何三峰

摘要：從2015年至2016年中國樓市進(jìn)入妖魔化階段，房價(jià)上漲問題越演越烈。一二線城市房價(jià)突飛猛進(jìn)，節(jié)節(jié)走高的房價(jià)催生了大量“中國式買房之怪現(xiàn)象”。房價(jià)問題關(guān)乎國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，關(guān)乎黎民百姓的福祉。本文從土地供給側(cè)，主要以我國土地市場非市場化現(xiàn)狀以及土地財(cái)政下政府與地王之間的博弈關(guān)系分析本輪瘋漲的樓市，并從供給側(cè)提出土地改革的政策建議。

關(guān)鍵詞：房價(jià)瘋漲；供給側(cè)；土地供給；土地財(cái)政；房價(jià)調(diào)控

中圖分類號(hào)：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.17.004

1引言

在2015年末舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，將去房地產(chǎn)庫存列為“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)的第二位。把化解房地產(chǎn)庫存從企業(yè)、行業(yè)、城市三個(gè)層面，提升到了關(guān)乎國家安危的高度。雖然房地產(chǎn)庫存的地域差別性大，但總體而言，房地產(chǎn)庫存確實(shí)是中國宏觀經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)都面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。

房價(jià)高企的原因需從供給和需求兩方面進(jìn)行闡釋。從需求側(cè)來看，M2的增長速度是主要代表性指標(biāo)，因?yàn)镸2的增長能夠比較完整地反映我國潛在購買力的增長。供給方面，土地供應(yīng)量、施工成本、房屋竣工面積等主要指標(biāo)中，就我國而言，最具有代表性指標(biāo)是土地供應(yīng)。土地價(jià)格是大城市商品房價(jià)當(dāng)中最重要的組成部分，高土地價(jià)格是本輪房價(jià)瘋漲的重要引擎。2015年底閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：2016年及今后一個(gè)時(shí)期，要在適度擴(kuò)大需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。隨后中央對(duì)供給側(cè)改革提出一系列具體要求和政策措施，供給側(cè)改革無疑成為國家經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整的重要內(nèi)容。本文將從土地供給側(cè)探索我國自去年來水深火熱的房地產(chǎn)市場。

2我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

我國大中城市房價(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)成了當(dāng)下經(jīng)濟(jì)增長重要力量，這導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了嚴(yán)重扭曲，不利于經(jīng)濟(jì)增長新動(dòng)力的培育與形成。2016年二季度到十月調(diào)控期間，二、三線城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅已經(jīng)超過了一線城市，諸如蘇州、合肥、東莞、廊坊等城市。部分城市房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長，雖然在一定程度上有助于這些城市化解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存，但不容忽視的是，這也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本快速增長，這將會(huì)導(dǎo)致陷入人才流失、城市綜合競爭力下滑的窘境。如今可見，一、二線城市房價(jià)上漲很快，房地產(chǎn)去庫存效果明顯，但三、四線城市房價(jià)變化不大，房產(chǎn)庫存積壓明顯，去庫存壓力仍然很大。2016年前兩季度，GDP增速為6.7%，然而房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率高達(dá)8.6%。

從全國整體價(jià)格水平來看，房價(jià)上漲趨勢已由初期的個(gè)別城市上漲向區(qū)域性上漲和全國普漲轉(zhuǎn)變，未來房價(jià)上漲壓力較大，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。如圖1，房價(jià)已連續(xù)17個(gè)月保持環(huán)比上漲態(tài)勢，其中近6個(gè)月房價(jià)環(huán)比上漲幅度均超過1%。同比價(jià)格指數(shù)持續(xù)回升，整體漲幅已超過2013年時(shí)的水平，接近2010年上半年的漲幅。

3我國土地供給現(xiàn)狀

一二線城市住宅土地供應(yīng)刷新歷史最低記錄。數(shù)據(jù)截止到2016年10月，一線城市合計(jì)年內(nèi)僅供應(yīng)成交住宅土地76宗，規(guī)劃建筑面積僅為853.88萬平方米，較2015年減少71%，供地面積僅為2015年的29%，土地出讓金1696.45億，二線城市住宅規(guī)劃建筑面積為25158.42萬平方米，較2015年減少32%，供地面積為2015年的68%，土地出讓金為10743億。一二線城市住宅地價(jià)同比上漲72%、86%，刷新歷史紀(jì)錄。截止到2016年10月12日，在一二線城市（一線城市為京滬廣深，二線城市為其他的省會(huì)等36個(gè)發(fā)達(dá)城市）中，一線城市2016年住宅土地樓面價(jià)同比2015年上漲了72%，二線城市漲幅更是達(dá)到了86%。樓面價(jià)上漲，溢價(jià)率也紛紛刷新歷史紀(jì)錄，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了93.6%，二線城市達(dá)到了65.47%。今年以來，“地王現(xiàn)象”頻出，不僅成交總價(jià)高，而且單價(jià)和溢價(jià)率也較高?！暗赝酢爆F(xiàn)象有如下特點(diǎn)：一是“地王”主要出現(xiàn)在土地供應(yīng)相對(duì)緊張、近期房價(jià)漲幅較大的一線和二線城市。二是“地王”拿地企業(yè)主要以國企為主。地王現(xiàn)象頻出，不僅推高了房價(jià)上漲預(yù)期，未來隨著房價(jià)的回調(diào)，這些項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失可能性很大。

4對(duì)我國房地產(chǎn)市場和土地供給現(xiàn)象分析

4.1我國土地市場呈現(xiàn)出較強(qiáng)的非市場化特質(zhì)

如圖2所示，在現(xiàn)行的土地出讓“招拍掛”制度下，地方政府作為土地的唯一的征收者和供給者，在土地征收和出售市場中占據(jù)著“雙頭”壟斷地位，各地在追求GDP增長時(shí)，其中土地財(cái)政作為政府強(qiáng)而有力的收入來源。在政府壟斷土地供應(yīng)的情況下，只要刻意控制土地供應(yīng)數(shù)量，就會(huì)形成供不應(yīng)求的局面，政府有此獲得較高的土地出讓金，雖不能成為官員的個(gè)人收益，但可以支持地方政府進(jìn)行各類政府投資來提升個(gè)人政績。在該制度安排下，土地供給難以充足，投機(jī)需求、尋租現(xiàn)象由此不斷滋生。

從地方財(cái)政的構(gòu)成來看，在房價(jià)上漲幅度較大的年份（如2010、2011和2013年），土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比例均超過60%。2016年前八個(gè)月，全國國有土地使用權(quán)出讓收入20057億元，同比增長14%。地方對(duì)土地財(cái)政的依賴快速上升，蘇州2016年前八個(gè)月的土地依賴指數(shù)高達(dá)82.6%，杭州、合肥、南京等城市依賴度指數(shù)都超過50%。特別地，南京2016年上半年財(cái)政收入為621億元，而出讓土地成交總金額已高達(dá)630億元。

4.2“地王”現(xiàn)象下政府與房地產(chǎn)商（國企）的博弈

在此次房價(jià)瘋漲現(xiàn)象中，地方政府與房地產(chǎn)商（國企）是主要參與者，本次博弈就這二者為參與者進(jìn)行討論。主體都在追尋利益最大化，做決策時(shí)間也有先后之分，在“招掛拍”的土地交易中，地方政府作為土地持有者擁有比房地產(chǎn)商更完備的信息，即為動(dòng)態(tài)性非合作、不完全信息的博弈，假定政府持有土地成本為零，此博弈參考（黃烈佳，向利，2014）。

如圖3，地方政府與房地產(chǎn)商的博弈樹，v（xi）表示收益函數(shù)，i=1，2，3，4。由博弈樹可得如表1的關(guān)系矩形圖，g（xi）代表地方政府的收益函數(shù)，i=1，2，分別代表高價(jià)出讓土地和低價(jià)出讓。f（xi）代表房地產(chǎn)商的收益函數(shù)，i=1，2，3，4。

（1）地方政府高價(jià)出讓，此時(shí)

X1：高額土地出讓金，X2：政績收益，X3：土地出讓稅收。

a）當(dāng)房地產(chǎn)商高價(jià)競拍時(shí)，

N1：房價(jià)上升對(duì)現(xiàn)持有房銷售的利潤，N2：開發(fā)房地產(chǎn)利潤，N3：股價(jià)上漲獲利，

N4：用競得土地進(jìn)行融資所得收益，C1：購地后所繳稅收，C2：購地貸款利息及購地的機(jī)會(huì)成本。

b）當(dāng)房地產(chǎn)商低價(jià)競拍時(shí)，有兩種理由：一是政府招商引資，會(huì)給房產(chǎn)商政策補(bǔ)貼及優(yōu)惠。不過對(duì)本次房價(jià)瘋漲問題不牽涉招商引資問題，故省去；二是官商勾結(jié)，政府將商業(yè)用地劃以工業(yè)用地售給房地產(chǎn)商，房產(chǎn)商尋租獲得低價(jià)土地資源。但此時(shí)，地方政府和房地產(chǎn)商面臨中央政府的核查和懲罰，對(duì)于高額罰款或更為嚴(yán)厲處罰時(shí)，理性的地方政府和房地產(chǎn)商不會(huì)選擇此策略。

（2）地方政府低價(jià)出讓，此時(shí)

x4：土地出讓金，x5：政績收益，x6：土地出讓稅收。很明顯，X4

a） 當(dāng)房地產(chǎn)商高價(jià)競拍時(shí)，這會(huì)導(dǎo)致土地市場競爭異常激烈，此時(shí)，

C3：在激烈競爭中損失成本。

b）當(dāng)房地產(chǎn)商低價(jià)競拍時(shí)，

N5：投資其他產(chǎn)業(yè)所獲收益。

注：以上Xi和Ni分別為地方政府和房地產(chǎn)商不同策略下的主要收益，Ci為房地產(chǎn)商不同策略下的主要成本或損失。

對(duì)于以上三種精煉貝葉斯納什均衡結(jié)果，可以看出，理性的地方政府當(dāng)然愿意選擇V（x1），地方財(cái)權(quán)不斷縮小，事權(quán)不斷擴(kuò)大的情形下，政府壟斷土地供應(yīng)，只要刻意控制土地供應(yīng)數(shù)量，就會(huì)形成供不應(yīng)求的局面，政府由此獲得較高的土地出讓金，拉漲了GDP，提高了政績，那地方政府干嘛還去低價(jià)出售土地呢？再看理性的房地產(chǎn)商，在當(dāng)今資產(chǎn)荒，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長乏力的投資窘境下，較之以上均衡結(jié)果，當(dāng)然選擇V（x1），近年來樓市火熱，投資回報(bào)率高，毫不猶豫撲向房地產(chǎn)，制造“地王”。大量投機(jī)地王的涌入也是房市泡沫的催生者，不難看出大部分是國企的身影。國有企業(yè)在資金軟約束和制度軟約束等利好情況下，與地方政府完美配合，共同推高了房價(jià)。

5土地供給側(cè)改革的政策建議

5.1盤活城市存量建設(shè)用地

城市存在大量的閑置低效土地，既包括這些年圈占過大規(guī)模用地浪費(fèi)的新城新區(qū)，也包括需要改造的舊城區(qū)。改變政府維持的“一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的壟斷供應(yīng)局面，讓原土地使用者參與盤活過程。

5.2擴(kuò)大土地有效供給

過去兩年，重慶經(jīng)濟(jì)GDP增速連續(xù)兩年全國第一。但在過去的六年里，重慶房價(jià)始終穩(wěn)定在6000-7000。重慶能夠在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定得益于其充足的土地供應(yīng)以及二級(jí)式的房屋供應(yīng)體系。由重慶成功事例，通過增加土地供應(yīng)量來平抑市場，這也是當(dāng)下調(diào)控房價(jià)最實(shí)質(zhì)性措施。

5.3加強(qiáng)土地市場交易監(jiān)督

在“招拍掛”制度下，中央政府與地方政府合理加大監(jiān)督力度，土地市場交易應(yīng)做到信息公開化、透明化，杜絕房地產(chǎn)商與地方政府勾結(jié)的尋租現(xiàn)象。此外，中央與地方政府在分稅制度的結(jié)構(gòu)上合理調(diào)整，避免政府過多依賴土地財(cái)政。讓土地通過市場價(jià)格信息機(jī)制來反映供求關(guān)系，并通過這種市場價(jià)格信息調(diào)節(jié)供給和流通，從而達(dá)到土地資源配置的最佳效果。

參考文獻(xiàn)

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