鄭興超

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)與我國(guó)人民的生活具有十分密切的關(guān)系。房屋質(zhì)量在極大程度上影響著人們的生命安全以及財(cái)產(chǎn)全，與人們的切身利益息息相關(guān)，甚至還對(duì)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，應(yīng)該始終將質(zhì)量放在第一位。同時(shí)，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光去考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)問(wèn)題，并且制定出科學(xué)的發(fā)展策略。本文重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理特點(diǎn)以及相關(guān)的要點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了分析，希望可以促進(jìn)我國(guó)這一支柱產(chǎn)業(yè)得到更好的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理；重要性；特點(diǎn)；要點(diǎn)

隨著人們生活水平的進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)事業(yè)風(fēng)生水起。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理顯得十分重要。如果忽視了對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效地開(kāi)發(fā)及管理，那么就會(huì)很容易造成行業(yè)中產(chǎn)生泡沫，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成十分嚴(yán)重的影響。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理進(jìn)行研究是很有必要的，其主要就是在一個(gè)確定的時(shí)間內(nèi)，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期制定的目標(biāo)而采取的一些有效的策略，或者是進(jìn)行控制，對(duì)現(xiàn)有資源加以合理運(yùn)用的一個(gè)過(guò)程，希望通過(guò)本文的論述，能夠讓人們意識(shí)到加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性，為今后的工作打下良好的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的重要性

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們?cè)谏钏椒矫娴玫搅孙@著的提高。所以對(duì)于居住環(huán)境以及質(zhì)量的要求也就變得越來(lái)越高，住房除了是人們休息的場(chǎng)所以外，更是一個(gè)心靈的港灣，是放松身心的地方。因此，日益突出凸顯我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的重要性。我國(guó)近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)獲得了十分顯著的成績(jī)。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展趨勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)正在朝著與世界接軌的目標(biāo)而努力。管理在各個(gè)行業(yè)中都具有統(tǒng)籌性的作用，所以在房地產(chǎn)事業(yè)中也不例外，只有加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理，才能保障各項(xiàng)井井有條的完成，在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行管理的過(guò)程中，受到很多方面的影響。例如，工程施工進(jìn)度的影響、工程施工質(zhì)量的影響等，并且這些因素對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有十分深遠(yuǎn)的意義。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行管理的過(guò)程中，采用優(yōu)秀的管理手段可以促進(jìn)施工更加順利地完成，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力也可以起到積極的提升作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及社會(huì)的飛速變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也變得越來(lái)越多，但是房地產(chǎn)質(zhì)量始終是最為重要的指標(biāo)。無(wú)論是對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是對(duì)居住者來(lái)說(shuō)，追求越來(lái)越好的房屋質(zhì)量就需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)一步管理，同時(shí)也能更好的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的特點(diǎn)

在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中主要包含兩個(gè)方面的特點(diǎn)。一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有其壽命周期。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的本質(zhì)是對(duì)一次性的房地產(chǎn)工作的計(jì)劃和控制，保證預(yù)定目標(biāo)在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標(biāo)得到滿足，項(xiàng)目本身就失去了存在的價(jià)值而最終解體。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有一種人們可以預(yù)知的壽命周期。

二是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的過(guò)程中，具有復(fù)雜性以及系統(tǒng)性的特點(diǎn)。因?yàn)檫@項(xiàng)管理工作中包含很多組成部分，同時(shí)也需要各個(gè)組織相互配合才能完成。其中不乏會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，這就需要運(yùn)用科學(xué)的知識(shí)進(jìn)行解決，但是在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的過(guò)程中，并沒(méi)有過(guò)多的執(zhí)行經(jīng)驗(yàn)，需要不斷的摸索與創(chuàng)新管理。同時(shí)，也會(huì)面臨很多未知的因素，這些因素具有不確定性的特點(diǎn)，所以各個(gè)組織以及不同經(jīng)驗(yàn)的工作人員臨時(shí)性的集中在了同一個(gè)組織當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)管理，與其他生產(chǎn)管理相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的復(fù)雜性是明顯不同的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議書(shū)階段。這是一項(xiàng)建議性的文件內(nèi)容，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體輪廓具有一個(gè)認(rèn)識(shí)，并且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值進(jìn)行研究，分析其是否可以滿足國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，要想實(shí)行這一項(xiàng)目需要的前提條件是什么等都應(yīng)該在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建議書(shū)中得以體現(xiàn)。這樣才能為今后的投資以及對(duì)相關(guān)部門(mén)的選擇提供必要的依據(jù)，為后續(xù)的工作打下良好的基礎(chǔ)，并且提供更佳可靠的保障。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究階段。一般由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位委托，經(jīng)過(guò)審定的有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢類單位來(lái)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究。經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面的分析擬建項(xiàng)目以及比較多種擬建方案，進(jìn)一步提出客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)意見(jiàn)，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認(rèn)可行后，最終進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)工作。可行性研究的報(bào)告經(jīng)批準(zhǔn)后，可以作為投資項(xiàng)目的確定以及設(shè)計(jì)文件的編制的主要依據(jù)?？尚行匝芯繄?bào)告是一項(xiàng)具有科學(xué)性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過(guò)這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)工作。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)工作階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)工作是在技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面，對(duì)擬建項(xiàng)目的實(shí)施工作進(jìn)行的全面且詳細(xì)的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計(jì)工作的展開(kāi)，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)進(jìn)行。不了解客觀實(shí)際情況就開(kāi)展設(shè)計(jì)工作會(huì)導(dǎo)致施工中產(chǎn)生諸多問(wèn)題，且提高了施工建設(shè)的成本。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段。該階段主要工作為施工建設(shè)及招標(biāo)。曾出現(xiàn)過(guò)的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國(guó)家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進(jìn)行工程建設(shè)的公開(kāi)招標(biāo)。應(yīng)避免公開(kāi)招標(biāo)下的私自議標(biāo)，甚至一些沒(méi)有完整的施工設(shè)計(jì)圖的私下議標(biāo)行為。私自議標(biāo)的狀況下會(huì)由于資金不足等原因，導(dǎo)致施工方如果按照正常施工計(jì)劃將無(wú)法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會(huì)采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來(lái)完成建設(shè)項(xiàng)目，最終對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段。作為房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目周期中的最后一個(gè)階段的是竣工驗(yàn)收階段，它是對(duì)建設(shè)工作的全面考核，也是對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計(jì)要求的檢查以及對(duì)工程質(zhì)量的重要檢驗(yàn)環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡。竣工的驗(yàn)收階段對(duì)項(xiàng)目發(fā)揮投資效果，促進(jìn)工程建設(shè)的及時(shí)投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)起著不可替代的作用。

6、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的房屋測(cè)量。房屋測(cè)量作為權(quán)屬管理的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的重要環(huán)節(jié)，其關(guān)系到國(guó)家房地產(chǎn)權(quán)屬單位、開(kāi)發(fā)商和房屋當(dāng)事人的切身利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的核心內(nèi)容之一是進(jìn)行房屋所有權(quán)的管理，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的法律化、制度化和程序化，就必須充分依靠房屋測(cè)量，通過(guò)房屋測(cè)量才能進(jìn)行有效的房屋基本情況的審計(jì)和評(píng)估。房屋測(cè)量的質(zhì)量和結(jié)果直接影響到房屋所有權(quán)的登記，因此房屋測(cè)量部門(mén)要科學(xué)決策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這樣才能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理提供參考資料。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程的加快，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了極好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對(duì)國(guó)家的法規(guī)嚴(yán)格遵守。

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