宋慧芳

北京此輪大力度調控，不僅僅是希望在短期有穩(wěn)定市場的效果，更重要的是著眼長期城市發(fā)展。

從今年3月17日北京市啟動新一輪樓市新政，至今已有一個多月，這期間北京市新政出臺頻次不減、保障房供應加速、執(zhí)法檢查不手軟……北京正用一場不達目的不罷休的調控，改變市場預期，促使北京樓市出現積極變化。

國家統(tǒng)計局北京調查總隊副總隊長鄔春仙表示，“3·17新政后，市場正朝著預期方向發(fā)生積極變化?！闭{查顯示，北京市住宅銷售在新政以后出現了下降。部分房地產經紀公司客源量較前一周下降近三成。同時，新增客源房源比由4.8∶1下降到3.9∶1，業(yè)主報價漲幅隨之收窄。

未來，北京樓市往何處去？鄔春仙認為，此輪出臺的有關房地產政策初步達到了調控效果，市場對房價趨穩(wěn)的預期變強，預計上半年商品住宅價格仍保持平穩(wěn)。隨著需求的減少，住宅市場，特別是二手住宅價格有回落的可能。但“政策調整對預期的影響有一定的滯后性，觀望期仍會持續(xù)一段時間?！?/p>

需求管制

3月17日，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。（含公積金貸款）。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執(zhí)行。

為進一步鞏固調控成果，完善調控措施，此后北京連發(fā)文件，針對“3·17”政策進行補充。納稅年限“連續(xù)5（含）年”調整為“連續(xù)60個月”；將離婚一年以內的房貸申請人視作二套房需求；將商住、平房也納入限購范圍。

3月26日，北京針對商辦類、產業(yè)類項目進一步強化監(jiān)管力度，發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對于市場出現的擅自將商辦、產業(yè)類項目改變?yōu)榫幼〉扔猛静⒎指钷D讓的市場亂象進行規(guī)范整頓，堅決打擊利用商業(yè)辦公、產業(yè)用地炒地炒房行為。一方面開發(fā)建設環(huán)節(jié)加強管控，要求嚴格按照規(guī)劃用途開發(fā)建設及使用，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，對違規(guī)改變居住用途的，相關部門將依法收回土地。另一方面交易環(huán)節(jié)嚴查購買主體資格。

海通證券分析師涂力磊表示，北京屬于需求側嚴重管制城市。但限購、降低金融支持杠桿等需求側管制對平抑房價效果并不好。從成交情況看，新限購政策出現后市場成交均出現1個季度左右不同程度回落，但后期市場又進入上升通道。從原因看，主要是供給未能根本性解決，市場短期進入觀望之后后期需求又正常釋放。

去年10月以來，北京無論是購房資格認定、首付款來源審查、開發(fā)商預售管制、買賣方稅費等并未有寬松跡象，而基本面依舊按壓不住。在國金證券分析師胡華如看來，可能有四個方面原因：第一，調控政策對購房需求的影響發(fā)生方向性的變化，過去是期待交易量下行、拋售盤增多而導致價格松動，需求多會持幣觀望；現在是擔心調控后缺乏購房資格和購房能力，因為調控的思路主要都是提升購房門檻、增加首付款比例和月供金額（降低貸款年限），越觀望越被動；第二，二三四線城市二手房交易量在去年有顯著地提升，而且部分城市價格還有上漲，變現后湊足首付款的人在北京買房；第三，房屋成交的結構性聯動效應：小戶型上車盤成交導致大戶型換房需求上行，有過房貸之后首付款比例的提升帶來了月供壓力減小，但也有依賴于手頭小戶型房屋的變現，這是置換需求比較主流的操作方式，同時會涉及兩套甚至更多的交易需求；第四，每年3月和4月是學區(qū)熱，市場對學區(qū)房更為追捧。

而涂力磊表示，從本質上看，需求側改革難長期有效的主要原因來自不論從土地購置還是新開工看，2010年之后市場有效住宅供應均未明顯放大。從數據看，2010年開始北京土地待開發(fā)面積和新開工面積增速都處于不同程度下行。尤其是住宅新開工面積從2010年后基本維持在1200到1500萬平方米上下，與每年銷售規(guī)模大體保持一致。這也就造成區(qū)域供應階段性短缺，住房有效供給不足的事實。

供給增大

4月7日，北京發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》。

根據計劃，未來5年，北京市計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。從土地屬性看，產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃，自住型商品房計劃供地1020公頃，普通商品住房計劃供地2450公頃，租賃住房計劃供地1300公頃。

2017年，北京住宅供地計劃也相應調增，此次計劃供應住宅用地1200公頃，其中國有建設用地1000公頃，集體建設用地200公頃，以保障30萬套住房建設需求，其中產權類住房20萬套，租賃住房10萬套。

從歷年的供地計劃完成情況來看，北京是個差等生，2016年是歷史上表現最差的一年，真正能夠入市的商品住宅供應用地不足40萬平方米。然而東興證券分析師鄭閔鋼表示，基于當前政府對于房地產行業(yè)的重新定位和內外部環(huán)境的共同要求，北京2017年新提出的1200萬供地計劃大概率能夠完成。從近期北京認房認貸認離，到商住限購，到學區(qū)房的多校劃片，再到平房限購，未來如果房價走勢仍然不符合政策預期，預留的調控政策組合，可以看出本屆政府對于控制房價的決心。內外部環(huán)境要求國內有穩(wěn)定的宏觀經濟，被地產綁架了的經濟累積了大量的風險，通過前一輪核心城市大漲和近期的三四線去庫存，大量流動性得以在中短期被鎖定，此時已經到了能夠實現有效控制的時期。

“時移事異，以往缺乏約束力的供地計劃不再，此次兩部委的要求將為此次全國范圍內熱點城市的土地供應背書，從更深層次來看，是用中央政府的公信力作為擔保，同時，作為引領全國房價預期的北京市場很大程度上是表率，需要通過標桿城市房價的有效控制實現全國范圍預期的穩(wěn)定?！编嶉h鋼認為。

誠然若土地供應量最終如計劃一樣大幅增長，加上需求端的限制（限購限貸），供需關系及市場預期改善將會有效平抑短期房價上漲壓力。

涂力磊還表示，本次政府明確住房土地供應計劃，除了有利于穩(wěn)定市場信心之外，從中長期看有利于解決居民住房壓力。后期核心在于政策執(zhí)行能否到位，以及開發(fā)商能否保障住房供給。政府曾在2011年，規(guī)劃5年供應3600萬套（后計劃數量有所下調）保障房計劃，對應解決20%城鎮(zhèn)居民住房問題。但目前真實效果有待考證。