文/文博

必須用“洪荒之力”穩(wěn)住樓市

文/文博

2016年12月26日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京舉行。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高在會(huì)議上指出：2017年將重點(diǎn)解決好“住有所居”等民生問(wèn)題，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；要抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作；把思想統(tǒng)一到中央的決策部署上來(lái)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫(kù)存；要加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度；加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為；加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

調(diào)控政策不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌

2016年，瘋狂的房?jī)r(jià)基本“穩(wěn)”住了。住建部一手抓熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)、防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)，一手抓三四線城市去庫(kù)存，目前已經(jīng)取得了一定的效果。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控，因城因地施策，強(qiáng)化地方主體責(zé)任，熱點(diǎn)城市政府出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、增加土地供應(yīng)、打擊開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為等措施。在各方共同努力下，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步趨于穩(wěn)定，社會(huì)預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)了積極的變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也佐證了房?jī)r(jià)開(kāi)始趨穩(wěn)，其最新數(shù)據(jù)表明，與2016年11月上半月比，11月下半月一線和熱點(diǎn)二線城市中，9個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，2個(gè)城市環(huán)比持平，4個(gè)城市環(huán)比漲幅回落至1%以?xún)?nèi)。2016年10月、11月一線城市和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅快速回落，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。全國(guó)已竣工的商品房待售面積自2016年3月起，連續(xù)9個(gè)月下降。

這種下降趨勢(shì)使人們看到了希望。有網(wǎng)友說(shuō)，2016年本來(lái)說(shuō)好的是去庫(kù)存，沒(méi)想到“友誼的小船說(shuō)翻就翻”了。房?jī)r(jià)經(jīng)歷10個(gè)月的瘋漲之后，2016年的“十一”黃金周成為名副其實(shí)的“調(diào)控周”，各地政府以“洪荒之力”調(diào)控房?jī)r(jià)，均取得了不同程度的效果。尤其是2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上的“房子是用來(lái)住的，不是炒的”這一定位，在今后勢(shì)必令樓市從不理性的狀態(tài)向理性狀態(tài)回歸。

2017年要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，確保市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)執(zhí)行好已出臺(tái)的限貸、限購(gòu)、增加土地供應(yīng)、整頓市場(chǎng)秩序等措施。同時(shí)密切關(guān)注周邊和其他地區(qū)的潛在熱點(diǎn)城市，防止溢出效應(yīng)。要加快推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)立法，推進(jìn)機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房制度。在完善住房保障體系方面，陳政高部長(zhǎng)說(shuō)：2017年將安排600萬(wàn)套棚改任務(wù)，確保完成棚改三年計(jì)劃；繼續(xù)因地制宜推進(jìn)貨幣化安置；進(jìn)一步做好公租房工作；推進(jìn)公積金體制改革，用好用足公積金；有序推進(jìn)老舊小區(qū)和住宅宜居綜合改造。近日，國(guó)家發(fā)改委也強(qiáng)調(diào)，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫(kù)存，對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。

面對(duì)住建部和國(guó)家發(fā)改委的表態(tài)，以及有關(guān)部門(mén)和各地密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，有人擔(dān)心會(huì)因?yàn)檎{(diào)控“力道過(guò)大”導(dǎo)致今后房?jī)r(jià)大幅下滑。對(duì)此，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌。政府調(diào)控所采取的方式是抑制需求而不是擴(kuò)大供給，其目的是為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的大目標(biāo)下，政府會(huì)采取更多管制的手段而非市場(chǎng)化的手段來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲。而住建部部長(zhǎng)陳政高也表示，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)作預(yù)測(cè)，要看基本條件，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，有了這個(gè)基本面，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。

樓市調(diào)控政策還是要強(qiáng)調(diào)標(biāo)本兼治

2016年“十一”長(zhǎng)假期間，各地政府陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)樓市的調(diào)控政策，收緊按揭貸款首付比例成為普遍做法。最典型的是北京的“9.30”新政:首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%，非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%；二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調(diào)到70%。作為監(jiān)管層，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)先后出臺(tái)措施，要求嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，收緊企業(yè)發(fā)債，規(guī)范銀行理財(cái)、保險(xiǎn)投資等資金介入房地產(chǎn)業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2016年國(guó)慶期間開(kāi)始的這一輪樓市調(diào)控，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)25個(gè)城市出臺(tái)了50多項(xiàng)樓市調(diào)控措施。按照因城施策的原則，自2016年11月以來(lái)，上海、天津等超過(guò)13個(gè)城市在10月的調(diào)控政策基礎(chǔ)上，又出臺(tái)了樓市調(diào)控的補(bǔ)充政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短短一個(gè)多月內(nèi)三波調(diào)控來(lái)襲，彰顯了各個(gè)層面控制樓市過(guò)熱的決心。萬(wàn)科總裁郁亮說(shuō)：“一線城市近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、房?jī)r(jià)過(guò)高已經(jīng)成為一個(gè)比較突出的問(wèn)題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險(xiǎn)的。所以這一次調(diào)控很有必要，也非常及時(shí)?！?/p>

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年11月商品房銷(xiāo)售面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)全線回落。2016年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資93387億元，同比名義增長(zhǎng)6.5%，增速較1-10月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，1-11月，商品房銷(xiāo)售面積135829萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.3%，增速較1-10月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額102503億元，同比增長(zhǎng)37.5%，增速較1-10月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。10月份下半月和上半月相比，15個(gè)城市中， 7個(gè)城市環(huán)比價(jià)格下降，7個(gè)城市環(huán)比漲幅在收窄，1個(gè)城市持平。到11月末，商品房待售面積69095萬(wàn)平方米，比10月末減少427萬(wàn)平方米。從2016年10月和11月房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控政策取得了初步成效。

隨著一線城市實(shí)施從嚴(yán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以及2016年9-10月熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的集中收緊，樓市初現(xiàn)降溫跡象。在2016年前10個(gè)月，樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱的瘋漲態(tài)勢(shì)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲更是驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來(lái)形容。2016年4月份，一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅更是達(dá)到33.9%，創(chuàng)造了歷史新高。盡管4月至9月房?jī)r(jià)漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運(yùn)行。

進(jìn)入10月份以后，受各地政府調(diào)控措施的影響，房?jī)r(jià)增幅環(huán)比下落。10月、11月連續(xù)兩月，百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降明顯。專(zhuān)家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵增速數(shù)據(jù)回落，表明2016年9月底以來(lái)推出的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策潮顯現(xiàn)出明顯成效。從市場(chǎng)價(jià)格看，多地都明顯出現(xiàn)了前期價(jià)格虛高的二手房房源大幅降價(jià)的現(xiàn)象。其中，深圳二手房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下調(diào)，南京二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)首次下調(diào)。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有改變；第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒(méi)有開(kāi)展；第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái)；第六，限購(gòu)政策作用有限。對(duì)此，筆者認(rèn)為，樓市調(diào)控政策還是要強(qiáng)調(diào)標(biāo)本兼治且以治本為上。政策調(diào)控要跟著制度建設(shè)走，政策不僅要“反周期”，還要使政策的作用在制度框架保證長(zhǎng)治久安的同時(shí)，合理進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，以一城一策、一城一案方式貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的方針。也就是說(shuō)，必須用“洪荒之力”穩(wěn)住樓市，這樣才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)在2017年仍然大有可為

2016年12月27日的《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，中共中央政治局委員、北京市委書(shū)記郭金龍?jiān)诒本┦形粚檬稳珪?huì)上，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題提出：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。要自覺(jué)從解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡和城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的大背景來(lái)看待房地產(chǎn)問(wèn)題。要清醒看到，房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高，積累了風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了社會(huì)焦慮，是對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)。要擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，嚴(yán)格落實(shí)中央關(guān)于調(diào)控房?jī)r(jià)的部署和要求，多管齊下，毫不放松，加強(qiáng)調(diào)控，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

在2016年12月24日召開(kāi)的北京市委全會(huì)，還把“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為北京2017年經(jīng)濟(jì)工作的一個(gè)重點(diǎn)，提出“堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)”，并表示，要解決好房地產(chǎn)問(wèn)題，必須堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位，以解決群眾的基本住房需求為出發(fā)點(diǎn)，緊密結(jié)合疏解非首都功能、棚戶(hù)區(qū)改造、城鄉(xiāng)接合部地區(qū)城鎮(zhèn)化等工作，進(jìn)一步調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設(shè)力度，努力實(shí)現(xiàn)住有所居的工作目標(biāo)。

在2016年12月19日至20日舉行的中國(guó)共產(chǎn)黨上海市第十屆委員會(huì)第十四次全體會(huì)議上，中共中央政治局委員、上海市委書(shū)記韓正強(qiáng)調(diào)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，上海作為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，必須防止資源、資金、資產(chǎn)脫實(shí)轉(zhuǎn)虛，并部署了2017年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展十方面重點(diǎn)工作，包括繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控等。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，近期的從中央到地方密集地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行表態(tài)說(shuō)明，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定已經(jīng)成為重要任務(wù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控也將持續(xù)深入開(kāi)展，并且將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)承壓，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫將被擠出，與此同時(shí)，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下繼續(xù)前行。在目前的背景下，政府對(duì)市場(chǎng)的從嚴(yán)調(diào)控必然還會(huì)持續(xù)，進(jìn)一步加碼的可能性也不能排除。隨著購(gòu)房需求的減少、成交的萎縮，房?jī)r(jià)漲幅也將持續(xù)回落。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可以看出，2016年11月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅僅為0.2%，基本止?jié)q，隨著交易量的持續(xù)回落，從12月開(kāi)始，北京二手住宅均價(jià)或?qū)⒂缮D(zhuǎn)降。

當(dāng)然，盡管2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控繼續(xù)加碼已經(jīng)是鐵板釘釘?shù)氖聦?shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2016年的狂熱之后進(jìn)入橫盤(pán)和下調(diào)已是行業(yè)共識(shí)，但實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)在2017年仍然大有可為。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模已經(jīng)處在高位，即便回調(diào)，也仍在高位運(yùn)行。房?jī)r(jià)在一二線城市仍然較為穩(wěn)健，三四線城市也將因?yàn)椤叭?kù)存”政策的延續(xù)和擴(kuò)大而受益。此外，市場(chǎng)的調(diào)整，對(duì)品牌房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的規(guī)模擴(kuò)張和品牌擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。所以說(shuō)，走過(guò)2016的狂熱與反轉(zhuǎn)，走進(jìn)2017的頓挫與調(diào)整，也許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們更能找到自己。