摘 要：隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，促進了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的飛速進步，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)自身有著豐厚的利潤空間，吸引了眾多的地產(chǎn)商和投資機構(gòu)的加入，促使商業(yè)地產(chǎn)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)的新生主力軍。但是隨著一些大型的商業(yè)地產(chǎn)項目投資落成后，能夠成功運營的卻較小，地塊升值受限和巨大的資金占用給開發(fā)商和金融機構(gòu)造成了不可預(yù)估的損失。促進商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，增大商業(yè)地產(chǎn)成功的機會，成為目前中國房地產(chǎn)行業(yè)需要迫切解決的問題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項目風(fēng)險管理；成熟度；評價分析

近年來，我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，全球的商業(yè)巨頭搶占了中國的大量市場份額，沃爾瑪、華聯(lián)、家樂福和百盛等大型連鎖零售商在全國范圍內(nèi)大氛圍擴張，吸引了較多的商業(yè)物業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)贏得了大量的市場利潤。面對誘人的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目，全國各地出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)失敗現(xiàn)象，資金巨額虧損現(xiàn)象嚴重，商業(yè)地產(chǎn)失敗案例比比皆是。面對中國商業(yè)地產(chǎn)險峻的發(fā)展態(tài)勢，需要加大對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的項目風(fēng)險管理，對項目風(fēng)險管理的成熟度進行評價分析，構(gòu)建多元化的融資渠道，確保商業(yè)地產(chǎn)的健康有序發(fā)展。

一、項目風(fēng)險管理成熟度模型的概念及作用

1.項目風(fēng)險管理成熟度模型的概念

項目風(fēng)險管理成熟度模型是一種項目管理評價方法，能夠衡量一個組織在經(jīng)營發(fā)展過程中是否具有可靠和成功實施項目的能力。評估組織需要通過管理單個項目和組合項目的形式來實施自己戰(zhàn)略目標能力的一種方法，對提升項目管理能力和項目實施的成功率具有重要作用。

2.項目風(fēng)險管理成熟度模型的發(fā)展

項目風(fēng)險管理成熟度模型是隨著項目及管理技術(shù)的發(fā)展而誕生的一項管理制度，在二戰(zhàn)期間與還不用了大量的軍事項目，項目管理逐漸向經(jīng)典項目管理階段發(fā)展，將成本、時間和質(zhì)量作為項目管理的主要印度，并且構(gòu)建了項目計劃和項目管理系統(tǒng)。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的項目風(fēng)險管理制度已經(jīng)無法滿足新時期的發(fā)展需求，為了提高商業(yè)企業(yè)的市場競爭能力，提高組織的靈活性，在20世紀80年代項目管理繼承了時間、質(zhì)量、成本等硬性的控制要素，促使項目風(fēng)險管理逐漸向現(xiàn)代項目管理階段邁進。在2000年提出了戰(zhàn)略項目管理理論，里面包含項目掛盡力成熟度模型理論。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度模型構(gòu)建

1.模型評價等級建立

項目風(fēng)險模型評價等級的劃分與商業(yè)本地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度評估有直接關(guān)系，主要分為以下幾個等級：

第一，初始級。該階段的商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險是未加定義的隨機過程，過程的執(zhí)行是混亂、不成熟和無序的。在這個等級上，商業(yè)地產(chǎn)很少會涉及到這個運營環(huán)節(jié)上，針對風(fēng)險進行了有意識的評價、識別和控制。項目管理結(jié)構(gòu)沒有針對風(fēng)險建立完善的風(fēng)險管理制度。

第二，可重復(fù)級。在這個成熟度等級中項目主管方已經(jīng)意識到加強風(fēng)險管理的必要性，需要加大風(fēng)險抵抗能力，加大對管理部門的風(fēng)險管理，有意識的進行風(fēng)險積累和收集，風(fēng)險管理方法和措施被重復(fù)使用，但是使用程序較為混亂。

第三，已管理級。在該等級中建立了專門的風(fēng)險管理機構(gòu)，風(fēng)險管理過程更具文檔化，給與風(fēng)險管理部門人員較大的幫助，對提升工作效果具有重要作用。

第四，精確管理級。對風(fēng)險管理過程制定出了量化的指標，為項目風(fēng)險管理提供了連貫循環(huán)的量化活動方式，提升了風(fēng)險識別、評價和控制的有效性。

第五，持續(xù)改進級。確保了風(fēng)險管理項目的自我優(yōu)化和不斷發(fā)展創(chuàng)新。

2.項目風(fēng)險管理成熟度評價要素及指標體系建立

（1）評價要素和指標設(shè)計原則

商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度評價指標需要對項目風(fēng)險管理的成熟度評價因素進行識別，將項目風(fēng)險管理中的復(fù)雜因素轉(zhuǎn)換為簡單的基本單元，從錯中復(fù)雜的風(fēng)險關(guān)系中找出因素間存在的本質(zhì)聯(lián)系。需要建立一套完整和實用性較強的項目風(fēng)險管理成熟評價要素和指標，提升地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力。設(shè)計原則主要包括：全面性和科學(xué)性原則、層次性和邏輯性原則、可操作性原則、廣泛適用性原則。

（2）評價要素和指標設(shè)計思路

評價結(jié)構(gòu)的設(shè)計層次主要包括：等級目標、關(guān)鍵域、特定與類屬目標、關(guān)鍵實踐。其中等級目標層評價的主要內(nèi)容是商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的成熟度。關(guān)鍵域?qū)幽軌驅(qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度的類型進行識別和根系。特定與類屬目標層能夠?qū)︼L(fēng)險領(lǐng)域?qū)又械哪繕诉M一步明確，了解組織內(nèi)部的共同特性目標。關(guān)鍵實踐層由關(guān)鍵能力類屬實踐和風(fēng)險管理實踐構(gòu)成。

三、商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度等級評價

某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商被評為是國內(nèi)大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，該企業(yè)經(jīng)過了20多年的發(fā)展，構(gòu)建了以連鎖百貨、高級酒店、商業(yè)地產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型企業(yè)集團。本文主要是對企業(yè)的商業(yè)廣場項目為主要的分析對象，該項目內(nèi)涵蓋了高檔住宅區(qū)、大型購物中心、精裝公寓、高檔寫字間和五星級酒店等，是市區(qū)范圍內(nèi)最大的綜合性地標性建筑。

1.評價指標隸屬度的確定

在對商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理評價指標隸屬度進行確定時，主要是采取調(diào)查問卷的形式，可知市場營銷部、運營管理部、財務(wù)管理部中的人員占有較大的比例，負責(zé)設(shè)計建造、負責(zé)市場推廣和負責(zé)商業(yè)運營等職務(wù)是評價的主體。企業(yè)人員中以本科學(xué)歷為主，企業(yè)員工的年齡在36歲-55歲之間占有較大的比例。

2.模糊評價矩陣的建立

在建立單因素模糊判斷矩陣時，模糊評價矩陣的建立主要以單因素模糊判斷矩陣為主，實踐管理內(nèi)容主要包括政策風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、技術(shù)風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、管理風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、金融風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、市場風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、財務(wù)風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐、時間風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐及自然風(fēng)險關(guān)鍵域管理實踐。需要結(jié)合評價結(jié)果，對以上各項管理實踐進行向量評判。在建立項目單階段多因素模糊判斷矩陣時，需要加大對研究策劃階段度因素模糊矩陣的判斷，對商業(yè)地產(chǎn)項目研究策劃階段的風(fēng)險管理成熟度多因素進行評判，構(gòu)建項目設(shè)計建造階段風(fēng)險管理成熟度多因素評判向量集。通過以上判斷情況可以看出將各單因素評判結(jié)果綜合在一起，能夠獲取項目單階段的綜合評價向量及項目總體綜合評價向量。

3.評價結(jié)果分析

通過對該項目的評價結(jié)果進行研究可知，商業(yè)地產(chǎn)項目的政策風(fēng)險管理處于初級發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險相比較高，與可重復(fù)級管理水平相接近，要想提高項目發(fā)展水平，需要努力提高項目自身的風(fēng)險管理能力。從評價結(jié)果中還可以看出，商業(yè)地產(chǎn)項目的技術(shù)風(fēng)險管理處于初始發(fā)展階段，與其他的關(guān)鍵風(fēng)險相比較高，并逐漸趨于可重復(fù)級管理水平，項目各方需要通過不斷的努力，來提升自身的風(fēng)險管理能力。從研究結(jié)果中還可以看出，項目風(fēng)險管理處于初始發(fā)展階段，與其它關(guān)鍵風(fēng)險域相比較低，但是與風(fēng)險域管理水平相比差距不大，并且逐漸向可重復(fù)級管理水平發(fā)展趨勢，對提升項目的風(fēng)險管理能力具有重要作用。

四、結(jié)論

目前國內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理進行研究時，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險管理思路及理論探討中，本文通過調(diào)查的形式對某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的競爭力進行深入的研究，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的實際情況和發(fā)展特點，并融入了本土化發(fā)展模式，構(gòu)建了模糊綜合評價的商業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險管理成熟度評價模型，提升了商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)的項目風(fēng)險管理水平。研究結(jié)果表明，不同階段的商業(yè)地產(chǎn)對關(guān)鍵域的管理成效相差較大，導(dǎo)致管理成效展現(xiàn)出明顯的不均衡性。商業(yè)地產(chǎn)項目需要做到對不同風(fēng)險的均衡管理，促進項目風(fēng)險整體管理水平和管理能力的提升。

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作者簡介：曾可喜（1995.12- ），男，漢族，籍貫：湖南益陽市，學(xué)歷：本科，研究方向：建筑工程技術(shù)