摘 要：近年來，工業(yè)用地在建設(shè)用地中所占的比例逐漸擴(kuò)大，科學(xué)合理的評估出工業(yè)用地的價值對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。而市場比較法是工業(yè)用地估價中常用的一種方法。本文通過案例，介紹了市場比較法的應(yīng)用方法，分析了實際估價工作中存在的一些問題，并提出了相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：市場比較法；工業(yè)用地；土地估價

隨著我國土地使用制度由無償劃撥向有償使用的轉(zhuǎn)變，土地成為了一項特殊資產(chǎn)。而一些企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)，需要獲得工業(yè)用地的使用權(quán)。因此，客觀評估出工業(yè)用地的價值對于工業(yè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。市場比較法是在同一供需圈內(nèi)，通過相同用途的三個以上類似宗地近期正常市場價格的比較和研究，評估某一宗地市場價格的方法。在實際應(yīng)用過程中，市場比較法存在一些問題，影響了估價結(jié)果的客觀公正性。本文擬通過案例評估分析，介紹市場比較法的基本用法，并對存在的普遍問題提出建議。

一、市場比較法的基本原理及公式

（一）基本原理

市場比較法的理論依據(jù)是替代原理。根據(jù)替代原理，效用相同的土地在市場上的價格應(yīng)趨于一致，否則開發(fā)商就會放棄購買價格較高的土地，而選擇價格較低的土地，從而引起市場供求關(guān)系的階段性變化和長期均衡。

（二）計算公式

《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）關(guān)于市場比較法的計算公式為：

P=PB×A×B×C×D×E

式中：P—待估宗地價格；PB—比較實例價格；A—待估宗地交易情況指數(shù)/比較實例宗地交易情況指數(shù)；B—待估宗地評估日期地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；C—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；D—待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù)；E—待估宗地年期修正指數(shù)/比較實例宗地年期修正指數(shù)。

二、市場比較法的估價過程分析

（一）案例中某宗工業(yè)用地基本情況介紹

六安皖源米業(yè)有限公司由于經(jīng)營需要，擬將一宗位于六安市裕安區(qū)的工業(yè)用地國有出讓土地使用權(quán)向銀行進(jìn)行融資抵押。評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，開發(fā)程度為“五通一平”，評估基準(zhǔn)日為2016年4月11日，土地終止日期為2061年01月10日，至估價期日，土地剩余使用年限為44.75年，評估土地面積為34157平方米。

（二）市場比較法估價過程

1.選取比較實例

通過調(diào)查分析，選擇近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似，級別相同的3個比較實例，比較實例具體情況如下：

實例A：武漢雙強管業(yè)有限公司。該地塊位于平橋工業(yè)區(qū)路橋一處項目北側(cè)、金盛路西側(cè)，用途工業(yè)，用地面積31676平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業(yè)50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價格159.5元/平方米。

實例B：安徽鴻杰威爾停車設(shè)備有限公司。該地塊位于平橋工業(yè)區(qū)永泰路與金盛路交叉東南側(cè)，用途工業(yè)，用地面積29491平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業(yè)50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價格159.7元/平方米。

實例C：安徽速克達(dá)車業(yè)有限公司。該地塊位于平橋工業(yè)區(qū)振興路與永泰路交叉口東北側(cè)，用途工業(yè)，用地面積39139平方米，建筑容積率1，土地使用年期為工業(yè)50年。交易日期2013年12月31日；交易方式：掛牌；交易價格161.5元/平方米。

2.比較因素的選擇及比較因素條件指數(shù)的確定

影響待估宗地價格的主要因素有交易時間、交易方式、區(qū)域因素（主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、自然條件等）和個別因素（主要指宗地形狀況、宗地地基狀況、宗地形狀、宗地面積、宗地臨路狀況等）。

待估宗地與比較實例A、B、C土地用途及交易方式相同，故不需要修正。

交易日期修正是將實例在成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格。根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r指數(shù)表，推算出期日修正系數(shù)，具體見表2-1：

土地使用年期修正指數(shù)根據(jù)公式K=[1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）n]進(jìn)行修正。

其中：K—土地使用年期修正指數(shù)；r—土地還原率按7%計；

m—比較實例土地使用年期；n—待估宗地土地使用年期；

區(qū)域因素和個別因素的指數(shù)確定原則是，以待估宗地為100，將各種區(qū)域因素和個別因素按照一般優(yōu)、較優(yōu)、一般、較差、差五個等級，每上升或下降一個等級，指數(shù)增加或減少2%。

3.根據(jù)比較因素條件指數(shù)確定因素比較修正系數(shù)

根據(jù)分析，交易期日的修正系數(shù)分別為128/125、128/125、128/125；土地剩余使用年限修正系數(shù)分別為0.9516/0.9661、0.9516/0.9661、0.9516/0.9661；環(huán)境狀況的修正系數(shù)分別為100/98、100/98、100/98；接近對外交通設(shè)施程度修正系數(shù)分別為100/102、100/102、100/102。而其他影響因素條件狀況類似，故修正系數(shù)全部為100/100。所有修正系數(shù)相乘得到總體修正系數(shù)1.0090。故三個比較實例修正后的土地單價為159.5×1.0090=161；159.7×1.0090=161.1；161.5×1.0090=163。取算數(shù)平均值，最后地價為161.7元/平方米。

三、市場比較法在工業(yè)用地估價工作中存在問題及對策

（一）通過相關(guān)的調(diào)查了解，很多土地估價師認(rèn)為在整個市場比較法評估工作過程中最困難的就是比較實例的搜集。主要是由于我國土地交易制度還不夠完善，土地交易案例本身就相對較少；而一些估價機構(gòu)和相關(guān)職能部門為了自己的經(jīng)濟(jì)利益，信息不對外公開，這就導(dǎo)致估價機構(gòu)很難獲取其它同業(yè)掌握的案例。因此可以構(gòu)建土地估價共享數(shù)據(jù)庫。土地估價師協(xié)會匯總比較實例及各種信息，按照交易時間、評估目的等條件進(jìn)行分類，便于搜索。土地估價共享數(shù)據(jù)庫的建立，可以解決市場比較法搜集比較實例難的問題，有助于提高土地估價的效率。

（二）市場比較法應(yīng)用的關(guān)鍵就是比較因素的確定，它影響著評估的準(zhǔn)確性。但是很多估價師對于工業(yè)用地的比較因素選擇千篇一律，沒有體現(xiàn)待估宗地和比較案例的特點。建議增加估價目的和規(guī)劃前景作為比較因素，可以更好的體現(xiàn)土地的市場價值。因為不同估價目的的價值類型也不同，價格確定也隨之變化；而規(guī)劃前景可以看成是土地的發(fā)展權(quán)，在其他土地價格影響因素相同的情況下，規(guī)劃前景良好的土地在日后的收益必然更高，那么土地的價格也應(yīng)當(dāng)更高。

（三）一些土地估價師職業(yè)道德低下，風(fēng)險意識薄弱，違反執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，不能公平公正的進(jìn)行土地價值評估。為了滿足客戶的要求，擅自改變評估市場比較法中參數(shù)，對估價結(jié)果人為的進(jìn)行改動，經(jīng)常出現(xiàn)高估低評或低估高評的現(xiàn)象。對于這種不良之風(fēng)，應(yīng)該從法律監(jiān)督、自我監(jiān)督和社會監(jiān)督三個方面入手，建立健全土地估價監(jiān)督體系。首先，要完善相關(guān)法律法規(guī)，加強行業(yè)監(jiān)管力度。這是對于土地估價師的法律監(jiān)督。其次，加強對土地估價行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，提高土地價值評估從業(yè)人員的自我監(jiān)督意識。最后，構(gòu)建估價師信用披露及備案制度，這是估價師接受社會群眾的監(jiān)督。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉苗. 洪湖市A土地價值評估研究[D].湖南大學(xué)，2014.

[2] 孫秀. 市場比較法在土地價格評估中的應(yīng)用研究[D].哈爾濱商業(yè)大學(xué)，2016.

作者簡介：

魯冰清，男（1990.12.30——）漢族，安徽省六安市，碩士，東北林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，研究方向：資產(chǎn)評估