呂天劍

2011-2012年間，常州聚豐房產(chǎn)代理公司法人索中林利用其房屋中介經(jīng)紀(jì)人身份，通過誘騙20名賣房人簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同、委托合同等方式，僅支付了首付，就將客戶的房屋“買”下，再抵押套現(xiàn)，所得房款用于償還其個人債務(wù)，造成20名賣房人的財產(chǎn)損失共計人民幣1200萬元。法院于2013年7月以合同詐騙罪等罪名判處索中林20年有期徒刑。

這是一件涉及存量房交易欺詐的典型案例。之前，類似案件在其他城市也有報道，加強(qiáng)存量房資金監(jiān)管工作引起各方關(guān)注。為此，建設(shè)部、中國人民銀行于2006年12月聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號），要求建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。通過幾年的實踐，隨著二手房市場的快速發(fā)展，常州市政府出臺了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的通知》（常政辦發(fā)〔2013〕144號），決定加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的交易行為管理，實施存量房交易資金第三方監(jiān)管制度，由房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立專門的交易保證機(jī)構(gòu)，或委托有公信力的第三方作為交易保證機(jī)構(gòu)，對存量房交易資金實施第三方監(jiān)管。存量房交易的買方將交易資金委托交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行支付，待賣方房產(chǎn)過戶至買方名下后，交易保證機(jī)構(gòu)再向賣方劃轉(zhuǎn)全部交易款項。

在前期調(diào)研中，存量房交易所涉各方反應(yīng)不一。存量房買賣雙方表示歡迎，但擔(dān)心會增加交易手續(xù)和監(jiān)管費(fèi)用；房屋中介經(jīng)紀(jì)公司或支持，或觀望，或質(zhì)疑；銀行等金融部門和住房公積金管理中心表示支持并將配合參與。

在系統(tǒng)開發(fā)過程中，我們參考了南京、蘇州、徐州等兄弟城市的實踐經(jīng)驗，堅持以人為本，服務(wù)于群眾，服務(wù)于市場，以建成“房屋交易中的支付寶”為目標(biāo)，由政府提供第三方資金監(jiān)管平臺，實現(xiàn)買賣雙方“一手交錢，一手交房”，保障雙方利益。以安全、便捷、免費(fèi)、高效為原則，由當(dāng)時的房產(chǎn)登記中心提供資金監(jiān)管賬戶，專項對存量房交易資金實行封閉管理，確保資金安全；在辦理權(quán)屬登記的同一地點開設(shè)資金監(jiān)管窗口，確保當(dāng)事人辦理相關(guān)手續(xù)的方便便捷；監(jiān)管平臺對買賣雙方當(dāng)事人不收取任何費(fèi)用，同時被監(jiān)管的交易資金在監(jiān)管專戶存放期間，按中國人民銀行公布的活期存款利率結(jié)算利息給當(dāng)事人；房屋轉(zhuǎn)移登記與抵押登記合并受理同時出證，對需要辦理銀行和住房公積金貸款的，審批放款時間縮短，效率更高。

存量房交易資金監(jiān)管工作得到了銀行和住房公積金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國人民銀行常州市中心支行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管工作的通知》（常房發(fā)﹝2014﹞28號），進(jìn)一步明確市區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地上存量房交易全面實行交易資金監(jiān)管，其交易資金是指存量房買賣備案合同中約定的購房價款，不包含房屋過戶所涉及的各項稅費(fèi)、定金、尾款。明確對屬于房屋產(chǎn)權(quán)交換、房屋拍賣等5種轉(zhuǎn)讓不實行監(jiān)管，對直系親屬間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等4種情況可以申請免除資金監(jiān)管，對買方自愿用部分購房款先行替賣方還貸解押的，可以申請部分交易資金監(jiān)管，同時對終止交易和資金監(jiān)管的解除也作出了明確表述。

常州市存量房資金監(jiān)管工作于2015年6月30日全面展開，建設(shè)銀行、工商銀行等11家銀行參與監(jiān)管業(yè)務(wù)。與以往存量房交易流程相比，實施資金監(jiān)管后，所增加的環(huán)節(jié)是交易雙方共同在監(jiān)管窗口簽訂監(jiān)管（或免監(jiān)管）協(xié)議，買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管窗口出具監(jiān)管（或免監(jiān)管）憑證，交易雙方持憑證和其他所需材料辦理過戶。買賣雙方可以協(xié)商在當(dāng)時開通業(yè)務(wù)的11家銀行中任選一家銀行，但必須持有同一家銀行的銀行卡辦理交易資金存放業(yè)務(wù)，以提高資金劃轉(zhuǎn)效率。

常州市存量房資金監(jiān)管工作正式上線已超過一年，獲得了多方共贏的良好效果。一方面，存量房買賣雙方越來越接受資金監(jiān)管，從一開始擔(dān)心流程長、手續(xù)多而盡量申請免監(jiān)管、少監(jiān)管，到現(xiàn)在主動要求多監(jiān)管、全監(jiān)管，戶均監(jiān)管金額從30萬元增至目前的50萬元，監(jiān)管平臺對交易資金的安全保障作用得到普遍認(rèn)可，申請監(jiān)管率逐月提高，目前已經(jīng)穩(wěn)定在80%以上。另一方面，由于存量房交易資金量大，各銀行都非常重視，參與的銀行已經(jīng)增至15個，并且紛紛從提高服務(wù)質(zhì)量下手，爭取更多業(yè)務(wù)，最終使買賣雙方受益。從市場監(jiān)管部門的角度，由于交易資金安全得到保障，買賣糾紛減少，市場秩序更好。

開展存量房資金監(jiān)管工作，我們的體會是：一是要統(tǒng)一認(rèn)識。一切從群眾利益出發(fā)，把好事干好干實。存量房交易面廣量大，交易過程中不可控因素多，由政府部門提供平臺，既保障交易雙方合法權(quán)益，又不影響存量房交易市場的健康發(fā)展。二是要充分溝通。開展存量房資金監(jiān)管，離不開金融、財政、住房公積金等相關(guān)部門的支持和配合。系統(tǒng)對接、流程再造、賬戶開設(shè)、數(shù)據(jù)發(fā)送等，都是在反復(fù)溝通、不斷測試中最終確定運(yùn)行方式。三是要因地制宜。我們分析了存量房交易中的各種情況，充分考慮了商業(yè)貸款、住房公積金貸款、組合貸款等多種資金籌集渠道以及定金、尾款等交易中的常見辦法，讓交易雙方可以根據(jù)自己的實際情況選擇全部資金監(jiān)管、部分資金監(jiān)管、免監(jiān)管等監(jiān)管模式，不搞一刀切。除此之外，還在系統(tǒng)中設(shè)置了交易終止、撤銷資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)，保障交易資金安全。四是要加強(qiáng)培訓(xùn)。存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)正式上線前，分層分批對相關(guān)人員進(jìn)行了多次業(yè)務(wù)培訓(xùn)和問題解答。除本單位職工、銀行職員、住房公積金管理中心員工外，重點對所有開展存量房交易的中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和模擬實務(wù)操作，設(shè)置了試運(yùn)行階段，配強(qiáng)技術(shù)骨干力量，隨時解決試運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。五是要廣泛宣傳。正式運(yùn)營前召開了新聞發(fā)布會，在交易大廳設(shè)置宣傳牌、服務(wù)手冊，開通咨詢電話和網(wǎng)絡(luò)回復(fù)，及時答疑解惑，取得共識和支持。

當(dāng)然，運(yùn)行一年多來，存量房資金監(jiān)管帶來的思考也很多，其中很重要的一條是，監(jiān)管成效雖然好，但監(jiān)管本身是需要成本的，就目前的情況看，一些因監(jiān)管工作產(chǎn)生的費(fèi)用，尚缺乏合適的支出渠道。要做到既能保障存量房交易雙方的資金財產(chǎn)安全，又能讓承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任的部門有合理的工作經(jīng)費(fèi)來源，有以下兩條建議：一是在監(jiān)管平臺運(yùn)行一段時間后，在市民廣泛接受的情況下，經(jīng)物價部門同意，啟動監(jiān)管收費(fèi)，向交易雙方收取一定費(fèi)用。二是借鑒支付寶運(yùn)作模式，利用時間差和資金規(guī)模獲益。交易資金從存入監(jiān)管帳戶到支付給賣方是有一定時間的，并且有一定規(guī)模的累積沉淀（常駐）資金。據(jù)統(tǒng)計，我市開展存量房資金監(jiān)管中，正常情況下資金存入和劃轉(zhuǎn)周期為5個工作日，常駐資金已經(jīng)超過億元。監(jiān)管方可以和相關(guān)銀行協(xié)商協(xié)議計息，用息差來支付監(jiān)管成本，維護(hù)監(jiān)管系統(tǒng)的正常運(yùn)行。當(dāng)然，前提必須得到政府有關(guān)部門的認(rèn)可。在目前情況下，第二種辦法更具有可操作性。

陳品祿/責(zé)任編輯