文/魏小群

[關(guān)鍵字]存量住房；市場監(jiān)管；互動機(jī)制；發(fā)展趨勢

一、存量房市場政府監(jiān)管現(xiàn)狀及存在問題

經(jīng)過多年努力，上海市存量房市場的發(fā)展相較國內(nèi)其他城市而言較為成熟，為規(guī)范存量房市場的健康有序發(fā)展，保障房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)交易雙方的權(quán)益，本市在存量房市場監(jiān)管方面做了大量工作，但考慮到人民群眾日益增長的美好生活需要，存量房市場的發(fā)展還存在一定問題。

（一）監(jiān)管機(jī)構(gòu)及監(jiān)管制度建設(shè)

1．建立房地產(chǎn)交易中心，促進(jìn)存量房交易規(guī)范發(fā)展。1996年8月，上海建立市和區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心，與房地產(chǎn)交易有關(guān)的房地產(chǎn)登記、中介、公證、稅收金融等機(jī)構(gòu)均進(jìn)駐中心，實行“一門式”服務(wù)。房地產(chǎn)交易中心是集信息、交易、服務(wù)、管理于一體的大型交易場所，對本市存量房市場有序發(fā)展起重要作用。此外，房地產(chǎn)交易中心還通過與房管部門、稅務(wù)部門、社保部門、金融部門等建立協(xié)作機(jī)制，落實本市關(guān)于房屋買賣的相關(guān)調(diào)控政策。

2．出臺一列法律規(guī)章，規(guī)范存量房市場秩序。在存量房交易方面，2006年9月本市出臺了《上海市存量房經(jīng)紀(jì)和交易合同網(wǎng)上備案辦法》，推行存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案制度，規(guī)范存量房市場秩序、保障房地產(chǎn)交易安全。在租賃管理方面，先后出臺了《上海市房屋租賃條例》《上海市居住房屋租賃管理辦法》《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》及多份配套文件，提出了完善租賃市場發(fā)展的相關(guān)管理措施，鼓勵租賃市場健康發(fā)展。

（二）存量房監(jiān)管方式創(chuàng)新

存量房市場監(jiān)管是指針對買賣市場和租賃市場的相關(guān)管理工作，具體包括存量房網(wǎng)上備案、存量房交易資金監(jiān)管、存量房租賃管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。

1．建立存量房交易網(wǎng)上備案制度，維護(hù)交易安全。2005年，本市推出存量房網(wǎng)上交易平臺及與之配套的存量房服務(wù)體系。該平臺是按照存量房交易的運作環(huán)節(jié)所設(shè)計的全方位、全覆蓋、全過程的“信息流、物權(quán)流和資金流”三流合一的公共服務(wù)平臺。2007年，本市將存量房交易活動全部納入網(wǎng)上操作，實行網(wǎng)簽制度，存量房交易過程中的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同簽訂、房源信息公示、買賣合同簽訂、交易資金托管及銀行選擇等業(yè)務(wù)全部在網(wǎng)上進(jìn)行，并且房屋交易過程中各個環(huán)節(jié)的信息也都可以通過該系統(tǒng)獲得。存量房網(wǎng)上備案制度可有效避免一房多賣、信息不對稱等問題，維護(hù)交易安全。

2．搭建存量房交易資金監(jiān)管平臺，保障交易資金安全。為進(jìn)一步規(guī)范本市存量房交易和經(jīng)紀(jì)行為，防范交易風(fēng)險，2008年市房地局、市房地產(chǎn)交易中心搭建了房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺。2016年在松江區(qū)重新開展存量房交易資金監(jiān)管制度試點，購房首付款、銀行貸款、尾款甚至中介服務(wù)費都可納入平臺監(jiān)管。上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司作為第三方交易保證機(jī)構(gòu)，將在整個流程中提供資金監(jiān)管及結(jié)算服務(wù)。今后，市住建委還將會同金融監(jiān)管部門加快完善本市存量房交易資金監(jiān)管制度的全面實施。

3．強(qiáng)化存量房租賃管理，規(guī)范租賃市場秩序。存量房租賃管理主要包括房屋租賃的交易環(huán)節(jié)監(jiān)管以及租后監(jiān)管，租賃交易環(huán)節(jié)的監(jiān)管對象包括住房租賃經(jīng)營主體、合同登記備案等。通過建立健全企業(yè)主體備案、誠信建設(shè)、分類管理、登記備案等一系列制度，規(guī)范存量房租賃秩序，維護(hù)住房租賃各方合法權(quán)益。租后管理環(huán)節(jié)的監(jiān)管主要是對“群租”等住房租賃違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。2018年3月，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺上線試運行，2018年7月起，全面實施住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度。

4．加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理，營造良好的服務(wù)環(huán)境。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理方面，采取提高準(zhǔn)入門檻、教育培訓(xùn)、網(wǎng)上公示、書面承諾等措施提高房地產(chǎn)中介行業(yè)素質(zhì)。為進(jìn)一步加強(qiáng)存量房網(wǎng)簽認(rèn)證管理，本市出臺相關(guān)政策嚴(yán)格密鑰發(fā)放和日常管理。此外，為規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，還進(jìn)行了多次房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項整治行動，重點查處炒作房價、虛構(gòu)房源、偽造材料、變相收費等違法違規(guī)經(jīng)紀(jì)行為。

（三）存量房監(jiān)管存在的問題及原因

1．缺乏穩(wěn)定存量房價格的有效調(diào)控手段。相對于新建商品住房市場，存量房市場更偏向于完全競爭市場，有大量的供應(yīng)方和需求方，供應(yīng)方進(jìn)入市場的門檻較低，因而其價格的確定主要依靠市場的力量。市場運行失靈以及市場參與者的非理性行為可能導(dǎo)致存量房價格偏離理論價格，引起市場不合理的波動。由于存量房交易分散，對價格的監(jiān)控較為困難，目前本市還缺乏有效的調(diào)控手段來穩(wěn)定存量房交易價格。

2．缺乏存量房交易管理的有效抓手。目前本市雖已成立相關(guān)機(jī)構(gòu)以及出臺一系列法律法規(guī)對存量房網(wǎng)上備案、交易資金、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)等方面進(jìn)行管理，但是在存量房交易方面仍存在信息不對稱、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作等一系列問題。對于存量房交易管理，目前主要抓手是房地產(chǎn)中介的管理，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專項整治行動、嚴(yán)格密鑰發(fā)放和日常管理等，但是對于中介違規(guī)行為的處罰力度仍有所欠缺。

3．未有效發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管作用。從國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，如美國在國家層面上的行業(yè)協(xié)會主要有全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會和全國房地產(chǎn)中介人協(xié)會，此外還有各個地方上的行業(yè)協(xié)會，起著信息溝通、培訓(xùn)管理以及約束自律等作用。而本市行業(yè)協(xié)會的作用尚未充分發(fā)揮，在對行業(yè)的指導(dǎo)及監(jiān)管方面需要進(jìn)一步健全和完善。

二、存量房市場與新建商品住房市場的互動關(guān)系

隨著本市房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和完善，存量房成交量逐步超過新建商品住房，存量房市場成為本市房地產(chǎn)市場的重要組成部分。存量房市場與新建商品住房市場聯(lián)系緊密，存在較強(qiáng)的互動關(guān)系，穩(wěn)定存量房市場有利于新建商品住房市場的平穩(wěn)發(fā)展。

（一）存量房成交價與新建商品住房成交價之間存在長期均衡和強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系

由于存量房和新建商品住房存在較強(qiáng)的彼此替代性，根據(jù)市場比較法的原理，二者之間的價格應(yīng)當(dāng)具有較大的相似性。如果新建商品住房價格升高，部分購房者會傾向于購買存量房，存量房需求增加，在供給不變的情況下，存量房的價格會上漲，最后通過市場的不斷調(diào)整實現(xiàn)新的均衡。但是，存量房與新建商品住房在新舊程度、交易成本、使用年限方面存在差異，因此二者之間不是完全替代關(guān)系。總體來看，新建商品住房的價格與存量房價格存在同向變動的趨勢。

本文利用2008年1月至2018年12月本市存量房與新建商品住房價格月度數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。分析結(jié)果表明：存量房價格與新建商品住房價格存在長期均衡關(guān)系，且二者之間互為格蘭杰因果；存量商品住房和新建商品住房價格之間存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.98。新建商品房價格變動會立即帶動存量房價格同向變動，而存量房價格變動對新建商品住房價格的帶動作用會稍顯滯后，但從二者之間的影響力度來看，存量房價格變動對新建商品住房價格的影響力度大于新建商品住房價格對存量房價格的影響力度（見圖1、圖2）。由此可見，保持存量房價格的穩(wěn)定對于穩(wěn)定新建商品住房價格具有重要意義。

圖1 新房價格對存量房價格的脈沖響應(yīng)

圖2 存量房價格對新房價格的脈沖響應(yīng)

（二）存量房成交量與新建商品住房成交量之間不存在長期均衡關(guān)系但存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系

從理論上講，房地產(chǎn)市場繁榮時，存量房和新建商品住房成交量都會有所增加。但根據(jù)需求擠出模型，新建商品住房與存量房在功能上具有較大的替代性，因此，新建商品住房需求增加會分流部分存量房市場需求，從而導(dǎo)致存量房市場需求減少，反之亦然。因此，當(dāng)市場消費者需求偏好變化導(dǎo)致對新建商品住房或存量房的需求變化時，另一住房市場上的需求就會相應(yīng)增加或減少。最終結(jié)果是市場繁榮時市場交易量總體增加，并根據(jù)消費者偏好在新建商品住房與存量房市場之間進(jìn)行分配。

本文利用1995年至2017年本市存量房與新建商品住房成交量年度數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。結(jié)果表明，存量房成交量與新建商品住房成交量不存在長期均衡關(guān)系，并且未通過格蘭杰因果檢驗，但存量房和新建商品住房成交量之間存在強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.82?？赡艿慕忉屖窃?995年至2017年間，本市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了由以新建商品住房交易為主轉(zhuǎn)為以存量房交易為主的過程，其間新建商品住房與存量房成交走勢存在差異，因而成交量之間不存在長期均衡關(guān)系。但一般而言，房地產(chǎn)市場利好，新建商品住房和存量房成交量都會上升，二者之間出現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

三、本市存量房市場的發(fā)展趨勢

根據(jù)國際發(fā)達(dá)城市相關(guān)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，美國、德國、英國、法國以及日本等發(fā)達(dá)國家存量住房與新建商品住房交易的比例約為8：1至10：1， 目前本市的存量住房與新建商品住房的交易比例遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。隨著本市經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的日漸成熟，存量房交易占比將進(jìn)一步提高，存量房市場中租賃占比不斷擴(kuò)大，郊區(qū)存量房交易占比將逐步增加。

（一）存量房交易占主導(dǎo)，成交占比進(jìn)一步提高

本市房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的培育與發(fā)展，住房存量已經(jīng)達(dá)到一定水平，現(xiàn)有住房總量基本滿足居民的住房需求。從土地供給來看，上海人口密度高，土地資源相對稀缺，新增建設(shè)用地總量受限，新建商品住房增量也將逐步減少。

從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，近五年來，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資由2014年的3206.48億元增加到2018年的4033.18億元，增長25.78%。同比增速，由2014年的13.73%下降到2018的4.58%，同比增速逐漸放緩，年均增長5.90%（見圖3、圖4)。

圖3 上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資額

近五年來，商品房新開工面積呈現(xiàn)波動略減趨勢，2018年比2014年減少3.41%，住宅新開工面積減少4.79%。

圖4 上海市商品房及商品住宅新開工面積

鑒于上述原因，本市新建商品住房供應(yīng)及成交量將逐漸減少，存量房交易量將不斷提高，成交占比進(jìn)一步擴(kuò)大。存量房成交占比提高、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降等會對本市經(jīng)濟(jì)運行產(chǎn)生一定影響。

（二）租賃占比不斷擴(kuò)大，居住品質(zhì)提升

目前，本市住房租賃比重低于銷售比重，產(chǎn)權(quán)住房比重高于國際大都市平均水平。從存量房的租賃與銷售比看，上海租售比約為25：75，明顯低于其他國際大都市(紐約為68：32，東京為52：48，首爾為59：41，柏林為70：30)，產(chǎn)權(quán)住房比例偏高。近年來，本市大力培育和發(fā)展租賃市場，隨著本市住房租賃市場的不斷規(guī)范與完善，越來越多的居民將通過住房租賃解決過渡期間的住房需求。從國際大都市房地產(chǎn)供給體系演變的一般規(guī)律來看，在成熟的住房供給體系中，租賃住房的供給比重將不斷增加。另外，隨著居民收入水平的不斷提高，居民對于高品質(zhì)存量住房的需求也將不斷增加，這也是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一般規(guī)律。因此，本市的存量房市場將進(jìn)入租賃供需不斷擴(kuò)大、居住品質(zhì)不斷提升的新階段。存量住房和租賃住房的增加，有助于房屋的循環(huán)利用，客觀上增加了市場上的房屋供給。居住品質(zhì)的提升將進(jìn)一步增強(qiáng)本市對人才的吸引力，從而促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展（見圖5)。

圖5 上海及其他國際大都市存量房的租賃與銷售比

（三）郊區(qū)存量房占比增加，成交進(jìn)一步活躍

由于中心城區(qū)新增土地供應(yīng)增量有限，住宅用地供應(yīng)將逐步變?yōu)橐越紖^(qū)為主，住房存量也將逐步增加。2014年以來，近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)純市場化住宅用地供應(yīng)面積占全市住宅用地供應(yīng)面積比例保持在90%左右，2016年占比高達(dá)99.79%。2016年以來，遠(yuǎn)郊區(qū)純市場化住宅用地供應(yīng)面積占比均超過50%。其中，2017年遠(yuǎn)郊區(qū)占比較高，為63.55%，2018年遠(yuǎn)郊區(qū)占比50.67%。隨著郊區(qū)住宅用地供應(yīng)面積的增加，郊區(qū)存量住房總量占比將越來越高。隨著本市郊區(qū)交通條件以及配套設(shè)施的不斷完善，加上郊區(qū)房源總量大、總價低等優(yōu)勢，郊區(qū)購房將成為滿足剛性購房需求家庭的重要選擇，郊區(qū)存量住房成交也將進(jìn)一步活躍（見圖6)。

圖6 近五年本市各城區(qū)純市場化住宅用地供應(yīng)面積

發(fā)展和完善本市存量房市場對本市房地產(chǎn)市場有重要影響，不僅可以盤活存量、優(yōu)化資源配置、加強(qiáng)存量房市場與新建商品住房市場之間的有效聯(lián)動，還有利于完善本市房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大住房消費、改善居民住房條件。因此，應(yīng)通過強(qiáng)化存量房買賣的實時監(jiān)測與統(tǒng)計分析、優(yōu)化存量房租賃管理和服務(wù)平臺、加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管、發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會的監(jiān)管作用、加快完善相關(guān)法律法規(guī)等，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)本市存量房市場發(fā)展。