塔娜

【摘要】我國的保險行業(yè)起步較晚，不動產(chǎn)的投資歷程經(jīng)歷了較大的起伏，大致可以分成五個時期進(jìn)行比較研究。如今，在新《保險法》以及《保險資金投資不動產(chǎn)的暫行管理辦法》的背景下，保險公司明確了投資不動產(chǎn)的方向和比例，根據(jù)自身的情況，有的保險公司在一線二線城市進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，有的還積極與政府平臺合作參與保障性住房建設(shè)，另外，面對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大缺口，泰康人壽、中國人壽、中國太保等保險公司紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)。

【關(guān)鍵詞】保險資金；不動產(chǎn)投資

一、我國保險資金投資不動產(chǎn)發(fā)展歷程

我國的保險行業(yè)起步較晚，保險資金不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資經(jīng)歷了較大起伏，因此保險資金運用的制度建設(shè)也要落后許多，不動產(chǎn)的投資歷程經(jīng)歷了較大的起伏。對我國保險資金投資不動產(chǎn)的發(fā)展歷程進(jìn)行有關(guān)梳理后，總結(jié)為以下階段。

1980年～1988年 初級階段

我國保險業(yè)剛剛恢復(fù)經(jīng)營，此時保險業(yè)百廢待興，在這幾年中，由于可供投資渠道比較小，加之保險公司投資對投資不動產(chǎn)沒有熱情，導(dǎo)致大量的保險資金流入了銀行，基本沒有資金流入不動產(chǎn)市場。

1988年～1995年 盲目投資階段

由于我國的投資環(huán)境過熱，資本市場不成熟，造成了外部經(jīng)濟(jì)過熱，內(nèi)部卻無章可循的局面，保險公司沒有合理的進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債管理，將資金投放到大量的債券、股票、債券、房地產(chǎn)、貸款等，形成了大批的不良資產(chǎn)。

1995年～2006年整頓階段

為阻止過熱的保險投資行為帶來的經(jīng)濟(jì)危害，1995年國家先后出臺了《保險法》等相關(guān)的法規(guī)，在一定程度上控制了保險公司盲目投資的局面，但是同時也禁止了保險資金涉入房地產(chǎn)行業(yè)，體現(xiàn)了這一時期政府和法律對保險資金的運用實行了嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。

2006年～2009年開放階段

2006年，國務(wù)院通過了《國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見》，即保險業(yè)的“國十條”，其中一條就是表示要開展保險資金投資不動產(chǎn)試點，但是并沒有規(guī)定相關(guān)辦法和具體操作，存在著一定的模糊空間。于是保險公司借此機(jī)會，開始采取“曲線”的方式投資不動產(chǎn)，購買了大量的超過自身需要的不動產(chǎn)并將多余面積出租獲得收益。

2009年至今規(guī)范階段

2009年頒布的新《保險法》中允許保險公司在安全性的原則下進(jìn)行不動產(chǎn)的投資，2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，繼法律層面的規(guī)定后再一次對保險資金投資不動產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范，禁止保險公司把資金投放在商業(yè)性住宅市場以及房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，所以此次保險資金投資渠道的開放主要包括養(yǎng)老地產(chǎn)、保障性住房建設(shè)以及商用物業(yè)等。2014年，保監(jiān)會采取了分類監(jiān)管的方式，將不動產(chǎn)作為一個大類進(jìn)行監(jiān)管，有望繼續(xù)拓寬不動產(chǎn)的投資范圍與比例。

現(xiàn)將我國頒布的關(guān)于保險資金投資不動產(chǎn)的監(jiān)管條例總結(jié)如下：

二、保險資金投資不動產(chǎn)現(xiàn)狀

在新《保險法》規(guī)定之前保險公司就通過各種渠道曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，法律的出臺以及《保險資金投資不動產(chǎn)的暫行管理辦法》使得保險公司更加明確了投資不動產(chǎn)的方向和比例。

商業(yè)地產(chǎn)因其獨特的優(yōu)勢成為保險公司最青睞的投資渠道，而且位置大多集中在一、二線城市。例如2009年初中國太平洋保險公司進(jìn)軍房地產(chǎn)市場，出資22億元購買了北京金融街的豐盛大廈；當(dāng)年5月，中國人民保險集團(tuán)股份有限公司與北京金融街簽下價值達(dá)100億元的房地產(chǎn)合作協(xié)議；8月，平安集團(tuán)依靠旗下平安信托的支撐與金地集團(tuán)簽下房地產(chǎn)合作項目，之后又與綠城集團(tuán)合作，總計投資房地產(chǎn)市場約400億元。保險公司熱衷商業(yè)地產(chǎn)的主要原因如下：保監(jiān)會對保險公司投資不動產(chǎn)進(jìn)行了嚴(yán)格的限制，投資商業(yè)地產(chǎn)可以使保險公司“名正言順”地涉入房地產(chǎn)領(lǐng)域；另外，一、二線城市對于甲級寫字樓的需求旺盛，有可觀的租金收入；最后，我國國家政策對住宅市場有著嚴(yán)格的控制，加之人口老齡化的嚴(yán)重，不動產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情很高。

其次，保險公司還積極與政府平臺合作參與保障性住房建設(shè)。比如2011年5月，中國平安保險推出“保障性住房債權(quán)投資計劃”，其募集資金用于支持上海保障性住房建設(shè)；此后，太平洋資產(chǎn)管理公司集合人保、國壽等多家保險公司資產(chǎn)管理公司與北京市國土資源局合作開展保障房項目。投資保障性住房誠然會有一部分的利潤，但是從實踐上看并沒有形成有效的盈利模式，而且面臨著地方政府回購期限長的風(fēng)險。

面對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大缺口，泰康人壽、中國人壽、中國太保等保險公司紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)。泰康人壽推出“泰康之家-燕園”養(yǎng)老社區(qū)，中國人壽也打算在耗資千億元資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)。最后，保險公司也參與了一些不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃。比較典型的投資計劃有平安資產(chǎn)管理公司協(xié)同民生銀行成都分行以及大連萬達(dá)集團(tuán)共同合作的“平安資產(chǎn)一一大連萬達(dá)商業(yè)不動產(chǎn)保險債權(quán)計劃”，是目前全國募集金額最大的商業(yè)不動產(chǎn)保險債權(quán)計劃，此外還有平安銀行與平安資管展開合作的“海寧高速公路債權(quán)投資計劃”等。

三、結(jié)論

保險公司投資商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、廉租房與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，并不是看重眼前的收益，而是看重其長遠(yuǎn)的發(fā)展，不動產(chǎn)固然很多，但是優(yōu)質(zhì)的且可以投資的畢竟占少數(shù)，不動產(chǎn)的優(yōu)勢在于其“不動”，成功的不動產(chǎn)投資決策可以給保險公司在未來的十年或者幾十年內(nèi)帶來相當(dāng)穩(wěn)定的收益。

當(dāng)然，高收益必然伴隨著高風(fēng)險，日本當(dāng)年的房地產(chǎn)泡沫以及美國的金融危機(jī)為我們提供了經(jīng)驗教訓(xùn)，發(fā)展再成熟的市場也難免會出現(xiàn)一場浩劫，更何況我國保險投資不動產(chǎn)才剛剛起步，所以我們應(yīng)該盡早意識到保險資金投資不動產(chǎn)面臨的風(fēng)險，以史為鑒，有效的規(guī)避不動產(chǎn)投資產(chǎn)生的風(fēng)險，發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 卜海燕.我國保險投資不動產(chǎn)研究.吉林大學(xué)，2011

[2]劉虹，陳成.保險投資不動產(chǎn)有關(guān)問題的思考[N].中國保險報，2010年第2期