王靜怡+王孝德

一、重慶養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀及困境

（一）老齡人口比重大

據(jù)有關(guān)資料顯示，截至2015年底，全市戶籍總?cè)丝?371.84萬人，其中，60歲及其以上戶籍老年人口677.41萬人，占總?cè)丝诘?0.09%，比全國老齡化率的16.1%高出了3.99個百分點；65歲及以上戶籍老年人口454.39萬人，占總?cè)丝诘?3.48%，比全國平均水平10.1%高出3.38個百分點，是西部第一個進入老齡化社會的城市。根據(jù)重慶“十三五”人口發(fā)展規(guī)劃，2020年重慶戶籍人口3400萬人。按照年平均增長率法和一元線性回歸模型法綜合分析推測，2020年重慶60歲以上的老人將達到830萬人，占戶籍總?cè)酥械?4.4%。也就是說，每百個人中就有24個60歲以上的老年人，而在2010年每100個勞動年齡人口才負擔16個老齡人。由此可見，重慶老齡化形勢嚴峻。

（二）養(yǎng)老床位供給少

目前，全市共有城鄉(xiāng)養(yǎng)老機構(gòu)1408所，床位16.8萬張。其中，城鎮(zhèn)福利院、社會福利中心、老年公寓等348所，床位5.7萬張。農(nóng)村敬老院1060所，床位9.2萬張。僅按6%的老年人需要機構(gòu)養(yǎng)老服務計算，目前全市需要機構(gòu)養(yǎng)老服務的老人約40萬，與現(xiàn)實中的16.8萬張床位相比，還有23.2萬張床位的供需缺口。到2020年重慶市60歲以上的老齡人將達到830萬人，按6%的老人需要機構(gòu)養(yǎng)老服務算，將有50萬張的床位需求，3年之內(nèi)需要新增床位33.2萬張。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)有市場

“養(yǎng)老地產(chǎn)重點問題專題研究”問卷調(diào)查顯示，2409位受訪者中過半人數(shù)選擇在家養(yǎng)老，占比為51.1%；選擇社區(qū)日間照料中心的被訪者占比為18.9%；高達30%的被訪者選擇租住養(yǎng)老機構(gòu)或購買養(yǎng)老地產(chǎn)。根據(jù)《老年人居住建筑設(shè)計標準》（GB-T50340-2003）所規(guī)定的老年地產(chǎn)人均建筑面積和用地面積，結(jié)合重慶市實際情況，按人均居住建筑面積為30米2/人，人均用地面積100米2/人，可推算2020年全市需要新增的養(yǎng)老地產(chǎn)建筑面積約996萬米2，占地面積3320萬米2。由此可見，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展有很大的空間。中青年為父母考慮，是購買養(yǎng)老地產(chǎn)的主力人群。購買養(yǎng)老地產(chǎn)看重的是小區(qū)配套設(shè)施、周邊良好的生活環(huán)境及醫(yī)療條件，且把兩室兩廳戶型作為購房首選。在重慶老年化趨勢加劇背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求潛力大，需要加大對大眾化養(yǎng)老地產(chǎn)市場的培育和產(chǎn)品供給。

二、發(fā)展重慶養(yǎng)老地產(chǎn)的建議

（一）鼓勵庫存非住宅商品房適老化改造

對未開發(fā)的商住項目，規(guī)劃部門盡可能調(diào)整規(guī)劃，增加養(yǎng)老用房和養(yǎng)老設(shè)施；對已開發(fā)建成的非住宅商品房，應鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)的使用權(quán)人改變房屋用途，進行適老化用房改造。鼓勵庫存非住宅商品房適老化改造有三個作用：

一是有利于非住宅商品房去庫存。截至2016年底，全市非住宅商品房庫存達3043萬平方米，其中，辦公用房719萬平方米，商服用房2324萬平方米?？傮w上商業(yè)用房庫存量較大，特別是隨著電商的不斷發(fā)展，實體商業(yè)門面出租越來越困難。通過庫存商業(yè)用房適老化改造，可有效加快房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，消化商業(yè)用房庫存，解決企業(yè)資金不足的問題。

二是符合老年人生活習慣。從老年人的心里特征和生活習慣來看，老年人喜歡熱鬧，在安靜環(huán)境里容易產(chǎn)生孤獨感和空虛感?，F(xiàn)有庫存商業(yè)房大多處于鬧市區(qū)，有完善配套設(shè)施。通過對現(xiàn)有庫存商業(yè)房適老化改造，不僅可以滿足老年人喜鬧的心理需求，同時在鬧市區(qū)也便于充分利用現(xiàn)有醫(yī)療設(shè)施設(shè)備和服務，便于獲得更社會化養(yǎng)老服務。

三是利于調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)。目前我市商業(yè)用房明顯較多，比重偏大，房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)不合理。隨著我市進入人口老齡化，健康養(yǎng)老需求逐步增加。對現(xiàn)有庫存商品房適老化改造，既可豐富現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)品供應體系，滿足養(yǎng)老居住需求，又能順應房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，促進房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。因此，建議市政府出臺支持、鼓勵非住宅商品房適老化改造的政策，推進非住宅商品房適老化改造工作。

（二）科學編制養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃

目前，重慶的養(yǎng)老地產(chǎn)處于無序發(fā)展的狀況，沒有規(guī)劃的引導。應結(jié)合老年化發(fā)展趨勢及養(yǎng)老需求特征，科學編制全市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，將養(yǎng)老地產(chǎn)納入全市經(jīng)濟和社會發(fā)展的整體布局，對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模、選址要求、配套設(shè)施標準、發(fā)展模式、保障措施等統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排。

一是鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)與醫(yī)療機構(gòu)在同一區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、共同運營。借鑒重醫(yī)青杠老年護養(yǎng)中心的經(jīng)驗，發(fā)展“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”型的養(yǎng)老地產(chǎn)。

二是養(yǎng)老地產(chǎn)用地納入土地利用總體規(guī)劃和養(yǎng)老服務設(shè)施布點規(guī)劃。各級地方政府應結(jié)合當?shù)厣鐓^(qū)公共配套用房建設(shè)，將養(yǎng)老地產(chǎn)用地納入城鎮(zhèn)建設(shè)土地利用總體規(guī)劃和養(yǎng)老服務設(shè)施布點規(guī)劃。根據(jù)當?shù)鼐唧w情況，結(jié)合每個社區(qū)配建養(yǎng)老用地面積標準，相對集中地進行配建養(yǎng)老地產(chǎn)，以滿足養(yǎng)老需求，促進重慶養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。

（三）加大養(yǎng)老地產(chǎn)用地保障

一要確保用地增量。社會力量興辦營利性養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地的有關(guān)要求優(yōu)先保障供應，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的用地政策。如采取招拍掛出讓方式供地的，所需地價款可在出讓方案規(guī)定期限內(nèi)分期支付；招拍掛出讓的起始地價，可以根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r，參照社會公益事業(yè)類地價進行評估。

二要注重盤活土地存量。鼓勵社會力量通過整合利用閑置土地資源發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，特別是要支持鼓勵企業(yè)改造企業(yè)廠房和閑置的學校、幼兒園、醫(yī)院、科研院所等公益性用地，興辦規(guī)?；?、連鎖化養(yǎng)老地產(chǎn)機構(gòu)，以盤活現(xiàn)有土地存量。在土地規(guī)劃中可將相關(guān)用地調(diào)整為養(yǎng)老服務用地，同意其改變土地用途；對國有企業(yè)搬遷后的廠房以及原有養(yǎng)老用地用房改（擴）建養(yǎng)老地產(chǎn)的，在符合相關(guān)規(guī)劃前提下，可以適度提高建筑容積率和建筑密度，增加建筑面積部分的土地出讓金按有關(guān)“退二進三”優(yōu)惠政策執(zhí)行，以解決養(yǎng)老地產(chǎn)投資成本回收期長，利潤不如直接開發(fā)房地產(chǎn)大等問題。

（四）拓寬養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道

一是政策性銀行應支持鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。政策性銀行貸款利息率較低、期限長，有特定的貸款服務對象，其貸款具有指導性、非盈利性和優(yōu)惠性等特征，在貸款規(guī)模、利率、期限等方面比商業(yè)銀行要寬松和優(yōu)惠。隨著老齡化趨勢的不斷加劇，國家也在逐步加大對老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶持力度。我市應將養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，尤其是非營利性配套設(shè)施，如老年醫(yī)院、老年康復中心等應作為政策性銀行的貸款對象，以支持養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

二是支持養(yǎng)老企業(yè)“集合貸款”融資。單個養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)因受多種條件的制約難以取得銀行的授信，金融部門應支持鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)化零為整“集合貸款”融資。即由擔保中心作為中介，選擇一定的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，采取“統(tǒng)一管理，集中辦理手續(xù)，統(tǒng)一授信，統(tǒng)一和銀行談判”的方式，向銀行申請貸款，解決養(yǎng)老企業(yè)資金瓶頸。

三是助推養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)上市融資。目前我國己經(jīng)形成主板、中小企業(yè)板、創(chuàng)業(yè)板、私募市場和場外交易市場并存的多層次資本市場結(jié)構(gòu)。我市可根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況，推動一批有實力的養(yǎng)老企業(yè)在資本市場上選擇合適的板塊尋求上市融資。

（五）加大財政資金對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度

市財政應將發(fā)展養(yǎng)老服務事業(yè)方面的經(jīng)費納入預算范疇，并重點培植一批示范性的社會養(yǎng)老機構(gòu)，將部分預算資金用于鼓勵、扶持和資助各類社會力量興辦養(yǎng)老服務。對公辦養(yǎng)老地產(chǎn)與民辦養(yǎng)老地產(chǎn)一視同仁，實現(xiàn)公平競爭。有針對性地對養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)施和項目進行專項資助，對養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)施的新建和改造、愛心護理工程進行專項資金資助；符合規(guī)劃要求的養(yǎng)老地產(chǎn)可以通過土地置換遷建、擴建，置換所得全額用于開辦和經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)。

作 者：王靜怡，西南大學地理科學院碩士研究生

王孝德，重慶市國土房管局總工辦主任

責任編輯：宋英俊