張敏

業(yè)主坐等報(bào)價(jià)，4個(gè)購(gòu)房者以5萬(wàn)元的“競(jìng)價(jià)階梯”依次加價(jià)。短短2個(gè)小時(shí)內(nèi)，位于北京朝陽(yáng)區(qū)管莊區(qū)域（東五環(huán)外）的“遠(yuǎn)洋一方”小區(qū)某房源，價(jià)格就從560萬(wàn)被“抬”到585萬(wàn)，以超過(guò)6萬(wàn)元的單價(jià)成交。

這是3月初一個(gè)周末北京二手房交易市場(chǎng)發(fā)生的一幕。既可看做是北京二手房交易市場(chǎng)的縮影，又能折射出一線城市核心區(qū)域的二手房交易狀況。

3月17日，北京出臺(tái)房產(chǎn)新政。調(diào)控政策的落地，“限價(jià)令”帶來(lái)的新房供應(yīng)短缺，學(xué)區(qū)房周期性升溫，以換房者為主的購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)，共同構(gòu)成了本輪市場(chǎng)的“推手”。

樓市變局

在位于北京朝陽(yáng)區(qū)石佛營(yíng)的朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局過(guò)戶大廳，王女士從早上六點(diǎn)就前來(lái)排隊(duì)。但直到中午12點(diǎn)，她才取到自己的號(hào)，這也是當(dāng)天上午發(fā)放的最后一個(gè)號(hào)牌。此時(shí)在她身后，是長(zhǎng)達(dá)50多米的過(guò)戶者隊(duì)伍。

王女士對(duì)該部門的工作頗為不滿，因?yàn)樵谒?，有大量徹夜排?duì)的號(hào)販子，安保人員未能將其趕出。

這些號(hào)販子多為附近居民，很多人在天亮之前就來(lái)排隊(duì)，他們以最低200塊的價(jià)格轉(zhuǎn)讓自己的號(hào)牌。過(guò)戶大廳的工作人員稱，這種情況是從今年2月底開始出現(xiàn)的。雖然不及去年上半年的熱度，但從去年四季度以來(lái)就很少出現(xiàn)。

該人士的觀點(diǎn)得到了印證。鏈家地產(chǎn)管莊某門店的業(yè)務(wù)員表示，從2月底開始，該區(qū)域的看房者驟然增多，他和同事們也經(jīng)常加班。他自己每天的工作量是：帶看客戶4-5波，陪看7-8波。

該業(yè)務(wù)員表示，該區(qū)域最火的小區(qū)是房源相對(duì)較新的“遠(yuǎn)洋一方”，平均每套房源約有5-6個(gè)購(gòu)房者爭(zhēng)搶。因此，文首出現(xiàn)的業(yè)主坐地起價(jià)的案例十分常見。

這也造成了該小區(qū)成交價(jià)格大幅上漲。他表示，如今這一小區(qū)的房屋單價(jià)普遍超過(guò)5萬(wàn)元，戶型較好的房源，單價(jià)可以超過(guò)6萬(wàn)。而在去年3月份，該小區(qū)優(yōu)質(zhì)戶型，單價(jià)也僅在3萬(wàn)出頭。

在這個(gè)北京五環(huán)外2011年建設(shè)的新小區(qū)里，如此單價(jià)并不夸張。根據(jù)鏈家app的數(shù)據(jù)，今年2月，北京朝陽(yáng)區(qū)二手房的參考均價(jià)為69665元/平方米，僅次于西城、東城和海淀。后三者以北京乃至全國(guó)最優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)而聞名，其學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高企，拉動(dòng)了整體區(qū)域的價(jià)格，西城區(qū)的二手房參考均價(jià)甚至超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。

盡管價(jià)格高企，這一區(qū)域的房源并不多。業(yè)務(wù)員反映，很多小區(qū)的房源只有個(gè)位數(shù)，且隨時(shí)可能成交。

換房大軍

兩年前，當(dāng)北京五道口區(qū)域的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格達(dá)到8-9萬(wàn)元/平方米時(shí)，人們戲謔將該區(qū)域稱為“宇宙中心”。如今這個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)達(dá)到11萬(wàn)元，但外界似乎已經(jīng)習(xí)以為常。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格本身就高于市場(chǎng)平均水平，加之3、4月為學(xué)區(qū)房購(gòu)房旺季，市場(chǎng)需求大幅增加，推動(dòng)了價(jià)格上漲。

除此之外，購(gòu)房者的支付能力似乎也在提高，并為價(jià)格提供支撐。張大偉表示，當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)中，有50%-60%為換房需求。因?yàn)橐延幸惶追慨a(chǎn)作為籌碼，這部分購(gòu)房者的支付能力相當(dāng)強(qiáng)勁。

張大偉認(rèn)為，如今的二手房市場(chǎng)成交火熱，正是換房需求回潮下的結(jié)果。這一方面是由于傳統(tǒng)銷售旺季到來(lái)，另一方面則是房地產(chǎn)稅落地以及調(diào)控加碼預(yù)期下的情緒影響。而相對(duì)寬松的信貸政策為這些需求的釋放提供了條件。

事實(shí)上，這種“先賣后買”的交易特點(diǎn)，本身就容易加快交易節(jié)奏。上述鏈家地產(chǎn)業(yè)務(wù)員表示，如果業(yè)主想要換房，必須在確定買家之后，迅速找到購(gòu)房目標(biāo)。否則按照當(dāng)下的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，支付能力很快就會(huì)縮水。

他還表示，其門店接手的客戶中，有60%-70%的比重屬于這種“連環(huán)單”。很多購(gòu)房者連續(xù)操作賣房和買房的程序，疲憊不堪。也有不少購(gòu)房者做了假離婚，從而規(guī)避二套房的高額首付。

“限價(jià)令”推手

與需求相比，供應(yīng)方的情緒要平穩(wěn)得多。在北京的各個(gè)區(qū)域，由于價(jià)格上漲較快，業(yè)主惜售傾向明顯。很多業(yè)主在簽約、過(guò)戶等環(huán)節(jié)有意拖延，也有部分業(yè)主干脆違約，使得近段時(shí)間的糾紛案例驟增。

這是由二手房供應(yīng)的特點(diǎn)所決定的。與新房相比，二手房市場(chǎng)有著分散、隨機(jī)的特征，其供應(yīng)量和供應(yīng)價(jià)格容易出現(xiàn)劇烈變化，且更難于控制。在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈時(shí)，二手房供應(yīng)會(huì)明顯減少，業(yè)主報(bào)價(jià)則大幅提高。

北京是較早進(jìn)入存量時(shí)代的市場(chǎng)之一。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京二手房成交套數(shù)占總體成交量的比重，已從2010年的64.6%提高到2016年的85.1%。

相比新房市場(chǎng)成交下滑、價(jià)格平穩(wěn)的“表象”，這些數(shù)據(jù)更能反映出北京樓市的現(xiàn)實(shí)。

較早進(jìn)入存量時(shí)代的其他一線城市，也出現(xiàn)類似的情況。根據(jù)合富地產(chǎn)研究院的報(bào)告，目前廣州核心地段的二手房?jī)r(jià)格同比大幅上漲六成以上。2月27日到3月5日一周的網(wǎng)簽量達(dá)到4242套，創(chuàng)歷史新高。報(bào)告稱，二手房漲價(jià)最活躍地段是珠江新城，部分樓盤價(jià)格同比已經(jīng)翻倍。

有分析認(rèn)為，新房供應(yīng)相對(duì)不足，使得這些城市的二手房交易明顯升溫。造成這種情況的原因，在于預(yù)售證備案遭遇房管局限價(jià)，很多開發(fā)商都申請(qǐng)不到預(yù)售證，或者干脆不去申請(qǐng)。

這種局面恐怕并不會(huì)持續(xù)太久。3月17日，北京多個(gè)部門發(fā)布調(diào)控政策，將二套房的最低首付比例提高至60%，并實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。按照張大偉的觀點(diǎn)，這預(yù)示著對(duì)樓市調(diào)控將進(jìn)一步深化，未來(lái)還將有其他城市跟進(jìn)調(diào)控。