本刊記者 易娛竹

破冰之旅聚焦長租公寓前景

本刊記者 易娛竹

面對高昂的房價，大力發(fā)展租賃市場被認(rèn)為是緩解住房壓力的重要手段之一。

根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國人口中有12%通過租賃的方式解決住房，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。鏈家研究院2016年12月初發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

《租賃崛起》報告的另一組數(shù)據(jù)顯示，目前中國的房屋交易額大概是15萬億，房屋租賃只占7%的比例。在北上廣深，房屋交易額近6萬億，盡管有著全國最為成熟的租賃市場，四個一線城市的租賃規(guī)模總計僅2500億。在美國，目前租賃規(guī)模近5千億美元，占全國整體房屋交易規(guī)模的50%。

去年，隨著一系列鼓勵政策的出臺，長租公寓突然迎來井噴式發(fā)展。一時間，房地產(chǎn)領(lǐng)域中沒有哪個業(yè)態(tài)能比長租公寓更具話題性了。

站在政策利好的十字路口，長租公寓該如何破冰？

（一）長租公寓的春天

長租公寓早在2002年就出現(xiàn)了，但現(xiàn)在看來，還是很新鮮。2014年9月，雷軍突然進軍長租公寓，他的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資YOU+公寓1億人民幣，“小米公寓”讓“長租公寓”這個概念突然就火起來了。2015年夏天，研究概念居住空間的王戈宏終于帶著新派公寓出現(xiàn)，讓業(yè)界又是驚艷了一把。

然而，直到2016年，長租公寓真正迎來了春天。

5月，國務(wù)院常務(wù)會議確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施。會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場。

6月3日，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。

尤其是在2016年12月21日，在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議要求，規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求。

租賃市場這塊巨大的蛋糕，既然已經(jīng)被監(jiān)管層提倡，自然就不能只留給傳統(tǒng)市場獨食，土地市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整也能明顯看到政府在發(fā)展租賃市場的一些態(tài)度——2016年年底時拍出的那塊由萬科100%自持的土地，無疑是一個先兆。

這個被資本與諸多房企看好的租賃市場，被稱為具有萬億元的規(guī)模。深深吸引著新入者的加入，而這個市場，恰好還沒有出現(xiàn)寡頭。進入者不少，一場混戰(zhàn)已經(jīng)拉開序幕。

公開資料顯示，目前除了萬科，龍湖、招商、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽光城等多家房企均已開展長租公寓業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)控，使得越來越多房企尋找更多出路，長租公寓或者是房企們找到的機會點?！暗行┓科笞龉⒏⒐咀龉⑼耆遣煌乃悸罚蛦蝺r通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說。

2017年，長租公寓的大戲才剛剛開始。

（二）高價門檻

房企介入長租公寓并非偶然，一方面一線城市高房價使得租房需求大增，另一方面，一二線城市每年大量新增的畢業(yè)生更是讓不少公司看到了下一個業(yè)務(wù)增長點。但相對于過往的住宅市場，長租公寓似乎是一個更為難啃的“骨頭”。萬科、世聯(lián)等長租公寓都獲得了不錯的出租率，但卻面臨著“重資產(chǎn)”“有營收無盈利”的窘境。

“泊寓主要針對35歲以下，有固定工作或在校學(xué)生的年輕人租賃?！比f科位于廣州的長租公寓——泊寓棠下的工作人員說。

這個萬科新開的長租公寓社區(qū)共有6棟樓，建筑面積約1.3萬平方米，擁有房間約700套。項目最小建筑面積只有11平方米，算上樓上一層使用面積達(dá)18平方米，租金大約為1100元/月。而使用面積22平方米則達(dá)到1550元/月，30平方米約為2300元/月。戶型為18～35平方米的loft公寓和平層，每月平均租金1500元/間。

“除了交付租金之外，租戶每月還要交200元的物業(yè)管理費（包含網(wǎng)絡(luò)費），在負(fù)擔(dān)自己房間內(nèi)水電費的同時也要分?jǐn)倧N房、客廳、健身房等公共區(qū)域的水電費。水費收費標(biāo)準(zhǔn)為4.5元一噸，電費每度電為1.28元?！爆F(xiàn)場工作人員介紹說。

不低的居住成本讓不少前來看房的年輕人開始猶豫起來，“住在這樣的長租公寓，每個月的住宿成本約在2000元，比周圍的城中村價格高出一倍多，這對于我們這樣剛畢業(yè)需要租房的年輕人壓力不小?！爆F(xiàn)場正在簽約的年輕人稱，“但這樣干凈、舒適、安全的環(huán)境又很有優(yōu)勢，所以只能選擇和朋友一起合租?！?/p>

處于這樣的高租金尷尬的還有2014年年底高調(diào)進入廣州的小米you+公寓。彼時，小米公布其公寓房間面積大多10～30平方米，租金1800～3200元/月，每月收取租金的10%作為物業(yè)管理費，此外水電費等都按照商業(yè)性質(zhì)收取。2014年開業(yè)時，其白云區(qū)項目的租金和周邊項目公寓租金相比，并無太大優(yōu)勢，也使不少真正需要租房的畢業(yè)生止步。

“租金高的項目，出租率就比較低，只能達(dá)到40%～50%。但這也跟開業(yè)時間有關(guān)?！闭劶绊椖康母咦饨穑瑥V州泊寓總經(jīng)理張成皓也坦承：“萬科泊寓的租金的確比較高，但這樣做是有深意的?！?/p>

據(jù)其介紹，如今房價高企，一工作就有能力買房的客戶其實并不多，因而，抓住客戶購房之前的租房居住需求其實也是十分重要。在獲取客戶成本越來越高的情況下，“未來真正稀缺的或許不是土地，而是客戶。恰恰長租公寓所針對的又是最具成長性、有購房潛力的年輕白領(lǐng)客戶，在發(fā)展長租公寓的同時，萬科可以借此提前讓客戶體驗到萬科的產(chǎn)品和服務(wù)，發(fā)掘具有潛力的購房客戶?！?/p>

盈利難題

就在萬科廣州泊寓發(fā)布的前幾天，世聯(lián)行旗下的長租公寓品牌——紅璞公寓也在廣州舉行了發(fā)布儀式，目前運營房間數(shù)也超過了2000套。此外，小螺趣租在2015年便宣布完成了A輪融資，規(guī)模為500萬美元，由光速安振領(lǐng)投，途家跟投；warm+也于去年就宣布獲千萬級別pre-A輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動創(chuàng)新基金領(lǐng)投，著名投資人、騰訊高級執(zhí)行副總裁吳宵光跟投。

“現(xiàn)在行業(yè)的競爭非常激烈，各方都在窮盡其能收購、投標(biāo)，以拿到更多的項目。在一些舊廠房改建的投標(biāo)中，隨處可見高溢價。”世聯(lián)首席技術(shù)官黎振偉稱，“溢價率之高、競爭之激烈，堪比土地市場。”

在廣州萬科助理總經(jīng)理喻敏鋒印象中，這樣的激烈競標(biāo)并不陌生。該公司在參與棠下泊寓項目的原身——廠房投標(biāo)時，就遇到了其他幾家同行公司，最終萬科以溢價率超100%拿下。

但看似是“流著奶與蜜”之地的長租公寓卻面臨著盈利難題。

喻敏鋒透露，萬科在棠下泊寓的15年經(jīng)營權(quán)是經(jīng)過了激烈的舉牌競拍方才取得?！爱?dāng)時參拍的有好幾家公司，最終萬科以溢價率超100%拿下。每平方米的平均成本投入約2000元，整個項目共計投入了4000～5000萬元。若按每個房間平均1500元/月的租金計算，整個項目近700個房間一年租金收入約1260萬元。在租金仍是主要收入來源的情況下，萬科要實現(xiàn)收支平衡恐怕要有四到五年。”

“前期投入大、利潤較低也是整個行業(yè)都面臨的問題。雖然目前廣州萬科的長租公寓模式已經(jīng)比較清晰，依舊會遇到這樣的問題。”喻敏鋒表示。

即便是早先進入廣州長租公寓的小米you+也正面臨這樣的盈利問題。以其白云區(qū)的項目為例，如果該公寓為普通的商住物業(yè)，鄰近的綠地時代云都匯在售一手公寓均價約為20000～30000元/平方米，如此算來物業(yè)年回報率僅為3.6%。若再加上運行成本，項目難言盈利。

“租賃物業(yè)是一個長線投資，如今的長租公寓市場接受度一般，仍需要一個較長的培育期，甚至比現(xiàn)在熟知的重資產(chǎn)——商場還要重。介入的商業(yè)一開始就要做好四到五年不盈利的準(zhǔn)備?！崩枵駛ヒ渤钟蓄愃频挠^點。

“現(xiàn)在的長租公寓行業(yè)想賺錢只剩下兩條路，第一是降低拿房成本；第二是靠產(chǎn)品創(chuàng)造的溢價能力，將與公寓相關(guān)的增值業(yè)務(wù)做好?！崩枵駛シQ，“否則就只能選擇放棄利潤做現(xiàn)金流，替資本打工?！?/p>

但白熱化的競爭讓第一條路越來越難實現(xiàn)，“沒有足夠規(guī)模的企業(yè)，利潤空間會進一步受擠壓，所以現(xiàn)階段做大規(guī)模是長租公寓業(yè)務(wù)的重點。這也是為何萬科希望盡快擴大長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模的原因?！庇髅翡h感慨道。

因此，也有企業(yè)在第二條路上——增值服務(wù)上進行探索。其中，作為新業(yè)務(wù)的長租公寓如何與核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間實現(xiàn)互動融合正成為萬科一直在思考的問題?！肮⑹侵刭Y產(chǎn)、重運營的行業(yè)，生產(chǎn)和服務(wù)的鏈條很長，拿房、采購、裝修、收租、水電收付、維修維養(yǎng)、保潔、退租，每一個工作節(jié)點又有很多變化的可能?！痹诶枵駛パ壑羞@一不掙錢的生意依舊有掙錢的可能。

（三）REITs是救命稻草？

“運用金融手段解決租客資金壓力，幫業(yè)主進行資產(chǎn)管理，都是比較簡單的金融手段。運用類REITs產(chǎn)品去撬動核心地塊物業(yè)，才是長租公寓在金融創(chuàng)新上比較有想象空間的一件事，也是長租公寓得以擴大規(guī)模的重要金融手段。”房東東創(chuàng)始人全靂說。

全靂認(rèn)為，長租公寓通常是重資產(chǎn)、重運營的模式，股權(quán)融資的資金在公寓動輒簽約十來年，投入數(shù)千萬改造物業(yè)、裝修、購置家具家電時，常常顯得捉襟見肘，因此通過金融杠桿融資擴大規(guī)模，也成為了這些公寓運營商的重要需求。

REITs，房地產(chǎn)信托投資基金，產(chǎn)生于金融業(yè)最發(fā)達(dá)的美國。通過REITs，美國人可以擁有一小部分華爾街的寫字樓、羅斯福購物中心的物權(quán)運作，并在這些項目長期運營收益中不斷分享收益。據(jù)統(tǒng)計，在美國各種房地產(chǎn)業(yè)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計超過總投資的74%。

然而，中國版的REITs細(xì)則卻久久未能落地。即使是在2016年6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《意見》中，也只是提出要穩(wěn)步推進REITs試點。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國版REITs落地難的原因，主要是國內(nèi)物業(yè)租金收益太低。

“現(xiàn)在一套房子，起碼300萬，按照月租1萬算，一年租金也就12萬，相當(dāng)于年化收益率3%左右，包裝成REITs的話，投資者拿到的年化收益率比3%還低。這么低的收益率，還不如去眾籌，為什么要打包成REITs出售？”北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說。

另據(jù)協(xié)縱國際總裁黃立沖測算，以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)為例，如果僅使用投資物業(yè)項目作為資產(chǎn)價值，萬達(dá)租金回報率約為4.36%；而在國際通行的REITs回報率要求中，這個數(shù)字在7%～8%左右。

資產(chǎn)證券化還是私募基金？

在中國的長租公寓市場上，比較常見的是公寓資產(chǎn)證券化的類REITs模式，比如水滴公寓與魔方金服的合作，將帶租約的公寓資產(chǎn)證券化，開發(fā)門檻相對較低的投資理財產(chǎn)品，用戶可以按照自身理財?shù)膶嶋H需要，通過類似購買基金的方式，合理進行投資。

另外一種是私募公寓REITs模式。比如新派公寓成立伊始，就是王戈宏與賽富投資基金閻焱一起發(fā)起了賽富不動產(chǎn)基金（SAIF Properties Fund）。

具體操作是，賽富不動產(chǎn)基金透過資本運作來收購或整租、改造物業(yè)，然后新派公寓管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營與管理。賽富不動產(chǎn)基金通過32個LP（有限合伙人）買入整個物業(yè)，用分股的形式將權(quán)益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額。

據(jù)了解，投資人可得到的年化綜合收益率將達(dá)到10%以上，項目IRR（內(nèi)部收益率）可以超過25%。比如新派公寓北京CBD旗艦店，收購+裝修不超過1.6億人民幣，預(yù)期年化收益12%左右，物業(yè)由新派公寓品牌來運營管理，預(yù)計IRR在25%以上。由于收購和改造成本都是基金承擔(dān)，新派公寓的啟動資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。

三四年之后，如果市場不好沒有賣掉，新派公寓將按照4萬元/平方米的價格進行回購。與此同時，通過長期持有經(jīng)營，新派公寓可以獲得穩(wěn)定的收益。這種組合就是美國典型的公寓REITs模式。

不過，即使如此，王戈宏仍然和許多長租公寓運營商一樣，渴望真正的REITs能在中國真正落地。他表示，真正的REITs風(fēng)險更低、收益更穩(wěn)定，如果REITs細(xì)則最終無法落地，長租公寓會走得比較艱難。

（四）“等風(fēng)來”

“沒房不結(jié)婚?！睅缀?0%的適齡年輕人都面臨婚房這個重壓。矛盾的是，地產(chǎn)開發(fā)者卻手里拿著房子賣不出去?，F(xiàn)實遠(yuǎn)比想象殘酷，去庫存去了幾年，可是年輕人還是買不起。以租代購大招的祭出似乎為那些北上廣的漂兒們放出一條生路。

然而，長租公寓行業(yè)雖然迎來了蓬勃發(fā)展之勢，但在熱鬧的背后，看似繁榮的長租公寓市場目前卻有著兩個尚未突破的尷尬：覆蓋人群窄、盈利困難。

過去，租賃市場一直存在著大量的沉疴宿疾，這些為人詬病的痛點主要就出現(xiàn)在中低端市場。粗略統(tǒng)計，當(dāng)下八成的租賃房源都掌握在各地的小中介手上或者房東個人出租，即使擁有全國最大房屋租賃房源規(guī)模的我愛我家也只占了小部分比例。這些小中介缺乏規(guī)模，服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)營的往往都是“一錘子買賣”，在服務(wù)質(zhì)量上很少下功夫，再加上管理的缺失和無序，造成了租賃市場整體服務(wù)的低水準(zhǔn)。

而目前的長租公寓市場上，大部分企業(yè)都是規(guī)模小、房源少，為利用有限的資源獲取充分的利潤，他們往往都選擇“高端化”路線，以中高端的白領(lǐng)人群甚至是更高收入的精英人群為服務(wù)對象，放棄中低端市場。

此外，新興的企業(yè)基本都有顛覆傳統(tǒng)市場、提高居住質(zhì)量、解決行業(yè)痛點的愿景。而要實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量的提升，裝修、配置和服務(wù)上就需要有更高的投入，這種投入也使得企業(yè)只能選擇高凈值人群來承擔(dān)房租。

所以，現(xiàn)有長租公寓市場對廣大中低收入者的照顧是力有未逮，而這顯然與國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的初衷其實是有出入的。

另一方面，高額的稅費也是長租公寓發(fā)展中的“攔路虎”。據(jù)了解，長租公寓運營中，租金收入需繳納12%的房地產(chǎn)稅，在營改增后，需繳納11%的增值稅，外加企業(yè)所得稅，總稅負(fù)約26%。

情況似乎很快會有好轉(zhuǎn)。國務(wù)院發(fā)布的《意見》中指出，對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。并且，在十八屆三中全會上，人大發(fā)言人傅瑩也公開表態(tài)，預(yù)計房地產(chǎn)稅法最快將于2017年底前通過。

如果不出意外，到2017年底，房地產(chǎn)稅收制度估計就會有實操細(xì)節(jié)了，到時候長租公寓要承擔(dān)的稅負(fù)也會有所降低。種種政策紅利或許意味著，長租公寓將再次站上政策支持的風(fēng)口，并且有可能成為房地產(chǎn)空間優(yōu)化和統(tǒng)一經(jīng)營的全新平臺。

到那時，滿足更多租房人群的需要就成了當(dāng)務(wù)之急。租賃市場發(fā)展成熟的關(guān)鍵在于讓更多的客戶享受到更好的服務(wù)。由上海財經(jīng)大學(xué)、上海對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)等進行的“上海互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場管理研究”就曾得出研究結(jié)論：對互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場的激勵，需要重點扶持提供中低端房源的公寓提供商，只有這樣才能滿足更多租房人群的需要，解決民生需求，達(dá)成發(fā)展租賃市場的真正目的。