(佳木斯大學(xué) 黑龍江 佳木斯 153000)

企業(yè)輕資產(chǎn)運營模式探索
——以萬達(dá)集團(tuán)637.5億地產(chǎn)交易為例

彭楨

(佳木斯大學(xué)黑龍江佳木斯153000)

輕資產(chǎn)運營的資本靠是價值驅(qū)動的。企業(yè)最高水平的業(yè)務(wù)是使用有限資產(chǎn)獲得最大的利益。輕資產(chǎn)運作是價值驅(qū)動的資本戰(zhàn)略，是網(wǎng)絡(luò)時代和知識經(jīng)濟(jì)背景下企業(yè)戰(zhàn)略的新結(jié)構(gòu)。近年來，許多企業(yè)正在尋求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，本文通過對2017年7月國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)龍頭即大連萬達(dá)公司的大規(guī)模輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的案例分析，對輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型進(jìn)行了分析和探討。

輕資產(chǎn)；企業(yè)；轉(zhuǎn)型

一、引言

從2017年7月6日至7月19日，大連萬達(dá)集團(tuán)僅用了兩周時間，同融創(chuàng)中國和富力公司促成了637.5億元的地產(chǎn)交易。各項目的出售緊接著是清算成本和財務(wù)交接的開始。由于萬達(dá)項目和融創(chuàng)在區(qū)域布局方面的走向高度吻合，現(xiàn)在融創(chuàng)已經(jīng)開始按地域拆分萬達(dá)售出的文旅項目，每個劃分區(qū)分別為融創(chuàng)對應(yīng)區(qū)域管轄。這次的合作表明，萬達(dá)自2015年以來一直致力于實施“去房地產(chǎn)化”和“輕資產(chǎn)化”的轉(zhuǎn)型，這起中國房地產(chǎn)業(yè)史上最大的合并案同時也引發(fā)了市場對輕資產(chǎn)更多的討論，輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型究竟會給企業(yè)帶來怎樣的變化？

二、從“買買買”到“賣賣賣”

(一)大連萬達(dá)集團(tuán)

大連萬達(dá)集團(tuán)于1988年成立，始建于商業(yè)地產(chǎn)，是中國民營企業(yè)的杰出代表，目前已經(jīng)形成了商業(yè)、文化、網(wǎng)絡(luò)、金融四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，2015年在《財富》世界500強企業(yè)排名中位列第385名。截止到2017年7月10日，萬達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)8826.4億元，2017年上半年收入共計1348.5億元。集團(tuán)目標(biāo)是到2020年成為資產(chǎn)2000億美元、市值2000億美元、收入1000億美元、凈利潤100億美元的世界級跨國大公司。萬達(dá)商業(yè)是全球最大的不動產(chǎn)企業(yè)，坐擁物業(yè)面積3387萬平方米，已開設(shè)北京CBD、上海五角場、昆山西山、成都金牛等205個萬達(dá)廣場;萬達(dá)文化集團(tuán)是中國最大的文化企業(yè)，2017年上半年收入308億元;萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)是中國僅有的一家實業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)的大型開放平臺公司，旗下現(xiàn)有飛凡信息、大數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)信貸、征信、快錢支付等公司，通過大數(shù)據(jù)使用、人工智能、云計算、場景應(yīng)用等現(xiàn)代信息技術(shù)為達(dá)到實體行業(yè)的數(shù)字化升級，為消費者提供全新的生活圈消費服務(wù);萬達(dá)金融集團(tuán)專注于傳統(tǒng)金融，未來將側(cè)重于實現(xiàn)多牌照的金融運營。

(二)萬達(dá)集團(tuán)的驚人之舉

近兩年來萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的身上一直貼著“買買買”和首富的標(biāo)簽。在2016年接受采訪時王健林曾表示許多年輕人都有自己的目標(biāo)，比如要想成為最富有的人是對的，是要有奮斗的方向，“但最好先設(shè)定一個小目標(biāo)，比方說我先賺它一個億”。去年首富口中這“一個億”“小目標(biāo)”的豪言給很多奮斗青年留下了深刻的印象，萬達(dá)一系列豪氣沖天的收購行為也讓這些標(biāo)簽更加名副其實：花費35億美元并購了美國傳奇電影業(yè)、相繼收購美國和澳洲第二大院線，加上對瑞士盈方、馬德里競技、世界鐵人公司在內(nèi)的一系列國際體育公司的收購，王建林不斷的擴(kuò)張萬達(dá)“非地產(chǎn)化”的“領(lǐng)土”。

就在大家快要對萬達(dá)商業(yè)帝國版圖不斷擴(kuò)大的消息習(xí)以為常時，2017年的7月10日，一個交易消息震驚了地產(chǎn)界和新聞界：萬達(dá)要開始交易旗下的眾多萬達(dá)廣場和地產(chǎn)。7月10日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和融創(chuàng)中國發(fā)布聯(lián)合公告，公告表示萬達(dá)將旗下13個文旅項目91%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，融創(chuàng)需付295.75億元和承擔(dān)轉(zhuǎn)讓項目原有的貸款，此外融創(chuàng)還將斥資335.85億元收購萬達(dá)旗下的76個酒店項目，雙方即將簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議。萬達(dá)集團(tuán)的董事長王健林向媒體表示，這次的轉(zhuǎn)讓項目能大幅的減少萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，讓企業(yè)的輕資產(chǎn)化運營更快完成。9天后，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)在7月19日又發(fā)布聯(lián)合公告：萬達(dá)旗下77家城市酒店的全部股權(quán)由富力地產(chǎn)以199.06億元的價格收購，20億元定金在簽約后的兩日內(nèi)交付，轉(zhuǎn)讓價款在2018年1月31日前全部付清，酒店方算交割完成。本次轉(zhuǎn)讓并不影響77家酒店的酒店管理合同，繼續(xù)依照合同執(zhí)行直至合同期限屆滿。前述萬達(dá)旗下13個文旅項目91%的股權(quán)由融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以438.44億元收購，現(xiàn)有全部貸款約454億元由交割后的項目承擔(dān)。簽約后共付款150億元，融創(chuàng)需于90日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓價款全部付清，完成交割(個別項目在交割條件具備時辦理)。

萬達(dá)集團(tuán)打包了各地的文化旅游項目及酒店在出售的資產(chǎn)包中，其中包括：西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、成都、重慶、桂林、濟(jì)南、昆明、?？诘?3個文旅項目91%的股權(quán)，還有北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等77個酒店的全部股權(quán)。萬達(dá)一直引以為傲的其首創(chuàng)的特大型文化、旅游、體育、商業(yè)綜合項目——萬達(dá)文化旅游城也在這次的轉(zhuǎn)讓協(xié)議中。這次萬達(dá)的“賣賣賣”是中國房地產(chǎn)史上最大金額的交易，也讓眾多的投資者和消費者對萬達(dá)產(chǎn)生了疑問：萬達(dá)賣掉自己的文旅業(yè)的標(biāo)志項目究竟意欲何為？

三、向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型——萬達(dá)“賣賣賣”的動因

(一)輕資產(chǎn)運營模式

輕資產(chǎn)運營模式是指企業(yè)將非核心業(yè)務(wù)外包，對內(nèi)緊抓企業(yè)自身的核心業(yè)務(wù)，企業(yè)自主減少土地、廠房、設(shè)備等有形的固定資產(chǎn)的持有，把產(chǎn)品制造、零售和分銷等業(yè)務(wù)外包，企業(yè)自身精力集中與開發(fā)、設(shè)計和市場運營等項目，促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。輕資產(chǎn)運營的資本靠是價值驅(qū)動的。企業(yè)最高水平的業(yè)務(wù)是使用有限資產(chǎn)獲得最大的利益。輕資產(chǎn)運作是價值驅(qū)動的資本戰(zhàn)略，是網(wǎng)絡(luò)時代和知識經(jīng)濟(jì)背景下一種新的企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的重資產(chǎn)模式意味著，當(dāng)土地增值率高于資金成本時，只要擁有資產(chǎn)本身就能獲得巨大的回報，因此所有房企都想尋求更多的土地儲備。而輕資產(chǎn)模式是從資產(chǎn)升值中賺取收益方式到在增值服務(wù)中賺取收益方式的轉(zhuǎn)型，在提供增值服務(wù)過程中獲得傭金收入，即提成收益。增值服務(wù)主要包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商務(wù)運營、其他衍生收益以及房地產(chǎn)基金等。

(二)輕資產(chǎn)運營模式的優(yōu)點

輕資產(chǎn)化可帶來ROE(凈資產(chǎn)收益率)的迅速提升，進(jìn)而提升公司的市值。假設(shè)某公司的凈利潤已經(jīng)分紅，當(dāng)負(fù)債比率沒有變化時，公司的收入和利潤就停止增長，這種就是重資產(chǎn)運營下的公司情況。如果房地產(chǎn)公司將全部利潤進(jìn)行分紅，負(fù)債率又保持不變，這種條件下公司的資產(chǎn)規(guī)模就停止增長，公司開工量也增加困難，相應(yīng)的銷售面積、銷售收入和利潤也很難得到提升。由此可想到為何傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)通常都對大量的資本和固定資產(chǎn)投資有著高需求。與之相反，輕資產(chǎn)運營模式可以在不增加投資或小幅增加投資的情況下增加利潤。一般來說，輕資產(chǎn)運營需要的生產(chǎn)線投資額和重資產(chǎn)的投資額相比小太多，增加生產(chǎn)量，只需較少的再投資就可以實現(xiàn)，畢竟輕資產(chǎn)都有著較高的邊際投資回報率。通過將公司的部分資產(chǎn)出售，讓資產(chǎn)變輕，這種外科手術(shù)式的財務(wù)“戲法”可以立即提升公司的凈資產(chǎn)回報率，進(jìn)而使公司市值得到提升。

輕資產(chǎn)化可以帶來即期現(xiàn)金流改善和減少對企業(yè)內(nèi)部資源的依賴，帶來業(yè)務(wù)的更快發(fā)展。輕資產(chǎn)模式的市場需求旺盛，符合中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展依托國內(nèi)需求和消費型的新型發(fā)展模式，有利于企業(yè)規(guī)模的快速擴(kuò)大，不斷提高市場份額?！拜p資產(chǎn)”模式是從資產(chǎn)增值中獲得收益到在增值服務(wù)的過程中收益方式的轉(zhuǎn)變，在提供增值服務(wù)過程中獲得提成收益。輕資產(chǎn)模式下提供的增值服務(wù)主要包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商務(wù)運營、其他衍生收益以及房地產(chǎn)基金等。除了萬達(dá)集團(tuán)之外，萬科、億達(dá)、遠(yuǎn)洋、保利、泛海、綠城、龍湖、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)企業(yè)自去年都相繼開始了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型之路。以花樣年為代表的“彩生活模式”、綠城為代表的代建模式、萬科和朗詩的小股操盤，以及保利、晉愉的地產(chǎn)基金等都是企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的積極嘗試。

(三)萬達(dá)集團(tuán)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路

城市綜合體萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品，這種產(chǎn)品模式就是以建設(shè)一個大型萬達(dá)廣場為基礎(chǔ)，在其旁邊配套建設(shè)一些辦公樓、商店、住宅等，將配套物業(yè)出售，銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流對持有的萬達(dá)廣場進(jìn)行再投資。萬達(dá)之所以以“售”養(yǎng)“租”，主要是因為目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)任何可以支持長期不動產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。萬達(dá)廣場自建完成后，全部租賃收入歸萬達(dá)所有，萬達(dá)持有經(jīng)營，這種模式叫重資產(chǎn)。而輕資產(chǎn)模式運營下的萬達(dá)廣場項目，所有的資金由別人提供，萬達(dá)只負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、施工、招商和管理，萬達(dá)將產(chǎn)生的租金收益按一定的比例與投資方分成——但是有一個前提條件，外來的社會資本沒權(quán)利以“資本名義”干預(yù)項目的管理經(jīng)營，項目完工后，投資方可以發(fā)揮自己營銷方面的能力。萬達(dá)設(shè)定目標(biāo)，萬達(dá)擁有的7000萬平米銷售物業(yè)在5年內(nèi)消化，也許萬達(dá)廣場在5年后就不再擁有重資產(chǎn)項目。這意味著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的去房地產(chǎn)化將在5年內(nèi)完成，實現(xiàn)向商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，和酒店管理公司類似，完全達(dá)到輕資產(chǎn)化。

充分的利用外界資源是“輕資產(chǎn)”模式的核心所在，將企業(yè)的自身投入減少，集中資源于發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的部分，以達(dá)到提高企業(yè)盈利能力的良好結(jié)果。當(dāng)資金成為房地產(chǎn)企業(yè)前進(jìn)的最大攔路虎時，輕資產(chǎn)模式就成為了解決阻礙的最優(yōu)選擇。2015年4月份，王健林在一次演講中就首提萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略：“萬達(dá)到了要靠品牌賺錢的時候?！比f達(dá)的輕資產(chǎn)模式就是由萬達(dá)負(fù)責(zé)輸出品牌管理，用其他投資方的錢建設(shè)萬達(dá)廣場。目前有205個萬達(dá)廣場已經(jīng)開業(yè)，其中有31個屬于輕資產(chǎn)項目。2017年萬達(dá)集團(tuán)在半年報中明確公布：上半年新開業(yè)項目14個，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場9個，上半年新發(fā)展萬達(dá)廣場26個，全部為輕資產(chǎn)項目。以后萬達(dá)廣場的新發(fā)展項目以輕資產(chǎn)項目為主。萬達(dá)在未來可能繼續(xù)出售資產(chǎn)，下一個售賣標(biāo)的物可能性最大的就是那些重資產(chǎn)模式的萬達(dá)廣場。

萬達(dá)廣場資金一直占壓較大，最初的輕資產(chǎn)之路就是對萬達(dá)廣場建造、運營方式的改變。2015年1月萬達(dá)與基金的合作，首次宣布萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)運營試水。董事長王健林在隨后提出由合作投資方出資建設(shè)萬達(dá)廣場，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計、施工、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌的方式，萬達(dá)將所產(chǎn)生的租金收益，以一定的比例與投資方分成，這也是萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)的方向。今年為了確?？刂破髽I(yè)的金融風(fēng)險，萬達(dá)果斷邁出這一步，通過“瘦身減肥”迅速換回630多億的現(xiàn)金，對銀行負(fù)債即刻償付，不僅讓企業(yè)的金融和商業(yè)信譽有了提高，也預(yù)計會減少至少40至50億元左右的財務(wù)費用，實現(xiàn)利潤迅速且大幅的提升，此舉更對萬達(dá)商業(yè)從香港退市后回歸A股迎來更有利的局面。過去多年盡管萬達(dá)保持每年高達(dá)30%的利潤增長，仍然居安思危，現(xiàn)已經(jīng)把自身改造成為從早期的側(cè)重點以建房、賣房為主到以輸出萬達(dá)品牌、文化、管理、設(shè)計和商業(yè)地產(chǎn)出租為主的服務(wù)型地產(chǎn)企業(yè)。

輕資產(chǎn)模式對于萬達(dá)而言還有什么好處？首先，有利于企業(yè)優(yōu)勢的發(fā)揮和競爭力的增強。實行輕資產(chǎn)模式，萬達(dá)不需投一分錢，但每年可獲得的收益可能會高于行業(yè)平均水平，就如王健林說過的：“用別人的錢做自己的事?！蓖瑫r也降低資金壓力，減少企業(yè)負(fù)債，凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率得以大幅提升。眾多地產(chǎn)企業(yè)均受國內(nèi)政策變化的影響，萬達(dá)需要提前避險，這就要求萬達(dá)緩解現(xiàn)金流壓力，降低資產(chǎn)負(fù)債率。萬達(dá)資金占壓較大的主要業(yè)務(wù)類型就是文旅城和酒店。王健林曾表示，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，與融創(chuàng)交易，可降低萬達(dá)的商業(yè)負(fù)債率。資金壓力大幅減少，集團(tuán)可以快速實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，萬達(dá)在招商、運營、資源等商業(yè)地產(chǎn)管理方面的優(yōu)勢得到更充分的發(fā)揮。其次，輕資產(chǎn)模式豐富了萬達(dá)的商業(yè)模式，未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)輕重并舉。輕資產(chǎn)模式有利于萬達(dá)搶占三四線城市。三四線城市的市場目前表現(xiàn)出進(jìn)入成本低和市場潛力大的特征，越早進(jìn)入就越有優(yōu)勢。若想在三四線城市大規(guī)模拓展市場，以重資產(chǎn)模式進(jìn)行發(fā)展企業(yè)的資金壓力大，而選擇輕資產(chǎn)模式就可以在短時間內(nèi)達(dá)到目的。第三，可以產(chǎn)生邊際效益。萬達(dá)廣場數(shù)量的擴(kuò)大，還能為萬達(dá)院線、寶貝王樂園帶來邊際效益，對集團(tuán)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等也可以帶來更多資源。最后一點也是很關(guān)鍵的一點：輕資產(chǎn)模式企業(yè)收入主要來自于租金分成，獲得現(xiàn)金流不需依靠房地產(chǎn)銷售，這樣房地產(chǎn)市場怎樣波動都影響不到企業(yè)的收入?，F(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控加強，地產(chǎn)公司到A股市場上融資困難重重，企業(yè)要想拿到通往A股的門票改變是必經(jīng)之路。萬達(dá)此番出售文旅酒店地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型品牌輸出的經(jīng)營模式，可以加快企業(yè)去地產(chǎn)化，讓IPO盡早實現(xiàn)，在A股市場上搶占先機(jī)。

四、萬達(dá)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的啟示

自“十二五”期間開始以來，我國迎來了經(jīng)濟(jì)增長階段的轉(zhuǎn)換期，我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨著從工業(yè)大國到工業(yè)強國和服務(wù)業(yè)大國的不斷升級。在制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)增速下降的情況下，服務(wù)業(yè)的增速引領(lǐng)著經(jīng)濟(jì)良性增長，產(chǎn)值占比不斷提升。支持性服務(wù)業(yè)不僅包含了受益于消費升級的食品、醫(yī)護(hù)、旅游、傳媒與娛樂用品以及受益于金融改革的銀行和保險業(yè)外，也囊括了咨詢、后勤維護(hù)以及工程管理等領(lǐng)域。在消費升級的推動下，企業(yè)產(chǎn)生并且發(fā)展了具有更高附加價值的產(chǎn)業(yè)鏈，這些產(chǎn)業(yè)鏈更是為企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了眾多方向?，F(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的趨勢是消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的互動升級，輕資產(chǎn)運營則是企業(yè)轉(zhuǎn)型最容易操作的模式。

重資產(chǎn)運營模式在轉(zhuǎn)型過渡期，往往面臨著過剩產(chǎn)能的減少、實體資產(chǎn)的精簡耗費時間過長的問題，且投資研發(fā)或產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)張時都要不小的資本投入，因此更依賴政策扶持。與之相反，輕資產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型時，去過剩產(chǎn)能的時間較短，轉(zhuǎn)型阻力較小，更有可能在轉(zhuǎn)型期掌握主動權(quán)，更好的向新興領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。在資產(chǎn)回報降低、行業(yè)競爭加劇的時代，輕資產(chǎn)的本質(zhì)是通過優(yōu)化效率資源和資本資源的配置，擴(kuò)大優(yōu)勢企業(yè)的市場空間和提高行業(yè)的整體效率水平。毫無疑問，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略會讓企業(yè)的財務(wù)壓力大大降低，企業(yè)金融資產(chǎn)掛鉤的效率得到提升，更好的與市場結(jié)合，實現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新。將重資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為輕資產(chǎn)經(jīng)營，這是目前不少企業(yè)尋求利益最大化的戰(zhàn)略途徑。

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彭楨(1994-)，女，漢族，安徽天長人，碩士在讀，佳木斯大學(xué)，會計學(xué)。