文/穆子俐

論上海推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方向和內(nèi)涵

文/穆子俐

推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是黨中央在全面分析國內(nèi)經(jīng)濟(jì)階段性特征的基礎(chǔ)上調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的治本良方，是當(dāng)前和今后一個時期經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)工作的主線。推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，無疑也是房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前和今后一個時期的發(fā)展主線。本文對上海應(yīng)當(dāng)如何把握房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提出幾點看法。

一、中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)業(yè)提出的要求是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的藍(lán)圖構(gòu)架

2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，并明確提出，要堅持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，適度擴(kuò)大總需求，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，深化創(chuàng)新驅(qū)動，全面做好穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項工作，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定，以優(yōu)異成績迎接黨的十九大勝利召開。

這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議在文件中首度提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，并把“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為2017年經(jīng)濟(jì)工作的一項重中之重。會議要求，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)市場泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。會議還提出，要把防控金融風(fēng)險放到更加重要的位置，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實地方政府主體責(zé)任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。要繼續(xù)扎實推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工市民化，等等。中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出如此詳實的要求，這是多年來從未有過的。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開之后，習(xí)近平同志于12月21日下午主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)業(yè)的工作任務(wù)：規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)市場泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，以地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)業(yè)提出的要求與當(dāng)前推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是一個什么關(guān)系呢？自2015年11月以來，習(xí)近平同志多次深入闡述供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的現(xiàn)實依據(jù)、深刻內(nèi)涵、根本目的、工作要求和科學(xué)方法，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提供了科學(xué)指導(dǎo)和根本方針。一是提出“當(dāng)前和今后一個時期，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的問題供給和需求兩側(cè)都有，但矛盾的主要方面在供給側(cè)”，使我們認(rèn)清我國需求變化情況，解決結(jié)構(gòu)性問題必須把改善供給結(jié)構(gòu)作為改革方向。二是提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的根本目的是提高社會生產(chǎn)力水平，落實好以人民為中心的發(fā)展思想”，使我們認(rèn)清要通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，用供給能力滿足廣大人民日益增長、不斷提升的、個性化的物質(zhì)文化和生態(tài)環(huán)境需求。三是提出“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點是解放和發(fā)展生產(chǎn)力，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少無效和低端供給，擴(kuò)大有效供給和中高端供給，增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對需求變化的適應(yīng)性、靈活性，提高全元素生產(chǎn)率”，使我們認(rèn)清供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要目標(biāo)和基本路徑。四是提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板等五項重點任務(wù)。五是提出推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“五個搞清楚”的工作要求，即搞清楚其現(xiàn)狀是什么，搞清楚方向和目標(biāo)是什么，搞清楚到底要干什么，搞清楚是誰來干，搞清楚怎么辦，加強(qiáng)調(diào)查研究，制定好工作方案和行動計劃，扎扎實實推進(jìn)工作。六是提出推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“把握好五個關(guān)系”的科學(xué)方法，即把握好“加法”與“減法”、當(dāng)前與長遠(yuǎn)、力度與節(jié)奏、主要矛盾和次要矛盾、政府與市場的關(guān)系。堅持統(tǒng)籌兼顧，綜合施策，做到推進(jìn)蹄疾步穩(wěn)，工作有力有序有效。

在習(xí)近平同志一系列的講話中，我們可以看出：中央對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一系列要求也是對房地產(chǎn)業(yè)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，它與中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)業(yè)的要求是完全一致的。換言之，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)業(yè)提出的一系列要求，就是對房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，全面貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，就是積極推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

二、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革必須堅持新發(fā)展理念

黨的十八屆五中全會提出的創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，為全黨在發(fā)展問題上提供了管全局、管根本、管長遠(yuǎn)的思想導(dǎo)向、行為導(dǎo)向。習(xí)近平同志強(qiáng)調(diào)，按照新發(fā)展理念推動我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，是當(dāng)前和今后一個時期我國發(fā)展的總要求和大趨勢。房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革無疑必須以新發(fā)展理念為指導(dǎo)。

推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要充分認(rèn)識和把握新發(fā)展理念所確立的發(fā)展思路和方向、發(fā)展動力與著力點——在新發(fā)展理念中，創(chuàng)新是發(fā)展的核心與靈魂，協(xié)調(diào)是發(fā)展的基本方法，綠色是發(fā)展的內(nèi)在要求，開放是發(fā)展的時代特征，共享是發(fā)展的出發(fā)點，也是根本歸宿。堅持新發(fā)展理念，就是要樹立問題意識，堅持問題導(dǎo)向，以解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的突出問題為突破口，要徹底擺脫長期形成的思維定式、路徑依賴、行為習(xí)慣，摒棄不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的“速度情結(jié)”、“換擋焦慮”，要堅持用新的理念指導(dǎo)新的實踐，因勢而謀、因勢而動、因勢而進(jìn)，努力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力矯正要素配置扭曲，不斷強(qiáng)化內(nèi)生動力，激活增長潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展邁上新臺階。

在新發(fā)展理念的指引下，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要達(dá)到的目的應(yīng)當(dāng)是：建立一個健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場。首先是協(xié)調(diào)發(fā)展的市場，即建立與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)市場、建立房價波動與國民收入增長幅度相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場；其次是綠色環(huán)保的市場，即要以功能混合的緊湊城市和建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的要求，建設(shè)低資源消耗、低環(huán)境代價的節(jié)能環(huán)保型的房地產(chǎn)市場；再次是開放的市場，即建立以法制為主要手段調(diào)控的，公平、公正、規(guī)范的房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)資源充分流通；再次是共享的市場，即建立市場配置和政府保障相結(jié)合的，滿足市民以居住需求為核心的多層次住房服務(wù)需求的房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”目標(biāo)。為了建立這樣的房地產(chǎn)市場，必須堅持創(chuàng)新。傳統(tǒng)的模式已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的要求，需要全社會把創(chuàng)新放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心位置，在弘揚(yáng)傳統(tǒng)精華、克服傳統(tǒng)弊端的基礎(chǔ)上，不斷推進(jìn)理論創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、科技創(chuàng)新，這樣才能推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生根本變化、整體變化和長遠(yuǎn)變化。

三、當(dāng)前上海房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要解決的主要問題是“供不應(yīng)求”

滿足居住需求和提高供給質(zhì)量是房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的最終目標(biāo)和主攻方向。保證有效供給的關(guān)鍵，一是全面提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，二是增加房地產(chǎn)供給的數(shù)量。當(dāng)前，上海房地產(chǎn)市場“供不應(yīng)求”的表現(xiàn)，既有房地產(chǎn)產(chǎn)品的“供不應(yīng)求”問題，更有房地產(chǎn)服務(wù)的“供不應(yīng)求”軟肋。例如：住宅租賃市場不完善，由于長期以來我國住房租賃市場規(guī)范化程度較低，相關(guān)法律法規(guī)不健全，租賃雙方主體的合法權(quán)益都容易受到損害，致使承租人的住房租賃不順利、對住房租賃不放心、租房居住不安心。一些房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)存在編造散布謠言、發(fā)布虛假信息、賺取房源差價、挪用交易資金、違規(guī)開展金融服務(wù)、違規(guī)代理銷售、無照經(jīng)營中介等七種違法違規(guī)行為，致使消費者不是被騙，就是對服務(wù)不滿意。部分居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)缺失或者服務(wù)不到位、服務(wù)不充分，居民感到居住生活不方便、不稱心。在老公房居住的不少老年人強(qiáng)烈要求安裝電梯，但由于一些職能部門對此不關(guān)心或者審批手續(xù)繁、周期長，他們的居住方便成為空想。上海還有相當(dāng)數(shù)量的人群生活在不成套的舊住房和危舊房里，這些居民要求住房改造或動遷的愿望十分強(qiáng)烈。

這些居住問題雖然多反映在需求上，但根子在供給上，即房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)供給能力跟不上變化了的需求，不能滿足不斷升級的居民消費需求。因此，上海房地產(chǎn)業(yè)要著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，努力解決供給結(jié)構(gòu)與變化了的需求結(jié)構(gòu)之間不完全適應(yīng)的問題，全面提高房地產(chǎn)供給體系的質(zhì)量與效益。這是當(dāng)前上海房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主要目標(biāo)之一，也是改革的突破口。

四、房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的核心是通過改革建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長效機(jī)制

這兩年，我國房地產(chǎn)市場整體供需關(guān)系已發(fā)生了重要變化，城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時代已經(jīng)過去，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民住房供需關(guān)系正趨于平衡，而房地產(chǎn)市場又呈現(xiàn)一系列新情況、新問題，迫使我們對建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長效機(jī)制有了更新的認(rèn)識，即過去的房地產(chǎn)市場調(diào)控大多是短期政策，經(jīng)常因為經(jīng)濟(jì)走勢而出現(xiàn)波動，所以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急政策，而是需要形成長遠(yuǎn)的制度安排，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房地產(chǎn)業(yè)提出的要求，核心是建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，這是因為建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制是我國全面深化改革框架的重要組成部分，而推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革又是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要途徑，還因為長期來看，穩(wěn)定的住房是國民安居樂業(yè)、安身立命的基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)新活力的源泉，房地產(chǎn)業(yè)仍然是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，社會結(jié)構(gòu)穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。因此，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制實際上就是保障國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的機(jī)制。

但是，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制不是短期內(nèi)可以實現(xiàn)的，因為這涉及住房供應(yīng)體系、住房保障體系、土地供應(yīng)體系以及金融信貸體系等環(huán)節(jié)，在研究制定一整套長效機(jī)制的同時，會涉及一些現(xiàn)行政策，平衡和解決這些問題需要較長的時間。中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，房地產(chǎn)業(yè)長效機(jī)制的建立要符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律，這是針對多年來房地產(chǎn)市場過度發(fā)展所造成的目前“騎虎難下”的現(xiàn)實困境而言的，比如：在現(xiàn)行的分稅制之下，地方政府承擔(dān)的事權(quán)與其掌握的財政不匹配，使其對獲取賣地收入產(chǎn)生了很強(qiáng)的依賴，這成為房價上漲的一個重要推手；購房者已經(jīng)為住宅用地一次性支付了高昂的地價，再行征收房地產(chǎn)稅就很難得到納稅人的理解。這些就是我國房地產(chǎn)市場最大的國情。就這個意義來說，建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制，實際上是對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè)的全方位改革，包括中央與地方兩級政府財稅收入的分配、地方政府的土地財政制度、房地產(chǎn)稅等，這就需要加強(qiáng)對各項改革的關(guān)聯(lián)性、系統(tǒng)性、可行性的研究，努力使改革舉措在政策取向上互相協(xié)同、在實施過程中互相促進(jìn)、在實際成效上相得益彰。

在黨的十八屆三中全會指引下，我國全面深化改革的框架對建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機(jī)制已提出了明確方向，當(dāng)前需要做的就是按照三中全會作出的頂層設(shè)計，精心繪制一張清晰的改革藍(lán)圖來作為社會共識，要明確改革的路線圖、時間表、任務(wù)書，做到有序推進(jìn)。在改革推進(jìn)過程中，要兼顧各方，尋求利益關(guān)系的最大公約數(shù)，力求將改革的力度、發(fā)展的深度和社會可承受的程度統(tǒng)一起來。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會）