虢燦

逾期交房等情況的訴訟時(shí)效為兩年。逾期交房違約金的訴訟時(shí)間應(yīng)該從合同約定的交房日期起計(jì)算。

買了新房，原本該歡歡喜喜收房，卻因?yàn)闀円共煌５脑胍魺啦灰?，該怎樣維權(quán)？搬新家?guī)啄炅朔慨a(chǎn)證遲遲沒有辦下來(lái)，如何向開發(fā)商索要違約金？買房是人生大事，買房涉及多個(gè)方面，由此產(chǎn)生的糾紛也不少。

案例一：借口財(cái)產(chǎn)被凍結(jié)延期辦證 業(yè)主起訴開發(fā)商獲賠違約金

開發(fā)商因涉及其他官司，被法院凍結(jié)了土地和房屋，所以延期辦理房產(chǎn)證不違約？衡陽(yáng)人高某就遭遇這樣拖延辦證的借口。他狀告開發(fā)商要求按合同辦好相關(guān)證照，并支付已付房?jī)r(jià)款的3%的違約金。

近日，衡陽(yáng)市衡陽(yáng)縣人民法院審結(jié)了該案，高某獲賠違約金。

2011年4月，高某與衡陽(yáng)縣某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：高某購(gòu)買該公司位于衡陽(yáng)縣西渡鎮(zhèn)某處住宅1套，總價(jià)26萬(wàn)余元，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年6月30日前依照法律規(guī)定和合同約定將商品房交付買受人使用，并在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，買受人因出賣人的責(zé)任不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的3%向買受人支付違約金。

2015年9月，房產(chǎn)公司以公示方式承諾，在2015年11月30日前全部完成“兩證”辦理并交付業(yè)主，預(yù)估辦理費(fèi)用每戶300元。但“兩證”仍遲遲未辦理下來(lái)，無(wú)奈之下，高某將開發(fā)商告上了法庭。

法庭上，被告辯稱，由于有關(guān)法院因其他案件凍結(jié)了該公司土地和房屋，被告未能依約為原告辦理“兩證”屬不可抗力所致，不屬被告違約行為。法院審理后認(rèn)為，被告并未就該辯解意見舉證證明，且該事實(shí)并非法律規(guī)定的不可抗力事由，故被告該辯解意見不能成立，法院不予采納。被告未能依約為原告辦理“兩證”，構(gòu)成合同履行違約，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，除繼續(xù)履行合同外，還應(yīng)依約按已付房?jī)r(jià)款的3%向原告支付違約金。

案例二：借口資金鏈斷裂延遲辦證 法院判決開發(fā)商辦證賠款

房產(chǎn)證推遲兩年多沒有辦下來(lái)，開發(fā)商稱，公司總經(jīng)理涉嫌挪用公款等刑事犯罪被公訴，暫時(shí)辦不了。長(zhǎng)沙岳麓大道某公寓的業(yè)主們一起請(qǐng)了律師，把開發(fā)商告到了長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)法院。何先生就是其中一位業(yè)主，他和他的鄰居們都獲得了一定數(shù)額的違約金。

何先生2011年在岳麓大道某公寓買了一套房子，總價(jià)77萬(wàn)多元，他與開發(fā)商簽訂了《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》，合同中規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后545日內(nèi)，完成該棟房屋的初始登記。初始登記后185日內(nèi)辦妥何先生的房屋所有權(quán)證。

合同同時(shí)約定：如因開發(fā)商的責(zé)任，致使何先生未能在約定的時(shí)間內(nèi)辦理上述登記和手續(xù)，業(yè)主不解除合同的，自本合同規(guī)定期限的第二天起至實(shí)際辦妥登記之日止，開發(fā)商按日支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。何先生沒想到，直到2016年下半年，他還沒能拿到房屋所有權(quán)證。何先生與幾十戶業(yè)主一同狀告開發(fā)商，要求馬上辦理相關(guān)證照，并支付違約金。

庭審現(xiàn)場(chǎng)，房產(chǎn)公司辯稱，該公司也是刑事犯罪的受害者，因?yàn)樵摴驹蓶|兼總經(jīng)理與原財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人涉嫌合伙挪用公司巨額資金，直接導(dǎo)致公司資金鏈斷裂，造成部分工程爛尾且存在嚴(yán)重安全隱患，業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證無(wú)法辦理。

岳麓區(qū)法院審理后認(rèn)為，原、被告之間的糾紛系因被告逾期辦理房屋所有權(quán)證所導(dǎo)致，被告公司內(nèi)部員工涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪與被告繼續(xù)履行合同不具有關(guān)聯(lián)性，不構(gòu)成本案中止的法定事由。法院判決房產(chǎn)公司在規(guī)定期限辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，如果逾期，每日按已付房款萬(wàn)分之零點(diǎn)五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。此外，賠償已產(chǎn)生的違約金1.7萬(wàn)元。

律師說(shuō)法 逾期交房的訴訟時(shí)效為兩年

湖南凱威律師事務(wù)所律師李容介紹，逾期交房是指開發(fā)商未在雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的房屋交付期限內(nèi)，向購(gòu)房者交付符合約定條件的房屋。開發(fā)商所交付的房屋必須是符合使用用途、符合合同約定條件的房屋，否則即使開發(fā)商在約定期限交房，也視為違約。同樣，逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)等證照同樣構(gòu)成違約，可以根據(jù)合同約定索賠。

根據(jù)法律規(guī)定，逾期交房等情況的訴訟時(shí)效為兩年。逾期交房違約金的訴訟時(shí)間應(yīng)該從合同約定的交房日期起計(jì)算。

如果開發(fā)商未按合同履約按時(shí)辦理房產(chǎn)證，小區(qū)業(yè)主可以向房管、規(guī)劃等相關(guān)主管部門投訴舉報(bào)；還可以要求開發(fā)商賠償損失，按照合同約定支付違約金。