(zhì)，更維護(hù)了建設(shè)單位、業(yè)主（使用人）以及物業(yè)企業(yè)三方利益。

（三）了解物業(yè)情況，為后期管理做好充分準(zhǔn)備

物業(yè)企業(yè)通過(guò)早期介入，全過(guò)程的現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，充分了解所管物業(yè)的相關(guān)情況，可以在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對(duì)癥下藥”。同時(shí)，利用早期介入，物業(yè)企業(yè)能有事實(shí)、有根據(jù)、較準(zhǔn)確地進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析，制訂物業(yè)管理的服務(wù)方案、各項(xiàng)規(guī)章制度，開(kāi)展人員招聘、崗位培訓(xùn)，為物業(yè)移交后各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展作好充分準(zhǔn)備。

（四）提升物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)房屋銷售

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，以抓建設(shè)為主的傳統(tǒng)已不再適應(yīng)社會(huì)和市場(chǎng)的需求，一些有遠(yuǎn)見(jiàn)的建設(shè)單位已逐漸轉(zhuǎn)變觀念，更注重綜合開(kāi)發(fā)。他們需要物業(yè)早期介入，保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理、質(zhì)量?jī)?yōu)良。在銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)周密策劃，站在業(yè)主（使用人）的角度，制定出新穎、實(shí)用、合理的物業(yè)服務(wù)方案，以高品質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，贏得客戶，促進(jìn)房屋銷售，實(shí)際中也收到了很好的市場(chǎng)回報(bào)。

三、對(duì)物業(yè)早期介入的一些意見(jiàn)和建議

（一）健全法律法規(guī)

隨著對(duì)物業(yè)管理早期介入的深入探索與研究，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理早期介入越早越好，但目前我國(guó)現(xiàn)有的物業(yè)管理法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理早期介入沒(méi)有明確的規(guī)定，未制定出相應(yīng)的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及程序。建議國(guó)家能盡早制定出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，使物業(yè)管理早期介入有法可依。

（二）轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)

我國(guó)物業(yè)管理起步較晚，對(duì)物業(yè)管理早期介入的觀念和認(rèn)識(shí)還未轉(zhuǎn)變普及。一方面建設(shè)單位認(rèn)識(shí)片面，急功近利，只顧及目前市場(chǎng)情況，不考慮市場(chǎng)發(fā)展、消費(fèi)者需求等變化因素，認(rèn)為早期介入只會(huì)增加投資成本，影響工作效率；另一方面物業(yè)企業(yè)認(rèn)為早期介入無(wú)償投入，建設(shè)單位不付費(fèi)，業(yè)主不會(huì)買單，且按相關(guān)法律法規(guī)要求，物業(yè)交付使用后，業(yè)主大會(huì)擁有“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利”，也就是說(shuō)物業(yè)企業(yè)即使進(jìn)行早期介入并不等于取得了管理權(quán)。種種原因使得建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)對(duì)早期介入的積極性、主動(dòng)性不高，早期介入推進(jìn)困難。因此，建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)均需轉(zhuǎn)變觀念，提高認(rèn)識(shí)，足夠重視早期介入的實(shí)際意義。

（三）注重培養(yǎng)人才

物業(yè)管理早期介入需要經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的物業(yè)管理專業(yè)人才，他們不僅要有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)還要熟悉掌握設(shè)施設(shè)備的工作原理、操作方法、維修技能。就目前情況來(lái)說(shuō)早期介入專業(yè)人才相對(duì)缺乏，很難達(dá)到預(yù)期效果。因此，無(wú)論是建設(shè)單位還是物業(yè)企業(yè)都應(yīng)高度重視，積極地通過(guò)多渠道、多形式的方式培養(yǎng)人才，才能將早期介入工作有效開(kāi)展。

綜上所述，物業(yè)早期介入是非常重要和必要的，但在實(shí)際中存在不少困難，只有積極采取應(yīng)對(duì)之策，才能使早期介入有效落實(shí)，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展。