文/傅衛(wèi)平

我國每年2.4億以上的大規(guī)模流動人口與每年人數(shù)突破記錄的高校畢業(yè)生是當(dāng)前住房租賃市場需求的第一大群體。2017年上海常住人口為2400萬，流動人口超過900萬，占總?cè)丝跀?shù)的39%。在國家政策紅利的春風(fēng)下，眾多房企紛紛試水租賃市場。為促進(jìn)租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，緩解住房市場壓力，政府不斷出臺租購并舉、租售同權(quán)等政策，促進(jìn)了大中小租賃機(jī)構(gòu)的興起。因此，要保證租賃市場的長遠(yuǎn)發(fā)展，需要充分發(fā)揮國有企業(yè)的宏觀調(diào)控作用，修正市場預(yù)期，規(guī)避租賃市場的運(yùn)行風(fēng)險，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

一、租賃市場現(xiàn)狀

（一）全國范圍內(nèi)的租賃市場概況

1.投資回報周期長，市場收益不穩(wěn)定。不同于傳統(tǒng)住宅，長租公寓的投資回報期較長。自開工之日起，至項目成熟實(shí)現(xiàn)贏利，其間至少經(jīng)歷5年，投資回報率較低。大中小投資企業(yè)對租賃市場的投資收益預(yù)期波動性較大，尚未建立起完善的市場租賃機(jī)制。長期以來，我國在住房市場的培育、發(fā)展與管理上存在重買賣、輕租賃的傾向，存量市場上的出租房屋多為短期投機(jī)持有的自有房屋，受預(yù)期房產(chǎn)價格影響，租賃市場缺乏長期持有出租房屋的投資者，難以形成穩(wěn)定的租賃體系。

2.融資渠道單一，資本運(yùn)行風(fēng)險大。我國目前長租公寓依賴單一運(yùn)行的流動資本，大多是與行業(yè)屬性極不匹配、短期內(nèi)積聚、流動性大、周轉(zhuǎn)熱度高的資金。前期的持續(xù)投資在沒有一定資金的支撐下，很容易遭遇資金鏈斷裂，出現(xiàn)“爆倉”。由于持續(xù)“燒錢”未能贏利，許多成立之初“情懷滿滿”的長租公寓品牌甚至尚未施展拳腳便“死在搖籃里”。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，資金鏈斷裂、消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛等原因?qū)е?.6%的全國公寓租賃門店關(guān)門。

3.競爭機(jī)制不完善，行業(yè)問題頻出。租賃市場的投資者在早期主要是通過市場競爭而自發(fā)集聚的，進(jìn)而逐漸形成行業(yè)壟斷，行業(yè)的不規(guī)范發(fā)展導(dǎo)致國內(nèi)長租公寓行業(yè)問題頻出，哄抬房租、縮短裝修空置期、算計租金貸的資金沉淀等不法現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。

4.政策紅利讓渡市場，需求促進(jìn)行業(yè)深化。北上廣等一線城市流動人口增加，結(jié)婚年齡推遲，房價居高不下，政府因此出臺多項政策紅利促進(jìn)租賃市場規(guī)范化發(fā)展。隨著市場租賃制度的不斷完善與體系的建立健全，月供與月租的剪刀差加大，更多租客的態(tài)度從迫于商品房壓力的被動接受轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U市場利好影響下的主動選擇，租賃市場的需求空間因此不斷擴(kuò)容，供給端投資紅利逐年增長。

（二）上海的租賃市場概況

1.政府推進(jìn)租購并舉，租賃市場增量擴(kuò)容。上海“十三五”期間政府規(guī)劃住房用地供應(yīng)5500公頃，租賃住房用地1700公頃，占住房用地總面積的30.91%。新增住房供應(yīng)170萬套，較“十二五”期間增加約60%，新增供應(yīng)租賃住房70萬套，新增住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房源約30萬套（間）。預(yù)計至2020年，將基本形成多主體參與租賃市場、差異化供應(yīng)的多頭制衡格局，從而打破行業(yè)壟斷，促進(jìn)租賃市場的規(guī)范化發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)租賃市場的供求對標(biāo)。

2.房企租金穩(wěn)增長，價值空間待拓展。近20年來，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋出租收入呈穩(wěn)步增長趨勢，尤其是在2015年后，房屋出租收入出現(xiàn)大幅度增長。這一方面是由于商品房的調(diào)控政策不斷加強(qiáng)，推動房地產(chǎn)企業(yè)的投資資本由商品房市場逐步流向租賃市場，另一方面是由于租賃市場利好政策不斷出臺，促進(jìn)了長租公寓的成熟發(fā)展。當(dāng)租賃市場發(fā)展前景向好后，各大房企加快了在租賃市場的戰(zhàn)略布局，如萬科泊寓、碧桂園BIG+、龍湖冠寓等重資產(chǎn)運(yùn)營和魔方、YOU+、華住等輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租公寓開始興起。

圖1 上海近20年房屋出租收入

3.修正市場預(yù)期，回歸居住功能。自“十三五”規(guī)劃提出以來，上海租賃住房市場不斷發(fā)展完善，市場預(yù)期回穩(wěn)，租賃市場租金走勢穩(wěn)定。2017年上海的住房租售比平均為1.43%，內(nèi)環(huán)內(nèi)租售比最高為1.48%，外郊環(huán)租售比最低為1.35%； 2018年上半年上海全市住房租售比平均為1.44%，內(nèi)環(huán)內(nèi)的租售比最高為1.53%，外郊環(huán)租售比最低為1.38%。政府對商品房的調(diào)控以及出臺的多項鼓勵政策極大地推動了住房租賃市場的發(fā)展，修正了住房市場預(yù)期。

二、租賃市場存在的問題

相較西方國家而言，我國的租賃市場才開始起步，發(fā)展較不完善，易受市場競爭機(jī)制的不利因素影響而導(dǎo)致諸如租賃市場的房源與租客的信息不對稱、房源分散、管理漏洞頻出、產(chǎn)權(quán)界限不明、租客與業(yè)主方的合法權(quán)益難以維護(hù)等情況發(fā)生，進(jìn)而引發(fā)租賃市場的秩序惡化、租金虛高、客源流失、企業(yè)資金回籠周期延長、維權(quán)糾紛頻現(xiàn)等一系列經(jīng)濟(jì)與社會問題。

（一）租賃機(jī)構(gòu)資本薄弱，市場運(yùn)行風(fēng)險大

隨著越來越多的房企、租賃機(jī)構(gòu)入駐住房租賃市場，在長期運(yùn)營項目中縮短投資回報周期，租賃機(jī)構(gòu)融資加杠桿、盲目搶占市場擴(kuò)張規(guī)模，導(dǎo)致全國公寓租賃門店關(guān)店率達(dá)3.6%。大多數(shù)租賃機(jī)構(gòu)資金薄弱，市場資源相對短缺，不具備長線投資的維穩(wěn)能力。“租金貸”引發(fā)的資金期限錯配所產(chǎn)生的資金鏈斷裂、投資商與租客雙方利益嚴(yán)重受損、資產(chǎn)長期持有缺乏收益保障等問題更加劇了行業(yè)入駐風(fēng)險。

（二）租客權(quán)益受損頻發(fā)，租賃行業(yè)挑戰(zhàn)加劇

僅2018年，全國即有多起疑似因長租公寓甲醛超標(biāo)而導(dǎo)致租客生病的事件，上海也不例外。除甲醛超標(biāo)外，還有由“租金貸”資金爆倉而導(dǎo)致的租戶利益嚴(yán)重受損事件。2018年下半年，因公司不再向房東支付房租，長租公寓“寓見”上海地區(qū)的數(shù)位租戶被房東上門趕出。因此，住房租賃行業(yè)的入駐門檻開始提高，北京、上海等一線城市地方政府加強(qiáng)了租賃監(jiān)管平臺的建設(shè)，增強(qiáng)了對行業(yè)入駐對象的資質(zhì)、資金、安全、信用、技術(shù)等多方面的審核，租賃機(jī)構(gòu)在行業(yè)的內(nèi)部競爭與外部監(jiān)督的雙向調(diào)控下，將面臨更多的挑戰(zhàn)。

（三）利益引導(dǎo)行業(yè)壟斷，資源產(chǎn)生相對剩余

社會分工的專業(yè)化生產(chǎn)既使資源集中利用效率提高，也加劇了生產(chǎn)企業(yè)間的利益競爭。一線城市龍頭企業(yè)的市場占有率達(dá)60%，新進(jìn)入租賃機(jī)構(gòu)因此面臨市場的雙重挑戰(zhàn)。一方面是對企業(yè)的拿房能力、運(yùn)營效率、資金運(yùn)作能力要求大大提高；另一方面是由壟斷導(dǎo)致的信息不對稱使租客與開發(fā)商雙方逆向選擇帶來資源錯位，產(chǎn)生相對剩余，降低了租賃市場資源配置效率，開發(fā)商的利益因此受損，對標(biāo)的客戶租賃需求因此缺位。目前由于供需雙方信息不對稱，供給端的不對標(biāo)投放，出租率與租金都將短期承壓。

（四）輕資產(chǎn)運(yùn)營維持短，分散式租賃牽制多

民營企業(yè)長租公寓的運(yùn)營模式主要為輕資產(chǎn)模式，即企業(yè)與資產(chǎn)所有者簽訂租賃協(xié)議，在合同期限內(nèi)，企業(yè)的利潤是租金減去房東底租的租金差價，因此對資產(chǎn)只有經(jīng)營權(quán)沒有所有權(quán)，難以維持企業(yè)的長期運(yùn)行。分散式長租公寓，以房間為單位，房源分布較為零散，資產(chǎn)所有者多為個人，租賃期較短，客源流動性較大，公寓無法進(jìn)行統(tǒng)一裝修且無法作出后期的整體出租經(jīng)營計劃，房源區(qū)位與管理成本互相牽制，租金波動較大，風(fēng)險較大。

三、國有房企在租賃市場中的導(dǎo)向性優(yōu)勢

（一）行業(yè)主導(dǎo)為支點(diǎn)，資源獨(dú)厚作跳板

在發(fā)展國內(nèi)租賃市場的道路上，國企所擁有的資質(zhì)與背景在目前強(qiáng)調(diào)門檻資歷的租賃土拍市場中具有其他開發(fā)商無法比擬的優(yōu)勢。國企不僅擁有優(yōu)質(zhì)的土地資源和雄厚的資金背景，還能依靠國有資本的良好信用輕松獲得各種開發(fā)貸款，從而通過收購或自建等方式獲得資產(chǎn)的所有權(quán)，按照市場定位規(guī)劃建設(shè)，整體裝修后統(tǒng)一投放市場，而后獲得資金收益與資產(chǎn)升值收益。

（二）民生建設(shè)為基調(diào)，維權(quán)保障有后盾

國有企業(yè)的保障房、公房建設(shè)以保障民生為主，不同于民營企業(yè)的利益化運(yùn)營，國有房企自響應(yīng)國家號召入駐租賃市場以來，積極秉持保障民生建設(shè)、分流住房矛盾的宗旨，綜合考慮長租公寓的適用性人群特點(diǎn)，敦促企業(yè)制定和完善地震、火災(zāi)、公共衛(wèi)生、治安事件、設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障等各項突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，避免“群租”現(xiàn)象，有效維護(hù)租客權(quán)益。

四、國有房企如何參與住房租賃市場

（一）充分發(fā)揮導(dǎo)向性優(yōu)勢

1.緊隨國家發(fā)展步伐，加快戰(zhàn)略布局。租賃住房市場利好政策不斷出臺，國有企業(yè)需要抓住機(jī)遇，加快租賃市場戰(zhàn)略布局。在現(xiàn)有資源整合上，可憑借多年的開發(fā)經(jīng)驗按規(guī)定將閑置的老舊公房、保障房與低效利用的國有廠房、商辦公房等改建為租賃住房，擴(kuò)容增量。在新建租賃布局上，可借助政策優(yōu)勢拿地，為市場提供優(yōu)質(zhì)租賃房源，充分發(fā)揮企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、盤活存量房屋等方面的引領(lǐng)與帶動作用，為企業(yè)市場化發(fā)展打下堅實(shí)基礎(chǔ)。

2.物業(yè)自持建品牌，運(yùn)營補(bǔ)給抗風(fēng)險。國有房企一方面可以通過自有物業(yè)做大做好住戶服務(wù)管理，提高企業(yè)品牌消費(fèi)認(rèn)知度，增強(qiáng)市場客戶黏性，促進(jìn)企業(yè)品牌化建設(shè)，另一方面可以通過培育優(yōu)質(zhì)的物業(yè)資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，提高整體抗風(fēng)險的能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與公寓運(yùn)營投資的長效補(bǔ)給。

（二）面向市場化發(fā)展

1.加強(qiáng)信息化內(nèi)控管理，培養(yǎng)技能型產(chǎn)業(yè)團(tuán)隊。建立長租公寓運(yùn)營資產(chǎn)信息化管理體系，及時、準(zhǔn)確地收集、傳遞與租賃相關(guān)的信息，確保對租賃資產(chǎn)運(yùn)營各環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制缺陷，及時加以改進(jìn)；與市場保持有效溝通，及時掌握租賃市場信息變化，提高企業(yè)對資產(chǎn)運(yùn)行風(fēng)險的評估與管控能力。

2.了解個性化需求，提升產(chǎn)品競爭力。在當(dāng)前長租公寓品牌化、社群化發(fā)展的趨勢下，面對90后、00后的個性化、定制化、體驗式消費(fèi)傾向，既要強(qiáng)調(diào)深挖目標(biāo)客群的共性需求，充分發(fā)揮客群間分散與聚能的特性優(yōu)勢，打造共性社群一體化運(yùn)營，也要注重個性化需求的私人空間建設(shè)，通過預(yù)先征集租客意愿選定房屋裝修設(shè)計風(fēng)格，從線上和線下的租戶反饋中獲取樣板間的市場偏好，營造私人空間體驗感，實(shí)現(xiàn)定制化服務(wù)，增強(qiáng)房屋品牌辨識度，形成“生態(tài)社區(qū)+個性化服務(wù)”的贏利模式，提升產(chǎn)品競爭力。

3.長線思維做項目，品牌溢價為導(dǎo)向。長租公寓投資回報周期長，在研發(fā)過程中，需綜合考慮項目周邊的人口規(guī)模、商圈成熟度、地段交通等基礎(chǔ)條件，衡量改造成本與難度，理性投標(biāo)和改造存量物業(yè)。通過聘請評估公司、團(tuán)隊調(diào)研等了解和掌握租客的消費(fèi)心理，在前期定位中提高產(chǎn)品設(shè)計能力，從而實(shí)現(xiàn)項目運(yùn)營后的品牌溢價。

五、結(jié)語

2018年是長租公寓市場發(fā)展動蕩的一年。各大房企紛紛布局住房租賃市場，未來長租公寓品牌化、集約化發(fā)展態(tài)勢顯著。未來上海長租公寓領(lǐng)域要建立起一個供應(yīng)充足、租金穩(wěn)定、運(yùn)行有序的市場，需要充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、盤活存量房屋等方面的引領(lǐng)和帶動作用，推動租賃市場規(guī)范化發(fā)展，緩解住房市場的供需矛盾，實(shí)現(xiàn)住有所居的夢想。