傅浩強

[提要] 隨著我國融入世界經(jīng)濟體系進程的加快，國際金融和社會形勢對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)的影響逐漸加大。在經(jīng)濟新常態(tài)下，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到較大的沖擊，同時也擁有全新的機遇。站在國際化歷史節(jié)點上，中國商業(yè)地產(chǎn)轉型迫在眉睫。本文立足商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營實踐，在分析基本行業(yè)情況下，指出產(chǎn)業(yè)存在的問題，并尋求轉型升級的有效路徑。

關鍵詞：國際化；商業(yè)地產(chǎn)；地產(chǎn)轉型；經(jīng)濟新常態(tài)

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年3月13日

作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，我國商業(yè)地產(chǎn)在整個經(jīng)濟體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動全身的作用，事關經(jīng)濟全局。近年來，我國融入世界經(jīng)濟體系的進程不斷加快，商業(yè)地產(chǎn)亟待轉型升級，利用國際化契機，實現(xiàn)企業(yè)蛻變，是很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展路徑。同時，我們也不難看出，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年野蠻發(fā)展，存在著諸多問題，包括產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、經(jīng)營項目都存在著結構化與同質化的問題，值得行業(yè)從業(yè)者與理論研究者深入探討。

一、中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

（一）商業(yè)地產(chǎn)體量呈持續(xù)增長態(tài)勢。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，國民經(jīng)濟總量不斷攀升，人民的生活水平得到了較大程度的改善，良好的經(jīng)濟形勢給中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來了全新的發(fā)展機遇，也帶來了較多的投資機會，大量資金不斷地涌入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場。隨著社會資本的大量涌入，各個大型房地產(chǎn)企業(yè)都開始布局商業(yè)地產(chǎn)項目，都希望可以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和利用的黃金時代分取一杯羹，賺取高額利潤。多個大型房地產(chǎn)企業(yè)的進入也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶來了更大的發(fā)展空間。根據(jù)權威資料統(tǒng)計，2016年我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積同比繼續(xù)維持高速增長態(tài)勢，銷售額也在不斷攀升。從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營情況來看，雖然增速相較于2010年前后已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的放緩，但是依然維持著較高的增長速度，行業(yè)發(fā)展前景依然廣闊。

（二）資金強勢推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。縱觀我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，依然存在著資金強勢推動的態(tài)勢。國外資本和一些大型的跨國企業(yè)也開始關注到了中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，一些商業(yè)巨頭更是斥巨資在我國開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，從而使我國的商業(yè)地產(chǎn)競爭更加劇烈。隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，投資人也將投資的焦點聚集在了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和利用上。大型商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力有目共睹，一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)也開始放棄居民住宅的開發(fā)，將經(jīng)營重點逐漸轉移到了商業(yè)地產(chǎn)之上。除此之外，一些大型的商貿(mào)集團和金融機構也看到了商業(yè)地產(chǎn)的盈利能力，開始將大量的資金投入到商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)中，延伸經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)鏈，拓展自己的經(jīng)營領域。一些發(fā)展前景良好的商業(yè)地段更是炙手可熱，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸開始以打造城市商圈或者商業(yè)中心的形式來擴大商業(yè)地產(chǎn)的影響力，從而在其中獲得更大的商業(yè)附加值，獲取高額的收益。

（三）商業(yè)地產(chǎn)國際化程度不高。從目前國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀來看，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)發(fā)展較好，并且繼續(xù)向二三線城市推進，但是國際化程度明顯不足。經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和利用提供了良好的空間，由于經(jīng)濟發(fā)展水平較高，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目首先得到了迅猛的發(fā)展，并且在短短幾年之內(nèi)就形成了飽和的狀態(tài)。很多商業(yè)地產(chǎn)的投資者和大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始將目光投向經(jīng)濟相對欠發(fā)達的二線和三線城市，并且推動了當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。但是，毋庸置疑的是，我國商業(yè)地產(chǎn)的國際化程度仍有待提高。雖然商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)發(fā)展的風生水起，但是能將項目建設到國外的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)仍舊鳳毛麟角，只有少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)走出了國門，并且在國際領域開創(chuàng)了自己的品牌，但是更多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還在搶占國內(nèi)蛋糕，競爭進入到白熱化階段。

二、中國商業(yè)地產(chǎn)面臨的國際化挑戰(zhàn)

我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成較大體量與規(guī)模，但依然存在較為嚴峻的系統(tǒng)性問題，不管是產(chǎn)品還是技術，都存在結構性的問題，供求關系呈現(xiàn)出失衡狀態(tài)，許多從業(yè)者經(jīng)營困難，特別是隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越多的國際挑戰(zhàn)，同時也迎來了“走出去”的契機。

（一）海外項目周期相對較長。在海外開展商業(yè)地產(chǎn)項目，具有周期較長的特點。從本質上來看，商業(yè)地產(chǎn)項目一般都具有較長的開發(fā)周期。作為投資較大的國際化商業(yè)項目，要想使商業(yè)地產(chǎn)建成后具有持續(xù)的盈利能力，必須使商業(yè)地產(chǎn)具有一定的商業(yè)價值，因此這就需要更大的投資比例以及相對較長的開發(fā)周期，并且只有這樣，才能在一定程度上保證商業(yè)地產(chǎn)在建成后實現(xiàn)預期的經(jīng)濟利益。在此過程中，有些地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有事先評估自身的經(jīng)濟實力，貿(mào)然開展海外項目，看到商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展前景之后就盲目跟風，匆忙開發(fā)，從而在商業(yè)地產(chǎn)尚未建設完成時出現(xiàn)資金不足的情況，如果這時不能及時補足建設資金，很可能就會出現(xiàn)擱置的情況，從而人為地延長了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)周期。另外，當出現(xiàn)資金不足的情況時，還有的開發(fā)商會提前向商戶融資，利用優(yōu)惠的承租條件來吸引商戶提前交付租金，從而為商業(yè)地產(chǎn)項目進行融資。此時，不可避免地會出現(xiàn)一定的經(jīng)營風險，如果一旦項目出現(xiàn)問題，將會面臨巨大的損失，從而進一步加劇商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險，在國際經(jīng)營環(huán)境下，這種投資風險會被進一步放大。

（二）要承擔市場及政策風險。在國際化視野下開展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務，要面臨諸多風險。首先，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并不熟悉海外的法律環(huán)境，在開展業(yè)務過程中，可能存在一定的法律風險，為企業(yè)帶來不必要的訴訟麻煩，影響企業(yè)正常經(jīng)營；其次，在開展海外業(yè)務的過程中，由于沒有很多經(jīng)營經(jīng)驗，所以對于海外市場行情也不夠了解，在經(jīng)營過程中，可能面臨市場風險，如果投資不夠謹慎，可能會造成巨額虧損問題。此外，在經(jīng)營海外業(yè)務的過程中，匯率風險也屬于一種市場風險，會對企業(yè)產(chǎn)生一定的不良影響。在海外開展業(yè)務時，也要受到國際形勢和國際關系的影響，這些因素都不在企業(yè)的控制范圍內(nèi)，因此企業(yè)要想實現(xiàn)海外擴展，必須考慮諸多風險因素，并且建立自身風險評價體系，將系統(tǒng)性風險控制到最低。

（三）面臨國際市場定位問題。在國際化視野下，中國商業(yè)地產(chǎn)要實現(xiàn)轉型跨越發(fā)展，必須解決商業(yè)地產(chǎn)的市場定位問題。隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)升溫，眾多投資者和大型跨國企業(yè)都開始涉足商業(yè)地產(chǎn)項目，但是并不是所有的投資者都能很好地將商業(yè)地產(chǎn)進行準確定位，從而導致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)出現(xiàn)一系列的問題，有的甚至很難盈利。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)是一個城市較為繁華的區(qū)域，大部分的商業(yè)地產(chǎn)都位于城市的核心地段，大量的人員流動和精準的市場定位是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)和盈利的必要條件。而之所以會出現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不盈利的現(xiàn)象，很大一部分原因是由于商業(yè)地產(chǎn)項目的定位不夠準確，或者偏離了人們的消費習慣。比如說，在一些經(jīng)濟欠發(fā)達的城市，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的過程中沒有經(jīng)過深入的市場調(diào)研和前期定位，在開發(fā)的過程中仍然按照其他城市的開發(fā)水平和市場定位來經(jīng)營目標城市的商業(yè)地產(chǎn)，有的地區(qū)消費水平并未達到很高的程度，但是商業(yè)地產(chǎn)中卻出現(xiàn)了較高水平的消費項目。之所以會出現(xiàn)這種情況，很大一部分原因是開發(fā)商和投資者經(jīng)營理念上的失誤，有的房地產(chǎn)開發(fā)商簡單地認為，即使當?shù)氐纳钏經(jīng)]有達到相應的消費程度，但是只要在經(jīng)營的過程中對消費者進行引導，就可以逐漸提升當?shù)氐南M水平，基于這種考慮，使商業(yè)地產(chǎn)與當?shù)氐纳钏匠霈F(xiàn)偏離。

三、國際化視野下中國商業(yè)地產(chǎn)轉型路徑

（一）不斷提升企業(yè)融資能力。作為建筑行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)兼具勞動密集型與資本密集型的雙重特征，要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級轉型發(fā)展，不斷開創(chuàng)海外市場，中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要提升自身的資金整合能力，提升自身融資能力。從目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來看，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資模式和融資方法都比較原始，同時也承擔著較高的市場風險。不管是開展國內(nèi)業(yè)務還是國際業(yè)務，中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要想在國際化浪潮下實現(xiàn)升級跨越發(fā)展，必須解決自身融資能力薄弱的問題，提升自身綜合競爭力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中，要采取直接融資和間接融資相結合的方式，提高融資效率，減小融資成本，同時要與國際資本市場對接，為開拓海外市場業(yè)務打好金融基礎，提升國際適應力和競爭力。

（二）強化商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈建設。中國商業(yè)地產(chǎn)要想實現(xiàn)國際化發(fā)展，必須實現(xiàn)“全產(chǎn)業(yè)鏈”發(fā)展，要想進行系統(tǒng)發(fā)展，最為重要的是提升項目規(guī)劃與運營能力。在進行商業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)之前，投資人或者開發(fā)商應該首先對城市進行充分的調(diào)研活動，從而對城市的發(fā)展情況和居民的整體消費水平有一個充分的了解。在掌握了城市的整體發(fā)展狀況之后，應該對商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)定位進行合理規(guī)劃，規(guī)劃過程中要嚴格按照之前的調(diào)研結果來進行，因為只有商業(yè)地產(chǎn)的市場定位與當?shù)爻鞘械慕?jīng)濟發(fā)展水平和居民的消費能力相適應，才能有效地保證商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。在此過程中，消費者的需求以及當?shù)鼐用竦臐撛谙M能力也是一個十分重要的參考目標，在進行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的過程中也應該作為一個重要的參考指標予以考慮。也就是說，在商業(yè)地產(chǎn)項目建成以后，既能滿足當?shù)鼐用竦南M需求，又能在一個相當長的期間內(nèi)適應消費者消費需求的發(fā)展和提升，無論高端消費者還是低端消費者，都能在城市商業(yè)項目上獲得良好的消費體驗，這才是商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。

（三）優(yōu)化經(jīng)營服務與用戶體驗。商業(yè)地產(chǎn)與其他一些商業(yè)形態(tài)不同，要想保持長久的發(fā)展和可持續(xù)的盈利能力，后期的規(guī)范運營和管理都是必不可少的重要環(huán)節(jié)。因此，要想使商業(yè)地產(chǎn)得以持續(xù)發(fā)展，加大后期的經(jīng)營管理力度，運用高效的經(jīng)營模式進行經(jīng)營才是可持續(xù)發(fā)展的關鍵。在此過程中，商業(yè)地產(chǎn)應該探索出一套切實可行的經(jīng)營策略，不僅要與上下游業(yè)者建立良好的合作關系，還要適時地策劃一些經(jīng)營活動，拉近與目標客戶之間的距離，在行業(yè)領域樹立一個良好的形象，從而不斷擴大自身的影響力。

四、結語

綜上所述，要想在國際化浪潮下實現(xiàn)中國商業(yè)地產(chǎn)的轉型升級發(fā)展，首先必須從發(fā)展理念入手，創(chuàng)新發(fā)展思路，轉變發(fā)展模式，打造商業(yè)地產(chǎn)的全產(chǎn)業(yè)鏈條，同時有效評估企業(yè)經(jīng)營實力與市場風險，適當選取合適的商業(yè)地產(chǎn)項目，提高企業(yè)融資能力和風險防控能力，嚴把建設質量關，通過優(yōu)質服務和商品贏得國內(nèi)乃至海外市場，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時推動國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)總體行業(yè)提檔升級。

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