陳娟

一、四季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)有所回落

2016年四季度，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.54，較三季度下降0.04個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下降0.13個(gè)百分點(diǎn)，保持在偏松區(qū)間。

與三季度相比，房地產(chǎn)外部金融環(huán)境略有收緊。其中，M2增速下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，央行外匯占款下降0.42個(gè)百分點(diǎn)，人民幣貸款余額增速上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，銀行間拆借利率上升0.05個(gè)百分點(diǎn)。

隨著房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的火熱，抑制資產(chǎn)泡沫的重要性日益顯現(xiàn)，2016年四季度起房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)，將制約金融面的進(jìn)一步寬松。自2015年一季度房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境不斷寬松以來(lái)，這一輪房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境最寬松的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)會(huì)繼續(xù)下滑，將進(jìn)入合理區(qū)間，甚至?xí)谙掳肽赀M(jìn)入偏緊區(qū)間（見(jiàn)表1）。

二、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和典型城市商品住宅成交量增幅走勢(shì)趨同

對(duì)比房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國(guó)30個(gè)典型城市新建商品住宅成交量同比增幅數(shù)據(jù)，二者走勢(shì)較為趨同。

數(shù)據(jù)顯示，自2012年開(kāi)始，隨著金融環(huán)境整體上趨于寬松，30個(gè)典型城市成交面積同比增幅也呈現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正的態(tài)勢(shì)；而到了2013年末，隨著金融環(huán)境趨于收緊，成交面積的同比增幅也逐漸步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間；2014年底起，兩曲線走勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)背離，2014年下半年到2015年一季度金融環(huán)境持續(xù)收緊，而房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入新一輪的復(fù)蘇周期，成交面積的同比增幅持續(xù)上行；2015年二季度開(kāi)始，金融環(huán)境逐漸步入寬松區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在短期回調(diào)后再次上行；2016年金融環(huán)境延續(xù)了寬松的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱上行，隨著2016年三季度以來(lái)政策調(diào)控的收緊，金融環(huán)境由寬松向偏松轉(zhuǎn)變，成交面積增速也開(kāi)始有所回落。

預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將延續(xù)收緊態(tài)勢(shì)，金融環(huán)境指數(shù)將繼續(xù)下滑，進(jìn)入合理區(qū)間，典型城市新建商品住宅成交量同比增速也會(huì)繼續(xù)走低。

三、房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和70城商品住宅價(jià)格同比增幅走勢(shì)一致

對(duì)比房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)和全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅可以看出，兩條曲線走勢(shì)基本保持一致，并且全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅稍微滯后于房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)，房?jī)r(jià)表現(xiàn)出較為明顯的“貨幣”效應(yīng)。

從歷史數(shù)據(jù)可以看出，2011年金融環(huán)境由寬松進(jìn)入緊張區(qū)間，住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅持續(xù)回落；2012年金融環(huán)境由緊張逐漸寬松，住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅也開(kāi)始筑底上行；2014年一季度金融環(huán)境指數(shù)再次進(jìn)入偏緊區(qū)間時(shí)，價(jià)格指數(shù)同比增幅也開(kāi)始回落；當(dāng)2015年二季度金融環(huán)境指數(shù)再次開(kāi)始寬松時(shí)，房?jī)r(jià)同比增幅開(kāi)始出現(xiàn)反彈；2016年金融環(huán)境逐步收緊，由寬松轉(zhuǎn)為偏松，住宅價(jià)格同比增幅持續(xù)上升，但顯露出觸頂態(tài)勢(shì)。

隨著房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的持續(xù)下降，同時(shí)由于住宅價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)的慣性作用，預(yù)計(jì)2017年70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅將觸頂并持續(xù)回落。

四、預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)將持續(xù)下滑

2015年以來(lái)央行推出的一系列寬松貨幣政策使房地產(chǎn)業(yè)外部金融環(huán)境得到明顯改善。2016年居民住房抵押貸款快速增長(zhǎng)，債券、保險(xiǎn)等多樣化的融資渠道同時(shí)發(fā)力，使得房企資金實(shí)現(xiàn)快速回籠、房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)火爆。然而資金的大量流入加大了政府對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，引發(fā)了2016年四季度以來(lái)更為嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，房地產(chǎn)可能面臨政策性下行和周期性下行的疊加影響。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2017年貨幣政策是穩(wěn)健中性，結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)收緊，預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境指數(shù)仍會(huì)有所回落，上半年有望步入合理區(qū)間。

作者系上海易居房地產(chǎn)研究院研究員