摘 要：2007年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)，暴露了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管不到位的問題，由此逐步增大了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)性。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展和購(gòu)房需求不斷上升的情況下，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格由原來的上升狀況，變成了既有上升又有回落的狀況，這可能引發(fā)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)突然爆發(fā)。既然如此，反思美國(guó)次貸危機(jī)成因和吸取其教訓(xùn)，并在了解清楚中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)特征的前提下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管認(rèn)真剖析，也就能夠?qū)ふ页鰬?yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效方案。

關(guān)鍵詞：后危機(jī)時(shí)代；商業(yè)地產(chǎn)抵押；金融監(jiān)管；改革；創(chuàng)新

回想九年前美國(guó)次貸危機(jī)引起的全球金融危機(jī)，其波及范圍廣，影響程度大，中國(guó)也拿出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)之策，主要是劃撥了5萬億資金用于刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。出人意料的是，最終絕大部分資金還是通過各種渠道進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，其影響就是將中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)泡沫不斷吹大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，加快危機(jī)到來。實(shí)際上中國(guó)消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的需求量逐步上升，國(guó)人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有著驚人的自住和投資需求，一定程度上解救了中國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。后危機(jī)時(shí)代下，消費(fèi)者需求變得日益多樣化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)若不能滿足多樣化需求將進(jìn)入泡沫膨脹階段。只要泡沫被打碎了，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融危機(jī)將不可避免。因此，我國(guó)需從美國(guó)次貸危機(jī)源頭上找原因，對(duì)當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)進(jìn)行反思總結(jié)，吸取教訓(xùn)，尋找商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管上的有益對(duì)策。

一、將我國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)與美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生前的市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比

1.松散的貨幣政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力

中國(guó)的“三駕馬車”--投資、消費(fèi)和出口初步形成于1998年，這直接影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展和變化，落后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)從此上升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，中國(guó)也成為世界第一大出口國(guó)。鐵路、公路和基礎(chǔ)建設(shè)起到非常有效的帶頭作用，并且中國(guó)在加入WTO組織后出口經(jīng)濟(jì)受益良多。不過由于中國(guó)貨幣生產(chǎn)過剩加之超發(fā)，并且人民群眾重儲(chǔ)蓄輕消費(fèi)，使得國(guó)民多樣化消費(fèi)水平低下。據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)重點(diǎn)消費(fèi)落在了商業(yè)地產(chǎn)上。其實(shí)改革開放之后，人民群眾都受益于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，只不過中國(guó)人一直認(rèn)為房子才象征財(cái)富，商業(yè)地產(chǎn)才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大成果，于是多數(shù)人就花費(fèi)所有的積蓄只為買房子。這其中包括富人和窮人，他們無論是在城市里還是在鄉(xiāng)村里，生活和工作的重點(diǎn)就是買一套房子或幾套房子。中國(guó)當(dāng)前過于寬松的貨幣政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的缺失以及商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加速來臨，最糟糕的結(jié)果是可能擾亂民心。

2.商業(yè)地產(chǎn)抵押是信托、銀行等金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

一直以來，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)抵押都是銀行及其他金融機(jī)構(gòu)單位最為看重的業(yè)務(wù)之一。在中國(guó)的金融領(lǐng)域當(dāng)中，涉房貸款和涉房信托比重一直較高，并且，具有良好信用的一些小型企業(yè)的抵押物主要也是房產(chǎn)和地產(chǎn)。中國(guó)的信用體系仍然處于緩慢建設(shè)當(dāng)中，雖然現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)金融尤其是P2P快速發(fā)展促使信用體系逐漸完善中，但中國(guó)的信用問題也并不是全靠一塊互聯(lián)網(wǎng)金融就能全部打造完成。如此說來，最為穩(wěn)定的金融形式還是商業(yè)地產(chǎn)抵押或涉房金融。

二、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特征

1.中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款領(lǐng)域存在的道德問題和風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)貸款領(lǐng)域，發(fā)生的道德問題和風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面的原因：第一，銀行工作人員自身品質(zhì)不過關(guān)、態(tài)度不端正，經(jīng)常發(fā)現(xiàn)此類銀行人員與貸款人私下勾結(jié)，采取不當(dāng)手段增加抵押商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，從而騙取更高的貸款金額；第二，商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給抵押商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估機(jī)制仍不完善。商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是銀行與貸款人之間的中介機(jī)構(gòu)，其有效真實(shí)的評(píng)估報(bào)告能夠提高抵押貸款效率和降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。然而，目前商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量較多但經(jīng)營(yíng)時(shí)間都不長(zhǎng)，因此相關(guān)機(jī)制有待進(jìn)一步完善。

2.與商業(yè)地產(chǎn)貸款密切相關(guān)的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)

縱使美國(guó)歷經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)次貸危機(jī)，但其成熟、完善的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制還能緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)。相較而言，中國(guó)的個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制仍處于起步階段。例如，只要借款人工作地為其提供不真實(shí)的收入證明，借款人就能從銀行得到更多的貸款額度，而那些信用低、收入低的借款人獲得貸款后，如果房?jī)r(jià)、地價(jià)下滑，就演變?yōu)殂y行違規(guī)操作提供貸款。如此，中國(guó)在現(xiàn)行不完善的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制下，極其容易陷入比美國(guó)次貸危機(jī)更糟糕的境地。

三、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管特點(diǎn)

1.平衡是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的關(guān)鍵手段

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管體系是由住房保障部、城鄉(xiāng)建設(shè)部和“一行三會(huì)”構(gòu)成的，還未形成成熟且獨(dú)立運(yùn)作的專門金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)。上述分散的監(jiān)管單位缺乏獨(dú)立性，基本上全部順從中央政府下達(dá)的命令，中央政府改變短期經(jīng)濟(jì)目標(biāo)則監(jiān)管目標(biāo)也隨之改變。近幾個(gè)月，因利率刺激和經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩?，F(xiàn)任中國(guó)中央領(lǐng)導(dǎo)，清晰地明確了不再使用資金刺激的老辦法--中國(guó)不能在經(jīng)濟(jì)總量?jī)H美國(guó)一半的情況下繼續(xù)增發(fā)超越美國(guó)貨幣發(fā)行量的人民幣，否則將促使經(jīng)濟(jì)泡沫膨脹不可收拾直至破滅。于是，中央政府頂著巨大的經(jīng)濟(jì)壓力籌劃了新的方法，那就是實(shí)行金融創(chuàng)新來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。因此，商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管需要做到平衡，如走鋼絲一般不偏不倚不能晃動(dòng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打才能持續(xù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。

2.中國(guó)地方政府是商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管不可或缺的角色

中國(guó)地方政府像莊家一樣坐擁一方、管轄大小事務(wù)，其中也包括土地一級(jí)市場(chǎng)，成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的收獲方并取得了商業(yè)地產(chǎn)的各種稅收。自94年分稅改革中央政府和地方政府劃分了事權(quán)和財(cái)權(quán)，由此地方政府變成事權(quán)和財(cái)權(quán)一大一小。于是，地方政府為了增加財(cái)務(wù)收入把目標(biāo)鎖定了商業(yè)地產(chǎn)，成了其稅收的受益者，并且將大部分商業(yè)地產(chǎn)稅收收入用于償還貸款。那么，如果商業(yè)地產(chǎn)泡沫破滅，地方政府失去賴以發(fā)展的財(cái)源甚至將面臨破產(chǎn)的可能。因此，即使地方政府不是商業(yè)地產(chǎn)金融的直接監(jiān)管部門，也要發(fā)揮其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管實(shí)踐上的導(dǎo)向作用，更何況商業(yè)地產(chǎn)金融的好壞關(guān)乎地方政府收入。所以說，中國(guó)地方政府是商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管不可或缺的角色。

四、完善中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的幾點(diǎn)意見

首先要注重吸收國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)和反思失敗教訓(xùn)，結(jié)合我國(guó)基本國(guó)情，完善商業(yè)地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)及組織形式，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管實(shí)行改革創(chuàng)新，將商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的具體方針和措施落實(shí)到位，明確全新的監(jiān)管目標(biāo)、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、方式及理念，在進(jìn)行具體的商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管時(shí)注意靈活機(jī)動(dòng)、全面有效性，維護(hù)其機(jī)制的穩(wěn)定性，確保其穩(wěn)定發(fā)展。

其二，全面性和系統(tǒng)性才是健全中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的重點(diǎn)要求，需要國(guó)家統(tǒng)一制定商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理原則，并保持對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)關(guān)注，準(zhǔn)備風(fēng)險(xiǎn)防范措施以應(yīng)對(duì)不一樣的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，全方位努力打造商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制的框架，中央政府需建立與監(jiān)管機(jī)構(gòu)的有效溝通和交流，把握商業(yè)地產(chǎn)消息的更新變動(dòng)狀況，這樣才能有效保障商業(yè)地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)在管理上和內(nèi)部控制上的完善措施，并能實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的改革創(chuàng)新與市場(chǎng)的變化腳步一致。

最后，中央和地方政府聯(lián)合分制管理，采取綜合措施，防止商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格過快或過高上漲，房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)定有利于降低商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的難度。另外，在商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管部門到位的前提下，監(jiān)管部門應(yīng)做好商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作，從源頭做起，提高監(jiān)管部門在風(fēng)險(xiǎn)管控方面的前瞻性和有效性。

五、結(jié)束語

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)中高速增長(zhǎng)的過程中，城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求刺激了城市住房需求不斷增長(zhǎng)，因此政府不斷拆除老式舊房或改建舊房，這也成了商業(yè)地產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。不過，一切商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有利因素，都需要商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制繼續(xù)完善，樹立方向正確的商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管目標(biāo)并真正落實(shí)監(jiān)管措施，才能在后危機(jī)時(shí)代下，維持中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的繁榮盛況，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

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作者簡(jiǎn)介：洪怡佳（1983- ），女，漢，浙江杭州，助教，碩士研究生，嘉興學(xué)院，研究方向：金融學(xué)