汪新道

【摘 要】20個世紀(jì)90年代，小產(chǎn)權(quán)房開始興起，隨著住房緊張局面的出現(xiàn)，近年來有關(guān)它的交易十分頻繁。與其他住房不同，小產(chǎn)權(quán)房在交易中最大的問題是房屋的所有權(quán)無法集中于所有者的手中，發(fā)生轉(zhuǎn)讓關(guān)系后，無法按照法律程序進(jìn)行登記和產(chǎn)權(quán)證明的辦理。這就導(dǎo)致在小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的過程中缺乏法律保證，無法實(shí)現(xiàn)安全交易，甚至?xí)l(fā)非法用地的現(xiàn)象。在住房法律不斷更新和完善的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決必須從不同的角度入手，探究法律視角下的分類方法，從而保證產(chǎn)權(quán)明確。

【關(guān)鍵詞】法律角度；小產(chǎn)權(quán)房；土地制度；解決對策

【中圖分類號】D922.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2017）12-0045-03

據(jù)相關(guān)資料與數(shù)據(jù)顯示，我國小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展歷史由來已久，從2005年開始呈現(xiàn)供需兩長旺的態(tài)勢。所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要是指基于農(nóng)村集體所有土地修建的交易性房屋，屬于集體所有制，其當(dāng)下土地結(jié)構(gòu)二元制的性質(zhì)與國有土地還是有很大的差異。因此，小產(chǎn)權(quán)房無法取得法律效應(yīng)，屬于違規(guī)性建筑物，與集體之外的人員在進(jìn)行交易的時候也屬于非合法現(xiàn)象。但是與合法大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房價格低，能夠滿足中低收入群體的需要，是人們?nèi)菀捉邮艿囊活愖》俊?015年，我國正式推出了《不動產(chǎn)登記暫行辦法》，對小產(chǎn)權(quán)房的購買問題給予了規(guī)定，成為城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展中的巨大問題。本文對小產(chǎn)權(quán)房的問題開展探索，基于法律視角對可能引發(fā)的問題和解決辦法進(jìn)行分析，為房屋買賣提供支持。

1 小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因及其危害

（1）隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展及地區(qū)經(jīng)濟(jì)差異的增大，小產(chǎn)權(quán)房問題逐漸暴露出來，它擁有大量的市場需求，進(jìn)城務(wù)工人員和中低收入群體是消費(fèi)的主體。與大產(chǎn)權(quán)房相比，小產(chǎn)權(quán)房價格合理，優(yōu)勢明顯，能夠避免由于土地出讓引發(fā)的大量資金費(fèi)用。

（2）小產(chǎn)權(quán)房的危害也非常明顯。一方面，小產(chǎn)權(quán)房大量的涌現(xiàn)會占據(jù)農(nóng)村的用地資源，甚至危害農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，對糧食生產(chǎn)造成影響。另一方面，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)會損害法律權(quán)威，受到政策影響和市場的不穩(wěn)定因素的制約，在交易過程中難免出現(xiàn)安全隱患，制約交易穩(wěn)定性。

（3）根據(jù)國家1998年修訂的《土地管理法》規(guī)定，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買土地建房，明確規(guī)定了土地轉(zhuǎn)讓出租的使用權(quán)利問題，進(jìn)一步禁止土地房地產(chǎn)開放權(quán)問題，在我國高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化中，高速發(fā)展的城市化進(jìn)程帶來商品房價上漲問題，隨著城市住房資源緊張，小產(chǎn)權(quán)房屋問題越來越突出。該問題產(chǎn)生的原因就是城市商品房價格比較高，讓人無法承受，小產(chǎn)權(quán)房屋價格低，同時不用繳納土地出讓金和交易稅費(fèi)，購買成本比較低。

2 小產(chǎn)權(quán)房在法律視角構(gòu)建下存在的矛盾

困擾我國土地經(jīng)濟(jì)的主要問題一直以來都相當(dāng)復(fù)雜，需要解決大量的法律問題，在博弈之中也具有明顯的矛盾。

2.1 立法與現(xiàn)實(shí)的矛盾

基于法律角度，小產(chǎn)權(quán)房的非法性主要表現(xiàn)在違反了國家出臺的土地管理規(guī)定，立法者從實(shí)際角度出發(fā)，規(guī)定集體所有的土地不能當(dāng)做商品進(jìn)行交易。在當(dāng)時的社會背景下可以起到保護(hù)的作用，也符合現(xiàn)實(shí)情況。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，受到城市輻射影響的農(nóng)村地區(qū)土地價格不斷攀升，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不能滿足生活需要，而大量城市務(wù)工人員的涌現(xiàn)也加速了小產(chǎn)權(quán)房的交易。可是由于受法律的約束限制，小產(chǎn)權(quán)房仍舊處于被動階段，立法與現(xiàn)實(shí)存在巨大的矛盾。

2.2 法律權(quán)威與社會穩(wěn)定的矛盾

基于法律視角來看，小產(chǎn)權(quán)房的交易買賣必然屬于不合法的范疇，相關(guān)的主體也應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任。但是法律的推行在于實(shí)現(xiàn)社會穩(wěn)定發(fā)展，平衡社會秩序。因此，一旦對小產(chǎn)權(quán)房予以全盤否定，就會造成整個鏈條的缺失，降低法律效力和公信力，影響社會的穩(wěn)定。

3 小產(chǎn)權(quán)房的法律地位

（1）小產(chǎn)權(quán)房屋合法性問題在法學(xué)界具有一定對立性，部分學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房屋屬于違法性建筑，另一部學(xué)者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房屋屬于合法建筑，最主要的觀點(diǎn)就是對小產(chǎn)權(quán)房屋的特定認(rèn)識分類。其中，違法理論認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房屋違反了《土地管理法》規(guī)定，原則上國有土地需要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)合理建設(shè)，農(nóng)村集體用地不能直接進(jìn)入土地市場銷售，國家必須征收一定的建設(shè)用地交易。

（2）小產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)破壞了城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，商品房在城鄉(xiāng)土地利用的總體規(guī)劃中需要合理定位，不能在利益的驅(qū)使下進(jìn)行開發(fā)，廉價小產(chǎn)權(quán)房屋會影響商品房交易。小產(chǎn)權(quán)房具有一定破壞作用，在全國土地利用總體規(guī)劃綱要中明確規(guī)定要切實(shí)做好耕地規(guī)劃，在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)中，會造成大量農(nóng)田被破壞的問題，針對耕地流失問題，要采取管理措施，減少小產(chǎn)權(quán)房屋對于耕地的威脅和影響。

（3）小產(chǎn)權(quán)的合法性理論認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)有違背憲法的效果，在我國的基本法律體系中，憲法具有非常高的法律效力，農(nóng)村土地所有權(quán)的規(guī)定中，國家和集體是憲法賦予平等的所有權(quán)，在農(nóng)村土地所有權(quán)規(guī)定中，國家擁有對于集體土地的征收權(quán)力，對于土地也具有一定的合理處理權(quán)。但是在本質(zhì)上，國家和集體要充分平衡憲法規(guī)定對于小產(chǎn)權(quán)的房屋的不合法使用，及時交易和解決小產(chǎn)權(quán)房屋的違法使用問題。小產(chǎn)權(quán)房屋并不是完全沒有產(chǎn)權(quán)，只是不能獲得房地產(chǎn)證書，小產(chǎn)房僅僅是不受到登記保護(hù)，作為合法財產(chǎn)性質(zhì)，小產(chǎn)權(quán)房屋在法律上應(yīng)該是被承認(rèn)的房屋。

4 基于法律角度構(gòu)建下的小產(chǎn)權(quán)房的方法

正如以上所闡述的問題，小產(chǎn)權(quán)房存在各類矛盾，是極其復(fù)雜的社會問題。想要解決這些問題，就必須從實(shí)際入手，結(jié)合法律現(xiàn)狀分析解決途徑。

4.1 對有條件的小產(chǎn)權(quán)房，要承認(rèn)其合法地位

在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)條件下，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的存在是有理論依據(jù)的，要保證農(nóng)民的權(quán)益，維護(hù)法律效力，并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，就必須通過解釋的方式對法律進(jìn)行修改，調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推行土地所有二元機(jī)制。具體而言，要對小產(chǎn)權(quán)房的類型加以分類，對于占用農(nóng)業(yè)用地，尤其是耕地的小產(chǎn)權(quán)房，由于其嚴(yán)重侵犯了社會公共利益和國家的糧食安全，所以應(yīng)當(dāng)予以拆除。對于其他類型的小產(chǎn)權(quán)房，需進(jìn)一步甄別其質(zhì)量安全是否得到保障，若質(zhì)量安全存在問題，參照城市大產(chǎn)權(quán)房未通過質(zhì)量驗(yàn)收的相關(guān)規(guī)定處理。當(dāng)然，對于符合質(zhì)量要求的小產(chǎn)權(quán)房，則要進(jìn)行登記和發(fā)證，確認(rèn)其合法性。

4.2 確定小產(chǎn)權(quán)房的管理機(jī)關(guān)和管理機(jī)制

如果承認(rèn)集體對于其所有的土地享有完整產(chǎn)權(quán)，就應(yīng)該確定小產(chǎn)權(quán)房的管理權(quán)來自于集體。在進(jìn)行管理之時不得再行收取管理費(fèi)用，只能收取相關(guān)損失分?jǐn)倷C(jī)制下小產(chǎn)權(quán)房所有人應(yīng)承擔(dān)的份額。此外，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)實(shí)行內(nèi)外雙向管理機(jī)制，房屋內(nèi)部管理的事宜由小產(chǎn)權(quán)房房主建立委員會或基金會解決，以減輕集體負(fù)擔(dān)，充分尊重人民的權(quán)利。類比廉租房和適用房，在法律上也要明確地做出分類，保證制度方法的差異性，減少小產(chǎn)權(quán)房的法律問題。

4.3 加速推行土地制度改革

土地矛盾是小產(chǎn)權(quán)房問題出現(xiàn)的根源，要解決此類問題，就必須從根源入手，推行土地制度的改革與創(chuàng)新。首先，要加大保護(hù)力度，讓農(nóng)民群眾成為土地和非交易的直接受益人，并給予一定數(shù)量的補(bǔ)貼，讓他們自愿決定土地產(chǎn)權(quán)的利用方式。其次，加快農(nóng)村土地科學(xué)使用結(jié)構(gòu)的調(diào)整，激發(fā)城市國有土地與農(nóng)村集體所有土地二元機(jī)制的活力，通過各種形式實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地的商業(yè)化運(yùn)行，在保證農(nóng)業(yè)用地安全的前提下，完善農(nóng)村用地結(jié)構(gòu)。

5 探析小產(chǎn)權(quán)房法律解決之道

（1）小產(chǎn)權(quán)房屋面臨的法律問題需要及時解決，在我國現(xiàn)行的法律體系中，小產(chǎn)權(quán)房屋的合法性和非法性問題一直備受爭議，面臨的法律困境也非常突出，屬于物權(quán)矛盾問題，需要有效地解決小產(chǎn)權(quán)房屋合法性和違法性問題。要從根本上體現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房屋的產(chǎn)權(quán)，必須從根本上提高制度管理保障工作，做好城鄉(xiāng)二元土地產(chǎn)權(quán)制度保護(hù)工作，對兩種產(chǎn)權(quán)和兩個市場問題分類處理，要提高國家所有制和集體所有制制度管理，對小產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)行合理劃分。充分做好土地制度改革，完善農(nóng)村土地集體所有制度，提高集體土地使用權(quán)，對集體土地所有權(quán)做好明確規(guī)定，維護(hù)好農(nóng)民的切身利益。制訂科學(xué)合理的方案，要符合規(guī)劃設(shè)計，做好集體建設(shè)市場用地管理，在一定規(guī)劃范圍內(nèi)允許集體建設(shè)用地使用進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)中。

（2）加強(qiáng)制度性和補(bǔ)償公平性制度建設(shè)工作，根據(jù)我國現(xiàn)行土地征收和出售之間的差價進(jìn)行分析，農(nóng)民要在長期的強(qiáng)制性管理中，采取具有針對性的土地管理制度措施，建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屋，維護(hù)好農(nóng)村土地的制度管理措施，政府要充分利用土地做好土地征收管理，落實(shí)征收土地補(bǔ)償辦法管理措施。完善市場出售土地使用權(quán)，防止政府權(quán)力濫用，將土地增值收益及時補(bǔ)充到土地管理中，農(nóng)民充分享有知情權(quán)，切實(shí)做好信息維護(hù)工作，落實(shí)土地征收管理措施，建立科學(xué)合理土地征收管理司法救濟(jì)制度，制定高效的土地管理措施，保障農(nóng)民群體有效維護(hù)好土地管理制度。

（3）及時完善城市住房保障制度和體系建設(shè)工作，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在城市化發(fā)展中，優(yōu)化城市住房保障制度，加強(qiáng)商品房的管理，小產(chǎn)權(quán)房會存在一定市場廣泛性的特點(diǎn)，需要切實(shí)加強(qiáng)購買人群管理措施。完善城市住房保障體系，從根本上治理好小產(chǎn)權(quán)房問題，對于廉價房屋和經(jīng)濟(jì)適用房屋，要嚴(yán)厲打擊相關(guān)部門的違法操作。在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)過程中，開發(fā)商的手續(xù)必須合法，同時國家要不斷加強(qiáng)針對小產(chǎn)權(quán)房的法律保障工作，公平合理分配經(jīng)濟(jì)適用房，保障公民的居住權(quán)利，實(shí)施多元化住房供應(yīng)渠道管理，及時打破市場化的開發(fā)商壟斷問題，促進(jìn)商品房價格合理回歸，從根本上杜絕小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場流動。

（4）及時區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房的類型，面對多樣化的小產(chǎn)權(quán)問題，要及時解決好，不能隨意對于小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行合法化處理，要對具體問題進(jìn)行具體分析和處理。不能全盤否定出，也不能全盤肯定處理，要減少損害的問題出現(xiàn)，保障各方利益都可以驅(qū)動，特別是針對弱勢群體，要顧全大局，防止出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房對農(nóng)民利益造成危害。

6 結(jié)語

總而言之，在當(dāng)前的社會背景下，要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，必須從法律視角入手，通過合法的渠道修改產(chǎn)權(quán)制度，深入研究小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的社會問題，找到解決問題的有效途徑。做好小產(chǎn)權(quán)房在合法性和違法性之間的平衡管理，切實(shí)處理好各種因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房問題導(dǎo)致的矛盾，顧全大局，維護(hù)社會穩(wěn)定，避免出現(xiàn)影響社會安全的性質(zhì)惡劣的社會事件，保障人民生活穩(wěn)定，優(yōu)化農(nóng)民土地合理使用，提高農(nóng)民收入，做好合理城鄉(xiāng)規(guī)劃措施，保障農(nóng)業(yè)用地高效使用，促進(jìn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展，促進(jìn)社會和諧。

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[責(zé)任編輯：鄧進(jìn)利]