摘要：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從1997年開始的住房貨幣化改革后算起，已經(jīng)漲了20年了，20年間，房?jī)r(jià)不斷上漲，很多人通過(guò)買賣房產(chǎn)積累了相當(dāng)多的貨幣，也有很多人積累了很多的房產(chǎn)，貨幣代表的價(jià)值我們每個(gè)人都清楚，但是房產(chǎn)的代表價(jià)值到底如何來(lái)理解和衡量？本文從會(huì)計(jì)的角度來(lái)闡釋房產(chǎn)的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價(jià)值；會(huì)計(jì)校對(duì)

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）007-0-01

房產(chǎn)在我國(guó)也稱房地產(chǎn)，在我國(guó)，由于社會(huì)制度的原因，地產(chǎn)和房產(chǎn)是分離的，但現(xiàn)實(shí)生活里房子不可能脫離地產(chǎn)而存在，本文為了不引起歧義，按照國(guó)際通行的說(shuō)法對(duì)房子類的資產(chǎn)統(tǒng)稱房產(chǎn)。

最近我們國(guó)家高層提出一個(gè)口號(hào)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這是一句大白話，每個(gè)中國(guó)人都能理解其中的意思，但是最近20年，房產(chǎn)到底是什么，其價(jià)值到底應(yīng)該按照什么來(lái)定，房產(chǎn)真正的特征是什么？這些問(wèn)題已經(jīng)讓很多人無(wú)法弄清楚，普通人不清楚，很多專家也不清楚，本文從會(huì)計(jì)的角度來(lái)分析房產(chǎn)是什么，其價(jià)值特征是什么，如何按照其特征衡量其價(jià)值。

一、房產(chǎn)的固定資產(chǎn)特征

房產(chǎn)，我們每個(gè)人每天都要接觸，只要不是流浪漢，都住在房子里，每棟房子都是房產(chǎn)。從會(huì)計(jì)的最基本的分類來(lái)看，房產(chǎn)是一項(xiàng)資產(chǎn)：因?yàn)榉慨a(chǎn)是一項(xiàng)由過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的，能給擁有人帶來(lái)利益的資源；同時(shí)房產(chǎn)是一項(xiàng)固定資產(chǎn)：因?yàn)橐话惴慨a(chǎn)的使用期間都會(huì)超過(guò)一年，其價(jià)值在超過(guò)一年的時(shí)間里慢慢地轉(zhuǎn)移或者消減；再者房產(chǎn)是一項(xiàng)不動(dòng)固定資產(chǎn)：因?yàn)榻^大多數(shù)的房子因?yàn)樽匀辉蚝头稍?，是不可移?dòng)的財(cái)產(chǎn)。

通過(guò)上面的分析，房產(chǎn)是一項(xiàng)不可移動(dòng)的固定資產(chǎn)，根據(jù)我們對(duì)固定資產(chǎn)價(jià)值的核算方法，其價(jià)值應(yīng)當(dāng)是建造其付出的成本和為了維護(hù)其正常使用而支付的成本?？梢杂靡粋€(gè)簡(jiǎn)單的公式表示：房產(chǎn)初始價(jià)值=土地成本+建筑成本+初始維護(hù)成本+相關(guān)稅費(fèi)。

這個(gè)也就是我們會(huì)計(jì)上通常講的入賬價(jià)值，對(duì)個(gè)人來(lái)講，購(gòu)入一個(gè)房屋必須支付的價(jià)款合計(jì)就是入賬價(jià)值。作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)上來(lái)講，其價(jià)值是隨著時(shí)間的增加，慢慢減少，那么房產(chǎn)的后續(xù)價(jià)值就是初期入賬價(jià)值扣除掉折舊后的部分，也叫折余價(jià)值：折余價(jià)值=初始入賬價(jià)值-累計(jì)折舊。

那么，這里有人就說(shuō)了，房?jī)r(jià)不是一直再漲嗎，折余價(jià)值是不是錯(cuò)了呢，當(dāng)然不是，我們這里說(shuō)的價(jià)值是以不變價(jià)計(jì)量的，不考慮通貨膨脹帶來(lái)的紙幣貶值，目前我們房?jī)r(jià)的上漲部分中，很大一部分并不是房產(chǎn)價(jià)值上升了，而是用于衡量?jī)r(jià)值的貨幣貶值了。

二、房產(chǎn)的無(wú)形資產(chǎn)特征

無(wú)形資產(chǎn)具有無(wú)形的特征，價(jià)值主要不體現(xiàn)在實(shí)物形態(tài)上，通常表現(xiàn)為一種法定權(quán)利。房產(chǎn)除了是一堆鋼筋和水泥，還有背后很多的法定的權(quán)利。我國(guó)一個(gè)很長(zhǎng)的階段，國(guó)家和政府是根據(jù)在是否在城市擁有房產(chǎn)，來(lái)決定能否享受城市的教育、醫(yī)療和其他公共服務(wù)的。那么有形的房產(chǎn)的價(jià)值中很大一部分就是為了享受這些無(wú)形的權(quán)利支付的代價(jià)。

戶口制度對(duì)房產(chǎn)價(jià)值上漲的推波助瀾，戶口制度是我國(guó)特有的制度，戶口不僅僅是一個(gè)登記事項(xiàng)，其體現(xiàn)了人的身份，戶口制度隨后又和房產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，在我國(guó)形成了二元對(duì)立，城里人和鄉(xiāng)下人，城鎮(zhèn)戶口和農(nóng)村戶口，在城市擁有房產(chǎn)就有機(jī)會(huì)成為城鎮(zhèn)戶口、城里人，房產(chǎn)和城鎮(zhèn)戶口成為身份的象征，這部分價(jià)值是無(wú)形的，但卻無(wú)法忽視其價(jià)值，類似于企業(yè)商標(biāo)的價(jià)值。不同的等級(jí)城市的房?jī)r(jià)不同可以類比不同規(guī)模企業(yè)的商標(biāo)的價(jià)值不同。

綜上所述，在中國(guó)房產(chǎn)不僅是一個(gè)住的地方那么簡(jiǎn)單，附著在房產(chǎn)上面有很多無(wú)形的權(quán)利，這些權(quán)利構(gòu)成了房屋的無(wú)形資產(chǎn)的特征，房?jī)r(jià)的一個(gè)部分就是這部分無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)。

三、房產(chǎn)的金融資產(chǎn)特征

1997年開始的住房貨幣化改革，房地產(chǎn)已經(jīng)漲了快30年了，雖然這三十年中也有跌的時(shí)候，但是小跌大漲，一個(gè)資產(chǎn)能在30年的時(shí)間保持漲勢(shì)，除了自身具有的使用價(jià)值和附加價(jià)值外，離不開人們的瘋狂追逐。任何一個(gè)產(chǎn)品只要不斷漲價(jià)，人們都會(huì)去追捧，這是人性的體現(xiàn)，歷史上和現(xiàn)實(shí)中這種現(xiàn)象不斷的發(fā)生。

我們國(guó)家改革開放后，由于中國(guó)人的勤勞，積累了大量資本，這從我國(guó)非常高的居民儲(chǔ)蓄率就能的看出來(lái)。資本的天性就是追逐利潤(rùn)，資本會(huì)尋找最能增值的地方，在我國(guó)，由于自身制度的原因，民營(yíng)資本投資實(shí)業(yè)限制重重，股票市場(chǎng)騙子橫行，出國(guó)投資又有外匯管制，所以巨額的民間資本無(wú)處可去，相比較而言，居民投資房產(chǎn)的門檻較小，大量民間資本的涌入導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格猛漲。房產(chǎn)慢慢變成了民間資金的蓄水池，不斷吸納無(wú)處可去的民間資本，最終房產(chǎn)成為了一個(gè)金融產(chǎn)品。

金融產(chǎn)品會(huì)按照自己的規(guī)律進(jìn)行價(jià)格調(diào)節(jié)，人們持有資金大量追逐時(shí)金融產(chǎn)品價(jià)格上漲，獲利退場(chǎng)時(shí)，金融產(chǎn)品價(jià)格下跌，但是房產(chǎn)這個(gè)金融產(chǎn)品涉及的經(jīng)濟(jì)面過(guò)于巨大，國(guó)家為了保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，干涉金融產(chǎn)品的規(guī)律，造成了房產(chǎn)這個(gè)金融產(chǎn)品畸形的長(zhǎng)期上漲，產(chǎn)生了巨大的金融泡沫，目前房產(chǎn)的價(jià)值中很大一部分就是金融泡沫。

四、房產(chǎn)價(jià)值的最終歸宿

從會(huì)計(jì)的角度來(lái)看，房產(chǎn)最為根本的價(jià)值取決于自身的能夠承擔(dān)人們居住的特征，其他的無(wú)形資產(chǎn)特征和金融資產(chǎn)特征都是在我國(guó)現(xiàn)階段特殊的國(guó)情下才衍生出來(lái)的，雖然能夠存在一定的時(shí)間，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看沒(méi)有可持續(xù)性。

隨著我國(guó)社會(huì)改革的進(jìn)一步推進(jìn)，社會(huì)福利體系慢慢就會(huì)和房產(chǎn)以及戶籍脫離，此時(shí)房產(chǎn)身上附著的相關(guān)權(quán)利將不復(fù)存在，在加上我國(guó)已經(jīng)在大規(guī)模建設(shè)用于保障低收入群體住房權(quán)利的公租房和廉租房，房產(chǎn)相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)的特征也會(huì)失去或者淡化。

人民幣要想變成一個(gè)強(qiáng)勢(shì)貨幣和世界通行貨幣，對(duì)外的投資渠道一定會(huì)打開，造成現(xiàn)在我國(guó)資產(chǎn)荒的問(wèn)題就會(huì)迎刃而解，我國(guó)的投資人就可以在全世界選擇投資項(xiàng)目，我國(guó)房產(chǎn)單邊上漲的態(tài)勢(shì)就會(huì)扭轉(zhuǎn)；同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)金融泡沫有了清醒的認(rèn)識(shí)，對(duì)如何擠掉這部分泡沫也在采取有效的措施；所以，房產(chǎn)作為收益良好的投資品的特征也會(huì)淡化并最終消失。

五、結(jié)語(yǔ)

會(huì)計(jì)在核算一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，要從其資產(chǎn)特征入手才能更好的核算出其真正代表的貨幣量，房產(chǎn)在中國(guó)現(xiàn)階段的價(jià)格不斷上漲，其實(shí)也是在不同會(huì)計(jì)主體眼中會(huì)計(jì)核算的貨幣量的增加，房產(chǎn)的價(jià)值并沒(méi)有什么質(zhì)的改變，我們從會(huì)計(jì)資產(chǎn)特征角度分析房產(chǎn)的價(jià)值有利于我們認(rèn)清房產(chǎn)的真正價(jià)值，從而指導(dǎo)如何對(duì)待房產(chǎn)這一資產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：曹海龍，男，漢族，陜西乾縣人，助教，碩士研究生，主要從事經(jīng)濟(jì)理論研究。