陳思宇+羅華偉

[摘要]房屋的基本功能是居住，但在我國卻偏離成了“淘金窩”，就不難理解我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的供方庫存積壓或囤積居奇、需方無力購房或一房難求的“滯漲”怪象。政府調(diào)控往往導致房地產(chǎn)市場震蕩，原因在于沒有抓住房產(chǎn)資源優(yōu)化配置這條主線。文章從資源優(yōu)化配置視角，闡述在我國對空置房產(chǎn)征稅的必要性、可行性、阻力、對策建議，以期能對我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有所裨益。

[關(guān)鍵詞]空置房產(chǎn)稅；資源配置；地方財政；貧富差距；誠信體系

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714153

房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟的中流砥柱已是不爭的事實，但飛速發(fā)展的中國房地產(chǎn)真的增進了百姓的福祉嗎？一方面，“居者有其屋”成為我國最大的民生工程，說明尚有不少人未能實現(xiàn)擁有自己住房的愿望；另一方面，空置房的問題愈演愈烈，房地產(chǎn)“去庫存”成為2016年中央6大任務之一，更有“房姐”“房叔”報道充斥媒體。這一矛盾現(xiàn)象導致政府進退失據(jù)，政府行為往往成為房地產(chǎn)市場劇烈波動的導火線。在此種情形下，為何不能用經(jīng)濟手段代替行政手段，用稅收杠桿解決這一矛盾呢？發(fā)達國家流行的對空置房產(chǎn)征稅在中國可行嗎？

1我國房地產(chǎn)成了利益各方的“淘金窩”

11房地產(chǎn)成為政府GDP業(yè)績支柱

GDP在官員的升遷中占據(jù)十分突出的地位，致使各級政府極為看重GDP增長率，而房地產(chǎn)對GDP增長見效快、貢獻大。一方面，據(jù)說房地產(chǎn)能夠帶動上百行業(yè)的發(fā)展（當年朱總理語），自然對GDP的貢獻巨大；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)稅費、土地出讓金能夠為政府提供大量的資金支持，使政府能夠進行規(guī)模龐大的基礎設施建設投資，從而進一步拉動GDP上升。因此，政府關(guān)注土地出讓金、房地產(chǎn)建設規(guī)模、銷售數(shù)量與價格能否實現(xiàn)快速上漲，而房產(chǎn)是被投機者持有或是居住者持有則并不重要。這是導致房地產(chǎn)怪象的主要原因。

12房地產(chǎn)成為投機工具

迅速躥升的房價所產(chǎn)生的財富累積效應得以迅速擴散，為增值而持有房產(chǎn)的現(xiàn)象十分普遍。股市受挫、實業(yè)投資效益差、其他投資渠道不暢，使大量閑散資金進入房地產(chǎn)市場，助推房價上漲，造成房地產(chǎn)繁榮假象，而真正需要住房的人難以承受高額房價。投機導致“房價越高越買不到房，房價越低越賣不掉房”的現(xiàn)象出現(xiàn)：資本逐利性使之遇升則待價而沽、期待更高利潤，遇降則恐慌性拋售，唯恐被套牢。

13真正居住需求者逐漲冷跌

造成這種現(xiàn)象的主要原因是樓市政策不清晰，需求者對房價無法形成一個有效的預期。當房價上漲時會擔心上升態(tài)勢一發(fā)不可收拾，甚至選擇融資購房；在房價企穩(wěn)或下跌時預期房價可能會更低，持觀望態(tài)度。居住需求者應該考慮的是房產(chǎn)購置成本，而不是預期收益，因為房價再高也不可能變賣獲利，再低也不會導致?lián)p失，一旦購房，房價的高低僅是心理上的滿足與失落。但從節(jié)省支出等效增加收入的角度講，居住需求者也將房產(chǎn)視為“淘金窩”。

正由于社會公眾將房產(chǎn)視為一種可以增值的資產(chǎn)，而不是生存的工具；政府將房地產(chǎn)視為經(jīng)濟發(fā)展的手段，而不是改善民生的條件，房地產(chǎn)就偏離了居住的本來功能，演變成了逐利工具，以房產(chǎn)入住率高低為主要指標的房產(chǎn)利用效率問題就被逐漸淡忘。

2空房率越高說明房產(chǎn)資源配置效率越低

房屋的原本功能是居住，無論什么原因?qū)е路课菪藿ㄍ瓿蓞s無人居住使用就是房產(chǎn)資源的浪費?！案徽邤康厍М€，頃刻華屋萬間；貧者飄搖無所，只得片葉掩首”反映自古以來就有土豪富紳兼并土地吸食巨額財富的惡況，黨和國家就是要消滅這種社會不公，實現(xiàn)“居者有其屋”的人民基本生存愿望。截至2016年11月底，全國商品房待售面積已達69095萬平方米，按照我國人均住房面積30平米計算，“空置”住房可供近23千萬人口居住。這些空置房產(chǎn)若能得到充分利用，政府就不必為滿足更多人的剛性需求花費更多資源去修建廉租房、公租房，那將節(jié)約極多的土地資源、財政資金和建筑物資資源。

3對空置房產(chǎn)征稅有利于提高房產(chǎn)利用率

2016年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。雖然房產(chǎn)空置的原因各異，但最根本的原因是待價而沽或投機炒作，客觀上造成了房屋沒有實現(xiàn)居住這一基本功能，導致房產(chǎn)資源利用效率低下，不利于資源的優(yōu)化配置。

行政手段調(diào)整房地產(chǎn)市場效果往往南轅北轍。鄭永年（2016）指出中國房地產(chǎn)嚴峻現(xiàn)狀形成的原因主要是地方政府過度依賴土地財政，無視住房的社會功能，土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，較多地區(qū)基礎設施投資65%左右都是來源于土地財政。政府在對待房地產(chǎn)市場問題時自然陷入進退維谷。打壓過高的房價不是政府的本心，刺激房地產(chǎn)發(fā)展則符合政府希望房價上升的愿望，因為沒有房價上漲就不可能有土地市場的繁榮，對土地財政高度依賴的政府就無法書寫GDP增長藍圖。

對空置房產(chǎn)征稅可以建立穩(wěn)定的市場預期：持有不以居住為目的的房產(chǎn)將面臨較高的持有成本?？罩梅抗俜蕉x中包括房屋竣工后一年未能銷售的房子，企事業(yè)單位和個人未使用或較少使用的房產(chǎn)。這部分房產(chǎn)人為加劇了房產(chǎn)供不應求矛盾，助長了“搶房熱”和過度炒房行為，導致房地產(chǎn)的利用效率低下。

一旦對空置房產(chǎn)征稅，投機性房產(chǎn)持有者的持有成本將極大增加，市場流通房產(chǎn)數(shù)量將會飆升。租房者與購房者議價能力可得到相對提高，租、購房成本相對下降。炒房行為被稅收疏導減少后，房產(chǎn)投機現(xiàn)象亦會減弱，房價也會趨于平緩，顯現(xiàn)更為健康的房產(chǎn)市場。

4對空置房產(chǎn)征稅的阻力

41來自政府的阻力

政府擔心影響國民經(jīng)濟的發(fā)展速度和地方財政收入，特別是在現(xiàn)行經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，作為地方經(jīng)濟發(fā)展重要引擎的房地產(chǎn)業(yè)和土地財政是地方政府喜好的美味“奶酪”。在經(jīng)濟增長方面，房地產(chǎn)常被譽為“水泥金庫”，如圖1所示。

房產(chǎn)貢獻占比均在10%左右，對我國GDP的快速增長貢獻巨大。對空置房產(chǎn)征稅可能導致增長迅猛的房地產(chǎn)業(yè)“急剎車”，特別是房地產(chǎn)去庫存壓力較大的三、四線城市，甚至會導致部分房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，以及相關(guān)行業(yè)的萎縮，從而影響就業(yè)、經(jīng)濟增長。

地方政府中來源于房產(chǎn)開發(fā)的土地財政占地方財政收入的比重，較高的地方已達到60%，低的地方亦達到20%以上。如圖2所示。

房地產(chǎn)一旦不景氣，就必然影響土地市場，導致政府失去重要的資金來源，短期內(nèi)對于地方的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟以及公共基礎發(fā)展將會有著不小的挑戰(zhàn)，甚至出現(xiàn)較大的財政赤字，這是任何一級政府都不愿出現(xiàn)的事件。

42來自房地產(chǎn)行業(yè)的阻力

對于庫存期在一年以上的空置房產(chǎn)的征稅大大增加了持有成本，房地產(chǎn)企業(yè)一般會有兩種對應之策：一是快速去庫存；二是減少開發(fā)規(guī)模。前者可能需要降價營銷，后者直接會使房產(chǎn)市場大大縮水。實力較弱、經(jīng)營不善的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是僅從事三、四線城市開發(fā)的區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)會被市場淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)面臨大洗牌。眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)一定會極力反對，甚至房地產(chǎn)行業(yè)組織、地方政府也會出面干預。

43來自民間的阻力

在股市、債市、實體經(jīng)濟普遍不景氣的背景下，大量的民間游資涌入房地產(chǎn)行業(yè)以求賺熱錢。若對空置房產(chǎn)征稅將使這些房產(chǎn)投機者利益受損，這些投機者中不乏普通老百姓，他們將會極力反對開征此稅收。

在就業(yè)方面，稅的征收會使房地產(chǎn)發(fā)展受限且持續(xù)時間較長。一方面房產(chǎn)公司以及相關(guān)的物業(yè)、裝修、原材料等相關(guān)公司的規(guī)?？赡軙鄳湛s，一些實力孱弱的公司退出的可能性變大，大量原本的房產(chǎn)工作人員或潛在未來進入者也可能會失去就業(yè)機會；另一方面經(jīng)濟增長減緩，投資市場較以前更為不景氣，會導致整個社會投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力的減弱，以致整體就業(yè)市場萎靡不振。這些行業(yè)的就業(yè)者會反對開征此稅。

普通民眾不理解而增加的阻力指的是：害怕自己成為被征稅對象，特別是由于改善住房或兩地分居的家庭可能由于非炒房的原因而擁有兩套及以上房產(chǎn)的家庭。而且，對空置房產(chǎn)征稅削減最多的是富人的利益，而這一群體的社會地位普遍較高，金錢操控能力也更強，對于我國經(jīng)濟、政治影響力都更為深遠，對這一政策的實施實際上是潛藏的巨大阻力。

44征收操作方面的阻力

首先是界定房產(chǎn)“空置”狀態(tài)，即什么情況下可以認定房產(chǎn)是空置的。這需要大量的基礎性工作，特別是需要房地產(chǎn)信息共享，物業(yè)管理公司的一些基礎性數(shù)據(jù)，還可能涉及大量的小產(chǎn)權(quán)房、單位內(nèi)部房等問題。其次是征收稅率問題，太高會嚴重挫傷房地產(chǎn)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟的發(fā)展影響大，太低不足以起到應有的調(diào)節(jié)作用。

5對策建議

51減少國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴性，減少地方政府對土地財政的依賴性地方政府要深刻領(lǐng)會2017年中央經(jīng)濟工作會議精神，明白我國經(jīng)濟運行面臨的突出矛盾和問題的根源是重大結(jié)構(gòu)性失衡。經(jīng)濟發(fā)展過分依賴房地產(chǎn)和土地財政是無法實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的思想定位。

對空置房產(chǎn)征稅有利于抑制過度炒房，穩(wěn)定房價，符合中央要求的“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的要求；對空置房產(chǎn)征稅有利于提高閑置房產(chǎn)的利用率，百姓福祉將得以提高。

對空置房產(chǎn)征稅有利于增加地方財政收入，減少對土地財政的依賴。據(jù)劉洪玉（2011）的數(shù)據(jù)分析，美國的房產(chǎn)物業(yè)稅占地方財政收入在449%左右，占地方稅收收入比重為717%，在此種房產(chǎn)稅收體系的帶領(lǐng)下，美國房產(chǎn)稅的泡沫遠少于中國，房產(chǎn)發(fā)展體系也更加健康平穩(wěn)。地方財政充裕后，政府還債能力自然提升，行政運行壓力也會得到相應減輕，行政效率的提高也是順理成章。

52消除房地產(chǎn)企業(yè)一夜暴富思想，樹立均衡持續(xù)盈利理念我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)參差不齊，那些依靠囤積居奇、人為制造高房價而獲利的企業(yè)，以及那些不適銷對路、庫存積壓的企業(yè)，都不可能成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的依靠，甚至成為絆腳石，不如借助對空置房產(chǎn)稅的征收及早將其淘汰，更有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要擴大有效供給、減少無效供給，以滿足居住需求為目標，不能依靠炒房獲取短期利潤。因此，認真研究當?shù)刈》烤幼⌒枨蠼Y(jié)構(gòu)和要求，按需生產(chǎn)，做到細水長流，才能保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

53廣泛宣傳，讓百姓明白遠離投機的房地產(chǎn)市場有利于民眾福祉提升中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)明確傳遞出抑制房地產(chǎn)投機的信息，依靠炒作房地產(chǎn)致富已經(jīng)成為歷史。用于居住的房地產(chǎn)是不會成為征稅對象的，對空置房產(chǎn)征稅不會導致居住性房產(chǎn)的成本增加，相反還有利于穩(wěn)定房價，滿足更多居住性房產(chǎn)需求，包括首套購房和改善性購房。

對空置房產(chǎn)征稅還有利于調(diào)節(jié)收入、調(diào)節(jié)財富分配、縮小貧富差距，增加民眾公平感。富者往往炒作房產(chǎn)獲利能力更強，形成馬太效應，使貧富差距被不斷拉大。繳納空置房產(chǎn)稅越多的人意味著擁有著更多或更高價值的閑置房產(chǎn)，部分開發(fā)商有捂盤惜售、待價而沽的企圖，大量資源的浪費和投機的嫌疑證明對他們實行懲罰性繳稅是合理正確的。讓納稅人以稅抵支的方式來調(diào)節(jié)收入，科學又不失公平，具有良好的持續(xù)性、直觀性。且富則多繳，貧則少繳（無空置房則不繳），可以對收入進行再次分配，調(diào)節(jié)財富存量，有利于縮小貧富差距。

征得的空置房產(chǎn)稅作為地方財政建設專項資金，大多投用于當?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO以及區(qū)域公共設施、公共服務的改善，如中國上海、中國重慶、日本等地。這讓稅收的使用具有公益性，真正做到征稅利民、納稅服眾，才會真正做到公平與效率，民眾的福祉才能因此得到提升。

54完善房地產(chǎn)基礎信息，出臺體現(xiàn)“三性”的稅法

中央經(jīng)濟工作會議提出運用財稅、立法等手段促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，同時我國正在進行不動產(chǎn)信息庫建設，為征稅奠定了信息基礎和政策基礎。

“三性”指可操作性、公平性和地域差異性?？刹僮餍缘年P(guān)鍵是要準確區(qū)分居住性房產(chǎn)和非居住性房產(chǎn)，居住性房產(chǎn)不征稅，非居住性房產(chǎn)必征稅。區(qū)分的標準可以從每戶擁有房產(chǎn)套數(shù)、夫妻是否兩地分居、房屋水電氣使用情況、房屋租賃情況、小產(chǎn)權(quán)房信息等綜合判斷。對掛靠他人名下的房產(chǎn)明確規(guī)定一旦發(fā)生糾紛房產(chǎn)將判歸掛名者，或一旦有證據(jù)表明是掛靠房產(chǎn)將征收高額的懲罰性稅收，公職人員將面臨行政紀律處分，以此抑制不誠信行為。公平性主要體現(xiàn)在稅基與稅率的設置上。稅基是房產(chǎn)折余價值，稅率實行累積稅率，空置時間越久稅率越高。地域差異性主要體現(xiàn)房地產(chǎn)的供求狀況。對一線城市稅負最重，二三四線城市依次遞減。這樣既有利于抑制房產(chǎn)炒作，又能對房地產(chǎn)業(yè)影響降到最低。

55健全房地產(chǎn)二級交易與租賃市場，建立政府房產(chǎn)收儲制度對空置房產(chǎn)征稅后，空置房產(chǎn)持有者可能會選擇將房產(chǎn)出售或出租，政府應建立健全房產(chǎn)二手交易市場，制定交易規(guī)則，保障二手房的順利出售與出租，提高房產(chǎn)資源的利用效率。政府應牽頭建設一個更具權(quán)威性、信息全面而不失條理的全國性租售房網(wǎng)站，由各地房管局對屬于該地區(qū)的房產(chǎn)信息進行監(jiān)督管理，主要起到核實房源，把握租售房市場價格的作用，平臺中建立以地區(qū)、公司、價格檔次等各式條件的邏輯選擇鏈條，方便租購房者能夠放心直接通過網(wǎng)上平臺對比價格、質(zhì)量以及區(qū)位條件，做出最優(yōu)選擇。讓更多的投資者將囤積房產(chǎn)投放在平臺上，在未找到心儀買家時也能獲得租金收入，為房產(chǎn)租賃市場增添更強的活力，刺激房產(chǎn)市場進一步突破發(fā)展，不受征稅抑制，并且從另一方面促使房產(chǎn)業(yè)給予國民經(jīng)濟長足的發(fā)展動力。

對庫存壓力較大的三、四線城市，政府可以建立房產(chǎn)收儲制度，將收儲的房產(chǎn)用于拆遷安置、經(jīng)濟適用房、廉租房等公益性目的。

56強化房產(chǎn)后續(xù)管理服務產(chǎn)業(yè)鏈條，增加就業(yè)崗位

傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的帶動作用多在設計、建材、施工、開發(fā)與銷售、初裝等前端產(chǎn)業(yè)，對后續(xù)的物業(yè)管理、裝潢裝飾、維修、二手房交易等產(chǎn)業(yè)潛力挖掘不夠，重建設銷售、輕管理服務，形成頭重腳輕產(chǎn)業(yè)局面，甚至出現(xiàn)大量房產(chǎn)糾紛等社會問題。健全的房產(chǎn)后續(xù)管理服務環(huán)節(jié)將會產(chǎn)生更多更穩(wěn)定的就業(yè)崗位，也有助于房地產(chǎn)形成一個成熟健全的產(chǎn)業(yè)鏈。

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[作者簡介]陳思宇（1996—），女，四川達州人，財務管理本科生。研究方向：財稅與宏觀經(jīng)濟；通訊作者：羅華偉（1969—），男，重慶潼南人，博士，教授，博士生導師。研究方向：公司治理與企業(yè)績效。